1. بموجب قانون ترخيص العقارات في تكساس (TRELA)، أي جهة حكومية تتولى إصدار وتنظيم تراخيص وكلاء العقارات في تكساس؟
- A. إدارة الترخيص والتنظيم في تكساس (TDLR)
- B. لجنة العقارات في تكساس (TREC) ✓
- C. مجلس ترخيص وإصدار شهادات الم감مّنين في تكساس (TALCB)
- D. أمين دولة تكساس
تُعدّ TREC، التي أُسِّست بموجب الفصل 1101 من قانون المهن في تكساس، الجهة الحكومية المسؤولة عن ترخيص وتنظيم عمل وكلاء العقارات والسماسرة في تكساس. أما TALCB فهي هيئة مستقلة تختص بشؤون المقيّمين العقاريين. وتتولى TDLR تنظيم كثير من المهن الأخرى، غير أنها لا تشمل وكلاء العقارات.
2. كم تبقى صلاحية رخصة وكيل العقارات في تكساس قبل أن يصبح التجديد مطلوباً؟
- A. سنة واحدة
- B. ثلاث سنوات
- C. سنتان ✓
- D. أربع سنوات
وفقاً لقواعد TREC، تبلغ مدة صلاحية رخصة وكيل العقارات في تكساس سنتين. ويتعين على المرخص لهم إتمام التعليم المستمر المطلوب وتقديم طلب التجديد قبل تاريخ انتهاء الصلاحية للحفاظ على الوضع النشط.
3. أي من الأنشطة التالية يستلزم الحصول على رخصة عقارية في تكساس بموجب قانون المهن في تكساس؟
- A. مالك يبيع منزله بنفسه دون مساعدة
- B. محامٍ مرخص يتصرف بموجب توكيل رسمي نيابةً عن موكل في صفقة عقارية
- C. شخص يتفاوض على بيع عقار جاره مقابل تعويض مالي ✓
- D. مدير شقق مقيم يعمل مباشرةً لدى مالك العقار لتأجير الوحدات
يستلزم التفاوض على صفقات عقارية نيابةً عن شخص آخر مقابل تعويض مالي الحصول على رخصة عقارية في تكساس. أما بيع الشخص لعقاره الخاص، والمحامون المرخصون المتصرفون بموجب توكيل رسمي، ومديرو الشقق السكنية المقيمون العاملون لدى المالك، فهم مستثنون تحديداً من متطلبات الترخيص بموجب المادة §1101.005 من قانون المهن في تكساس.
4. يستعد مقدم الطلب لتقديم طلب إلى لجنة تكساس للعقارات (TREC) للحصول على ترخيص أولي لوكيل مبيعات عقارات في تكساس. أي مما يلي يصف بشكل صحيح التعليم التأهيلي الذي يجب أن يكون مقدم الطلب قد أكمله قبل أن تعتمد TREC الترخيص؟
- A. 180 ساعة صفية تتكون من ست دورات تأهيلية مدة كل منها 30 ساعة، وتشمل مبادئ العقارات 1 و2، وقانون الوكالة، وقانون العقود، ونماذج العقود المعتمدة، وتمويل العقارات ✓
- B. 60 ساعة صفية تتكون من مبادئ العقارات، وقانون الوكالة، وقانون العقود، على أن تُستكمل الدورات المتبقية خلال السنة الأولى من الترخيص
- C. 900 ساعة صفية من التعليم التأهيلي، بما في ذلك 270 ساعة من دورات العقارات الأساسية
- D. 270 ساعة صفية تتكون من تسع دورات تأهيلية مدة كل منها 30 ساعة، بالإضافة إلى دورة الوساطة العقارية
بموجب قانون المهن في تكساس §1101.358 والمادة 22 من القانون الإداري لتكساس §535.55، يجب على مقدم طلب ترخيص وكيل المبيعات إكمال 180 ساعة صفية من التعليم العقاري التأهيلي قبل الترخيص: مبادئ العقارات 1 (30 ساعة)، ومبادئ العقارات 2 (30 ساعة)، وقانون الوكالة (30 ساعة)، وقانون العقود (30 ساعة)، ونماذج العقود المعتمدة (30 ساعة)، وتمويل العقارات (30 ساعة). وتقيس تكساس التعليم التأهيلي بالساعات الصفية، وليس بالساعات الفصلية. ويعكس رقم 60 ساعة متطلبات ما قبل عام 2016 التي تم إلغاؤها؛ أما 900 ساعة و270 ساعة أساسية فهي متطلبات ترخيص الوسيط بموجب المادة 22 من القانون الإداري لتكساس §535.56، وليست معيار وكيل المبيعات. كما أن برنامج تعليم وكيل المبيعات المتدرب (SAE) البالغ 90 ساعة هو متطلب بعد الترخيص للتجديد الأول، وليس متطلبًا قبل الترخيص.
