1. मारिया ने अभी-अभी वाशिंगटन ब्रोकर परीक्षा उत्तीर्ण की है और वह RCW 18.85 के अंतर्गत लाइसेंस प्राप्त करने के लिए अपना आवेदन पूरा कर रही है। उसे अपना लाइसेंस आवेदन और शुल्क किस निकाय को प्रस्तुत करना होगा, और कौन-सा निकाय वास्तव में उसका ब्रोकर लाइसेंस जारी करेगा तथा बाद में उस पर अनुशासनात्मक कार्रवाई करने का अधिकार रखेगा?
- A. वाशिंगटन स्टेट डिपार्टमेंट ऑफ लाइसेंसिंग (DOL), जो अपने निदेशक और रियल एस्टेट प्रोग्राम के माध्यम से कार्य करता है ✓
- B. वाशिंगटन रियल एस्टेट कमीशन, जो किसी भी राज्य विभाग से स्वतंत्र रूप से लाइसेंस जारी करता है
- C. वाशिंगटन डिपार्टमेंट ऑफ फाइनेंशियल इंस्टीट्यूशंस (DFI), जो सभी रियल एस्टेट और मॉर्गेज पेशेवरों को लाइसेंस देता है
- D. वाशिंगटन डिपार्टमेंट ऑफ कॉमर्स, रियल एस्टेट डिवीजन
RCW 18.85 (वाशिंगटन रियल एस्टेट ब्रोकरेज एक्ट) के अंतर्गत, डिपार्टमेंट ऑफ लाइसेंसिंग का निदेशक रियल एस्टेट ब्रोकर, मैनेजिंग ब्रोकर और फर्म लाइसेंस जारी करता है, नवीनीकृत करता है, निलंबित और निरस्त करता है तथा लाइसेंसिंग परीक्षा और लाइसेंस शुल्क का प्रशासन करता है (RCW 18.85.041, 18.85.101, 18.85.121)। वाशिंगटन रियल एस्टेट कमीशन (RCW 18.85.081) एक सलाहकार निकाय है जिसकी अध्यक्षता निदेशक करते हैं; यह परीक्षा तैयार करने में सहायता करता है और शिक्षा व नियमों पर सलाह देता है, परंतु यह स्वयं लाइसेंस जारी नहीं करता। डिपार्टमेंट ऑफ फाइनेंशियल इंस्टीट्यूशंस मॉर्गेज लोन ऑरिजिनेटर और मॉर्गेज ब्रोकर को लाइसेंस देता है, रियल एस्टेट ब्रोकर को नहीं। डिपार्टमेंट ऑफ कॉमर्स की रियल एस्टेट लाइसेंसिंग में कोई भूमिका नहीं है। यह भी ध्यान दें कि 1 जुलाई 2010 से वाशिंगटन अब “सेल्सपर्सन” लाइसेंस जारी नहीं करता; प्रवेश स्तर का लाइसेंस “ब्रोकर” है और पर्यवेक्षी लाइसेंस “मैनेजिंग ब्रोकर” है।
2. सारा को 15 मार्च को उसका वाशिंगटन रियल एस्टेट ब्रोकर लाइसेंस (प्रवेश-स्तर का लाइसेंस, जिसने 2010 में लाइसेंस कानून के पुनर्गठन के समय पुराने ‘सेल्सपर्सन’ लाइसेंस का स्थान लिया) जारी किया गया। RCW 18.85 के अंतर्गत, यदि वह आगे कुछ नहीं करती है तो उसका लाइसेंस पहली बार कब समाप्त होगा?
