1. カリフォルニア州DRE規則に基づき、不動産ブローカーが買主の手付金（アーネストマネーデポジット）を信託口座に預け入れない場合、当該資金の適切な取り扱いとして正しいものはどれですか？
- A. 当事者が書面で合意しており、かつ資金がブローカー自身の資金と混合されない場合、ブローカーは資金を直接売主に渡すか、エスクローに入金することができる。 ✓
- B. ブローカーはエスクローまたは売主に支払いを行う前に、必ずまずブローカーの信託口座に資金を預け入れなければならない。
- C. ブローカーはエスクロー決済が完了するまで、事務所の施錠された金庫に現金で資金を保管することができる。
- D. ブローカーはエスクローが開設されるまで、すべての手付金をDREに送金して保管してもらわなければならない。
カリフォルニア州不動産局長官規則第2832条(a)に基づき、信託資金を受領したブローカーは、依頼人（プリンシパル）から書面による指示がある場合、当該資金を依頼人本人、中立的なエスクロー、または指定された第三者に引き渡すことにより、信託口座への預け入れを省略することができます。この書面による承認があれば、規則違反を犯すことなく、資金を信託口座を経由せずに処理することが認められます。
2. カリフォルニア州の買主と売主が、CAR住宅購入契約書を使用して売買契約を締結しました。この契約には調停条項が含まれています。修繕をめぐる紛争によりエスクローが破綻した後、売主は調停を試みることなく、直接裁判所に買主を訴えました。CAR調停条項のもとで、売主にはどのような結果が生じますか？
- A. 訴訟は無効となり、調停が完了した後に再提起しなければならない。
- B. 売主は訴訟で最終的に勝訴したとしても、弁護士費用を回収する権利を失う可能性がある。 ✓
- C. 裁判所は自動的に事件を却下し、当事者に調停を命じなければならない。
- D. 何ら結果は生じない。調停条項は勧告的なものに過ぎず、法的効力を持たない。
CAR住宅購入契約書の調停条項（第31A項）は、勝訴当事者が弁護士費用を回収する権利を、事前に調停による紛争解決を試みていたことを条件としています。カリフォルニア州契約法（民法第1717条およびCAR書式の条件）に基づき、提訴前に調停を拒否した当事者は、訴訟で勝訴したとしても弁護士費用を認められない場合があります。この条項は訴訟を無効にしたり自動却下を求めるものではありませんが、弁護士費用回収権の喪失は重大な契約上の結果です。
3. 65歳以上のカリフォルニア州の住宅所有者が、主たる住居にリバースモーゲージを設定しました。カリフォルニア民法典第1923条以下に基づき、カリフォルニア州法においてリバースモーゲージに関する次の記述のうち最も正確なものはどれですか？
- A. 借り手は、住宅に居住し続けるかどうかにかかわらず、30年以内にローンを返済しなければならない
- B. リバースモーゲージを取得する前に、住宅所有者はHUD承認またはカリフォルニア州承認のカウンセリング機関から独立したカウンセリングを受けなければならない ✓
- C. 貸し手は、ローンを維持するために借り手に毎月元金と利息の支払いを要求することができる
- D. カリフォルニア州のリバースモーゲージは、借り手が財務的に精通していると見なされるため、すべての開示要件が免除される
カリフォルニア民法典第1923.2条および関連法令に基づき、カリフォルニア州の居住用不動産にリバースモーゲージを設定する前に、将来の借り手はHUDまたはカリフォルニア州住宅・地域開発局（Department of Housing and Community Development）が承認したカウンセラーから独立したカウンセリングを受けることが義務付けられています。このカウンセリング要件は、高齢の借り手がリバースモーゲージ商品の複雑な条件を十分に理解した上で契約を結べるよう保護するカリフォルニア州固有の消費者保護措置です。
4. カリフォルニア州ビジネス・職業法の規定において、1〜4戸建て住宅物件における売主融資（キャリーバック）ローンを含む取引で買主の代理人として行動する不動産ライセンス保有者は、法律上要求される以下のどの書類を買主が受け取れるよう確保しなければなりませんか？
- A. キャリーバックが$200,000を超える場合に限り、ライセンスを持つモーゲージブローカーから提供されるモーゲージローン開示書（MLDS）
- B. 売主キャリーバックの条件を開示する記入済みの売主融資付帯書および開示書（C.A.R.フォームSFA）と、売主が審査した買主の信用申請書 ✓
- C. キャリーバック契約の署名日から3営業日以内にエスクロー担当者から提供されるHUD-1決済明細書
- D. カリフォルニア州金融保護・イノベーション局（DFPI）から提供される約束手形開示書
1〜4戸建て住宅物件に対するブローカーが仲介するキャリーバック融資に関するカリフォルニア州の売主融資規則によると、約束手形または担保書類が執行される前に、書面による売主融資開示書を買主と売主に交付しなければなりません。開示書には融資条件が記載され、必要なリスク情報が含まれていなければならず、売主は買主の信用度に関する情報を受け取り・審査する必要があります。ただし、カリフォルニア州法はC.A.R.売主融資付帯書および開示書フォームの使用を具体的に義務付けておらず、買主の信用申請書を独立した法定書類として買主に交付することも求めていません。法的に要求される書類は、必要な情報を記載した法定の売主融資開示書です。
5. カリフォルニア州法において、双方の当事者から有効なデュアルエージェンシーの同意を得た買主側エージェントは、取引中に依然として以下のどの制限を受けますか？
- A. デュアルエージェントは、当該当事者の明示的な許可なく、売主の最低受諾価格を買主に開示したり、買主の支払上限意思を売主に開示したりすることができない ✓
- B. デュアルエージェントは買主の代理を辞退し、残りのエスクロー期間は売主のみを代理しなければならない
- C. デュアルエージェントは、双方がデュアル代理に同意しているため、すべての機密情報を自由に共有することができる
- D. デュアルエージェントの受託者義務は完全に消滅し、双方当事者に対する誠実取引義務のみに置き換えられる
カリフォルニア州民法第2079.21条は、デュアルエージェンシーの同意がある場合でも、デュアルエージェントは当該当事者の明示的な書面による許可なく、売主の最低受諾価格を買主に開示したり、買主の支払上限意思を売主に開示したりすることを禁止しています。デュアルエージェンシーの同意は、これらの特定の機密交渉情報の開示を認めるものではありません。