5. بعد اجتياز امتحان ترخيص البائع العقاري في ولاية تكساس، كم من الوقت يملك المتقدم لتقديم طلب الحصول على الترخيص قبل انتهاء صلاحية نتائج الامتحان؟
- A. ستة أشهر
- B. سنتان
- C. سنة واحدة ✓
- D. ثلاث سنوات
وفقاً للوائح الحالية للجنة العقارات في ولاية تكساس (Texas Real Estate Commission)، تظل نتائج امتحان ترخيص العقارات سارية المفعول لمدة سنة واحدة. وبالتالي، إذا كان السؤال يستفسر عن موعد انتهاء صلاحية نتائج الامتحان الذي اجتازه المتقدم، فإن الإجابة الصحيحة هي سنة واحدة، وليس ستة أشهر.
6. تقدّم أحد المتقدمين للحصول على رخصة وسيط عقاري في ولاية تكساس وكان لديه سابقة جنائية بتهمة الاحتيال. كيف يقيّم TREC هذا الطلب؟
- A. يُرفض الطلب تلقائيًا لأن أي إدانة جنائية تحول دون الحصول على الرخصة بشكل دائم
- B. يدرس TREC الطلب من خلال تقييم الأهلية، مع الأخذ بعين الاعتبار طبيعة الجريمة وصلتها بمهام صاحب الرخصة وأدلة إعادة التأهيل ✓
- C. يجب على المتقدم الانتظار خمس سنوات بالضبط بعد إتمام محكوميته قبل التقدم بالطلب
- D. يحيل TREC قرار الأهلية إلى مجلس العفو والإفراج المشروط في تكساس
بموجب قانون المهن في تكساس §1101.354 وأنظمة TREC، لا تؤدي السابقة الجنائية إلى رفض تلقائي للطلب. يجري TREC مراجعة فردية للأهلية تشمل النظر في طبيعة الجريمة وحداثتها، وعلاقتها بمسؤوليات صاحب الرخصة، وأدلة إعادة التأهيل، وغيرها من العوامل. ويحق للمتقدمين طلب تحديد حسن السيرة والسلوك قبل تقديم الطلب.
7. بموجب قواعد TREC، من الذي يجب أن يكفل وكيل العقارات النشط في تكساس لكي يتمكن من ممارسة الأنشطة العقارية؟
- A. أحد موظفي TREC الذي يعمل بصفة مشرف إداري
- B. أي متخصص مرخص في مجال العقارات يمتلك خبرة لا تقل عن سنتين
- C. وسيط عقاري مرخص في تكساس يقبل تحمّل المسؤولية عن أنشطة وكيل المبيعات ✓
- D. جمعية وسطاء العقارات في تكساس، التي تحتفظ بسجل المشرفين المعتمدين
يشترط قانون المهن في تكساس §1101.351 أن يكون وكيل المبيعات مكفولاً من قِبل وسيط عقاري مرخص في تكساس. ويتحمل الوسيط الكافل المسؤولية عن الأنشطة العقارية لوكيل المبيعات. وفي غياب وسيط كافل نشط، يُوضع ترخيص وكيل المبيعات في حالة عدم النشاط.
