1. Un corredor de bienes raíces de Nueva York recibe un depósito de $12,000 mediante cheque certificado. El contrato de compraventa contiene una cláusula que estipula que el depósito será «retenido en fideicomiso por el corredor de la propiedad en venta». El abogado del comprador envía posteriormente una carta exigiendo que el corredor mantenga los fondos en una cuenta de depósito en garantía administrada por un abogado. Según las regulaciones del DOS de Nueva York, el corredor debería:
- A. Transferir inmediatamente los fondos a la cuenta de depósito en garant��a del abogado del comprador al recibir la demanda por escrito
- B. Transferir los fondos únicamente si el abogado del vendedor también consiente por escrito el cambio de depositario
- C. Negarse a realizar la transferencia y continuar reteniendo los fondos en la cuenta de depósito en garantía del corredor según los términos del contrato, a menos que todas las partes acuerden por escrito un arreglo diferente ✓
- D. Comunicarse con el DOS para obtener una resolución sobre cuál depositario es el apropiado antes de tomar cualquier medida
El acuerdo de depósito en garantía está regido por el contrato de compraventa. Si el contrato designa al corredor de la propiedad en venta como depositario, el corredor no puede transferir unilateralmente los fondos a otra parte —incluido un abogado— basándose únicamente en una demanda unilateral del abogado del comprador. Cualquier cambio de depositario requiere el consentimiento por escrito de todas las partes de la transacción. El corredor debe continuar reteniendo los fondos conforme al contrato hasta que se obtenga dicho consentimiento mutuo.
2. Conforme a la ley del estado de Nueva York, una vez que una transacción inmobiliaria residencial ha cerrado y la relación de agencia ha concluido, ¿cuál de las siguientes obligaciones CONTINÚA teniendo el ex agente del vendedor hacia el vendedor?
- A. El deber de obediencia, que exige al agente seguir cualquier instrucción posterior al cierre por parte del ex vendedor
- B. El deber de confidencialidad, que impide al agente divulgar información que el vendedor compartió en confianza durante la agencia ✓
- C. El deber de lealtad, que exige al agente priorizar los intereses del vendedor sobre los de futuros clientes
- D. El deber de divulgación activa, que exige al agente informar al ex vendedor de cualquier cambio en el mercado que afecte el valor de la propiedad
Conforme a la ley de agencia del estado de Nueva York, el deber de confidencialidad sobrevive al cierre y a la terminación de la relación de agencia. Un ex agente del vendedor no puede divulgar información que le fue comunicada en confianza por el vendedor — como el precio mínimo aceptable o las circunstancias personales del vendedor — incluso después de completada la transacción. Otras obligaciones, como la obediencia, la lealtad activa y la divulgación continua, concluyen cuando la agencia termina.
3. Bajo la Sección 6-l de la Ley Bancaria de Nueva York que regula los préstamos hipotecarios de alto costo, ¿cuál de las siguientes prácticas de un prestamista está expresamente prohibida con respecto a un préstamo hipotecario de alto costo?
- A. Exigir al prestatario que mantenga una póliza de seguro de propietario con una cobertura mínima igual al costo de reposición de la vivienda
- B. Financiar cualquier seguro de vida, seguro por discapacidad, seguro por desempleo o seguro de propiedad vinculado al crédito como parte del capital del préstamo ✓
- C. Incluir una cláusula de vencimiento anticipado por venta que acelere el préstamo ante la transferencia de la propiedad a un tercero
- D. Exigir una tasación inmobiliaria independiente por parte de un tasador certificado por el estado antes de la suscripción del préstamo
La Sección 6-l de la Ley Bancaria de Nueva York prohíbe expresamente, en relación con un préstamo hipotecario de alto costo, financiar seguros de vida, por discapacidad, por desempleo o de propiedad vinculados al crédito con prima única dentro del capital del préstamo. Esta práctica infla artificialmente el monto del préstamo, aumenta el costo del crédito y es una característica distintiva del préstamo predatorio. Las demás opciones enumeradas — los requisitos de mantenimiento de seguro, las cláusulas de vencimiento anticipado por venta y las tasaciones independientes — son prácticas de préstamo estándar y permitidas.
4. De conformidad con la Ley de Divulgación de la Condición de la Propiedad del Estado de Nueva York (Property Condition Disclosure Act), ¿cuál de los siguientes vendedores está expresamente exento de la obligación de proporcionar una Declaración de Condición de la Propiedad (Property Condition Disclosure Statement) al comprador?
- A. Un vendedor que transfiere una vivienda unifamiliar en la que nunca ha residido
- B. Un administrador judicial designado por un tribunal que vende una vivienda unifamiliar en el marco de una acción de ejecución hipotecaria ✓
- C. Un vendedor de una vivienda bifamiliar que reside en una de las unidades
- D. Un vendedor de una vivienda trifamiliar que ha sido propietario de la misma por menos de un año
De conformidad con el artículo 463(2) de la Ley de Bienes Raíces de Nueva York (New York Real Property Law §463(2)), ciertas transferencias están exentas de la Ley de Divulgación de la Condición de la Propiedad, entre ellas las transferencias ordenadas por un tribunal, las transferencias por ejecución hipotecaria y las transferencias realizadas por fiduciarios tales como albaceas, administradores sucesorales y administradores judiciales. Un administrador judicial designado por un tribunal que vende una propiedad en virtud de una acción de ejecución hipotecaria queda comprendido dentro de la exención estatutaria. Un vendedor que nunca ha residido en una vivienda unifamiliar, o los vendedores de viviendas bifamiliares y trifamiliares ocupadas por el propietario, generalmente deben proporcionar la declaración de divulgación.
5. Conforme a la Ley de Bienes Inmuebles del Estado de Nueva York, si el comprador de una vivienda unifamiliar a cuadrifamiliar nunca recibe la Declaración de Condición del Inmueble (Property Condition Disclosure Statement) por parte del vendedor —ni siquiera en el cierre— y el vendedor no otorga el crédito de $500, ¿cuál es la consecuencia legal para el vendedor?
- A. La transacción es nula y el título de propiedad no se transfiere hasta que se entregue la Declaración de Condición del Inmueble.
- B. El vendedor está sujeto a una multa civil de $500 pagadera al estado.
- C. El comprador tiene derecho a un crédito de $500 contra el precio de compra, y la falta de entrega de la Declaración de Condición del Inmueble puede constituir motivo para que el comprador solicite la rescisión del contrato o daños y perjuicios por cualquier defecto no divulgado. ✓
- D. La licencia inmobiliaria del vendedor queda automáticamente suspendida por el DOS mientras se lleva a cabo una investigación.
Conforme a la versión anterior del artículo 465 del NY RPL, si un vendedor omitía entregar la Declaración de Condición del Inmueble antes de que el comprador firmara el contrato, el comprador tenía derecho a un crédito de $500 sobre el precio de compra en el cierre; la transferencia no era nula y el título de propiedad no se veía afectado. Sin embargo, la simple falta de entrega de la Declaración de Condición del Inmueble no creaba automáticamente recursos de rescisión o daños y perjuicios por defectos no divulgados; estos dependerían de prueba independiente, como fraude, ocultamiento activo o una violación estatutaria dolosa que causara daños reales. Conforme al derecho vigente en Nueva York, la opción del crédito de $500 ha sido eliminada, por lo que los vendedores generalmente deben proporcionar la declaración de divulgación, y los recursos disponibles dependen de la ley y de cualquier reclamación independiente.