1. Sa ilalim ng Pennsylvania Real Estate Licensing and Registration Act (RELRA), aling ahensya ng estado ang responsable sa pag-isyu at pag-regulate ng mga lisensya ng real estate salesperson sa Pennsylvania?
- A. Pennsylvania Department of State sa pamamagitan ng State Real Estate Commission ✓
- B. Pennsylvania Department of Banking and Securities
- C. Pennsylvania Attorney General's Office
- D. Pennsylvania Department of Consumer Affairs
Ipinagkaloob ng RELRA ang awtoridad sa State Real Estate Commission (SREC), na nag-ooperate sa ilalim ng Bureau of Professional and Occupational Affairs ng Pennsylvania Department of State. Ang mga ibang ahensyang nakalista ay walang hurisdiksyon sa paglisensiyo ng real estate.
2. Ilang oras ng patuloy na edukasyon ang dapat tapusin ng isang lisensyadong nagbebenta ng real estate sa Pennsylvania sa bawat dalawang taong panahon ng pagpapanibago ng lisensya?
- A. 12 oras, nang walang anumang sapilitang paksa
- B. 14 oras, kasama ang mga kinakailangang modyul sa etika at patas na pabahay
- C. 14 oras, na may hindi bababa sa 2 oras sa mga sapilitang paksa ng batas sa real estate ✓
- D. 16 oras, kasama ang hindi bababa sa 4 na oras ng etika
Ang mga lisensyadong nagbebenta ng real estate sa Pennsylvania ay dapat makumpleto ang 14 na oras ng patuloy na edukasyon na inaprubahan ng Komisyon sa bawat dalawang taong panahon ng pagpapanibago. Nagtatakda ang Komisyon ng mga sapilitang paksa para sa bawat siklo; ang batas ng estado ay hindi karaniwang naglalarawan ng kinakailangan bilang nakapirming mga modyul sa etika at patas na pabahay, at ang etika ay kadalasang isang kinakailangan ng samahan ng REALTOR kaysa sa isang kinakailangan sa pagpapanibago ng lisensya sa Pennsylvania.
3. Ang isang kandidatong salesperson sa Pennsylvania na bumagsak sa state licensing examination ay maaaring mag-apply muli para ulitin ito. Sa ilalim ng mga patakaran ng SREC, anong limitasyon ang naaangkop?
- A. Walang limitasyon sa bilang ng muling pagsusulit, ngunit may 30-araw na panahon ng paghihintay pagkatapos ng bawat pagkabigo ✓
- B. Ang kandidato ay maaaring ulitin ang pagsusulit nang hanggang tatlong beses bago kailanganin na ulitin ang pre-license na kurso
- C. Ang kandidato ay dapat maghintay ng isang buong taon bago payagan ang anumang muling pagsusulit
- D. Ang kandidato ay permanenteng nawawalan ng karapatang makilahok pagkatapos ng dalawang pagkabigo
Hindi nagpapataw ang Pennsylvania ng limitasyong tatlong pagkakataon na nag-aatas sa isang kandidatong salesperson na ulitin ang pre-license na edukasyon pagkatapos ng tatlong pagkabigo. Ang isang kandidato ay maaaring ulitin ang nabigong bahagi ng pagsusulit, alinsunod sa mga patakaran ng exam vendor sa pag-iskedyul at muling pag-apply, at sa naaangkop na panahon ng bisa ng eligibilidad o edukasyon; walang isang taong pagbabawal o permanenteng pagkawala ng karapatang makilahok dahil sa mga pagkabigo. Wala sa mga nakalista na pagpipilian ang ganap na nagsasaad nito kung ang 30-araw na panahon ng paghihintay ay itinuturing na patakaran ng Pennsylvania.
4. Sa ilalim ng RELRA, ang isang lisensyadong salesperson sa Pennsylvania na nais lumipat sa ibang broker ng trabaho ay dapat:
- A. Kumpletuhin ang bagong aplikasyon, magbayad ng bayad sa paglipat, at makuha ang nakasulat na pahintulot ng bagong broker bago magsagawa ng anumang lisensyadong aktibidad para sa bagong broker ✓
- B. Magsimulang magtrabaho agad para sa bagong broker at ipaalam sa Komisyon sa loob ng 10 araw
- C. Isuko ang kasalukuyang lisensya at mag-aplay muli para sa bagong lisensya sa ilalim ng bagong broker
- D. Maghintay hanggang matapos ang kasalukuyang panahon ng pag-renew ng lisensya bago lumipat
Ang lisensya ng isang salesperson sa Pennsylvania ay hawak ng at sa pamamagitan ng broker ng trabaho. Upang makalipat, ang salesperson ay dapat mag-aplay sa Komisyon para sa paglipat, magbayad ng kinakailangang bayad, at makatanggap ng nakasulat na pahintulot mula sa bagong broker. Hindi MAAARING magsagawa ang salesperson ng lisensyadong aktibidad para sa bagong broker hanggang sa maaprubahan ang paglipat.
