1. بموجب قانون ولاية تينيسي، أي جهة حكومية تتولى منح التراخيص وتنظيم عمل وسطاء العقارات والوسطاء المنتسبين؟
- A. Tennessee Department of Commerce and Insurance
- B. Tennessee Real Estate Commission ✓
- C. Tennessee Department of Financial Institutions
- D. Tennessee Secretary of State
لجنة العقارات في تينيسي (TREC) هي الهيئة التنظيمية المُنشأة بموجب T.C.A. § 62-13-201، وتختص بمنح التراخيص وتوقيع العقوبات والإشراف على وسطاء العقارات والوسطاء المنتسبين في ولاية تينيسي. وهي تعمل تحت مظلة Tennessee Department of Commerce and Insurance، غير أنها لجنة مستقلة تتمتع بصلاحياتها الخاصة.
2. في ولاية تينيسي، يُطلق على الفرد الحاصل على رخصة عقارية غير المؤهل بعد للعمل باستقلالية والذي يجب أن يعمل تحت إشراف وسيط رئيسي مسمى:
- A. Associate broker
- B. Provisional broker
- C. Affiliate broker ✓
- D. Designated agent
تستخدم ولاية تينيسي مصطلح "affiliate broker" (T.C.A. § 62-13-102) للإشارة إلى المرخَّص له الذي يعمل تحت إشراف وسيط رئيسي. وهذا مصطلح خاص بولاية تينيسي؛ إذ تستخدم كثير من الولايات الأخرى مسمى "salesperson" أو "sales associate" للدلالة على المستوى ذاته من الترخيص.
3. تشترط ولاية تينيسي أن يكون في كل شركة عقارية فردٌ مرخَّص يتحمل المسؤولية الكاملة عن الإشراف على جميع المرخَّصين المنتسبين إليها. ما المسمى الوظيفي الذي يحمله هذا الشخص؟
- A. Managing broker
- B. Principal broker ✓
- C. Supervising broker
- D. Responsible broker
بموجب T.C.A. § 62-13-102، يجب على كل شركة تعيين “principal broker” (الوسيط الرئيسي) المسؤول عن جميع الأنشطة العقارية التي يمارسها الوسطاء المنتسبون والوسطاء المرتبطون بتلك الشركة. ويجب أن يحمل الوسيط الرئيسي ترخيص وسيط عقاري سارياً في ولاية تينيسي.
4. كم عدد الأعضاء الذين يخدمون في لجنة العقارات في ولاية تينيسي؟
- A. خمسة أعضاء
- B. سبعة أعضاء
- C. تسعة أعضاء ✓
- D. أحد عشر عضوًا
تتألف لجنة العقارات في ولاية تينيسي من تسعة أعضاء يعيّنهم الحاكم وفقًا للمادة T.C.A. § 62-13-201. يجب أن يكون سبعة أعضاء من وسطاء العقارات أو الوسطاء المنتسبين المرخّصين الذين يمتلكون الخبرة المطلوبة، في حين يمثّل العضوان الآخران فئة العموم أو المستهلكين ممن لا يعملون في قطاع العقارات.
5. وفقاً لقواعد TREC، ما هو الحد الأدنى لعدد ساعات التعليم ما بعد الترخيص التي يجب على الوسيط المنتسب (affiliate broker) في ولاية تينيسي إتمامها خلال السنة الأولى بعد الحصول على الترخيص الأولي؟
- A. 16 ساعة
- B. 30 ساعة ✓
- C. 60 ساعة
- D. 90 ساعة
في ولاية تينيسي، يُلزَم مقدم طلب الوسيط المنتسب بإتمام دورة المبادئ الأساسية البالغة 60 ساعة، فضلاً عن دورة منفصلة مدتها 30 ساعة للمنتسبين الجدد (Course for New Affiliates) المرتبطة بالترخيص الأولي. أما التعليم المستمر لتجديد الترخيص فيبلغ عادةً 16 ساعة لكل دورة تجديد. ومتطلب الـ 60 ساعة للسنة الأولى ما بعد الترخيص المُشار إليه ليس هو القاعدة المعمول بها للوسيط المنتسب في تينيسي.
6. يجب أن يكون المرخص له في مجال العقارات في ولاية تينيسي، الراغب في الترقية من وسيط منتسب إلى وسيط، قد احتفظ بترخيص وسيط منتسب نشط لمدة لا تقل عن كم من الوقت؟
- A. سنة واحدة
- B. سنتان
- C. ثلاث سنوات ✓
- D. خمس سنوات
يشترط القانون T.C.A. § 62-13-303 أن يكون مقدم طلب الحصول على ترخيص الوسيط قد احتفظ بترخيص وسيط منتسب نشط لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات قبل التقدم بطلب ترخيص الوسيط. كما يُشترط أيضاً إتمام دورات تعليمية إضافية خاصة بالوساطة العقارية واجتياز الاختبار المقرر.