- A. अगले वर्ष की 15 मार्च को, क्योंकि वाशिंगटन के लाइसेंस प्रतिवर्ष समाप्त होते हैं
- B. जारी होने के दो वर्ष बाद 15 मार्च को, क्योंकि वाशिंगटन के लाइसेंसों की अवधि दो वर्ष की होती है ✓
- C. जारी होने के तीन वर्ष बाद 15 मार्च को, क्योंकि वाशिंगटन के लाइसेंसों की अवधि तीन वर्ष की होती है
- D. जारी होने वाले वर्ष की 31 दिसंबर को, क्योंकि सभी वाशिंगटन लाइसेंस एक समान कैलेंडर-वर्ष तिथि पर समाप्त होते हैं
RCW 18.85.211 और WAC 308-124A के अंतर्गत, वाशिंगटन का ब्रोकर या मैनेजिंग ब्रोकर लाइसेंस दो वर्ष की अवधि के लिए जारी किया जाता है और जारी होने की तिथि से दो वर्ष बाद (लाइसेंसधारी की वर्षगांठ तिथि पर, किसी निश्चित कैलेंडर तिथि पर नहीं) समाप्त होता है। नवीनीकरण के लिए, लाइसेंसधारी को आवश्यक सतत शिक्षा पूरी करनी होती है (पहले सक्रिय नवीनीकरण के लिए 90 क्लॉक घंटे, बाद के नवीनीकरणों के लिए 3-घंटे के कोर करिकुलम सहित 30 क्लॉक घंटे) और डिपार्टमेंट ऑफ लाइसेंसिंग को नवीनीकरण शुल्क देना होता है। ध्यान दें कि वाशिंगटन ने 1 जुलाई 2010 के बाद से ‘सेल्सपर्सन’ लाइसेंस जारी नहीं किए हैं; अब प्रवेश-स्तर का लाइसेंस ब्रोकर लाइसेंस है, और पुराना ‘ब्रोकर’ लाइसेंस ‘मैनेजिंग ब्रोकर’ बन गया है।
3. निम्नलिखित में से कौन सी गतिविधि के लिए वाशिंगटन राज्य में रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक है?
- A. अपना खुद का व्यक्तिगत आवास बेचना
- B. किसी अन्य की ओर से शुल्क लेकर संपत्ति प्रबंधक के रूप में कार्य करना ✓
- C. न्यायालय के आदेश के तहत व्यक्तिगत संपत्ति की नीलामी करना
- D. कब्रिस्तान कंपनी के वेतनभोगी कर्मचारी के रूप में कब्रिस्तान के भूखंड बेचना
RCW 18.85.011 के अंतर्गत, किसी अन्य की ओर से मुआवज़े के बदले रियल संपत्ति का प्रबंधन करना ब्रोकरेज सेवाओं के अंतर्गत आता है, जिसके लिए लाइसेंस आवश्यक है। अपनी खुद की संपत्ति बेचना, न्यायालय द्वारा आदेशित व्यक्तिगत संपत्ति की नीलामी, और कब्रिस्तान के वेतनभोगी कर्मचारियों द्वारा कब्रिस्तान भूखंडों की बिक्री — ये सभी लाइसेंस से वैधानिक छूट में शामिल हैं।
4. मारिया ने वाशिंगटन ब्रोकर परीक्षा उत्तीर्ण कर ली है, सभी शुल्क चुका दिए हैं, और डिपार्टमेंट ऑफ़ लाइसेंसिंग ने उसे ब्रोकर लाइसेंस जारी कर दिया है, परंतु अभी तक किसी भी रियल एस्टेट फर्म ने उसे नियुक्त नहीं किया है। वाशिंगटन कानून के अंतर्गत उसकी स्थिति का सही वर्णन कौन-सा कथन करता है?
