1. Kakapasa lang ni Maria sa broker examination ng Washington at kasalukuyan niyang kinukumpleto ang kanyang aplikasyon upang malisensyahan sa ilalim ng RCW 18.85. Saang katawan niya dapat isumite ang kanyang aplikasyon at bayad para sa lisensya, at aling katawan ang talagang maglalabas ng kanyang broker license at sa kalaunan ay may awtoridad na magdisiplina rito?
- A. Ang Washington State Department of Licensing (DOL), sa pamamagitan ng Director nito at ng Real Estate Program ✓
- B. Ang Washington Real Estate Commission, na naglalabas ng mga lisensya nang hiwalay sa anumang ahensya ng estado
- C. Ang Washington Department of Financial Institutions (DFI), na nagbibigay ng lisensya sa lahat ng propesyonal sa real estate at mortgage
- D. Ang Washington Department of Commerce, Real Estate Division
Sa ilalim ng RCW 18.85 (ang Washington Real Estate Brokerage Act), ang Director ng Department of Licensing ang naglalabas, nagre-renew, nagsususpinde at nagbabawi ng mga lisensya ng real estate broker, managing broker at firm, at siya rin ang namamahala sa licensing examination at mga bayarin sa lisensya (RCW 18.85.041, 18.85.101, 18.85.121). Ang Washington Real Estate Commission (RCW 18.85.081) ay isang advisory body na pinamumunuan ng Director na tumutulong sa paghubog ng eksaminasyon at nagpapayo tungkol sa edukasyon at mga alituntunin; hindi ito mismo ang naglalabas ng lisensya. Ang Department of Financial Institutions ay nagbibigay ng lisensya sa mga mortgage loan originator at mortgage broker, hindi sa mga real estate broker. Ang Department of Commerce ay walang papel sa paglilisensya ng real estate. Tandaan din na mula noong Hulyo 1, 2010, hindi na naglalabas ang Washington ng lisensyang “salesperson”; ang entry-level na lisensya ay “broker” at ang lisensya para sa superbisyon ay “managing broker.”
2. Naibigay kay Sara ang kanyang lisensya bilang real estate broker sa Washington (ang entry-level na lisensya na pumalit sa dating lisensyang “salesperson” noong muling inayos ang batas sa lisensya noong 2010) noong Marso 15. Sa ilalim ng RCW 18.85, kailan unang mag-e-expire ang kanyang lisensya kung wala siyang gagawin pang iba?
- A. Marso 15 ng susunod na taon, dahil taon-taon nag-e-expire ang mga lisensya sa Washington
- B. Marso 15 dalawang taon matapos maibigay, dahil dalawang taon ang termino ng mga lisensya sa Washington ✓
- C. Marso 15 tatlong taon matapos maibigay, dahil tatlong taon ang termino ng mga lisensya sa Washington
- D. Disyembre 31 ng taon ng pagbibigay, dahil lahat ng lisensya sa Washington ay nag-e-expire sa iisang petsa sa kalendaryo
Sa ilalim ng RCW 18.85.211 at WAC 308-124A, ang lisensya ng broker o managing broker sa Washington ay ibinibigay para sa dalawang taong termino at nag-e-expire dalawang taon mula sa petsa ng pagbibigay (sa anibersaryo ng lisensyado, hindi sa nakapirming petsa sa kalendaryo). Upang ma-renew, kailangang tapusin ng lisensyado ang kinakailangang continuing education (90 clock hours para sa unang aktibong pag-renew; 30 clock hours kasama ang 3-oras na Core Curriculum para sa mga susunod na pag-renew) at bayaran ang renewal fee sa Department of Licensing. Tandaan na hindi na nagbibigay ang Washington ng lisensyang “salesperson” mula pa noong Hulyo 1, 2010; ang entry-level na lisensya ngayon ay ang broker license, at ang dating “broker” na lisensya ay naging “managing broker.”
3. Alin sa mga sumusunod na aktibidad ang NANGANGAILANGAN ng lisensya sa real estate sa Estado ng Washington?
- A. Pagbebenta ng iyong sariling personal na tirahan
- B. Pag-aasikaso bilang property manager para sa bayad sa ngalan ng iba ✓
- C. Pag-auction ng personal na ari-arian sa ilalim ng utos ng hukuman
- D. Pagbebenta ng mga cemetery lot sa ngalan ng kumpanya ng sementeryo bilang isang empleyadong may suweldo
Sa ilalim ng RCW 18.85.011, ang pamamahala ng real property para sa kabayaran sa ngalan ng iba ay itinuturing na brokerage services na nangangailangan ng lisensya. Ang pagbebenta ng sariling ari-arian, mga auction ng personal na ari-arian na iniutos ng hukuman, at pagbebenta ng cemetery lot ng mga empleyadong may suweldo ng sementeryo ay kabilang sa mga statutory exemptions mula sa pagkuha ng lisensya.
