Washington bất động sản Bài thi thử Tiếng Việt

1. Maria vừa thi đậu kỳ thi broker của tiểu bang Washington và đang hoàn tất đơn xin cấp giấy phép theo RCW 18.85. Cô phải nộp đơn xin giấy phép và lệ phí cho cơ quan nào, và cơ quan nào sẽ thực sự cấp giấy phép broker cho cô cũng như sau này có thẩm quyền kỷ luật giấy phép đó?

Theo RCW 18.85 (Đạo luật Môi giới Bất động sản Washington), Giám đốc Sở Cấp phép (Department of Licensing) là người cấp, gia hạn, đình chỉ và thu hồi giấy phép của broker, managing broker và công ty môi giới bất động sản, đồng thời quản lý kỳ thi cấp phép và các khoản lệ phí (RCW 18.85.041, 18.85.101, 18.85.121). Ủy ban Bất động sản Washington (RCW 18.85.081) là cơ quan tư vấn do Giám đốc làm chủ tịch, giúp xây dựng nội dung kỳ thi và tư vấn về đào tạo cùng các quy định; bản thân Ủy ban không cấp giấy phép. Sở Các Định chế Tài chính cấp phép cho nhân viên khởi tạo khoản vay thế chấp và môi giới thế chấp, chứ không phải cho broker bất động sản. Sở Thương mại không có vai trò gì trong việc cấp phép bất động sản. Cũng lưu ý rằng kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2010, Washington không còn cấp giấy phép “salesperson” (nhân viên bán hàng) nữa; giấy phép ở cấp khởi đầu là “broker” và giấy phép cấp giám sát là “managing broker.”

2. Sara được cấp giấy phép môi giới bất động sản (broker) tại Washington (loại giấy phép ở cấp khởi điểm đã thay thế giấy phép “salesperson” trước đây khi luật cấp phép được tái cơ cấu vào năm 2010) vào ngày 15 tháng 3. Theo RCW 18.85, giấy phép của cô sẽ hết hạn lần đầu tiên vào lúc nào nếu cô không làm gì thêm?

Theo RCW 18.85.211 và WAC 308-124A, giấy phép broker hoặc managing broker tại Washington được cấp với thời hạn hai năm và hết hạn sau hai năm kể từ ngày cấp (vào ngày kỷ niệm cấp phép của người được cấp, chứ không phải một ngày cố định theo lịch). Để gia hạn, người có giấy phép phải hoàn tất chương trình giáo dục thường xuyên bắt buộc (90 giờ học cho lần gia hạn hoạt động đầu tiên; 30 giờ học, bao gồm 3 giờ Core Curriculum, cho các lần gia hạn sau) và nộp lệ phí gia hạn cho Department of Licensing. Lưu ý rằng Washington đã ngừng cấp giấy phép “salesperson” kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2010; giấy phép cấp khởi điểm hiện nay là giấy phép broker, còn giấy phép “broker” trước đây trở thành “managing broker.”

3. Hoạt động nào sau đây BẮT BUỘC phải có giấy phép bất động sản tại Tiểu bang Washington?

Theo RCW 18.85.011, việc quản lý bất động sản để nhận thù lao thay mặt cho người khác được xem là dịch vụ môi giới và yêu cầu phải có giấy phép. Việc bán tài sản của chính mình, đấu giá tài sản cá nhân theo lệnh tòa án, và bán lô đất nghĩa trang bởi nhân viên hưởng lương của công ty nghĩa trang là những trường hợp được miễn trừ theo luật định.

4. Maria đã thi đậu kỳ thi môi giới (broker) của tiểu bang Washington, đã đóng đầy đủ các khoản lệ phí và đã được Sở Cấp phép (Department of Licensing) cấp giấy phép môi giới, nhưng cô chưa được bất kỳ công ty bất động sản nào tuyển dụng. Phát biểu nào mô tả đúng tình trạng của cô theo luật Washington?

Theo chương 18.85 RCW (Đạo luật Môi giới Bất động sản, được tái cơ cấu có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2010, thay thế các phân loại cũ nhân viên bán hàng/môi giới bằng môi giới, môi giới quản lý và môi giới chỉ định), giấy phép môi giới được cấp dưới tên của người được cấp phép và công ty của người đó, và phải được giao cho môi giới chỉ định của công ty lưu giữ. Môi giới chỉ có thể cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản với tư cách đại diện của một công ty có giấy phép, dưới sự giám sát của môi giới chỉ định hoặc môi giới quản lý. Môi giới không liên kết với công ty nào thì giữ giấy phép ở trạng thái không hoạt động (RCW 18.85.221) và không được thực hiện dịch vụ môi giới hay nhận thù lao cho các dịch vụ đó (WAC 308-124A). Không có thời gian ân hạn 90 ngày, không có ngoại lệ chỉ dành cho nhà ở, và bản thân giấy phép môi giới cấp mới không yêu cầu kinh nghiệm trước đó; yêu cầu kinh nghiệm hai năm/ba năm áp dụng cho điều kiện lấy giấy phép môi giới quản lý, chứ không áp dụng cho việc cấp giấy phép môi giới.