7. بموجب قانون ولاية تينيسي، عندما يغيّر المرخَّص له شركته المنتسب إليها، أيٌّ مما يلي صحيح فيما يتعلق برخصته؟
- A. تنتقل رخصة المرخَّص له تلقائياً إلى الشركة الجديدة فور توقيع عقد العمل.
- B. يجب على المرخَّص له التنازل عن رخصته الحالية وتقديم طلب للحصول على رخصة جديدة.
- C. يجب على الوسيط الرئيسي الحالي الإفراج عن الرخصة قبل أن تقوم TREC بتفعيلها تحت إشراف وسيط رئيسي جديد. ✓
- D. يجوز للمرخَّص له البدء في العمل في الشركة الجديدة فوراً دون أي إشعار لـ TREC.
وفقاً لقواعد TREC، تُحتفظ برخصة المرخَّص له لدى الوسيط الرئيسي. عند تغيير الشركة، يجب على الوسيط الرئيسي الحالي الإفراج عن الرخصة عبر نظام TREC قبل أن يتمكن المرخَّص له من الانتساب إلى وسيط رئيسي جديد وتفعيل رخصته تحت إشرافه. لا يجوز للمرخَّص لهم مزاولة النشاط دون انتساب رسمي صحيح.
8. أيٌّ من الأنشطة التالية يحظره قانون ترخيص العقارات في ولاية تينيسي على الشخص غير المرخَّص؟
- A. إحالة صديق إلى وكيل مرخَّص دون تلقي أي تعويض
- B. أداء المهام الكتابية في مكتب عقاري
- C. التفاوض على بيع عقار نيابةً عن شخص آخر مقابل أتعاب ✓
- D. حضور يوم الأبواب المفتوحة بصفة مشترٍ محتمل
يشترط القانون T.C.A. § 62-13-301 الحصول على ترخيص لكل شخص يقوم، مقابل تعويض مادي، بالتفاوض أو محاولة التفاوض على بيع أو شراء أو تأجير أو تبادل عقار نيابةً عن شخص آخر. أما الأعمال الكتابية والحضور الشخصي في أيام الأبواب المفتوحة فلا تستلزم ترخيصاً، كما يُسمح بوجه عام بالإحالات غير المرخَّصة التي لا يقترن بها أي تعويض مادي.
9. صدر بحق أحد المرخَّصين في ولاية تينيسي حكمٌ بإدانته بجريمة جنائية تنطوي على الاحتيال. وفقًا للمادة T.C.A. § 62-13-312، ما الإجراء التأديبي الذي يجوز لـ TREC اتخاذه؟
- A. لا يجوز لـ TREC سوى إصدار تحذير خطي في حالة المخالفة الأولى.
- B. يجوز لـ TREC تعليق الترخيص أو إلغاؤه أو رفض تجديده. ✓
- C. يجب على TREC إلغاء الترخيص فورًا دون الحاجة إلى جلسة استماع.
- D. يقتصر دور TREC على تحويل الترخيص إلى وضع غير نشط لمدة عام واحد.
وفقًا للمادة T.C.A. § 62-13-312، يملك TREC صلاحية تعليق الترخيص أو إلغائه أو رفض تجديده للأسباب التي تشمل الإدانة بجريمة جنائية تنطوي على الاحتيال أو الفساد الأخلاقي. ويُشترط إجراء جلسة استماع قبل توقيع العقوبة، إذ لا ينص القانو�� على الإلغاء التلقائي دون ضمانات المحاكمة العادلة.
10. يوجد حساب التعليم والاسترداد العقاري في ولاية تينيسي بشكل رئيسي من أجل:
- A. تمويل المنح الدراسية للتعليم المستمر لحاملي التراخيص في تينيسي
- B. تعويض أفراد الجمهور الذين يتعرضون لخسائر مالية نتيجة الأعمال الاحتيالية أو غير الأمينة لوكيل عقارات مرخَّص ✓
- C. دفع التكاليف الإدارية لتشغيل لجنة TREC
- D. تعويض الوسطاء الرئيسيين الذين يتخلف عملاؤهم عن الوفاء بعقود العقارات
حساب التعليم والاسترداد العقاري في تينيسي (T.C.A. § 62-13-501 et seq.) هو صندوق الملاذ الأخير المخصص لتعويض المستهلكين الذين حصلوا على حكم قضائي نهائي غير مُنفَّذ ضد مرخَّص بسبب الاحتيال أو التحريف ��و السلوك غير الأمين في معاملة عقارية. ولا يُخصَّص هذا الحساب للمنح الدراسية أو عمليات لجنة TREC أو تعويضات الوسطاء.