- A. उसका लाइसेंस निष्क्रिय (inactive) स्थिति में रखा जाता है; चूँकि वाशिंगटन में कोई ब्रोकर केवल किसी लाइसेंसशुदा फर्म के एजेंट के रूप में, उस फर्म के डेज़िग्नेटेड ब्रोकर (या किसी मैनेजिंग ब्रोकर) की देखरेख में ही ब्रोकरेज सेवाएँ दे सकता है, इसलिए वह तब तक कार्य नहीं कर सकती जब तक वह किसी फर्म से संबद्ध न हो जाए और उसका लाइसेंस उस फर्म के डेज़िग्नेटेड ब्रोकर को जारी होकर उसके पास न रखा जाए। ✓
- B. उसका लाइसेंस पूर्णतः सक्रिय है और वह फर्म खोजने के दौरान 90 दिनों तक स्वतंत्र रूप से संपत्ति की लिस्टिंग और बिक्री कर सकती है।
- C. डिपार्टमेंट ऑफ़ लाइसेंसिंग उसका लाइसेंस तब तक पूरी तरह रोके रखेगा जब तक वह दो वर्ष के पूर्णकालिक अनुभव का प्रमाण न दे, क्योंकि केवल मैनेजिंग ब्रोकर ही बिना फर्म के लाइसेंस रख सकते हैं।
- D. उसका लाइसेंस सक्रिय है किंतु केवल आवासीय लेन-देन तक सीमित है, और जब तक उसे कोई फर्म नहीं मिलती, वह ग्राहकों से सीधे पारिश्रमिक लेकर कार्य कर सकती है।
RCW अध्याय 18.85 (रियल एस्टेट ब्रोकरेज एक्ट, जिसे 1 जुलाई 2010 से प्रभावी रूप से पुनर्गठित किया गया और जिसने पुरानी सेल्सपर्सन/ब्रोकर श्रेणियों के स्थान पर ब्रोकर, मैनेजिंग ब्रोकर और डेज़िग्नेटेड ब्रोकर श्रेणियाँ लागू कीं) के अनुसार, ब्रोकर लाइसेंस लाइसेंसधारी और उसकी फर्म के नाम पर जारी किया जाता है तथा उसे फर्म के डेज़िग्नेटेड ब्रोकर को सौंपा जाना और उसके पास ही रखा जाना आवश्यक है। ब्रोकर केवल किसी लाइसेंसशुदा फर्म के एजेंट के रूप में, डेज़िग्नेटेड ब्रोकर या मैनेजिंग ब्रोकर की देखरेख में ही रियल एस्टेट ब्रोकरेज सेवाएँ दे सकता है। जो ब्रोकर किसी फर्म से संबद्ध नहीं है, उसका लाइसेंस निष्क्रिय रहता है (RCW 18.85.221) और वह न तो ब्रोकरेज सेवाएँ दे सकता है और न ही उनके लिए पारिश्रमिक प्राप्त कर सकता है (WAC 308-124A)। कोई 90-दिन की छूट अवधि नहीं है, केवल-आवासीय जैसा कोई अपवाद नहीं है, और प्रवेश-स्तर के ब्रोकर लाइसेंस के लिए अनुभव की कोई पूर्व-शर्त नहीं है; दो वर्ष/तीन वर्ष की अनुभव आवश्यकता मैनेजिंग ब्रोकर लाइसेंस की पात्रता पर लागू होती है, ब्रोकर लाइसेंस जारी होने पर नहीं।
5. वाशिंगटन रियल एस्टेट सेल्सपर्सन परीक्षा में बैठने से पहले एक आवेदक को कितने घंटे की प्री-लाइसेंसिंग शिक्षा पूरी करनी चाहिए?
- A. 40 घंटे
- B. 60 घंटे
- C. 90 घंटे ✓
- D. 150 घंटे
वाशिंगटन राज्य में RCW 18.85.101 और WAC 308-124H के तहत सेल्सपर्सन आवेदकों के लिए 90 घड़ी घंटे की अनुमोदित प्री-लाइसेंसिंग शिक्षा अनिवार्य है। यह शिक्षा विशिष्ट पाठ्यक्रमों में विभाजित होती है, जिसमें रियल एस्टेट की मूल बातें और वाशिंगटन कानून के विषय शामिल हैं।
6. वाशिंगटन की एक रियल एस्टेट ब्रोकर अपनी फर्म छोड़ देती है और लाइसेंसिंग विभाग (Department of Licensing) से अपने लाइसेंस को निष्क्रिय (inactive) स्थिति में रखने का अनुरोध करती है। RCW 18.85.211 और WAC 308-124A के तहत, लाइसेंस कानूनी रूप से कितने समय तक निष्क्रिय रह सकता है?
