1. न्यूयॉर्क का एक ब्रोकर सर्टिफाइड चेक द्वारा $12,000 की डिपॉज़िट प्राप्त करता है। बिक्री अनुबंध में एक खंड है जिसमें कहा गया है कि डिपॉज़िट को 'लिस्टिंग ब्रोकर द्वारा एस्क्रो में रखा जाएगा।' इसके बाद खरीदार के वकील एक पत्र भेजते हैं जिसमें मांग की जाती है कि ब्रोकर धनराशि को वकील के एस्क्रो खाते में रखे। न्यूयॉर्क DOS विनियमों के तहत, ब्रोकर को क्या करना चाहिए?
- A. लिखित मांग प्राप्त होने पर तुरंत धनराशि खरीदार के वकील के एस्क्रो खाते में स्थानांतरित करें
- B. धनराशि तभी स्थानांतरित करें जब विक्रेता का वकील भी एस्क्रो धारक बदलने के लिए लिखित रूप में सहमति दे
- C. स्थानांतरण से इनकार करें और अनुबंध की शर्तों के अनुसार ब्रोकर के एस्क्रो खाते में धनराशि रखना जारी रखें, जब तक कि सभी पक्ष लिखित रूप में किसी अन्य व्यवस्था पर सहमत न हों ✓
- D. कोई कार्रवाई करने से पहले DOS से संपर्क करें और निर्णय लें कि कौन सा एस्क्रो धारक उचित है
एस्क्रो व्यवस्था बिक्री अनुबंध द्वारा नियंत्रित होती है। यदि अनुबंध में लिस्टिंग ब्रोकर को एस्क्रो धारक नामित किया गया है, तो ब्रोकर केवल खरीदार के वकील की एकतरफा मांग के आधार पर धनराशि किसी अन्य पक्ष — जिसमें कोई वकील भी शामिल है — को स्थानांतरित नहीं कर सकता। एस्क्रो धारक में किसी भी बदलाव के लिए लेनदेन के सभी पक्षों की लिखित सहमति आवश्यक है। ब्रोकर को तब तक अनुबंध के अनुसार धनराशि रखना जारी रखना चाहिए जब तक कि ऐसी पारस्परिक सहमति प्राप्त न हो जाए।
2. न्यूयॉर्क कानून के अंतर्गत, एक बार आवासीय रियल एस्टेट लेन-देन बंद हो जाने और एजेंसी संबंध समाप्त हो जाने के बाद, पूर्व विक्रेता का एजेंट विक्रेता के प्रति निम्नलिखित में से कौन सा दायित्व निभाता रहता है?
- A. आज्ञापालन का कर्तव्य, जिसके अनुसार एजेंट को पूर्व विक्रेता के क्लोज़िंग के बाद के किसी भी निर्देश का पालन करना आवश्यक है
- B. गोपनीयता का कर्तव्य, जो एजेंट को उस जानकारी को प्रकट करने से रोकता है जो विक्रेता ने एजेंसी के दौरान विश्वास में साझा की थी ✓
- C. निष्ठा का कर्तव्य, जिसके अनुसार एजेंट को भविष्य के ग्राहकों के हितों से ऊपर विक्रेता के हितों को प्राथमिकता देनी होगी
- D. सक्रिय प्रकटीकरण का कर्तव्य, जिसके अनुसार एजेंट को पूर्व विक्रेता को संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करने वाले किसी भी बाजार परिवर्तन की जानकारी देनी होगी
न्यूयॉर्क एजेंसी कानून के अंतर्गत, गोपनीयता का कर्तव्य क्लोज़िंग और एजेंसी संबंध की समाप्ति के बाद भी जारी रहता है। पूर्व विक्रेता का एजेंट वह जानकारी प्रकट नहीं कर सकता जो विक्रेता ने विश्वास में साझा की थी — जैसे कि विक्रेता की न्यूनतम स्वीकार्य कीमत या व्यक्तिगत परिस्थितियाँ — चाहे लेन-देन पूरा हो गया हो। आज्ञापालन, सक्रिय निष्ठा और निरंतर प्रकटीकरण जैसे अन्य कर्तव्य एजेंसी समाप्त होने पर समाप्त हो जाते हैं।
3. न्यू यॉर्क बैंकिंग लॉ की धारा 6-l, जो उच्च-लागत गृह ऋण को नियंत्रित करती है, के अंतर्गत किसी ऋणदाता द्वारा उच्च-लागत गृह ऋण के संबंध में निम्नलिखित में से कौन सी प्रथा स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित है?
