1. Sa ilalim ng Pennsylvania Real Estate Licensing and Registration Act (RELRA), aling ahensya ng estado ang responsable sa pag-isyu at pag-regulate ng mga lisensya ng real estate salesperson sa Pennsylvania?
- A. Pennsylvania Department of State sa pamamagitan ng State Real Estate Commission ✓
- B. Pennsylvania Department of Banking and Securities
- C. Pennsylvania Attorney General's Office
- D. Pennsylvania Department of Consumer Affairs
Ipinagkaloob ng RELRA ang awtoridad sa State Real Estate Commission (SREC), na nag-ooperate sa ilalim ng Bureau of Professional and Occupational Affairs ng Pennsylvania Department of State. Ang mga ibang ahensyang nakalista ay walang hurisdiksyon sa paglisensiyo ng real estate.
2. Ang isang real estate salesperson sa Pennsylvania na mag-eexpire ang lisensya sa Mayo 31 ng kasalukuyang even-numbered year ay nakumpleto na ang 8 oras ng continuing education na inaprubahan ng Commission sa panahon ng renewal cycle na ito. Ayon sa Real Estate Licensing and Registration Act, ilang karagdagang oras pa ang dapat kumpletuhin ng salesperson bago maaaring i-renew ang lisensya?
- A. Walang karagdagang oras; ang 8 oras ay sapat na sa biennial requirement
- B. 4 na karagdagang oras, para sa kabuuang 12 oras
- C. 6 na karagdagang oras, para sa kabuuang 14 na oras ✓
- D. 16 na karagdagang oras, para sa kabuuang 24 na oras
Ang Seksyon 404.1 ng Pennsylvania Real Estate Licensing and Registration Act (63 P.S. § 455.404a) at ang regulasyon ng State Real Estate Commission na 49 Pa. Code § 35.382 ay nag-aatas na ang bawat salesperson (at broker) ay kumpletuhin ang 14 na oras ng continuing education na inaprubahan ng Commission sa bawat dalawang-taong license period, na nagtatapos sa Mayo 31 ng even-numbered years. Dahil nakumpleto na ang 8 oras, kailangan pa ng lisensyado ng 6 na oras upang maabot ang kabuuang 14 na oras. Ang labindalawa at dalawampu't apat na oras ay karaniwang requirements sa ibang estado, hindi sa Pennsylvania, at ang 8 oras lamang ay hindi sapat.
3. Ang isang kandidato para sa lisensya ng real estate salesperson sa Pennsylvania ay pumasa sa national na bahagi ng pagsusulit sa paglilisensya ngunit bumagsak sa bahaging partikular sa estado ng Pennsylvania. Sa ilalim ng mga regulasyon ng State Real Estate Commission, aling pahayag ang wastong naglalarawan sa sitwasyon ng kandidato?
- A. Kailangang muling kunin ng kandidato ang dalawang bahagi ng pagsusulit, dahil hindi kinikilala ang pagpasa sa isang bahagi lamang.
- B. Limitado lamang ang kandidato sa dalawa pang pagtatangka sa bahagi ng estado bago kailanganing ulitin ang 75-oras na edukasyon bago ang paglilisensya.
- C. Kailangan lamang muling kunin ng kandidato ang bumagsak na bahagi ng estado, at ang pasadong iskor ay may bisa sa loob ng tatlong taon, kung saan dapat pumasa ang kandidato sa kabilang bahagi at mag-aplay para sa lisensya. ✓
- D. Kailangang maghintay ng anim na buwan ang kandidato at tapusin ang karagdagang 30-oras na kurso bago magparehistro upang muling kunin ang bahagi ng estado.
Sa ilalim ng 49 Pa. Code § 35.271 (mga regulasyon ng SREC na namamahala sa pagsusulit para sa salesperson), ang pagsusulit ay binubuo ng national na bahagi at bahagi ng estado, at ang kandidatong pumasa sa isang bahagi ngunit bumagsak sa isa pa ay kailangang muling kunin lamang ang bumagsak na bahagi. Ang mga resulta ng pagsusulit ay may bisa sa loob ng tatlong taon: dapat pumasa ang kandidato sa natitirang bahagi at mag-aplay para sa lisensya sa loob ng tatlong taon mula sa pagpasa, o mag-e-expire ang pasadong bahagi at kailangang muling kunin ang dalawang bahagi. Walang itinatakda ang Pennsylvania na limitasyon sa bilang ng mga muling pagtatangka, walang sapilitang panahon ng paghihintay, at walang karagdagang kinakailangan sa edukasyon upang muling kunin ang bumagsak na bahagi; kailangan lamang ng kandidato na muling magparehistro at magbayad muli ng bayad sa pagsusulit.
