1. Según las regulaciones del DRE de California, ¿cuál de las siguientes opciones describe el manejo correcto del depósito de garantía de un comprador por parte de un corredor de bienes raíces cuando el corredor no deposita los fondos en una cuenta de fideicomiso?
- A. El corredor puede entregar los fondos directamente al vendedor o depositarlos en custodia si las partes lo han acordado por escrito y los fondos no se mezclan con el dinero propio del corredor. ✓
- B. El corredor siempre debe depositar los fondos primero en su cuenta de fideicomiso antes de desembolsarlos a la custodia o al vendedor.
- C. El corredor puede conservar los fondos en efectivo en una caja fuerte con llave en la oficina hasta el cierre de la custodia.
- D. El corredor debe enviar todos los depósitos de garantía al DRE para su custodia hasta que se abra el proceso de depósito en garantía.
De conformidad con el Reglamento 2832(a) del Comisionado de California, un corredor que recibe fondos en fideicomiso no está obligado a depositarlos en una cuenta de fideicomiso si, en cambio, entrega los fondos al mandante, a una custodia neutral o a un tercero designado, según las instrucciones escritas del mandante. Esta autorización escrita permite que los fondos eludan completamente la cuenta de fideicomiso sin que ello constituya una infracción reglamentaria.
2. Un comprador y un vendedor de California celebran un contrato de compraventa utilizando el formulario CAR Residential Purchase Agreement. El contrato incluye una cláusula de mediación. Tras el fracaso del proceso de depósito en garantía debido a una disputa sobre reparaciones, el vendedor demanda directamente al comprador ante los tribunales sin haber intentado previamente la mediación. De conformidad con la cláusula de mediación del CAR, ¿cuál es la consecuencia para el vendedor?
- A. La demanda es nula y debe volver a presentarse una vez concluida la mediación.
- B. El vendedor puede perder el derecho a recuperar los honorarios de abogado, incluso si finalmente prevalece en el litigio. ✓
- C. El tribunal debe desestimar automáticamente el caso y ordenar a las partes que acudan a mediación.
- D. No hay ninguna consecuencia; la cláusula de mediación es meramente orientativa y no tiene efecto legal alguno.
La cláusula de mediación del CAR Residential Purchase Agreement (párrafo 31A) condiciona el derecho a recuperar los honorarios de abogado a que la parte ganadora haya intentado previamente resolver la disputa mediante mediación. De acuerdo con la ley de contratos de California (Sección 1717 del Código Civil y los términos del formulario CAR), una parte que se niega a mediación antes de interponer una demanda puede ser privada del cobro de honorarios de abogado, incluso si gana el caso. La cláusula no invalida la demanda ni exige su desestimación automática, pero la pérdida del derecho a recuperar los honorarios de abogado constituye una consecuencia contractual de gran relevancia.
3. Un propietario de vivienda en California, de 65 años de edad o más, obtiene una hipoteca inversa sobre su residencia principal. De conformidad con la Sección 1923 y siguientes del Código Civil de California, ¿cuál de las siguientes afirmaciones sobre las hipotecas inversas es la más precisa según la ley de California?
- A. El prestatario debe reembolsar el préstamo en un plazo de 30 años, independientemente de si continúa viviendo en la vivienda
- B. Antes de obtener una hipoteca inversa, el propietario debe recibir asesoramiento independiente de una agencia de consejería aprobada por el HUD o por el Estado de California ✓
- C. El prestamista puede exigir al prestatario que realice pagos mensuales de capital e intereses para mantener el préstamo vigente
- D. Las hipotecas inversas en California están exentas de todos los requisitos de divulgación porque se presume que los prestatarios tienen un alto nivel de sofisticación financiera
De conformidad con la Sección 1923.2 del Código Civil de California y los estatutos relacionados, antes de que se formalice una hipoteca inversa sobre una propiedad residencial en California, el futuro prestatario debe recibir asesoramiento independiente de un consejero aprobado por el HUD o por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. Este requisito de asesoramiento es una medida específica de protección al consumidor en California que garantiza que los prestatarios de edad avanzada comprendan los términos complejos de los productos de hipoteca inversa antes de comprometerse.
4. De acuerdo con el Código de Negocios y Profesiones de California, un licenciatario de bienes raíces que actúa como agente del comprador en una transacción que involucra un préstamo financiado por el vendedor (carryback) sobre una propiedad residencial de una a cuatro unidades debe asegurarse de que el comprador reciba cuál de los siguientes documentos exigidos por ley?
- A. Una Declaración de Divulgación de Préstamo Hipotecario (MLDS) emitida por un corredor hipotecario con licencia, solo si el financiamiento del vendedor supera los $200,000
- B. Un Adéndum y Divulgación de Financiamiento del Vendedor completado (Formulario C.A.R. SFA) que revele los términos del financiamiento del vendedor, y una solicitud de crédito del comprador revisada por el vendedor ✓
- C. Una Declaración de Liquidación HUD-1 proporcionada por el depositario en fideicomiso dentro de los 3 días hábiles posteriores a la firma del acuerdo de financiamiento del vendedor
- D. Una divulgación de Pagaré emitida por el Departamento de Protección Financiera e Innovación de California (DFPI)
Las reglas de California sobre financiamiento del vendedor organizado por un corredor en propiedades residenciales de una a cuatro unidades exigen que se entregue al comprador y al vendedor una declaración de divulgación de financiamiento del vendedor por escrito antes de que se suscriban el pagaré o los documentos de garantía. La declaración debe indicar los términos del financiamiento e incluir la información de riesgo requerida, y el vendedor debe recibir y revisar información sobre la solvencia crediticia del comprador. Sin embargo, la ley de California no exige específicamente el uso del formulario C.A.R. de Adéndum y Divulgación de Financiamiento del Vendedor, ni que el comprador reciba su solicitud de crédito como un documento legal independiente. El documento legalmente requerido es una declaración de divulgación de financiamiento del vendedor de carácter estatutario que contenga la información obligatoria.
5. Bajo la ley de California, un agente del comprador que ha obtenido el consentimiento válido de ambas partes para una agencia dual aún está sujeto a cuál de las siguientes limitaciones durante la transacción?
- A. El agente dual no puede revelar al comprador el precio mínimo aceptable del vendedor, ni revelar al vendedor la disposición máxima del comprador a pagar, sin el permiso expreso de la parte afectada ✓
- B. El agente dual debe retirarse de la representación del comprador y representar únicamente al vendedor durante el resto del depósito en garantía
- C. El agente dual puede compartir libremente toda la información confidencial entre las partes, ya que ambas han dado su consentimiento a la representación dual
- D. Los deberes fiduciarios del agente dual quedan completamente eliminados y son reemplazados únicamente por un deber de trato honesto hacia ambas partes
La Sección 2079.21 del Código Civil de California establece que incluso con el consentimiento de agencia dual, el agente dual tiene prohibido revelar al comprador el precio mínimo aceptable del vendedor, o al vendedor la disposición máxima del comprador a pagar, sin el permiso escrito expreso de la parte respectiva. El consentimiento de agencia dual no autoriza la divulgación de estos hechos confidenciales específicos de negociación.