5. Ang Pennsylvania Real Estate Recovery Fund ay nagbibigay ng kabayaran sa mga miyembro ng publiko na nagsuffer ng pinansyal na pagkalugi dahil sa mapanlinlang o hindi tapat na gawa ng isang lisensyadong propesyonal sa real estate. Ano ang mangyayari sa lisensya ng lisensyado kapag nagbayad ang Recovery Fund sa kanilang ngalan ayon sa utos ng korte?
- A. Ang lisensya ay ilalagay sa hindi aktibong katayuan hanggang sa mabayaran ng lisensyado ang pondo nang may interes
- B. Ang lisensya ay awtomatikong nasuspinde hanggang sa mabayaran nang buo ang halagang binayad kasama ang interes sa pondo ✓
- C. Ang lisensyado ay kinakailangang kumpletuhin ang 30 karagdagang oras ng edukasyon ngunit maaaring magpatuloy sa pagpapraktis
- D. Ang lisensya ay permanenteng binawi nang walang anumang posibilidad ng muling pagpapanumbalik
Sa ilalim ng Pennsylvania RELRA, kapag nagbayad ang Real Estate Recovery Fund ng halaga sa ngalan ng isang lisensyado, ang lisensya ay awtomatikong nasuspinde. Hindi maaaring maibalik ang lisensyado hanggang sa mabayaran nang buo ang halagang binayad mula sa pondo, kasama ang interes na 10% bawat taon.
6. Alin sa mga sumusunod na tao ang partikular na EXEMPT mula sa pagtataglay ng lisensya sa real estate sa Pennsylvania sa ilalim ng RELRA kapag nagsasagawa ng mga aktibidad sa real estate?
- A. Isang salaried na on-site property manager na direktang empleado ng may-ari ng ari-arian upang mapaupahan ang mga unit sa isang apartment complex ✓
- B. Isang mortgage broker na paminsan-minsang tumutulong sa mga kliyente na mahanap ang mga rental property kapalit ng referral fee
- C. Isang lisensyadong ahente mula sa ibang estado na nag-a-advertise ng mga ari-arian sa Pennsylvania sa isang pambansang website
- D. Isang kaibigan na nag-negotiate ng lease sa ngalan ng isang nangungupahan at tumatanggap ng gift card bilang kabayaran
Itinatakda ng RELRA na exempt ang mga empleyado ng isang may-ari ng ari-arian na namamahala ng ari-arian na pagmamay-ari ng nasabing employer kapag ang mga tungkulin sa pamamahala ay ginagawa bilang bahagi ng kanilang regular na trabaho at hindi sila binabayaran ng hiwalay na komisyon. Ang iba pang mga sitwasyon ay kinabibilangan ng pagkilos para sa iba kapalit ng kabayaran nang wala ang statutory na exemption para sa mga empleyado.
7. Ang lisensya ng broker sa real estate sa Pennsylvania ay nangangailangan ng ilang karagdagang oras ng edukasyon bago mag-lisensya HIGIT PA sa mga kinakailangan ng salesperson, at isang minimum na panahon ng aktibong karanasan bilang lisensyado?
- A. 60 karagdagang oras at hindi bababa sa 1 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson
- B. 240 karagdagang oras at hindi bababa sa 3 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson ✓
- C. 16 karagdagang oras at hindi bababa sa 2 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson
- D. Walang karagdagang oras ng edukasyon, ngunit 5 taon ng aktibong lisensya bilang salesperson
Ang mga aplikante para sa broker sa Pennsylvania ay dapat makumpleto ang isang kursong pre-lisensya para sa broker na inaprubahan ng estado na may 240 oras (higit pa sa kinakailangan para sa lisensya ng salesperson) at dapat na aktibong naka-lisensya bilang salesperson o associate broker nang hindi bababa sa 3 taon. Ang iba pang mga kombinasyon ay hindi tugma sa mga kinakailangan ng RELRA at SREC.
8. Sa ilalim ng batas ng Pennsylvania, alin sa mga sumusunod ang TOTOO tungkol sa isang aplikante ng reciprocal (mula sa ibang estado) na naghahanap ng lisensya ng salesperson sa Pennsylvania?