8. ماذا يحدث لرخصة البائع العقاري في تكساس عندما تنتهي صلاحية رخصة الوسيط الراعي أو يتم إلغاؤها؟
- A. يتم إلغاء رخصة البائع تلقائياً أيضاً
- B. يجوز للبائع الاستمرار في العمل بصورة مستقلة لمدة تصل إلى 90 يوماً
- C. تُوضع رخصة البائع في حالة غير نشطة حتى الحصول على وسيط راعٍ جديد ✓
- D. تقوم TREC بتعيين وسيط إشراف مؤقت للبائع
بموجب قواعد TREC، إذا انتهت صلاحية رخصة الوسيط الراعي أو تم تعليقها أو إلغاؤها، فلا يحق للبائع ممارسة الأنشطة المرخصة. تصبح رخصة البائع غير نشطة حتى يجد البائع وسيطاً مرخصاً جديداً يرعاه. ولا تقوم TREC بتعيين مشرفين بديلين.
9. بموجب قانون المهن في ولاية تكساس، أيٌّ مما يلي يُعدّ سبباً لتعليق هيئة TREC لرخصة العقارات أو إلغائها؟
- A. الإخفاق في الانضمام إلى جمعية عقارية محلية خلال ستة أشهر من الحصول على الرخصة
- B. إيداع مبلغ العربون (Earnest Money) في حساب ائتماني بدلاً من الحساب التشغيلي للوسيط
- C. ممارسة تمثيل كلٍّ من المشتري والبائع في صفقة واحدة دون الإفصاح المناسب والحصول على الموافقة ✓
- D. الإعلان عن عقار مدرج على موقع الوساطة الإلكتروني دون تضمين رقم الهاتف الشخصي للبائع
تُدرج المادة §1101.652 من قانون المهن في ولاية تكساس التصرفَ بوصف الوسيط أو تمثيل الطرفين معاً دون إفصاح مناسب وموافقة خطية ضمن أسباب إلغاء الرخصة أو تعليقها. ويُعدّ إيداع مبلغ العربون في حساب ائتماني أمراً صحيحاً؛ كما أن العضوية في الجمعية المحلية ليست إلزامية؛ وتشترط قواعد الإعلان الإشارة إلى هوية الوسيط دون اشتراط رقم الهاتف الشخصي للبائع.
10. يرغب وسيط عقاري (salesperson) في ولاية تكساس في تغيير الوسيط الراعي (sponsoring broker). ما هو الإجراء الصحيح وفقاً لقواعد TREC؟
- A. يبدأ الوسيط العقاري العمل مع الوسيط الراعي الجديد مباشرةً، ويُسجَّل التغيير تلقائياً
- B. يجب على الوسيط الراعي الحالي تقديم نموذج إنهاء الرعاية، ثم يقدم الوسيط الراعي الجديد نموذج طلب الرعاية إلى TREC؛ ولا يحق للوسيط الع��اري ممارسة الأنشطة المرخصة خلال الفترة الفاصلة بين الرعايتين ✓
- C. يقدم الوسيط العقاري نموذج النقل مباشرةً إلى TREC، ويجوز له العمل لدى كلا الوسيطين في آنٍ واحد لمدة 30 يوماً
- D. يجب على الوسيط العقاري إعادة اجتياز اختبار الترخيص الحكومي قبل الانتقال إلى وسيط راعٍ جديد
وفقاً لقواعد TREC، لتغيير الوسيط الراعي، يتعين على الوسيط الراعي الحالي إنهاء الرعاية، كما يتعين على الوسيط الراعي الجديد تقديم طلب رعاية إلى TREC. تكون رخصة الوسيط العقاري في حالة غير نشطة خلال الفترة الفاصلة بين الرعايتين، ولا يجوز له ممارسة أي أنشطة مرخصة حتى يتم تفعيل الرعاية الجديدة.