1. En vertu des réglementations du DRE de Californie, laquelle des propositions suivantes décrit la procédure correcte de gestion d'un dépôt de garantie versé par un acheteur, lorsque le courtier immobilier ne dépose pas ces fonds dans un compte séquestre ?
- A. Le courtier peut remettre les fonds directement au vendeur ou les placer en séquestre si les parties en ont convenu par écrit et que les fonds ne sont pas mélangés avec l'argent personnel du courtier. ✓
- B. Le courtier doit toujours déposer les fonds dans son compte séquestre avant tout versement au séquestre ou au vendeur.
- C. Le courtier peut conserver les fonds en espèces dans un coffre-fort verrouillé au bureau jusqu'à la clôture du séquestre.
- D. Le courtier doit transmettre tous les dépôts de garantie au DRE pour garde sécurisée jusqu'à l'ouverture du séquestre.
En vertu du Règlement 2832(a) du Commissaire de Californie, un courtier qui reçoit des fonds en fiducie n'est pas tenu de les déposer dans un compte séquestre s'il les remet plutôt au mandant, à un séquestre neutre ou à un tiers désigné, conformément aux instructions écrites du mandant. Cette autorisation écrite permet aux fonds de contourner entièrement le compte séquestre sans constituer une violation réglementaire.
2. Un acheteur et un vendeur californiens concluent un contrat d'achat en utilisant le formulaire CAR Residential Purchase Agreement. Le contrat comprend une clause de médiation. Après l'échec du séquestre en raison d'un différend concernant des réparations, le vendeur poursuit directement l'acheteur en justice sans avoir d'abord tenté la médiation. En vertu de la clause de médiation du CAR, quelle est la conséquence pour le vendeur ?
- A. La poursuite est nulle et doit être redéposée après l'achèvement de la médiation.
- B. Le vendeur peut perdre le droit de recouvrer les honoraires d'avocat, même s'il obtient finalement gain de cause dans le litige. ✓
- C. Le tribunal doit automatiquement rejeter l'affaire et ordonner aux parties de recourir à la médiation.
- D. Il n'y a aucune conséquence ; la clause de médiation est simplement indicative et n'a aucun effet juridique.
La clause de médiation du CAR Residential Purchase Agreement (paragraphe 31A) conditionne le droit de recouvrer les honoraires d'avocat au fait que la partie gagnante ait d'abord tenté de résoudre le différend par voie de médiation. En vertu du droit des contrats californien (article 1717 du Code civil et conditions du formulaire CAR), une partie qui refuse de recourir à la médiation avant d'engager une action en justice peut se voir refuser le remboursement des honoraires d'avocat, même si elle gagne l'affaire. La clause n'annule pas la poursuite et n'exige pas son rejet automatique, mais la perte du droit au remboursement des honoraires d'avocat constitue une conséquence contractuelle significative.
3. Un propriétaire californien âgé de 65 ans ou plus contracte un prêt hypothécaire inversé sur sa résidence principale. En vertu de la section 1923 et suivantes du Code civil de Californie, laquelle des affirmations suivantes concernant les prêts hypothécaires inversés est la plus exacte en droit californien ?
- A. L'emprunteur doit rembourser le prêt dans un délai de 30 ans, qu'il continue ou non à occuper le logement
- B. Avant de contracter un prêt hypothécaire inversé, le propriétaire doit recevoir un conseil indépendant d'un organisme de conseil agréé par le HUD ou par l'État de Californie ✓
- C. Le prêteur peut exiger de l'emprunteur qu'il effectue des paiements mensuels de principal et d'intérêts pour maintenir le prêt en vigueur
- D. Les prêts hypothécaires inversés en Californie sont exempts de toute obligation de divulgation, car les emprunteurs sont présumés avoir une connaissance financière approfondie
En vertu de la section 1923.2 du Code civil de Californie et des lois connexes, avant qu'un prêt hypothécaire inversé soit accordé sur un bien immobilier résidentiel en Californie, le futur emprunteur doit recevoir un conseil indépendant d'un conseiller agréé par le HUD ou par le Département californien du logement et du développement communautaire. Cette exigence de conseil constitue une mesure spécifique de protection des consommateurs en Californie, visant à garantir que les emprunteurs âgés comprennent les modalités complexes des produits hypothécaires inversés avant de s'engager.
4. En vertu du Code des affaires et des professions de Californie, un agent immobilier agissant en tant qu'agent de l'acheteur dans une transaction impliquant un prêt financé par le vendeur (carryback) sur un bien résidentiel d'une à quatre unités doit s'assurer que l'acheteur reçoit lequel des documents suivants exigés par la loi ?
- A. Une déclaration de divulgation de prêt hypothécaire (MLDS) délivrée par un courtier en prêts hypothécaires agréé, uniquement si le financement vendeur dépasse 200 000 $
- B. Un avenant et une divulgation de financement vendeur dûment remplis (formulaire C.A.R. SFA) indiquant les modalités du financement vendeur, ainsi qu'une demande de crédit de l'acheteur examinée par le vendeur ✓
- C. Un relevé de règlement HUD-1 fourni par le séquestre dans les 3 jours ouvrables suivant la signature de l'accord de financement vendeur
- D. Une divulgation de billet à ordre émanant du Département californien de la protection financière et de l'innovation (DFPI)
Les règles californiennes relatives au financement vendeur organisé par un courtier sur des biens résidentiels d'une à quatre unités exigent qu'une déclaration de divulgation de financement vendeur écrite soit remise à l'acheteur et au vendeur avant la signature du billet à ordre ou des documents de garantie. Cette déclaration doit préciser les modalités de financement et inclure les informations de risque requises, et le vendeur doit disposer des informations relatives à la solvabilité de l'acheteur et les examiner. Toutefois, la loi californienne n'exige pas spécifiquement l'utilisation du formulaire C.A.R. d'avenant et de divulgation de financement vendeur, ni que l'acheteur reçoive sa propre demande de crédit en tant que document légal distinct. Le document légalement requis est une déclaration de divulgation de financement vendeur réglementaire contenant les informations obligatoires.
5. En vertu du droit californien, un agent de l'acheteur ayant obtenu le consentement valide des deux parties pour une double représentation reste soumis à laquelle des limitations suivantes pendant la transaction ?
- A. L'agent à double mandat ne peut pas divulguer à l'acheteur le prix minimum acceptable du vendeur, ni divulguer au vendeur la disposition maximale de l'acheteur à payer, sans l'autorisation expresse de la partie concernée ✓
- B. L'agent à double mandat doit cesser de représenter l'acheteur et ne représenter que le vendeur pour le reste de la période de séquestre
- C. L'agent à double mandat peut librement partager toutes les informations confidentielles entre les parties puisque les deux ont consenti à la double représentation
- D. Les obligations fiduciaires de l'agent à double mandat sont entièrement supprimées et remplacées uniquement par un devoir de traitement honnête envers les deux parties
L'article 2079.21 du Code civil californien dispose que même avec le consentement à la double représentation, l'agent à double mandat est interdit de divulguer le prix minimum acceptable du vendeur à l'acheteur, ou la disposition maximale de l'acheteur à payer au vendeur, sans l'autorisation écrite expresse de la partie concernée. Le consentement à la double représentation n'autorise pas la divulgation de ces informations confidentielles spécifiques relatives à la négociation.