1. يتلقى وسيط عقاري في تكساس مبلغ العربون (earnest money) في معاملة إيجار تجاري بدلاً من معاملة بيع سكني. وفقاً للائحة TREC رقم 535.146، كيف يجب على الوسيط التعامل مع هذه الأموال؟
- A. ودائع الإيجار التجاري معفاة من قواعد حساب الضمان الخاصة بـ TREC؛ ويجوز للوسيط الاحتفاظ بها في أي حساب
- B. يجب على الوسيط إيداع الأموال في نفس حساب الضمان المستخدم لعربون معاملات البيع السكني
- C. يجب على الوسيط إيداع الأموال في حساب ضمان يُدار وفقاً للائحة TREC رقم 535.146، مع الاحتفاظ بسجلات دفتر الأستاذ الخاصة بكل عميل، بصرف النظر عما إذا كانت المعاملة تجارية أم سكنية ✓
- D. يجب على الوسيط إحالة الأموال إلى شركة ملكية عقارية (title company) مرخصة خلال 24 ساعة، لأن الوسطاء لا يجوز لهم الاحتفاظ بأموال الضمان التجارية
تنطبق اللائحة TREC رقم 535.146 على جميع أموال العملاء التي يتلقاها وسيط مرخص في إطار معاملة عقارية، ولا تقتصر على معاملات البيع السكني. سواء تعلقت المعاملة ببيع سكني أو بيع تجاري أو إيجار تجاري، يتعين على الوسيط إيداع أموال العميل في حساب ضمان مُدار على النحو الصحيح مع دفاتر أستاذ مستقلة لكل عميل. لا يوجد أي إعفاء للمعاملات التجارية، كما لا يُلزَم الوسطاء بإحالة هذه الأموال إلى شركة ملكية عقارية.
2. بموجب المادة 5.062 من قانون الملكية في تكسا��، أيٌّ من معاملات العقارات السكنية التالية مُعفى من متطلبات الإفصاح الخاصة بعقد التنفيذ (contract for deed) المنصوص عليها في الفصل الفرعي D؟
- A. عقد لبيع منزل أسرة واحدة حيث سيستخدم المشتري العقار كمسكنه الرئيسي وسعر الشراء أقل من 50,000 دولار.
- B. عقد لبيع وحدة شقة سكنية (كوندومينيوم) تقع في تقسيم سكني مُقيَّد بسند الملكية (deed-restricted subdivision).
- C. عقد لبيع عقار سكني تكون فيه مدة عقد التنفيذ ثلاث سنوات أو أقل وقد دفع المشتري ما لا يقل عن 40% من سعر الشراء.
- D. عقد إيجار مع خيار الشراء حيث لا تتجاوز مدة الإيجار 180 يومًا ولا يكون الخيار مدمجًا مع اتفاقية شراء. ✓
تنص المادة 5.062 من قانون الملكية في تكساس على أن متطلبات عقد التنفيذ الواردة في الفصل الفرعي D لا تسري، من بين أمور أخرى، على عقد الإيجار المقترن بخيار الشراء إذا كانت مدة الإيجار 180 يومًا أو أقل ولم يُدمج عقد الإيجار في عقد بيع. يُقرّ هذا الإعفاء المحدود بأن ترتيبات الإيجار مع خيار الشراء قصيرة الأمد تختلف وظيفيًا عن عقود البيع بالتقسيط طويلة الأمد التي تستلزم المنظومة الكاملة من الحمايات الاستهلاكية التي يكفلها القانون.
3. بموجب قانون TRELA، إذا علم وكيل المشتري أثناء المع��ملة أن المشتري يعتزم استخدام العقار المشترى لغرض غير مشروع، فما هو التزام حامل الترخيص؟
- A. يجب على حامل الترخيص الاستمرار في تمثيل المشتري بأمانة لأن الواجب الائتماني يعلو على جميع الاعتبارات الأخرى
- B. يجب على حامل الترخيص الإبلاغ فوراً عن المشتري إلى جهات إنفاذ القانون المحلية قبل اتخاذ أي إجراء آخر
- C. يجوز لحامل الترخيص الانسحاب من التمثيل وليس ملزماً بمساعدة المشتري في تحقيق غرض غير مشروع، حتى لو أدى ذلك إلى الإخلال باتفاقية التمثيل ✓
- D. يجب على حامل الترخيص الإفصاح عن نية المشتري للبائع حتى يتمكن البائع من الانسحاب من العقد
بموجب قانون TRELA وقانون الوكالة العام في تكساس، لا يُلزم الواجب الائتماني لحامل الترخيص بمساعدة العميل على ارتكاب عمل غير مشروع. يجوز لحامل الترخيص الانسحاب من التمثيل لتجنب المشاركة في النشاط غير المشروع. وعلى الرغم من أن قانون TRELA يفرض واجبات الولاء والطاعة تجاه العميل، فإن هذه الواجبات لا تمتد إلى تسهيل السلوك غير المشروع. لا يُلزَم حامل الترخيص بالإبلاغ إلى جهات إنفاذ القانون، غير أنه لا يجوز له الاستمرار في تسهيل الغرض غير المشروع.