4. Sa ilalim ng RELRA, ang isang lisensyadong salesperson sa Pennsylvania na nais lumipat sa ibang broker ng trabaho ay dapat:
- A. Kumpletuhin ang bagong aplikasyon, magbayad ng bayad sa paglipat, at makuha ang nakasulat na pahintulot ng bagong broker bago magsagawa ng anumang lisensyadong aktibidad para sa bagong broker ✓
- B. Magsimulang magtrabaho agad para sa bagong broker at ipaalam sa Komisyon sa loob ng 10 araw
- C. Isuko ang kasalukuyang lisensya at mag-aplay muli para sa bagong lisensya sa ilalim ng bagong broker
- D. Maghintay hanggang matapos ang kasalukuyang panahon ng pag-renew ng lisensya bago lumipat
Ang lisensya ng isang salesperson sa Pennsylvania ay hawak ng at sa pamamagitan ng broker ng trabaho. Upang makalipat, ang salesperson ay dapat mag-aplay sa Komisyon para sa paglipat, magbayad ng kinakailangang bayad, at makatanggap ng nakasulat na pahintulot mula sa bagong broker. Hindi MAAARING magsagawa ang salesperson ng lisensyadong aktibidad para sa bagong broker hanggang sa maaprubahan ang paglipat.
5. Ang Pennsylvania Real Estate Recovery Fund ay nagbibigay ng kabayaran sa mga miyembro ng publiko na nagsuffer ng pinansyal na pagkalugi dahil sa mapanlinlang o hindi tapat na gawa ng isang lisensyadong propesyonal sa real estate. Ano ang mangyayari sa lisensya ng lisensyado kapag nagbayad ang Recovery Fund sa kanilang ngalan ayon sa utos ng korte?
- A. Ang lisensya ay ilalagay sa hindi aktibong katayuan hanggang sa mabayaran ng lisensyado ang pondo nang may interes
- B. Ang lisensya ay awtomatikong nasuspinde hanggang sa mabayaran nang buo ang halagang binayad kasama ang interes sa pondo ✓
- C. Ang lisensyado ay kinakailangang kumpletuhin ang 30 karagdagang oras ng edukasyon ngunit maaaring magpatuloy sa pagpapraktis
- D. Ang lisensya ay permanenteng binawi nang walang anumang posibilidad ng muling pagpapanumbalik
Sa ilalim ng Pennsylvania RELRA, kapag nagbayad ang Real Estate Recovery Fund ng halaga sa ngalan ng isang lisensyado, ang lisensya ay awtomatikong nasuspinde. Hindi maaaring maibalik ang lisensyado hanggang sa mabayaran nang buo ang halagang binayad mula sa pondo, kasama ang interes na 10% bawat taon.
6. Alin sa mga sumusunod na tao ang partikular na EXEMPT mula sa pagtataglay ng lisensya sa real estate sa Pennsylvania sa ilalim ng RELRA kapag nagsasagawa ng mga aktibidad sa real estate?
- A. Isang salaried na on-site property manager na direktang empleado ng may-ari ng ari-arian upang mapaupahan ang mga unit sa isang apartment complex ✓
- B. Isang mortgage broker na paminsan-minsang tumutulong sa mga kliyente na mahanap ang mga rental property kapalit ng referral fee
- C. Isang lisensyadong ahente mula sa ibang estado na nag-a-advertise ng mga ari-arian sa Pennsylvania sa isang pambansang website
- D. Isang kaibigan na nag-negotiate ng lease sa ngalan ng isang nangungupahan at tumatanggap ng gift card bilang kabayaran
Itinatakda ng RELRA na exempt ang mga empleyado ng isang may-ari ng ari-arian na namamahala ng ari-arian na pagmamay-ari ng nasabing employer kapag ang mga tungkulin sa pamamahala ay ginagawa bilang bahagi ng kanilang regular na trabaho at hindi sila binabayaran ng hiwalay na komisyon. Ang iba pang mga sitwasyon ay kinabibilangan ng pagkilos para sa iba kapalit ng kabayaran nang wala ang statutory na exemption para sa mga empleyado.
7. Ang lisensya ng broker sa real estate sa Pennsylvania ay nangangailangan ng ilang karagdagang oras ng edukasyon bago mag-lisensya HIGIT PA sa mga kinakailangan ng salesperson, at isang minimum na panahon ng aktibong karanasan bilang lisensyado?
- A. 60 karagdagang oras at hindi bababa sa 1 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson
- B. 240 karagdagang oras at hindi bababa sa 3 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson ✓
- C. 16 karagdagang oras at hindi bababa sa 2 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson
- D. Walang karagdagang oras ng edukasyon, ngunit 5 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson
Ang mga aplikante para sa broker sa Pennsylvania ay dapat makumpleto ang isang kursong pre-lisensya para sa broker na inaprubahan ng estado na may 240 oras (higit pa sa kinakailangan para sa lisensya ng salesperson) at dapat na aktibong naka-lisensya bilang salesperson o associate broker nang hindi bababa sa 3 taon. Ang iba pang mga kombinasyon ay hindi tugma sa mga kinakailangan ng RELRA at SREC.
8. Isang salesperson na kasalukuyang may lisensya sa isang estado na may reciprocity agreement sa Pennsylvania State Real Estate Commission ay nag-apply para sa Pennsylvania reciprocal salesperson license. Alin sa mga sumusunod na kinakailangan ang naaangkop sa aplikanteng ito?