- A. अनिश्चित काल तक, जब तक वह हर दो साल में निष्क्रिय लाइसेंस का नवीनीकरण करती है और नवीनीकरण शुल्क का भुगतान करती है; निरंतर शिक्षा केवल पुनः सक्रिय करने से पहले आवश्यक है ✓
- B. एक नवीनीकरण अवधि (दो वर्ष) से अधिक नहीं, जिसके बाद लाइसेंस स्वतः समाप्त हो जाता है
- C. तीन वर्षों से अधिक नहीं, जिसके बाद उसे ब्रोकर लाइसेंसिंग परीक्षा फिर से देनी होगी
- D. छह महीनों से अधिक नहीं, जिसके बाद उसे किसी नामित ब्रोकर के साथ पुनः जुड़ना होगा अन्यथा लाइसेंस खो देगी
RCW 18.85.211 और WAC 308-124A-785 के तहत, वाशिंगटन का लाइसेंस निष्क्रिय स्थिति में रखा जा सकता है और अनिश्चित काल तक निष्क्रिय रह सकता है, बशर्ते लाइसेंसधारक सामान्य दो साल के चक्र में इसका नवीनीकरण करती रहे और नवीनीकरण शुल्क का भुगतान करे। निष्क्रिय स्थिति वाले लाइसेंसधारक को नवीनीकरण के लिए निरंतर शिक्षा पूरी करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन लाइसेंस को सक्रिय स्थिति में वापस लाने से पहले आवश्यक घंटों (वर्तमान मुख्य पाठ्यक्रम सहित) को पूरा करना अनिवार्य है, और निष्क्रिय रहते हुए वह ब्रोकरेज सेवाएं प्रदान नहीं कर सकती। वाशिंगटन का कानून निष्क्रिय स्थिति के लिए कोई निश्चित अधिकतम अवधि निर्धारित नहीं करता; लाइसेंस तभी समाप्त होता है या रद्द किया जाता है जब धारक इसका नवीनीकरण करने में विफल रहती है। यह भी ध्यान देने योग्य है कि वाशिंगटन ने 2010 के लाइसेंस कानून पुनर्गठन के बाद से 'salesperson' के बजाय 'broker' शीर्षक का उपयोग किया है।
7. वाशिंगटन का एक नामित दलाल (Designated Broker) एक शाखा कार्यालय खोलना चाहता है। DOL नियमों के अनुसार, शाखा कार्यालय के लिए निम्नलिखित में से क्या आवश्यक है?
- A. शाखा कार्यालय के स्थान के लिए एक अलग नामित दलाल (Designated Broker) लाइसेंस
- B. शाखा कार्यालय की निगरानी के लिए एक प्रबंध दलाल (Managing Broker) का लाइसेंसशुदा और नामित होना आवश्यक है ✓
- C. शाखा को मुख्य फर्म से स्वतंत्र अपनी खुद की त्रुटि और चूक (Errors and Omissions) बीमा पॉलिसी प्राप्त करनी होगी
- D. शाखा कार्यालयों को आवासीय बिक्री लेनदेन करने से प्रतिबंधित किया गया है
वाशिंगटन के नियमों के अनुसार, एक शाखा कार्यालय के लिए लाइसेंस होना आवश्यक है और एक लाइसेंसशुदा प्रबंध दलाल (Managing Broker) को शाखा कार्यालय की गतिविधियों की निगरानी के लिए जिम्मेदार के रूप में नामित किया जाना चाहिए। फर्म का नामित दलाल (Designated Broker) फर्म और उसकी शाखाओं के लिए अंततः जिम्मेदार रहता है। शाखा के लिए कोई अलग नामित दलाल लाइसेंस जारी नहीं किया जाता, शाखा को अलग स्वतंत्र E&O पॉलिसी की आवश्यकता नहीं होती, और शाखा कार्यालय आवासीय बिक्री लेनदेन कर सकते हैं।
8. वाशिंगटन DOL निम्नलिखित में से किस आधार पर रियल एस्टेट लाइसेंस आवेदन अस्वीकार कर सकता है?
