1. कैलिफोर्निया DRE विनियमों के तहत, जब एक रियल एस्टेट ब्रोकर खरीदार की अर्नेस्ट मनी डिपॉज़िट को ट्रस्ट अकाउंट में जमा नहीं करता, तो उसे उचित तरीके से कैसे संभाला जाना चाहिए?
- A. ब्रोकर धनराशि सीधे विक्रेता को या एस्क्रो में दे सकता है, यदि दोनों पक्षों ने लिखित रूप में सहमति दी हो और धनराशि ब्रोकर के अपने पैसों के साथ न मिलाई गई हो। ✓
- B. ब्रोकर को हमेशा पहले धनराशि अपने ट्रस्ट अकाउंट में जमा करनी होगी, उसके बाद ही एस्क्रो या विक्रेता को देनी होगी।
- C. ब्रोकर एस्क्रो बंद होने तक धनराशि को कार्यालय में एक बंद तिजोरी में नकद रूप में रख सकता है।
- D. ब्रोकर को सभी अर्नेस्ट मनी डिपॉज़िट एस्क्रो खुलने तक सुरक्षित रखने के लिए DRE को भेजनी होगी।
कैलिफोर्निया कमिश्नर के विनियमन 2832(a) के अनुसार, यदि कोई ब्रोकर ट्रस्ट फंड प्राप्त करता है, तो उसे ट्रस्ट अकाउंट में जमा करना अनिवार्य नहीं है, बशर्ते ब्रोकर उन धनराशियों को मुख्य पक्ष (principal) को, किसी निष्पक्ष एस्क्रो को, या मुख्य पक्ष द्वारा लिखित रूप में निर्देशित किसी तृतीय पक्ष को सौंप दे। यह लिखित प्राधिकरण धनराशि को बिना किसी नियामक उल्लंघन के पूरी तरह ट्रस्ट अकाउंट से बाहर रखने की अनुमति देता है।
2. कैलिफ़ोर्निया में एक खरीदार और विक्रेता CAR रेजिडेंशियल परचेज़ एग्रीमेंट फॉर्म का उपयोग करके एक क्रय अनुबंध में प्रवेश करते हैं। इस अनुबंध में एक मध्यस्थता (मीडिएशन) खंड शामिल है। मरम्मत को लेकर विवाद के कारण एस्क्रो विफल हो जाने के बाद, विक्रेता पहले मध्यस्थता का प्रयास किए बिना सीधे अदालत में खरीदार पर मुकदमा दायर कर देता है। CAR मध्यस्थता खंड के अंतर्गत विक्रेता के लिए क्या परिणाम होगा?
- A. मुकदमा शून्य हो जाता है और मध्यस्थता पूरी होने के बाद इसे दोबारा दायर करना होगा।
- B. विक्रेता वकील की फीस वसूल करने का अधिकार खो सकता है, भले ही वह मुकदमे में अंततः जीत जाए। ✓
- C. अदालत को स्वतः ही मामले को खारिज करना होगा और पक्षकारों को मध्यस्थता के लिए आदेश देना होगा।
- D. कोई परिणाम नहीं होता; मध्यस्थता खंड केवल सलाहकारी है और इसका कोई कानूनी प्रभाव नहीं होता।
CAR रेजिडेंशियल परचेज़ एग्रीमेंट का मध्यस्थता खंड (पैराग्राफ 31A) वकील की फीस वसूल करने के अधिकार को इस शर्त पर आधारित करता है कि जीतने वाले पक्ष ने पहले मध्यस्थता के माध्यम से विवाद को सुलझाने का प्रयास किया हो। कैलिफ़ोर्निया अनुबंध कानून (सिविल कोड धारा 1717 और CAR फॉर्म की शर्तों) के अनुसार, जो पक्ष मुकदमा दायर करने से पहले मध्यस्थता से इनकार करता है, उसे वकील की फीस से वंचित किया जा सकता है, भले ही वह मामला जीत जाए। यह खंड मुकदमे को शून्य नहीं करता और न ही स्वतः खारिज करने की आवश्यकता होती है, लेकिन वकील की फीस न मिलना एक महत्वपूर्ण संविदात्मक परिणाम है।
3. कैलिफोर्निया का एक गृहस्वामी जिसकी आयु 65 वर्ष या उससे अधिक है, अपने प्राथमिक निवास पर रिवर्स मॉर्गेज प्राप्त करता है। कैलिफोर्निया सिविल कोड धारा 1923 एवं संबंधित प्रावधानों के अंतर्गत, कैलिफोर्निया कानून के तहत रिवर्स मॉर्गेज के बारे में निम्नलिखित में से कौन सा कथन सबसे सटीक है?
