1. टेनेसी कानून के अंतर्गत, कौन सी राज्य एजेंसी रियल एस्टेट ब्रोकर और एफिलिएट ब्रोकर को लाइसेंस देने और विनियमित करने के लिए जिम्मेदार है?
- A. टेनेसी डिपार्टमेंट ऑफ कॉमर्स एंड इंश्योरेंस
- B. टेनेसी रियल एस्टेट कमीशन ✓
- C. टेनेसी डिपार्टमेंट ऑफ फाइनेंशियल इंस्टीट्यूशंस
- D. टेनेसी सेक्रेटरी ऑफ स्टेट
टेनेसी रियल एस्टेट कमीशन (TREC) एक नियामक संस्था है जिसे T.C.A. § 62-13-201 के तहत स्थापित किया गया है। यह टेनेसी में रियल एस्टेट ब्रोकर और एफिलिएट ब्रोकर को लाइसेंस देती है, उनके विरुद्ध अनुशासनात्मक कार्रवाई करती है और उनकी निगरानी करती है। यह टेनेसी डिपार्टमेंट ऑफ कॉमर्स एंड इंश्योरेंस के अंतर्गत कार्य करती है, परंतु यह अपने स्वयं के अधिकार के साथ एक पृथक आयोग है।
2. टेनेसी में, एक ऐसा व्यक्ति जो रियल एस्टेट लाइसेंस रखता है लेकिन अभी तक स्वतंत्र रूप से कार्य करने के योग्य नहीं है और उसे एक प्रिंसिपल ब्रोकर के अधीन काम करना होता है, उसे क्या कहा जाता है?
- A. एसोसिएट ब्रोकर
- B. प्रोविज़नल ब्रोकर
- C. एफिलिएट ब्रोकर ✓
- D. डेज़िग्नेटेड एजेंट
टेनेसी में 'एफिलिएट ब्रोकर' (T.C.A. § 62-13-102) शब्द का उपयोग उस लाइसेंसधारी के लिए किया जाता है जो एक प्रिंसिपल ब्रोकर की देखरेख में काम करता है। यह टेनेसी-विशिष्ट शब्दावली है; कई अन्य राज्य इसी लाइसेंस स्तर के लिए 'सेल्सपर्सन' या 'सेल्स एसोसिएट' शब्द का उपयोग करते हैं।
3. टेनेसी में यह आवश्यक है कि प्रत्येक रियल एस्टेट फर्म में एक लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति हो जो सभी संबद्ध लाइसेंसधारियों की निगरानी के लिए अंततः जिम्मेदार हो। यह व्यक्ति कौन-सा पद धारण करता है?
- A. मैनेजिंग ब्रोकर
- B. प्रिंसिपल ब्रोकर ✓
- C. सुपरवाइजिंग ब्रोकर
- D. रिस्पॉन्सिबल ब्रोकर
T.C.A. § 62-13-102 के अंतर्गत, प्रत्येक फर्म को एक “प्रिंसिपल ब्रोकर” नियुक्त करना होता है जो उस फर्म से जुड़े सभी एफिलिएट ब्रोकरों और ब्रोकरों द्वारा की जाने वाली रियल एस्टेट गतिविधियों के लिए जवाबदेह होता है। प्रिंसिपल ब्रोकर के पास टेनेसी का सक्रिय ब्रोकर लाइसेंस होना अनिवार्य है।
4. टेनेसी रियल एस्टेट कमीशन में कितने सदस्य होते हैं?
