1. بموجب قانون ولاية أريزونا الإداري، يجب على الوسيط العقاري الذي يدير حساب الضمان ويكتشف أن شيكاً مسحوباً على هذا الحساب قد أُعيد بسبب عدم كفاية الرصيد أن يُخطر إدارة العقارات في أريزونا:
- A. في غضون 3 أيام عمل من تاريخ تلقي إشعار البنك بإعادة الشيك ✓
- B. عند تجديد الترخيص السنوي القادم، وذلك بالإفصاح عن الشيك المُعاد في طلب التجديد
- C. فقط إذا أسفر الشيك المُعاد عن عجز لم يُعالَج خلال 30 يوماً
- D. لا يوجد أي اشتراط لإخطار إدارة العقارات؛ ويكفي إخطار العميل المتضرر فحسب
يُلزم قانون أريزونا الإداري R4-28-1101 الوسيطَ بإخطار الإدارة في غضون 3 أيام عمل فور علمه بإعادة شيك مسحوب على حساب الضمان بسبب عدم كفاية الرصيد. يُتيح هذا الاشتراط الفوري للإخطار لإدارة العقارات في أريزونا التحقيق بسرعة في أي انتهاكات محتملة تتعلق بحسابات الضمان، ويحمي العملاء من الأضرار المستمرة. أما الانتظار حتى موعد التجديد أو تعليق الإخطار على ما إذا كان العجز قد سُدَّ أم لا، فلا يُعدّ أياً منهما استجابةً مستوفيةً للمتطلبات القانونية.
2. بموجب قانون ولاية أريزونا، يخضع الشخص الذي يزاول نشاط سمسار العقارات دون ترخيص لأيٍّ من التصنيفات الجنائية التالية في حالة المخالفة الأولى؟
- A. جنحة من الدرجة الأولى (Class 1 Misdemeanor).
- B. جناية من الدرجة السادسة (Class 6 Felony). ✓
- C. جنحة من الدرجة الثالثة (Class 3 Misdemeanor).
- D. مخالفة بسيطة يعاقب عليها فقط بغرامة مدنية.
بموجب المادة A.R.S. § 32-2165، يُصنَّف الانخراط في أنشطة العقارات دون الحصول على الترخيص المطلوب باعتباره جناية من الدرجة السادسة (Class 6 Felony) في ولاية أريزونا. ولا يُعدّ ذلك مجرد جنحة أو مخالفة مدنية. ويعكس تصنيف الجناية الموقف التشريعي الصارم لأريزونا في مواجهة ممارسة نشاط العقارات دون ترخيص، وهو ما يميّزه عن العقوبات الإدارية التي قد تفرضها هيئة ADRE بصورة منفصلة.
3. بموجب قانون ولاية أريزونا، عندما يبرم البائع اتفاقية إدراج مع وسيط عقاري، أيٌّ مما يلي يصف بشكل أفضل واجب الإفصاح المستقل للوسيط المُدرِج فيما يتعلق بالعيوب الجوهرية المعروفة في العقار؟
- A. واجب إفصاح الوسيط المُدرِج ينبثق فقط من خلال البائع؛ وليس للوسيط أي واجب مستقل للإفصاح عن العيوب الجوهرية المعروفة للمشترين.
- B. يتمتع الوسيط المُدرِج بواجب قانوني مستقل بموجب A.R.S. § 32-2153 للإفصاح عن جميع الحقائق الجوهرية المعروفة لجميع الأطراف، ولا يجوز له الاعتماد على صمت البائع أو الإغفالات الواردة في نموذج SPDS لتفادي المسؤولية. ✓
- C. يقتصر واجب إفصاح الوسيط المُدرِج على الحقائق المُدرجة تحديداً في نموذج SPDS؛ وأي حقائق معروفة إضافية تقع خارج نطاق الالتزام القانوني للوسيط.
- D. يجب على الوسيط المُدرِج الإفصاح عن العيوب الجوهرية المعروفة لوكيل المشتري فقط، الذي يتحمل بعد ذلك المسؤولية الكاملة عن إبلاغ المشتري.