- A. उधारकर्ता को 30 वर्षों के भीतर ऋण चुकाना होगा, चाहे वे घर में रहें या न रहें
- B. रिवर्स मॉर्गेज प्राप्त करने से पहले, गृहस्वामी को HUD-अनुमोदित या कैलिफोर्निया-अनुमोदित परामर्श एजेंसी से स्वतंत्र परामर्श प्राप्त करना आवश्यक है ✓
- C. ऋणदाता उधारकर्ता से ऋण बनाए रखने के लिए मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान करने की मांग कर सकता है
- D. कैलिफोर्निया में रिवर्स मॉर्गेज सभी प्रकटीकरण आवश्यकताओं से मुक्त हैं क्योंकि उधारकर्ताओं को वित्तीय रूप से परिष्कृत माना जाता है
कैलिफोर्निया सिविल कोड धारा 1923.2 और संबंधित विधानों के अंतर्गत, कैलिफोर्निया की किसी आवासीय संपत्ति पर रिवर्स मॉर्गेज दिए जाने से पहले, संभावित उधारकर्ता को HUD या कैलिफोर्निया विभाग आवास एवं सामुदायिक विकास द्वारा अनुमोदित परामर्शदाता से स्वतंत्र परामर्श प्राप्त करना अनिवार्य है। यह परामर्श आवश्यकता एक विशिष्ट कैलिफोर्निया उपभोक्ता संरक्षण उपाय है जो यह सुनिश्चित करती है कि वृद्ध उधारकर्ता प्रतिबद्धता से पहले रिवर्स मॉर्गेज उत्पादों की जटिल शर्तों को समझें।
4. कैलिफोर्निया बिज़नेस एंड प्रोफेशन्स कोड के तहत, एक से चार यूनिट वाली आवासीय संपत्ति पर विक्रेता-वित्तपोषित (कैरीबैक) ऋण से जुड़े लेन-देन में खरीदार के एजेंट के रूप में कार्य कर रहे रियल एस्टेट लाइसेंसधारी को यह सुनिश्चित करना होगा कि खरीदार को कानून द्वारा अनिवार्य निम्नलिखित में से कौन सा दस्तावेज़ प्राप्त हो?
- A. एक लाइसेंस प्राप्त मॉर्गेज ब्रोकर द्वारा मॉर्गेज लोन डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट (MLDS), केवल तभी जब कैरीबैक $200,000 से अधिक हो
- B. एक पूर्ण विक्रेता वित्तपोषण परिशिष्ट और प्रकटीकरण (C.A.R. फॉर्म SFA) जो विक्रेता कैरीबैक की शर्तों को दर्शाए और एक ऋण आवेदन जिसे विक्रेता द्वारा समीक्षा की गई हो ✓
- C. कैरीबैक समझौते पर हस्ताक्षर के 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर एस्क्रो धारक से HUD-1 सेटलमेंट स्टेटमेंट
- D. कैलिफोर्निया डिपार्टमेंट ऑफ फाइनेंशियल प्रोटेक्शन एंड इनोवेशन (DFPI) से एक प्रॉमिसरी नोट प्रकटीकरण
एक से चार यूनिट वाली आवासीय संपत्ति पर दलाल-व्यवस्थित कैरीबैक वित्तपोषण के लिए कैलिफोर्निया के विक्रेता-वित्तपोषण नियमों के अनुसार, नोट या सुरक्षा दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर होने से पहले एक लिखित विक्रेता वित्तपोषण प्रकटीकरण विवरण खरीदार और विक्रेता दोनों को दिया जाना आवश्यक है। इस प्रकटीकरण में वित्तपोषण की शर्तें और आवश्यक जोखिम संबंधी जानकारी शामिल होनी चाहिए, और विक्रेता को खरीदार की साख-योग्यता संबंधी जानकारी दी जानी चाहिए या उसकी समीक्षा करानी चाहिए। हालांकि, कैलिफोर्निया कानून विशेष रूप से C.A.R. विक्रेता वित्तपोषण परिशिष्ट और प्रकटीकरण फॉर्म के उपयोग को अनिवार्य नहीं करता, और न ही यह आवश्यक है कि खरीदार को उसका ऋण आवेदन एक अलग वैधानिक दस्तावेज़ के रूप में प्राप्त हो। कानूनी रूप से अनिवार्य दस्तावेज़ एक वैधानिक विक्रेता वित्तपोषण प्रकटीकरण विवरण है जिसमें सभी आवश्यक जानकारी शामिल हो।
5. कैलिफोर्निया कानून के तहत, एक खरीदार का एजेंट जिसने दोनों पक्षों से वैध दोहरी एजेंसी की सहमति प्राप्त की है, लेनदेन के दौरान फिर भी निम्नलिखित में से किस सीमा के अधीन है?
- A. दोहरा एजेंट खरीदार को विक्रेता की न्यूनतम स्वीकार्य कीमत का खुलासा नहीं कर सकता, और न ही विक्रेता को खरीदार की अधिकतम भुगतान की तत्परता का खुलासा कर सकता है, जब तक कि संबंधित पक्ष की स्पष्ट अनुमति न हो ✓
- B. दोहरे एजेंट को खरीदार का प्रतिनिधित्व छोड़ना होगा और एस्क्रो की शेष अवधि के लिए केवल विक्रेता का प्रतिनिधित्व करना होगा
- C. दोहरा एजेंट दोनों पक्षों के बीच सभी गोपनीय जानकारी स्वतंत्र रूप से साझा कर सकता है क्योंकि दोनों ने दोहरे प्रतिनिधित्व के लिए सहमति दी है
- D. दोहरे एजेंट के प्रत्ययी कर्तव्य पूरी तरह समाप्त हो जाते हैं और उनकी जगह केवल दोनों पक्षों के साथ ईमानदारी से व्यवहार का कर्तव्य आ जाता है
कैलिफोर्निया सिविल कोड धारा 2079.21 के अनुसार, दोहरी एजेंसी की सहमति मिलने पर भी, दोहरे एजेंट को खरीदार को विक्रेता की न्यूनतम स्वीकार्य कीमत बताने से, या विक्रेता को खरीदार की अधिकतम भुगतान तत्परता बताने से तब तक प्रतिबंधित किया गया है जब तक संबंधित पक्ष की स्पष्ट लिखित अनुमति न हो। दोहरी एजेंसी की सहमति इन विशेष गोपनीय सौदेबाजी संबंधी तथ्यों के प्रकटीकरण को अधिकृत नहीं करती।