1. 뉴욕주 부동산 중개인이 공인 수표로 $12,000의 계약금을 받았습니다. 매매 계약서에는 해당 계약금이 '매물 등록 중개인에 의해 에스크로로 보관된다'는 조항이 포함되어 있습니다. 이후 매수인의 변호사가 해당 자금을 변호사 에스크로 계좌에 보관할 것을 요구하는 서한을 발송했습니다. 뉴욕주 DOS 규정에 따라 중개인은 어떻게 해야 합니까?
- A. 서면 요구를 수령하는 즉시 매수인 변호사의 에스크로 계좌로 자금을 이체한다
- B. 매도인의 변호사도 에스크로 보관자 변경에 서면으로 동의하는 경우에만 자금을 이체한다
- C. 이체를 거부하고, 모든 당사자가 별도의 약정에 서면으로 동의하지 않는 한 계약 조건에 따라 중개인의 에스크로 계좌에 자금을 계속 보관한다 ✓
- D. 어떠한 조치를 취하기 전에 적절한 에스크로 보관자가 누구인지에 대한 판단을 구하기 위해 DOS에 연락한다
에스크로 약정은 매매 계약서에 의해 규율됩니다. 계약서에 매물 등록 중개인을 에스크로 보관자로 지정한 경우, 중개인은 매수인 변호사의 일방적인 요구만을 근거로 다른 당사자—변호사 포함—에게 자금을 일방적으로 이체할 수 없습니다. 에스크로 보관자 변경은 거래의 모든 당사자의 서면 동의를 필요로 합니다. 중개인은 그러한 상호 동의가 이루어질 때까지 계약서에 따라 자금을 계속 보관해야 합니다.
2. 뉴욕주 법률에 따르면, 주거용 부동산 거래가 클로징되고 대리 관계가 종료된 이후에도 전직 매도인 대리인이 매도인에게 계속해서 부담하는 의무는 다음 중 무엇입니까?
- A. 복종 의무 — 대리인이 전직 매도인의 클로징 후 지시를 따라야 하는 의무
- B. 비밀유지 의무 — 대리인이 대리 관계 중 매도인이 신뢰하에 공유한 정보를 공개하지 못하도록 하는 의무 ✓
- C. 충성 의무 — 대리인이 향후 의뢰인보다 매도인의 이익을 우선시해야 하는 의무
- D. 적극적 공시 의무 — 대리인이 전직 매도인에게 해당 부동산 가치에 영향을 미치는 시장 변화를 알려야 하는 의무
뉴욕주 대리법에 따르면, 비밀유지 의무는 클로징 및 대리 관계 종료 이후에도 존속합니다. 전직 매도인 대리인은 거래가 완료된 이후에도 매도인이 신뢰하에 전달한 정보 — 예를 들어 매도인이 수용 가능한 최저 가격이나 개인적인 사정 등 — 를 공개해서는 안 됩니다. 복종, 적극적 충성, 지속적 공시 등 기타 의무는 대리 관계가 종료되면 함께 소멸합니다.
3. 고비용 주택 대출을 규율하는 뉴욕주 은행법 제6-l조에 따라, 고비용 주택 대출과 관련하여 대출 기관에게 명시적으로 금지된 행위는 다음 중 무엇입니까?
- A. 차용인에게 주택의 대체 비용에 상당하는 최소 보상 한도를 갖춘 주택 소유자 보험 증권을 유지하도록 요구하는 것
- B. 신용 생명 보험, 신용 장애 보험, 신용 실업 보험 또는 신용 재산 보험을 대출 원금의 일부로 금융하는 것 ✓
- C. 제3자에게 부동산이 이전될 때 대출을 가속화하는 매각 시 변제 조항을 포함하는 것
- D. 대출 심사 전에 주(州) 공인 감정사에 의한 독립적인 부동산 감정을 요구하는 것
뉴욕주 은행법 제6-l조는 고비용 주택 대출과 관련하여, 일시납 신용 생명 보험, 신용 장애 보험, 신용 실업 보험 또는 신용 재산 보험을 대출 원금에 포함시켜 금융하는 행위를 명시적으로 금지하고 있습니다. 이러한 관행은 대출 금액을 인위적으로 부풀리고 신용 비용을 증가시키며, 약탈적 대출의 전형적인 특징입니다. 나머지 선택지인 보험 유지 요건, 매각 시 변제 조항, 독립 감정은 표준적이고 허용된 대출 관행에 해당합니다.