4. Naipasa na ni Maria ang pagsusulit para sa broker sa Washington, nabayaran na ang lahat ng bayarin, at naibigay na sa kanya ng Department of Licensing ang lisensya bilang broker, ngunit hindi pa siya natatanggap sa trabaho ng anumang real estate firm. Aling pahayag ang wastong naglalarawan sa kanyang kalagayan sa ilalim ng batas ng Washington?
- A. Ang kanyang lisensya ay nasa inactive status; dahil ang isang broker sa Washington ay maaari lamang magbigay ng mga serbisyong brokerage bilang ahente ng isang lisensyadong firm sa ilalim ng pangangasiwa ng designated broker ng firm na iyon (o ng isang managing broker), hindi siya maaaring magpraktis hangga't hindi siya sumasama sa isang firm at ang kanyang lisensya ay naibibigay at hawak ng designated broker nito. ✓
- B. Ganap na aktibo ang kanyang lisensya at maaari siyang malayang mag-list at magbenta ng ari-arian nang hanggang 90 araw habang naghahanap siya ng firm na sasalihan.
- C. Ganap na ipagkakait ng Department of Licensing ang kanyang lisensya hangga't hindi niya naipapakita ang dokumentasyon ng dalawang taong full-time na karanasan, dahil ang mga managing broker lamang ang maaaring humawak ng lisensya nang walang firm.
- D. Aktibo ang kanyang lisensya ngunit limitado sa mga residential na transaksyon, at maaari siyang magtrabaho para sa bayad nang direkta mula sa mga kliyente hanggang sa makahanap siya ng firm.
Sa ilalim ng RCW chapter 18.85 (ang Real Estate Brokerage Act, na muling inayos simula Hulyo 1, 2010, na pumalit sa dating kategoryang salesperson/broker gamit ang broker, managing broker, at designated broker), ang lisensya ng broker ay ibinibigay sa pangalan ng lisensyado at ng firm nito, at dapat maihatid sa at hawakan ng designated broker ng firm. Ang isang broker ay maaari lamang magbigay ng mga serbisyong real estate brokerage bilang ahente ng isang lisensyadong firm sa ilalim ng pangangasiwa ng designated broker o ng isang managing broker. Ang brokerna walang kaugnayan sa anumang firm ay may hawak na inactive na lisensya (RCW 18.85.221) at hindi maaaring magsagawa ng mga serbisyong brokerage o tumanggap ng bayad para rito (WAC 308-124A). Walang 90-araw na palugit, walang eksepsiyon na residential lamang, at walang kinakailangang karanasan para sa entry-level na lisensya ng broker mismo; ang dalawa o tatlong taong karanasan ay kinakailangan para maging kwalipikado sa lisensyang managing broker, hindi para maipagkaloob ang lisensya ng broker.
5. Ilang clock hours ng pre-licensing education ang kailangang makumpleto ng isang aplikante bago kumuha ng Washington real estate salesperson examination?
- A. 40 oras
- B. 60 oras
- C. 90 oras ✓
- D. 150 oras
Ang Washington ay nangangailangan ng 90 clock hours ng aprubadong pre-licensing education para sa mga aplikanteng salesperson ayon sa RCW 18.85.101 at WAC 308-124H. Ito ay nahahati sa mga partikular na kurso na sumasaklaw sa mga pangunahing prinsipyo ng real estate at mga paksa tungkol sa batas ng Washington.
6. Isang real estate broker sa Washington ang umalis sa kanyang firm at humiling sa Department of Licensing na ilagay ang kanyang lisensya sa inactive status. Ayon sa RCW 18.85.211 at WAC 308-124A, gaano katagal legal na mananatiling inactive ang lisensya?
- A. Walang hanggan, hangga't ire-renew niya ang inactive na lisensya tuwing dalawang taon at magbabayad ng renewal fee; kailangan lang ang continuing education bago niya ito i-reactivate ✓
- B. Hindi hihigit sa isang renewal period (dalawang taon), pagkatapos nito ay awtomatikong mag-e-expire ang lisensya
- C. Hindi hihigit sa tatlong taon, pagkatapos nito ay kailangan niyang kunin ulit ang broker licensing examination
- D. Hindi hihigit sa anim na buwan, pagkatapos nito ay kailangan niyang muling makipag-ugnayan sa isang designated broker o mawawala ang lisensya
Ayon sa RCW 18.85.211 at WAC 308-124A-785, ang lisensya sa Washington ay maaaring ilagay sa inactive status at maaaring manatiling inactive nang walang hanggan, basta't patuloy itong nire-renew ng may-ari ng lisensya sa normal na dalawang taong cycle at binabayaran ang renewal fee. Ang isang may lisensyang inactive ay hindi kailangang kumumpleto ng continuing education para mag-renew, ngunit kailangan niyang kumpletuhin ang kinakailangang bilang ng oras (kasama ang kasalukuyang core curriculum) bago maibalik sa active status ang lisensya, at hindi siya maaaring magsagawa ng mga serbisyong brokerage habang inactive. Walang itinakdang maximum na panahon ng pagiging inactive ang batas ng Washington; mag-e-expire o makakansela lamang ang lisensya kung hindi ito ire-renew ng may-ari. Dapat ding tandaan na ginagamit ng Washington ang titulong 'broker' sa halip na 'salesperson' mula nang muling istrukturahin ang batas sa lisensya noong 2010.