- A. आवेदक की आयु 21 वर्ष से कम है
- B. आवेदक को पहले कोई ऐसा गंभीर अपराध (फेलनी) हुआ है जो रियल एस्टेट ब्रोकरेज से सीधे संबंधित है ✓
- C. आवेदक कम से कम एक वर्ष से वाशिंगटन में निवास नहीं कर रहा है
- D. आवेदक के पास किसी अन्य राज्य में वर्तमान में सक्रिय लाइसेंस है
RCW 18.85.321 और RCW 18.235 के तहत, DOL किसी आवेदक का लाइसेंस अस्वीकार कर सकता है यदि उसे रियल एस्टेट के अभ्यास से सीधे संबंधित किसी अपराध में पहले दोषसिद्धि हुई हो। वाशिंगटन में आवेदकों के लिए 21 वर्ष की आयु अनिवार्य नहीं है (न्यूनतम आयु 18 वर्ष है), कोई निवास संबंधी आवश्यकता नहीं है, और किसी अन्य राज्य में लाइसेंस होना अयोग्यता का कारण नहीं है।
9. वाशिंगटन कानून के तहत, एक रियल एस्टेट फर्म के ट्रस्ट अकाउंट रिकॉर्ड को न्यूनतम कितने वर्षों तक सुरक्षित रखा जाना चाहिए?
- A. दो वर्ष
- B. तीन वर्ष ✓
- C. पाँच वर्ष
- D. सात वर्ष
WAC 308-124C-105 के तहत, वाशिंगटन के रियल एस्टेट ब्रोकरों को ट्रस्ट अकाउंट रिकॉर्ड, लेन-देन के दस्तावेज़ और संबंधित अभिलेखों को न्यूनतम तीन वर्षों तक सुरक्षित रखना आवश्यक है। यह आवश्यकता फर्म द्वारा रखे गए कागज़ी और इलेक्ट्रॉनिक दोनों प्रकार के रिकॉर्ड पर लागू होती है।
10. निम्नलिखित में से कौन सा व्यक्ति संपत्ति-संबंधी गतिविधियाँ करते समय वाशिंगटन राज्य के रियल एस्टेट लाइसेंस की आवश्यकता से छूट प्राप्त है?
- A. एक व्यक्ति जो शुल्क लेकर कई संपत्ति मालिकों के लिए वाणिज्यिक पट्टों पर बातचीत करता है
- B. एक लाइसेंस प्राप्त वाशिंगटन अटॉर्नी जो अपनी कानूनी प्रैक्टिस के दायरे में कार्य कर रहा है ✓
- C. एक प्रॉपर्टी मैनेजर जो किसी निवेशक क्लाइंट के लिए किराया एकत्र करता है और पट्टे के नवीनीकरण पर बातचीत करता है
- D. एक व्यक्ति जो दूसरों की ओर से मुआवजे के बदले ग्रामीण कृषि भूमि को सूचीबद्ध करता और बेचता है
वाशिंगटन कानून के तहत, RCW 18.85.151 लाइसेंस प्राप्त अटॉर्नी को छूट प्रदान करता है जब वे अपनी कानूनी प्रैक्टिस के दायरे में रियल एस्टेट-संबंधी कार्य करते हैं। इसके विपरीत, पट्टों पर बातचीत करना, मुआवजे के बदले किसी अन्य के लिए संपत्ति प्रबंधन करना, या दूसरों के लिए कृषि भूमि को सूचीबद्ध करना और बेचना सामान्यतः रियल एस्टेट ब्रोकरेज गतिविधि मानी जाती है, जिसके लिए वाशिंगटन रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक होता है, जब तक कि कोई विशेष छूट लागू न हो।