4. 뉴욕 부동산 상태 공개법(New York Property Condition Disclosure Act)에 따라, 다음 중 매수인에게 부동산 상태 공개서(Property Condition Disclosure Statement)를 제공할 의무가 명시적으로 면제되는 매도인은 누구입니까?
- A. 해당 부동산에 거주한 적이 없는 단독주택 매도인
- B. 압류 소송의 일환으로 단독주택을 매각하는 법원 선임 관리인 ✓
- C. 한 세대에 직접 거주하는 2세대 주택 매도인
- D. 소유 기간이 1년 미만인 3세대 주택 매도인
뉴욕 부동산법(Real Property Law) §463(2)에 따르면, 법원 명령에 의한 매각, 압류에 의한 이전, 그리고 유언 집행인·행정관·관리인 등 수탁자에 의한 이전을 포함한 특정 이전 거래는 부동산 상태 공개법의 적용이 면제됩니다. 압류 소송에 따라 부동산을 매각하는 법원 선임 관리인은 이 법정 면제 조항에 해당합니다. 단독주택에 거주한 적이 없는 매도인이나, 소유자가 직접 거주하는 2세대 또는 3세대 주택의 매도인은 일반적으로 공개서를 제공해야 합니다.
5. 뉴욕주 부동산법(Real Property Law)에 따라, 1~4세대 주택 매수인이 매도인으로부터 부동산 현황 고지서(Property Condition Disclosure Statement)를 클로징 시점까지 단 한 번도 받지 못하고, 매도인이 $500 크레딧도 제공하지 않은 경우, 매도인에게 적용되는 법적 결과는 무엇입니까?
- A. 거래는 무효가 되며, 부동산 현황 고지서가 교부될 때까지 소유권은 이전되지 않는다.
- B. 매도인은 주(州)에 납부해야 하는 $500의 민사 제재금을 부과받는다.
- C. 매수인은 매매대금에서 $500 크레딧을 받을 권리가 있으며, 부동산 현황 고지서 미교부는 매수인이 미고지 하자에 대해 계약 취소 또는 손해배상을 청구할 수 있는 근거가 될 수 있다. ✓
- D. 매도인의 부동산 면허는 조사가 진행되는 동안 국무부(DOS)에 의해 자동으로 정지된다.
구(舊) 뉴욕주 부동산법(NY RPL) 제465조에 따르면, 매도인이 매수인이 계약서에 서명하기 전에 부동산 현황 고지서를 교부하지 않은 경우 매수인은 클로징 시 매매대금에서 $500의 크레딧을 받을 권리가 있었으며, 이로 인해 소유권 이전이 무효가 되거나 소유권에 영향을 미치지는 않았습니다. 다만, 부동산 현황 고지서 미교부 자체만으로는 자동으로 계약 취소권이나 미고지 하자에 대한 손해배상 청구권이 발생하지는 않았으며, 그러한 구제책은 사기, 적극적 은폐, 또는 실질적 손해를 야기한 고의적 법령 위반 등 별도의 입증을 필요로 했습니다. 현행 뉴욕주 법에서는 $500 크레딧 선택지가 폐지되었으므로, 매도인은 원칙적으로 고지서를 제공해야 하며, 구제 수단은 해당 법령 및 독립적인 청구권에 따라 결정됩니다.