- A. Dapat magsumite ang aplikante ng sertipikasyon ng lisensya na nasa mabuting kalagayan mula sa awtoridad ng paglilisensya ng kanyang home-state, at isang hindi mababawing pahintulot na maaaring idemanda sa mga korte ng Pennsylvania para sa mga aksyong nagmula sa aktibidad sa real estate sa Pennsylvania. ✓
- B. Dapat kompletuhin ng aplikante ang 75-oras na prelicensing education ng Pennsylvania at pumasa sa parehong national at state na bahagi ng Pennsylvania salesperson examination.
- C. Maaaring magsanay ang aplikante nang independiyente sa Pennsylvania nang hindi kaakibat sa isang broker na may kasalukuyang Pennsylvania standard o reciprocal broker license.
- D. Dapat isuko o hayaang mag-expire ng aplikante ang lisensya niya sa home-state bago maibigay ang Pennsylvania reciprocal license.
Sa ilalim ng Real Estate Licensing and Registration Act, 63 P.S. § 455.602, at ng mga regulasyon ng Komisyon sa 49 Pa. Code § 35.223, ang isang salesperson na may kasalukuyang lisensya sa isang estado kung saan may reciprocal agreement ang Pennsylvania ay maaaring makakuha ng reciprocal salesperson license nang hindi kinakailangang kompletuhin ang prelicensing education ng Pennsylvania o kumuha ng Pennsylvania examination. Sa halip, dapat magsumite ang aplikante ng sertipikasyon (liham ng mabuting kalagayan) mula sa awtoridad ng home-state, magsampa ng hindi mababawing pahintulot na maaaring idemanda sa Pennsylvania, at magtrabaho sa ilalim ng isang broker na may kasalukuyang Pennsylvania standard o reciprocal broker license. Ang reciprocal license ay nakadepende sa pananatiling kasalukuyan at mabuting kalagayan ng lisensya sa home-state, kaya hindi ito kinakailangang isuko at maaari pa nga itong magbanta sa reciprocal license. Inilalarawan ng Option B ang standard (hindi reciprocal) na daan; mali ang Option C dahil hindi kailanman maaaring magsanay ang isang salesperson nang walang nangangasiwang broker; salungat ang Option D sa kinakailangang panatilihing aktibo ang lisensya sa labas ng estado.
9. Natuklasan ng isang sales agent sa Pennsylvania na nag-expire na ang kanyang lisensya dahil hindi niya ito na-renew sa tamang oras. Sa ilalim ng mga patakaran ng SREC, ano ang kahihinatnan ng pagpapatuloy ng mga aktibidad na nangangailangan ng lisensya sa panahon ng pagkawalang-bisa nito?
- A. Maaaring magpatuloy ang lisensyado sa loob ng 30 araw matapos ang petsa ng pagka-expire sa ilalim ng grace period
- B. Ang broker na employer ng lisensyado ang tatanggap ng pananagutan, at walang personal na parusa ang sales agent
- C. Ang pagsasagawa ng mga aktibidad na nangangailangan ng lisensya habang naka-expire ang lisensya ay itinuturing na pagsasagawa nang walang lisensya at maaaring magresulta sa multa at disciplinary action laban sa parehong sales agent at sa broker na employer ✓
- D. Awtomatikong maibabalik ang lisensya kapag nabayaran na ang renewal fees, na nag-aalis ng anumang paglabag nang retroactibo
Sa ilalim ng RELRA, ang pagsasagawa ng real estate nang walang aktibong lisensya — kabilang ang panahon ng nag-expire na renewal — ay itinuturing na pagsasagawa nang walang lisensya. Parehong maaaring harapin ng sales agent at ng broker na nagpahintulot sa aktibidad ang disciplinary action mula sa SREC, kasama na ang mga multa. Walang awtomatikong grace period o retroaktibong pag-aayos sa pamamagitan ng huling bayad.
10. Ang Pennsylvania State Real Estate Commission ay may awtoridad na magpataw ng alin sa mga sumusunod na disciplinary sanctions laban sa isang lisensyado na natuklasang lumabag sa RELRA?
- A. Pagkakulong sa kriminal lamang; ang mga civil penalties ay dapat ipataw ng isang court of common pleas
- B. Pagbabawi, suspensyon, probation, pagpapahayag ng pagsaway, multa, at kinakailangang remedial na edukasyon ✓
- C. Suspensyon ng lisensya lamang; ang multa at pagbabawi ay nangangailangan ng hiwalay na aksyon ng Attorney General
- D. Mandatory na pagbabayad ng restitusyon sa mga naapektuhang partido, ngunit walang suspensyon o pagbabawi
Ang SREC ay may malawak na administratibong kapangyarihang pandisiplina sa ilalim ng RELRA, kabilang ang kapangyarihang bawiin o suspindihin ang mga lisensya, ilagay ang mga lisensyado sa probation, mag-isyu ng mga reprimand, magpataw ng mga civil administrative fines, at mangailangan ng remedial continuing education. Hindi nagpapataw ang Komisyon ng pagkakulong sa kriminal (isang tungkulin ng hukuman), ngunit hindi rin ito limitado sa isang uri lamang ng parusa.