يُلقي A.R.S. § 32-2153 واجباً مستقلاً على المرخَّصين في مجال العقارات بولاية أريزونا — بمعزل عن واجب البائع — للإفصاح عن جميع الحقائق الجوهرية المعروفة لجميع أطراف الصفقة. لا يحق للوسيط المُدرِج الذي يعلم شخصياً بوجود عيب جوهري الاستناد إلى إغفال البائع له في نموذج SPDS للتهرب من المسؤولية. إذ يقوم واجب المرخَّص بصورة مستقلة ولا يجوز تفويضه إلى وكيل المشتري.
4. بموجب عقد شراء إعادة بيع المساكن الصادر عن AAR، أيٌّ مما يلي يصف بشكل صحيح بند 'ضمان الإشغال من قِبَل البائع' عند إتمام الضمان (إغلاق الإيداع)؟
- A. يضمن البائع أن العقار كان مشغولاً من قِبَل مالكه بصورة مستمرة لمدة لا تقل عن سنة واحدة قبل الإغلاق
- B. يضمن البائع أن العقار سيُسلَّم خالياً وخلواً تاماً من أي ممتلكات شخصية غير مشمولة في عملية البيع، ما لم يُتفق على خلاف ذلك كتابةً ✓
- C. يضمن البائع أن جميع المستأجرين قد تلقوا إشعارات الإخلاء القانونية البالغة 30 يوماً قبل قبول العقد
- D. لا يتضمن عقد AAR أي ضمان للإشغال أو لحالة التسليم؛ إذ تُترك شروط الحيازة كلياً للأطراف للتفاوض عليها خارج نموذج العقد
يتضمن عقد شراء إعادة بيع المساكن الصادر عن AAR بنداً يضمن فيه البائع أن العقار سيُسلَّم إلى المشتري عند إتمام الضمان (أو عند نقل الحيازة إن اختلف الموعدان) في حالة مماثلة جوهرياً للحالة التي كان عليها في تاريخ قبول العقد — نظيفاً وخالياً من جميع الممتلكات الشخصية والمخلفات غير المشمولة في البيع — ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك كتابةً. ويُعدّ هذا ضماناً معيارياً لحالة التسليم، وليس تصريحاً بشأن الإشغال السابق من قِبَل المالك أو وضع المستأجرين.
5. بموجب قانون أريزونا، إذا اكتشف الوسيط العقاري المشغِّل خلال معاملة داخلية أن وكيل البائع المُعيَّن كان يقدم نصائح للمشتري تتجاوز نطاق الأعمال الإدارية (ministerial acts)، فإن الإجراء الفوري الأكثر ملاءمة للوسيط المشغِّل هو:
- A. إنهاء ترخيص وكيل البائع المُعيَّن بسبب تصرفه خارج نطاق التمثيل.
- B. السماح بإتمام المعاملة ومعالجة المسألة فقط من خلال إجراءات تأديبية بعد الإغلاق.
- C. اتخاذ إجراء تصحيحي بتوضيح دور الوكيل وضمان الحفاظ على الحدود الصحيحة للوكالة، والنظر فيما إذا كان الإفصاح عن الوكالة المزدوجة (dual agency) والحصول على الموافقة أمرًا مطلوبًا. ✓
- D. تعيين الوسيط المشغِّل نفسه فورًا وكيلًا مزدوجًا (dual agent) دون إخطار الأطراف.
بموجب قانون الوكالة في أريزونا وقواعد ADRE، يتحمل الوسيط المشغِّل مسؤولية الإشراف على الوكلاء المُعيَّنين. إذا كان وكيل البائع المُعيَّن يُقدِّم مناصرةً للمشتري تتجاوز الأعمال الإدارية المسموح بها، فيجب على الوسيط اتخاذ إجراء تصحيحي لاستعادة الحدود الصحيحة للوكالة. وإذا ارتقى هذا السلوك إلى مستوى تمثيل الطرفين، فيجب على الوسيط التأكد من الحصول على إفصاحات وموافقات مكتوبة بشأن الوكالة المزدوجة أو الوكالة المُعيَّنة. ولا يُجيز القانون التعيين المنفرد للوسيط بوصفه وكيلًا مزدوجًا دون الحصول على موافقة الأطراف.