4. بموجب أنظمة TREC، أيٌّ مما يلي يصف الطريقة الصحيحة للتعامل مع مبلغ العربون (earnest money) الذي يتلقاه وكيل المبيعات في سياق صفقة عقارية؟
- A. يجب على وكيل المبيعات تسليم مبلغ العربون فوراً إلى الوسيط الراعي (sponsoring broker)، الذي يجب إيداعه في حساب ائتمان (trust) أو حساب ضمان (escrow) وفقاً لأنظمة TREC؛ ولا يحق لوكيل المبيعات الاحتفاظ بحساب ائتمان خاص به. ✓
- B. يجوز لوكيل المبيعات الاحتفاظ بمبلغ العربون في حساب شخصي لمدة تصل إلى خمسة أيام عمل قبل تسليمه إلى الوسيط.
- C. يجوز لوكيل المبيعات إيداع مبلغ العربون مباشرةً في الحساب التشغيلي للشركة العقارية طالما جرى توثيقه على النحو الصحيح.
- D. يجوز لوكيل المبيعات الاحتفاظ بمبلغ العربون في حساب ائتمان خاص به شريطة إخطار الوسيط كتابةً خلال 24 ساعة.
بموجب 22 TAC 535.146 وقانون المهن بولاية تكساس §1101.652، لا يملك وكيل المبيعات أي صلاحية للاحتفاظ بحساب ائتمان أو حساب ضمان. ويجب تسليم أي مبلغ عربون مُستلَم فوراً إلى الوسيط الراعي لإيداعه في حساب ائتمان تتم إدارته وفق الأصول. ويُعدّ خلط هذه الأموال مع الحساب الشخصي أو الحساب التشغيلي مخالفةً تستوجب الإجراءات التأديبية.
5. بموجب قواعد TREC وعقد TREC للمساكن السكنية من فئة واحدة إلى أربع عائلات، إذا كان العقار خاضعاً لجمعية أصحاب المنازل (HOA)، فأيٌّ من الوثائق التالية يُلزَم البائع تحديداً بتقديمها، وفي إطار أي آلية تنشأ هذه الالتزامات؟
- A. يجب على البائع تقديم البيانات المالية المدققة لجمعية أصحاب المنازل خلال 5 أيام من تاريخ نفاذ العقد
- B. يجب على البائع تقديم معلومات المجمع السكني بما تشمله من وثائق جمعية أصحاب المنازل، وإذا لم يتم التسليم في الوقت المحدد، يحق للمشتري إنهاء العقد بموجب ملحق جمعية أصحاب المنازل ✓
- C. لا يُطلب من البائع سوى تقديم قيود صك الملكية الخاصة بجمعية أصحاب المنازل، ويتعين على المشتري الحصول على جميع الوثائق الأخرى للجمعية بشكل مستقل
- D. يجب على البائع تقديم وثائق جمعية أصحاب المنازل خلال فترة الخيار؛ وإذا انتهت فترة الخيار، فلا يُشترط أي إفصاح إضافي
بموجب ملحق TREC الخاص بالعقارات الخاضعة للعضوية الإلزامية في جمعية أصحاب العقارات، يُلزَم البائع بتقديم معلومات المجمع السكني — والتي تشمل وثائق من قبيل النظام الأساسي لجمعية أصحاب المنازل، واللوائح والأنظمة، والرسوم السارية. وإذا أخفق البائع في تسليم هذه الوثائق خلال المدة المطلوبة، يحق للمشتري إنهاء العقد واسترداد مبلغ التأمين. وتنشأ هذه الالتزامات من ملحق جمعية أصحاب المنازل، وليس من العقد الرئيسي وحده.