7. Ang isang designated broker sa Washington ay nais magbukas ng branch office. Ayon sa mga patakaran ng DOL, alin sa mga sumusunod ang kinakailangan para sa branch office?
- A. Isang hiwalay na designated broker license para sa lokasyon ng branch office
- B. Ang isang managing broker ay dapat na lisensyado at itinalaga upang pangasiwaan ang branch office ✓
- C. Ang branch ay dapat kumuha ng sariling patakaran sa errors and omissions insurance na hiwalay sa pangunahing kumpanya
- D. Ang mga branch office ay ipinagbabawal sa pagsasagawa ng mga transaksyon sa pagbebenta ng residential
Ang mga patakaran ng Washington ay nangangailangan na ang isang branch office ay lisensyado at magkaroon ng isang lisensyadong managing broker na itinalaga bilang responsable sa pangangasiwa ng mga aktibidad ng branch office. Ang designated broker ng kumpanya ay nananatiling pangunahing responsable para sa kumpanya at sa mga sangay nito. Walang hiwalay na designated broker license na inilalabas para sa branch, hindi kailangan ng branch ng sariling independent na E&O policy, at ang mga branch office ay maaaring magsagawa ng mga transaksyon sa pagbebenta ng residential.
8. Maaaring tanggihan ng Washington DOL ang isang aplikasyon para sa lisensya sa real estate batay sa alin sa mga sumusunod na natuklasan?
- A. Ang aplikante ay wala pang 21 taong gulang
- B. Ang aplikante ay may nakaraang felony conviction na may malaking kaugnayan sa real estate brokerage ✓
- C. Ang aplikante ay hindi naninirahan sa Washington nang hindi bababa sa isang taon
- D. Ang aplikante ay kasalukuyang may aktibong lisensya sa ibang estado
Sa ilalim ng RCW 18.85.321 at RCW 18.235, maaaring tanggihan ng DOL ang isang lisensya kung ang aplikante ay may nakaraang hatol para sa isang krimen na may malaking kaugnayan sa pagtatrabaho sa real estate. Hindi kailangan ng Washington na ang mga aplikante ay 21 taong gulang (ang pinakamababang edad ay 18), hindi nagpapataw ng kinakailangan sa paninirahan, at ang pagtataglay ng lisensya mula sa ibang estado ay hindi isang kadahilanan ng diskwalipikasyon.
9. Sa ilalim ng batas ng Washington, sa loob ng pinakamababang ilang taon dapat panatilihin ng isang real estate firm ang mga rekord ng trust account?
- A. Dalawang taon
- B. Tatlong taon ✓
- C. Limang taon
- D. Pitong taon
Sa ilalim ng WAC 308-124C-105, ang mga real estate broker sa Washington ay dapat panatilihin ang mga rekord ng trust account, mga dokumento ng transaksyon, at mga kaugnay na rekord sa loob ng hindi bababa sa tatlong taon. Ang kinakailangang ito ay naaangkop sa parehong mga papel at elektronikong rekord na pinapanatili ng firm.
10. Alin sa mga sumusunod na indibidwal ang EXEMPT sa kinakailangang lisensya sa real estate ng Washington kapag nagsasagawa ng mga aktibidad na may kaugnayan sa ari-arian?
- A. Isang taong nag-negotiate ng mga komersyal na lease para sa maraming may-ari ng ari-arian kapalit ng bayad
- B. Isang lisensyadong abogado sa Washington na kumikilos sa loob ng saklaw ng kanilang legal na praktis ✓
- C. Isang property manager na nangongolekta ng upa at nag-negotiate ng mga pagpapanibago ng lease para sa isang kliyenteng investor
- D. Isang taong naglilista at nagbebenta ng rural na lupang sakahan kapalit ng kabayaran sa ngalan ng iba
Sa ilalim ng batas ng Washington, ang RCW 18.85.151 ay nagbibigay ng exemption sa mga lisensyadong abogado kapag sila ay nagsasagawa ng mga gawaing may kaugnayan sa real estate sa loob ng saklaw ng kanilang legal na praktis. Sa kabaligtaran, ang pag-negotiate ng mga lease, pamamahala ng ari-arian para sa iba kapalit ng kabayaran, o paglilista at pagbebenta ng lupang sakahan para sa iba ay karaniwang itinuturing na aktibidad ng real estate brokerage na nangangailangan ng lisensya sa real estate ng Washington maliban kung may naaangkop na espesipikong exemption.