- A. पाँच सदस्य
- B. सात सदस्य
- C. नौ सदस्य ✓
- D. ग्यारह सदस्य
टेनेसी रियल एस्टेट कमीशन में नौ सदस्य होते हैं, जिन्हें T.C.A. § 62-13-201 के अंतर्गत गवर्नर द्वारा नियुक्त किया जाता है। सात सदस्यों के पास आवश्यक अनुभव के साथ लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर या एफिलिएट ब्रोकर का लाइसेंस होना अनिवार्य है, और दो सदस्य सार्वजनिक/उपभोक्ता प्रतिनिधि होते हैं जो रियल एस्टेट व्यवसाय से संबद्ध नहीं होते।
5. TREC नियमों के अंतर्गत, टेनेसी में एक एफिलिएट ब्रोकर को प्रारंभिक लाइसेंस प्राप्त करने के बाद पहले वर्ष के भीतर पोस्ट-लाइसेंसिंग शिक्षा के न्यूनतम कितने क्लॉक घंटे पूरे करने अनिवार्य हैं?
- A. 16 घंटे
- B. 30 घंटे ✓
- C. 60 घंटे
- D. 90 घंटे
टेनेसी में, एक एफिलिएट ब्रोकर आवेदक को प्रारंभिक लाइसेंस के साथ 60 घंटे का बेसिक प्रिंसिपल्स कोर्स और अलग से 30 घंटे का नए एफिलिएट्स के लिए कोर्स पूरा करना होता है। नवीनीकरण के लिए सामान्यतः प्रति नवीनीकरण चक्र 16 घंटे की सतत शिक्षा आवश्यक होती है। उल्लिखित 60 घंटे की पहले वर्ष की पोस्ट-लाइसेंसिंग आवश्यकता टेनेसी एफिलिएट ब्रोकर पर लागू होने वाला नियम नहीं है।
6. टेनेसी रियल एस्टेट लाइसेंसधारी जो एफिलिएट ब्रोकर से ब्रोकर के पद पर अपग्रेड करना चाहता है, उसे कम से कम कितने समय तक सक्रिय एफिलिएट ब्रोकर लाइसेंस रखना आवश्यक है?
- A. एक वर्ष
- B. दो वर्ष
- C. तीन वर्ष ✓
- D. पाँच वर्ष
T.C.A. § 62-13-303 के अनुसार, ब्रोकर लाइसेंस के लिए आवेदन करने वाले व्यक्ति को आवेदन से पहले कम से कम तीन वर्षों तक सक्रिय एफिलिएट ब्रोकर लाइसेंस रखना अनिवार्य है। इसके अतिरिक्त, ब्रोकर शिक्षा पाठ्यक्रम और एक परीक्षा भी आवश्यक है।
7. टेनेसी कानून के अंतर्गत, जब कोई लाइसेंसधारी अपनी संबद्ध फर्म बदलता है, तो उनके लाइसेंस के संबंध में निम्नलिखित में से कौन सा कथन सत्य है?
- A. रोजगार समझौते पर हस्ताक्षर करते ही लाइसेंसधारी का लाइसेंस स्वतः नई फर्म में स्थानांतरित हो जाता है।
- B. लाइसेंसधारी को अपना वर्तमान लाइसेंस समर्पित करना होगा और नए लाइसेंस के लिए आवेदन करना होगा।
- C. TREC द्वारा नए प्रिंसिपल ब्रोकर के अधीन लाइसेंस को सक्रिय करने से पहले वर्तमान प्रिंसिपल ब्रोकर को उसे जारी करना आवश्यक है। ✓
- D. लाइसेंसधारी TREC को किसी भी सूचना के बिना तुरंत नई फर्म में कार्य आरंभ कर सकता है।
TREC के नियमों के अनुसार, लाइसेंसधारी का लाइसेंस प्रिंसिपल ब्रोकर के पास होता है। फर्म बदलते समय, वर्तमान प्रिंसिपल ब्रोकर को TREC प्रणाली के माध्यम से लाइसेंस जारी करना आवश्यक है, तभी लाइसेंसधारी नए प्रिंसिपल ब्रोकर के अधीन संबद्ध और सक्रिय हो सकता है। लाइसेंसधारी उचित संबद्धता के बिना कार्य नहीं कर सकते।
8. टेनेसी का रियल एस्टेट लाइसेंस कानून किसी अनलाइसेंस्ड व्यक्ति द्वारा निम्नलिखित में से किस गतिविधि को प्रतिबंधित करता है?