5. Người đăng ký cần hoàn thành bao nhiêu giờ học tiền cấp phép trước khi tham dự kỳ thi cấp phép môi giới bất động sản tại Washington?

Washington yêu cầu 90 giờ học tiền cấp phép được phê duyệt đối với người đăng ký làm nhân viên kinh doanh bất động sản theo RCW 18.85.101 và WAC 308-124H. Chương trình này được chia thành các khóa học cụ thể bao gồm các nguyên tắc cơ bản về bất động sản và các chủ đề liên quan đến luật pháp của tiểu bang Washington.

6. Một nhà môi giới bất động sản tại Washington rời khỏi công ty của mình và yêu cầu Sở Cấp phép (Department of Licensing) chuyển giấy phép của cô sang trạng thái không hoạt động. Theo RCW 18.85.211 và WAC 308-124A, giấy phép này có thể hợp pháp ở trạng thái không hoạt động trong bao lâu?

Theo RCW 18.85.211 và WAC 308-124A-785, giấy phép ở Washington có thể được chuyển sang trạng thái không hoạt động và có thể duy trì tình trạng này vô thời hạn, miễn là người có giấy phép tiếp tục gia hạn theo chu kỳ hai năm bình thường và đóng phí gia hạn. Người có giấy phép không hoạt động không cần hoàn thành giáo dục tiếp tục để gia hạn, nhưng phải hoàn thành số giờ học bắt buộc (bao gồm chương trình cốt lõi hiện hành) trước khi giấy phép có thể được chuyển lại thành trạng thái hoạt động, và không được thực hiện các dịch vụ môi giới trong khi không hoạt động. Luật Washington không quy định thời hạn tối đa cố định cho trạng thái không hoạt động; giấy phép chỉ hết hạn hoặc bị hủy nếu người có giấy phép không gia hạn. Cũng cần lưu ý rằng Washington đã sử dụng danh hiệu 'broker' thay vì 'salesperson' kể từ khi tái cấu trúc luật cấp phép năm 2010.

7. Một designated broker tại Washington muốn mở văn phòng chi nhánh. Theo quy định của DOL, điều nào sau đây là bắt buộc đối với văn phòng chi nhánh?

Quy định của Washington yêu cầu văn phòng chi nhánh phải được cấp phép và phải có một managing broker được cấp phép, được chỉ định chịu trách nhiệm giám sát các hoạt động của văn phòng chi nhánh. Designated broker của công ty vẫn là người chịu trách nhiệm tối cao đối với công ty và các chi nhánh của mình. Không có giấy phép designated broker riêng biệt nào được cấp cho chi nhánh, chi nhánh không cần chính sách E&O độc lập riêng, và các văn phòng chi nhánh được phép thực hiện các giao dịch bán bất động sản nhà ở.

8. Sở DOL của Washington có thể từ chối đơn xin cấp giấy phép bất động sản dựa trên kết luận nào sau đây?

Theo RCW 18.85.321 và RCW 18.235, Sở DOL có thể từ chối cấp giấy phép nếu người nộp đơn có tiền án về tội phạm liên quan trực tiếp đến hoạt động hành nghề bất động sản. Washington không yêu cầu người nộp đơn phải đủ 21 tuổi (độ tuổi tối thiểu là 18), không áp đặt yêu cầu về cư trú, và việc sở hữu giấy phép từ tiểu bang khác không phải là yếu tố truất quyền tham gia.

9. Theo luật của tiểu bang Washington, hồ sơ tài khoản ký quỹ của một công ty bất động sản phải được lưu giữ tối thiểu trong bao nhiêu năm?

Theo WAC 308-124C-105, các nhà môi giới bất động sản tại Washington phải lưu giữ hồ sơ tài khoản ký quỹ, tài liệu giao dịch và các hồ sơ liên quan trong tối thiểu ba năm. Yêu cầu này áp dụng cho cả hồ sơ giấy tờ lẫn hồ sơ điện tử do công ty quản lý.

10. Ai trong số những cá nhân sau đây được MIỄN yêu cầu cấp phép bất động sản của tiểu bang Washington khi thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản?

Theo luật của tiểu bang Washington, RCW 18.85.151 miễn trừ cho các luật sư được cấp phép khi họ thực hiện các hành vi liên quan đến bất động sản trong phạm vi hành nghề pháp lý của mình. Ngược lại, việc đàm phán hợp đồng thuê, quản lý bất động sản cho người khác để nhận thù lao, hoặc niêm yết và bán đất nông trại thay mặt cho người khác thường được coi là hoạt động môi giới bất động sản và yêu cầu phải có giấy phép bất động sản Washington, trừ khi có áp dụng một miễn trừ cụ thể.