- A. उधारकर्ता को आवास के प्रतिस्थापन लागत के बराबर न्यूनतम कवरेज के साथ गृहस्वामी बीमा पॉलिसी बनाए रखने की आवश्यकता
- B. किसी भी क्रेडिट जीवन, क्रेडिट विकलांगता, क्रेडिट बेरोजगारी, या क्रेडिट संपत्ति बीमा को ऋण मूलधन के हिस्से के रूप में वित्तपोषित करना ✓
- C. एक देय-ऑन-सेल खंड शामिल करना जो संपत्ति को किसी तृतीय पक्ष को हस्तांतरित करने पर ऋण को त्वरित कर दे
- D. ऋण की अंडरराइटिंग से पहले राज्य-प्रमाणित मूल्यांकनकर्ता द्वारा स्वतंत्र संपत्ति मूल्यांकन की आवश्यकता
न्यू यॉर्क बैंकिंग लॉ की धारा 6-l उच्च-लागत गृह ऋण के संबंध में एकल-प्रीमियम क्रेडिट जीवन, क्रेडिट विकलांगता, क्रेडिट बेरोजगारी, या क्रेडिट संपत्ति बीमा को ऋण मूलधन में वित्तपोषित करने को स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित करती है। यह प्रथा कृत्रिम रूप से ऋण राशि को बढ़ाती है, ऋण की लागत को अधिक करती है, और शिकारी ऋण प्रदान करने की एक पहचान है। अन्य विकल्प — बीमा रखरखाव आवश्यकताएं, देय-ऑन-सेल खंड, और स्वतंत्र मूल्यांकन — मानक एवं अनुमत ऋण प्रथाएं हैं।
4. न्यूयॉर्क प्रॉपर्टी कंडीशन डिस्क्लोज़र एक्ट के अंतर्गत, निम्नलिखित में से कौन सा विक्रेता खरीदार को प्रॉपर्टी कंडीशन डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट प्रदान करने की आवश्यकता से स्पष्ट रूप से मुक्त है?
- A. एक विक्रेता जो एक-परिवारीय घर हस्तांतरित कर रहा है और कभी उस संपत्ति में नहीं रहा
- B. एक न्यायालय-नियुक्त रिसीवर जो फोरक्लोज़र कार्यवाही के तहत एक-परिवारीय घर बेच रहा है ✓
- C. एक दो-परिवारीय घर का विक्रेता जो एक यूनिट में स्वयं रहता है
- D. एक तीन-परिवारीय घर का विक्रेता जिसने उसे एक वर्ष से कम समय से स्वामित्व में रखा है
न्यूयॉर्क रियल प्रॉपर्टी लॉ §463(2) के अंतर्गत, कुछ हस्तांतरण प्रॉपर्टी कंडीशन डिस्क्लोज़र एक्ट से मुक्त हैं, जिनमें न्यायालय-आदेशित बिक्री द्वारा हस्तांतरण, फोरक्लोज़र द्वारा हस्तांतरण, और एग्जीक्यूटर, एडमिनिस्ट्रेटर तथा रिसीवर जैसे फिड्युशरी द्वारा हस्तांतरण शामिल हैं। फोरक्लोज़र कार्यवाही के तहत संपत्ति बेचने वाला न्यायालय-नियुक्त रिसीवर वैधानिक छूट के दायरे में आता है। जो विक्रेता कभी एक-परिवारीय घर में नहीं रहा, या दो- और तीन-परिवारीय घरों के ऐसे विक्रेता जो मालिक के रूप में वहाँ निवास करते हैं, उन्हें सामान्यतः डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट प्रदान करना अनिवार्य है।
5. न्यूयॉर्क रियल प्रॉपर्टी लॉ के अंतर्गत, यदि एक-से-चार परिवार वाले घर का खरीदार विक्रेता से प्रॉपर्टी कंडीशन डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट कभी नहीं प्राप्त करता — यहाँ तक कि क्लोज़िंग के समय भी नहीं — और विक्रेता $500 का क्रेडिट भी नहीं देता, तो विक्रेता के लिए कानूनी परिणाम क्या होगा?
- A. लेन-देन शून्य हो जाता है और PCDS की डिलीवरी होने तक टाइटल का हस्तांतरण नहीं होता।
- B. विक्रेता पर $500 का सिविल जुर्माना लगाया जाता है जो राज्य को देय होता है।
- C. खरीदार खरीद मूल्य के विरुद्ध $500 के क्रेडिट का हकदार है, और PCDS की डिलीवरी न करना खरीदार को किसी भी अप्रकाशित खामी के लिए रद्दीकरण या क्षतिपूर्ति मांगने का आधार बन सकता है। ✓
- D. विक्रेता का रियल एस्टेट लाइसेंस जांच के लंबित रहने तक DOS द्वारा स्वतः निलंबित कर दिया जाता है।
NY RPL § 465 के पूर्व संस्करण के अंतर्गत, यदि कोई विक्रेता खरीदार द्वारा अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले प्रॉपर्टी कंडीशन डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट देने में विफल रहता था, तो खरीदार क्लोज़िंग के समय खरीद मूल्य के विरुद्ध $500 के क्रेडिट का हकदार था; हस्तांतरण शून्य नहीं होता था और टाइटल प्रभावित नहीं होता था। हालाँकि, केवल PCDS की डिलीवरी न करने से अप्रकाशित खामियों के लिए स्वतः रद्दीकरण या क्षतिपूर्ति के उपाय उत्पन्न नहीं होते थे; वे धोखाधड़ी, सक्रिय छिपाव, या वास्तविक नुकसान पहुँचाने वाले जानबूझकर वैधानिक उल्लंघन जैसे अलग प्रमाण पर निर्भर करते। वर्तमान न्यूयॉर्क कानून के अंतर्गत, $500 क्रेडिट का विकल्प समाप्त कर ���िया गया है, इसलिए विक्रेताओं को सामान्यतः डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट प्रदान करना आवश्यक है, और उपाय क़ानून तथा किसी स्वतंत्र दावे पर निर्भर करते हैं।