- A. बिना किसी मुआवजे के किसी मित्र को लाइसेंस प्राप्त एजेंट के पास रेफर करना
- B. किसी रियल एस्टेट कार्यालय में लिपिकीय कार्य करना
- C. शुल्क लेकर किसी अन्य व्यक्ति की ओर से अचल संपत्ति की बिक्री पर बातचीत करना ✓
- D. संभावित खरीदार के रूप में ओपन हाउस में भाग लेना
T.C.A. § 62-13-301 के अनुसार, जो भी व्यक्ति मुआवजे के बदले किसी अन्य व्यक्ति की ओर से अचल संपत्ति की बिक्री, खरीद, पट्टे या विनिमय पर बातचीत करता है या करने का प्रयास करता है, उसे लाइसेंस की आवश्यकता होती है। लिपिकीय कार्य और ओपन हाउस में व्यक्तिगत रूप से उपस्थित होने के लिए लाइसेंस की आवश्यकता नहीं है; बिना मुआवजे के अनलाइसेंस्ड रेफरल भी सामान्यतः अनुमत हैं।
9. टेनेसी का एक लाइसेंसधारी धोखाधड़ी से संबंधित किसी अपराध (felony) में दोषी पाया जाता है। T.C.A. § 62-13-312 के अंतर्गत TREC कौन-सी अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकता है?
- A. TREC पहले अपराध के लिए केवल लिखित चेतावनी जारी कर सकता है।
- B. TREC लाइसेंस को निलंबित, रद्द या नवीनीकरण से वंचित कर सकता है। ✓
- C. TREC को बिना किसी सुनवाई के तत्काल लाइसेंस रद्द करना अनिवार्य है।
- D. TREC केवल लाइसेंस को एक वर्ष के लिए निष्क्रिय स्थिति में रखने तक सीमित है।
T.C.A. § 62-13-312 के अंतर्गत TREC को यह अधिकार है कि वह धोखाधड़ी या नैतिक पतन (moral turpitude) से संबंधित किसी अपराध (felony) में दोषसिद्धि जैसे कारणों पर लाइसेंस को निलंबित, रद्द या नवीनीकरण से वंचित कर सके। अनुशासनात्मक कार्रवाई लागू करने से पहले सुनवाई की प्रक्रिया अनिवार्य है; कानून में उचित प्रक्रिया (due process) के बिना स्वतः रद्दीकरण का कोई प्रावधान नहीं है।
10. टेनेसी रियल एस्टेट शिक्षा और रिकवरी खाता मुख्य रूप से किस उद्देश्य के लिए है:
- A. टेनेसी लाइसेंसधारकों के लिए सतत शिक्षा छात्रवृत्ति को वित्त पोषित करना
- B. उन आम लोगों को मुआवजा देना जो किसी लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट एजेंट के धोखाधड़ी या बेईमानी के कृत्यों के कारण आर्थिक नुकसान उठाते हैं ✓
- C. TREC के संचालन की प्रशासनिक लागत का भुगतान करना
- D. उन प्रमुख दलालों को प्रतिपूर्ति करना जिनके ग्राहक रियल एस्टेट अनुबंधों पर चूक करते हैं
टेनेसी रियल एस्टेट शिक्षा और रिकवरी खाता (T.C.A. § 62-13-501 et seq.) अंतिम उपाय का एक कोष है जो उन उपभोक्ताओं को मुआवजा देता है, जिन्होंने किसी लाइसेंसधारक के विरुद्ध रियल एस्टेट लेनदेन में धोखाधड़ी, गलत बयानी या बेईमानी के आचरण के लिए अंतिम, असंतुष्ट न्यायालय निर्णय प्राप्त किया हो। यह छात्रवृत्ति, TREC के संचालन या दलाल प्रतिपूर्ति के लिए नहीं है।