1. طبق قوانین ایالت تنسی، کدام آژانس دولتی مسئول صدور مجوز و نظارت بر کارگزاران املاک و کارگزاران وابسته است؟
- A. اداره بازرگانی و بیمه تنسی
- B. کمیسیون املاک و مستغلات تنسی ✓
- C. اداره مؤسسات مالی تنسی
- D. دبیر ایالت تنسی
کمیسیون املاک و مستغلات تنسی (TREC) نهاد نظارتی است که بر اساس بخش T.C.A. § 62-13-201 تأسیس شده و وظیفه صدور مجوز، اعمال انضباط و نظارت بر کارگزاران املاک و کارگزاران وابسته در ایالت تنسی را بر عهده دارد. این کمیسیون زیر چتر اداره بازرگانی و بیمه تنسی فعالیت میکند، اما یک کمیسیون مستقل با اختیارات خاص خود است.
2. در تنسی، به فردی که دارای مجوز املاک و مستغلات است اما هنوز واجد شرایط فعالیت مستقل نیست و باید زیر نظر یک کارگزار اصلی کار کند، چه گفته می‌شود؟
- A. کارگزار وابسته (Associate Broker)
- B. کارگزار موقت (Provisional Broker)
- C. کارگزار affiliated (Affiliate Broker) ✓
- D. نماینده تعیین‌شده (Designated Agent)
تنسی از اصطلاح «affiliate broker» (طبق T.C.A. § 62-13-102) برای توصیف دارنده مجوزی استفاده میکند که تحت نظارت یک کارگزار اصلی فعالیت میکند. این اصطلاح مختص تنسی است؛ بسیاری از ایالت‌های دیگر برای همین سطح مجوز از عناوینی مانند «salesperson» یا «sales associate» استفاده می‌کنند.
3. ایالت تنسی الزام می‌دارد که هر شرکت املاک و مستغلات یک فرد دارای مجوز داشته باشد که در نهایت مسئول نظارت بر تمام دارندگان مجوز وابسته به آن شرکت باشد. این شخص چه عنوانی دارد؟
- A. بروکر مدیریتی
- B. بروکر اصلی ✓
- C. بروکر ناظر
- D. بروکر مسئول
بر اساس T.C.A. § 62-13-102، هر شرکت موظف است یک “بروکر اصلی” تعیین کند که در قبال فعالیت‌های املاک و مستغلات انجام‌شده توسط تمام بروکرهای وابسته و بروکرهای مرتبط با آن شرکت پاسخگو باشد. بروکر اصلی باید دارای مجوز فعال بروکری ایالت تنسی باشد.
4. کمیسیون املاک و مستغلات تنسی دارای چند عضو است؟
- A. پنج عضو
- B. هفت عضو
- C. نه عضو ✓
- D. یازده عضو
کمیسیون املاک و مستغلات تنسی از نه عضو تشکیل شده است که بر اساس T.C.A. § 62-13-201 توسط فرماندار منصوب می‌شوند. هفت عضو باید دارای مجوز کارگزار املاک یا کارگزار وابسته با سابقه کار لازم باشند، و دو عضو نمایندگان عمومی/مصرف‌کننده هستند که در حرفه املاک و مستغلات فعالیت ندارند.
5. ماریا در ۱ مارس مجوز کارگزار وابسته تنسی خود را دریافت کرد. برای حفظ اعتبار مجوز خود، باید یک دوره پس از مجوز مورد تأیید TREC به چند ساعت را تکمیل کند و مهلت آن چه زمانی است؟
- A. ۳۰ ساعت در فاصله یک سال از تاریخ صدور مجوز ✓
- B. ۱۶ ساعت پیش از نخستین تمدید مجوز دو سال بعد
- C. ۶۰ ساعت در فاصله شش ماه از تاریخ صدور مجوز
- D. ۱۲۰ ساعت در فاصله یک سال از تاریخ صدور مجوز
بر اساس قانون تِن. کد آن. § 62-13-303 و قاعده TREC شماره 1260-05-.02، کارگزار وابسته تازه‌مجوز باید یک دوره پس از مجوز ۳۰ ساعته مورد تأیید TREC (که معمولاً «دوره کارگزاران وابسته جدید» نامیده می‌شود) را در فاصله یک سال از تاریخ صدور مجوز اولیه تکمیل کند. عدم انجام این کار باعث می‌شود مجوز تا زمان تحقق این الزام در وضعیت غیرفعال/منقضی قرار گیرد. رقم ۱۶ ساعت، آموزش مداوم مورد نیاز در هر چرخه تمدید دوساله برای دارندگان مجوز است، و ۱۲۰ ساعت، آموزش پیش از مجوز مورد نیاز برای شرکت در آزمون کارگزار است؛ بنابراین آن گزینه‌ها نادرست‌اند.
6. یک دارنده مجوز املاک و مستغلات تنسی که می‌خواهد از سطح «افیلیت بروکر» به «بروکر» ارتقا یابد، باید حداقل چه مدت مجوز فعال افیلیت بروکر داشته باشد؟
- A. یک سال
- B. دو سال ✓
- C. سه سال
- D. پنج سال
بر اساس T.C.A. § 62-13-303، متقاضی مجوز بروکر باید پیش از ارائه درخواست، حداقل سه سال مجوز فعال افیلیت بروکر داشته باشد. همچنین گذراندن دوره‌های آموزشی تکمیلی بروکر و موفقیت در آزمون مربوطه نیز الزامی است.