- A. Nag-aalok ang Pennsylvania ng ganap na awtomatikong reciprocity sa lahat ng estado sa U.S.; hindi na kailangan ng pagsusulit
- B. Mayroon ang Pennsylvania ng mga reciprocal na kasunduan sa ilang mga estado at maaaring i-waive ang state exam para sa mga kwalipikadong aplikante, ngunit kailangan pa ring matugunan ng mga aplikante ang mga kinakailangan sa edukasyon at background ng Pennsylvania ✓
- C. Ang mga may lisensya mula sa ibang estado ay palaging kailangang kumpletuhin ang buong pre-license course ng Pennsylvania bago mag-apply
- D. Ang reciprocity ay available lamang sa mga aplikante mula sa mga estadong kahangganan ng Pennsylvania
Ang Pennsylvania ay may mga reciprocal na kasunduan sa paglisentsiyo lamang sa ilang partikular na estado, hindi sa lahat ng estado at hindi lamang sa mga kahangganan. Ang isang kwalipikadong aplikanteng salesperson mula sa ibang estado ay maaaring makakuha ng reciprocal na lisensya sa Pennsylvania nang hindi kumukumpleto ng prelicensure education sa Pennsylvania o kumukuha ng Pennsylvania licensing examination, ngunit kailangan pa ring matugunan ang mga kinakailangan ng reciprocal na aplikasyon, kabilang ang kasalukuyang wastong lisensya, kinakailangang dokumentasyon, mga bayad, at mga kinakailangan sa background at kasaysayan ng krimen.
9. Natuklasan ng isang sales agent sa Pennsylvania na nag-expire na ang kanyang lisensya dahil hindi niya ito na-renew sa tamang oras. Sa ilalim ng mga patakaran ng SREC, ano ang kahihinatnan ng pagpapatuloy ng mga aktibidad na nangangailangan ng lisensya sa panahon ng pagkawalang-bisa nito?
- A. Maaaring magpatuloy ang lisensyado sa loob ng 30 araw matapos ang petsa ng pagka-expire sa ilalim ng grace period
- B. Ang broker na employer ng lisensyado ang tatanggap ng pananagutan, at walang personal na parusa ang sales agent
- C. Ang pagsasagawa ng mga aktibidad na nangangailangan ng lisensya habang naka-expire ang lisensya ay itinuturing na pagsasagawa nang walang lisensya at maaaring magresulta sa multa at disciplinary action laban sa parehong sales agent at sa broker na employer ✓
- D. Awtomatikong maibabalik ang lisensya kapag nabayaran na ang renewal fees, na nag-aalis ng anumang paglabag nang retroactibo
Sa ilalim ng RELRA, ang pagsasagawa ng real estate nang walang aktibong lisensya — kabilang ang panahon ng nag-expire na renewal — ay itinuturing na pagsasagawa nang walang lisensya. Parehong maaaring harapin ng sales agent at ng broker na nagpahintulot sa aktibidad ang disciplinary action mula sa SREC, kasama na ang mga multa. Walang awtomatikong grace period o retroaktibong pag-aayos sa pamamagitan ng huling bayad.
10. Ang Pennsylvania State Real Estate Commission ay may awtoridad na magpataw ng alin sa mga sumusunod na disciplinary sanctions laban sa isang lisensyado na natuklasang lumabag sa RELRA?
- A. Pagkakulong sa kriminal lamang; ang mga civil penalties ay dapat ipataw ng isang court of common pleas
- B. Pagbabawi, suspensyon, probation, pagpapahayag ng pagsaway, multa, at kinakailangang remedial na edukasyon ✓
- C. Suspensyon ng lisensya lamang; ang multa at pagbabawi ay nangangailangan ng hiwalay na aksyon ng Attorney General
- D. Mandatory na pagbabayad ng restitusyon sa mga naapektuhang partido, ngunit walang suspensyon o pagbabawi
Ang SREC ay may malawak na administratibong kapangyarihang pandisiplina sa ilalim ng RELRA, kabilang ang kapangyarihang bawiin o suspindihin ang mga lisensya, ilagay ang mga lisensyado sa probation, mag-isyu ng mga reprimand, magpataw ng mga civil administrative fines, at mangailangan ng remedial continuing education. Hindi nagpapataw ang Komisyon ng pagkakulong sa kriminal (isang tungkulin ng hukuman), ngunit hindi rin ito limitado sa isang uri lamang ng parusa.