1. オハイオ州法において、記録済みの土地割賦契約（land installment contract）上の買主（vendee）が自己の買主持分を第三者に売却または譲渡しようとする場合、ORC第5313章に基づく法的要件を最もよく説明しているのはどれか？
- A. 買主の持分は自由に譲渡可能な動産であるため、買主は売主（vendor）に通知することなく自由に持分を譲渡できる
- B. ORC第5313条に基づき買主の持分譲渡を有効とするには、買主は事前に売主から書面による同意を得なければならない
- C. 買主の持分は譲渡可能であるが、譲受人は原契約のすべての条件に拘束され、売主が明示的に免責しない限り、原買主は通常、二次的責任を引き続き負う ✓
- D. 土地割賦契約が記録されると、買主の持分は自動的に単純不動産権（fee simple estate）に転換され、制限なく売却できる
オハイオ州の土地割賦契約法において、買主の衡平法上の持分（equitable interest）は一般的に第三者に譲渡可能ですが、譲受人は原契約のすべての条件および条項に拘束されます。売主が原買主を責任から明示的に免責しない限り、原買主は契約上の二次的義務を引き続き負う可能性があります。買主は法的所有権（legal title）を保有しておらず、単純不動産権を移転することはできません。また、記録によって買主の衡平法上の持分が単純不動産権に転換されるわけではありません。
2. オハイオ州において、買主と売主が締結した売買契約書に、手付金に関する紛争は拘束力のある仲裁によって解決し、ブローカーは仲裁判断に従って資金を支払う権限を有するという条項が含まれていました。買主が契約を不履行とし、仲裁人が手付金を売主に支払うよう裁定した場合、オハイオ州法のもとで、ブローカーは仲裁判断のみを根拠として資金を支払うことができますか？
- A. はい。契約書にブローカーが仲裁判断に従って資金を支払う権限が明示的に付与されており、これは両当事者による書面での指示に該当するためです。 ✓
- B. いいえ。オハイオ州法は、住宅用不動産売買契約書における仲裁条項を禁止しているためです。
- C. いいえ。ブローカーが信託資金を支払えるのは、裁判所命令または支払請求と同時に署名された両当事者の書面による合意に基づく場合に限られ、事前に署名された契約上の権限付与によることはできないためです。
- D. はい。ただし、オハイオ州不動産・専門職免許局(Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing)の免許を受けた仲裁人によって仲裁が実施された場合に限ります。
両当事者が拘束力のある契約条項を通じて、ブローカーが仲裁判断に従って手付金を支払う旨を書面で事前に承認している場合、その契約条項は、オハイオ州法がブローカーによる紛争中の信託資金の支払い前に求める両当事者からの書面による指示に該当します。このような条項に基づく仲裁判断は、支払い時点で追加の書面による同意を得ることなく資金を支払うための明確な法的権限をブローカーに与えます。オハイオ州はこのような条項を禁止しておらず、免許を受けた仲裁人に関する要件も存在しません。
3. 不動産免許保持者に適用されるオハイオ州行政規則に基づき、買主を代理して受領したオハイオ州住宅用不動産開示フォームに関する買主エージェントの積極的義務を最もよく説明しているのはどれですか？
- A. 買主エージェントは開示フォームを確認し、買主の購入決定に関連する可能性のある情報について買主に助言しなければならない ✓
- B. 開示フォームは売主の法的文書であるため、買主エージェントは売主の開示フォームに関していかなる義務も負わない
- C. 買主が売買契約書に署名する前に、買主エージェントは開示フォームのすべての項目を独立して検証しなければならない
- D. 買主エージェントの唯一の義務はフォームを買主に届けることであり、分析は完全に買主の弁護士に委ねられる
オハイオ州行政規則第1301:5-1-02条およびORC第4735章に基づく買主エージェントの義務により、買主を代理する免許保持者は買主の利益を促進しなければならず、これには開示フォームの確認およびその内容と意味についての買主への助言が含まれます。エージェントはすべての項目を独立して検証する義務はありませんが、合理的な専門技能を用いて、買主が開示された内容を理解し、さらなる調査が必要な事項を特定できるよう支援しなければなりません。
4. オハイオ州法のもとで、売主の代理契約（媒介契約）を満了日前に解除することについて正しい記述はどれか？
- A. オハイオ州法は早期解除に対するペナルティを禁じているため、いずれの当事者もいつでも不利益なく媒介契約を解除できる。
- B. 売主は媒介契約を解除できるが、契約に定められた保護期間内に仲介原因による売買が成立した場合、ブローカーは報酬を受け取る権利を保持することができる。 ✓
- C. ブローカーは一方的に媒介契約を解除し、手数料の利益を守るために直ちに別のブローカレッジに転送することができる。
- D. ORC第4735章のもとでは、オハイオ州の媒介契約は一度署名されると自然満了日まで取り消すことができない。
オハイオ州法は売主が媒介契約を早期に解除することを認めていますが、契約には通常「保護期間」（エクステンダー条項またはキャリーオーバー条項とも呼ばれる）が含まれています。媒介期間中に物件を紹介された買主が、解除後のその保護期間内に物件を購入した場合、ブローカーは依然として報酬を受け取る権利を有する場合があります。オハイオ州法は媒介契約を取り消し不能にするものではなく、ブローカーが契約を一方的に移転することも認めていません。
5. オハイオ州法のもとで、不動産・専門資格部門の監督官は、オハイオ州不動産委員会に事案を付託することなく、次のうちどれを行う権限を有していますか？
- A. 詐欺的な虚偽表示のパターンを理由に、ブローカーの免許を取り消す。
- B. 初回の広告違反を理由に、販売員に対して民事制裁金を科す。
- C. 緊急裁決命令により、公衆に対して即時かつ重大な危険をもたらす場合に免許を即時停止する。 ✓
- D. 2度目の懲戒処分を受けた免許保持者を、再申請から永久に排除する。
オハイオ改正法典(ORC)4735.051およびオハイオ州行政手続きの枠組みに基づき、監督官は、免許の継続が公衆に対して即時かつ重大な危険をもたらす場合に、緊急裁決命令を発令して免許を即時停止することができます。この措置は委員会による事前の聴聞を必要としませんが、免許保持者は停止後速やかに聴聞を受ける権利を有します。免許の取り消し、民事制裁金、および永久排除は、正式な聴聞を経た後の委員会の権限です。