7. طبق قوانین ایالت تنسی، هنگامی که یک دارنده مجوز شرکت وابسته خود را تغییر میدهد، کدام یک از گزینه‌های زیر در مورد مجوز او صحیح است؟
- A. مجوز دارنده مجوز با امضای قرارداد استخدامی به‌طور خودکار به شرکت جدید منتقل می‌شود.
- B. دارنده مجوز باید مجوز فعلی خود را تسلیم کرده و برای دریافت مجوز جدید درخواست دهد.
- C. پیش از اینکه TREC مجوز را زیر نظر کارگزار اصلی جدید فعال کند، کارگزار اصلی فعلی باید آن را از سیستم TREC آزاد کند. ✓
- D. دارنده مجوز می‌تواند بدون هیچ‌گونه اطلاع‌رسانی به TREC، فوراً در شرکت جدید شروع به کار کند.
طبق مقررات TREC، مجوز دارنده مجوز نزد کارگزار اصلی نگهداری می‌شود. هنگام تغییر شرکت، کارگزار اصلی فعلی باید مجوز را از طریق سیستم TREC آزاد کند تا دارنده مجوز بتواند با کارگزار اصلی جدید وابسته شده و تحت نظر او فعال گردد. دارندگان مجوز بدون وابستگی رسمی و معتبر مجاز به فعالیت نیستند.
8. قانون مجوز املاک و مستغلات ایالت تنسی کدام یک از فعالیت‌های زیر را برای افراد فاقد مجوز ممنوع میکند؟
- A. معرفی یک دوست به یک نماینده دارای مجوز بدون دریافت هیچ‌گونه حق‌الزحمه‌ای
- B. انجام امور دفتری در یک آژانس املاک و مستغلات
- C. مذاکره برای فروش ملک به نمایندگی از دیگری در ازای دریافت کارمزد ✓
- D. شرکت در بازدید آزاد ملک به عنوان خریدار احتمالی
بر اساس T.C.A. § 62-13-301، هر کسی که در ازای دریافت حق‌الزحمه، به نمایندگی از دیگری برای خرید، فروش، اجاره یا مبادله ملک مذاکره کند یا تلاش به مذاکره نماید، ملزم به داشتن مجوز است. انجام امور دفتری و حضور شخصی در بازدیدهای آزاد ملک نیازی به مجوز ندارد؛ همچنین معرفی افراد بدون دریافت حق‌الزحمه توسط افراد فاقد مجوز نیز به‌طور کلی مجاز است.
9. یک دارنده مجوز در تنسی به جرم کلاهبرداری (felony) محکوم می‌شود. طبق T.C.A. § 62-13-312، کدام اقدام انضباطی TREC می‌تواند اعمال کند؟
- A. TREC فقط می‌تواند برای اولین تخلف یک اخطار کتبی صادر کند.
- B. TREC می‌تواند مجوز را تعلیق، ابطال یا از تمدید آن جلوگیری کند. ✓
- C. TREC باید فوراً و بدون نیاز به برگزاری جلسه رسیدگی، مجوز را ابطال کند.
- D. TREC تنها می‌تواند مجوز را به مدت یک سال در وضعیت غیرفعال قرار دهد.
طبق T.C.A. § 62-13-312، TREC این اختیار را دارد که در صورت وقوع اموری از جمله محکومیت به جرم کلاهبرداری یا جرایم خلاف اخلاق (moral turpitude)، مجوز را تعلیق، ابطال یا از تمدید آن جلوگیری کند. پیش از اعمال هرگونه اقدام انضباطی، طی کردن فرآیند رسیدگی الزامی است و قانون هیچ‌گونه ابطال خودکار بدون رعایت فرآیند قانونی (due process) را پیش‌بینی نکرده است.
10. حساب آموزش و بازیابی املاک و مستغلات تنسی اساساً برای چه منظوری وجود دارد:
- A. تأمین مالی بورسیه‌های آموزش مستمر برای دارندگان مجوز تنسی
- B. جبران خسارت اعضای عموم مردم که به دلیل اعمال متقلبانه یا غیرامانتدارانه یک عامل مجاز املاک و مستغلات دچار زیان مالی شده‌اند ✓
- C. پرداخت هزینه‌های اداری اجرای TREC
- D. بازپرداخت به کارگزاران اصلی که موکلانشان در قراردادهای ملکی نکول کرده‌اند
حساب آموزش و بازیابی املاک و مستغلات تنسی (T.C.A. § 62-13-501 et seq.) صندوقی است که به عنوان آخرین چاره، به مصرف‌کنندگانی که حکم نهایی و اجرانشده دادگاه را علیه یک دارنده مجوز به دلیل تقلب، سوء تفسیر، یا رفتار غیرامانتدارانه در یک معامله ملکی به دست آورده‌اند، غرامت میدهد. این صندوق برای بورسیه‌ها، عملیات TREC یا بازپرداخت به کارگزاران نیست.