Section 4735.57(A) Agency Disclosure Statement - Required Contents +7Ohio · 房地产 · 中文

房地产总监在俄亥俄州房地产委员会的批准下，必须按规则制定代理披露声明。该声明必须包括许可证持有人和交易所有参与方签署和注明日期的位置，以确保代理关系的书面确认。

• ✓房地产总监按规则制定代理披露声明
• ✓俄亥俄州房地产委员会必须批准代理披露声明
• ✓该声明必须包含许可证持有人和参与方签署和注明日期的位置

经纪人披露声明必须包含识别所有相关当事人的章节。这包括（除非保密）交易中所有当事人的姓名、出售或出租的不动产地址，以及每位执业人员的姓名和其所属的经纪公司。

• ✓除非保密，否则必须披露所有当事人的姓名
• ✓必须包括出售或出租的不动产地址
• ✓必须披露每位执业人员的姓名和其所属的经纪公司

该声明必须披露指定经纪公司中每个持证人代表的一方。如果购买者的持证人和卖方的持证人隶属于同一经纪公司，声明必须说明他们是充当双重代理人还是分别代表各方。

• ✓声明必须披露交易中每个持证人代表的一方
• ✓当两个持证人隶属于同一经纪公司时，声明必须披露他们是充当双重代理人还是分别代表各方

如果仅涉及一名执照持有人，声明必须披露该执照持有人是否为双重代理或仅代表一方。如果买方和卖方都由隶属于同一经纪公司的执照持有人代表，声明必须披露该经纪公司为双重代理。

• ✓如果仅涉及一名执照持有人，声明必须披露该执照持有人是否为双重代理或仅代表一方
• ✓如果双方都由同一经纪公司的执照持有人代表，该经纪公司为双重代理

该声明必须披露客户的签名表明其对代理关系的知情同意。该声明还必须告知客户，如果客户不理解代理披露声明，客户应咨询律师。

• ✓客户的签名表明其对代理关系的知情同意
• ✓不理解该声明的客户应咨询律师

作为购买者代理或与购买者合作的卖方子代理的持证人必须向购买者出示代理披露声明（根据ORC 4735.57），并要求购买者在准备购买或租赁要约或租赁提案书面请求时不迟于该时间进行签名并注明日期。

• ✓购买者代理或卖方子代理必须不迟于准备购买或租赁要约时向购买者出示代理披露声明
• ✓购买者必须被要求签署并注明声明的日期
• ✓代理披露声明在ORC第4735.57节中有描述

在向卖方提交书面购买或租赁要约，或书面租赁建议请求之前，卖方代理人（或在卖方未得到代理时的买方代理人）必须向卖方提交代理关系披露声明，并要求卖方签署并注明日期。

• ✓在向卖方提交书面要约或租赁建议之前，卖方必须收到代理关系披露声明
• ✓由卖方代理人提交，或在卖方未得到代理时由买方代理人提交
• ✓必须要求卖方签署并注明声明的日期

许可证持有人必须在代理披露声明上表明准确的代理关系，确保所有各方都了解谁在交易中代表谁。

• ✓许可证持有人应在披露声明上表明准确的代理关系
• ✓误表代理关系违反了此要求

本部分的披露要求不适用于：(1) 住宅场所的租赁或出租（如ORC 5321.01中所定义），如果协议可在十八个月或更短时间内履行；(2) 将潜在买方或卖方转介给另一名持证人；(3) 涉及外国不动产的销售、租赁或交换交易，如ORC 4735.01(E)中所定义；以及(4) 涉及公墓地块或公墓埋葬权销售的交易。

• ✓可在十八个月或更短时间内履行的住宅租赁/出租交易豁免
• ✓将潜在买方或卖方转介给另一名持证人的交易豁免
• ✓涉及外国不动产的交易豁免
• ✓公墓地块或公墓埋葬权的销售豁免

在买方签署后，许可证持有人必须将已签署的声明交付给卖方的代理人，或如果卖方没有代理人代表，则直接交付给卖方。这确保卖方了解买方的代理关系。

• ✓许可证持有人必须将买方签署的声明交付给卖方的代理人
• ✓如果卖方没有代理人代表，声明直接交付给卖方

在拍卖会上销售财产的执业者必须在拍卖前向观众口头披露执业者代表卖方。随后必须在成功竞拍人签署购买合同前将代理披露声明提供给成功竞拍人。

• ✓在拍卖前，执业者必须向观众口头披露执业者代表卖方
• ✓必须在成功竞拍人签署购买合同前将代理披露声明提供给成功竞拍人

持证人未按照本条款规定进行的证据构成违反俄亥俄州受管制职业法(ORC)第4735.18条第(A)(6)款的失当行为的初步证据，使持证人面临纪律处分。

• ✓不符合要求是失当行为的初步证据
• ✓该违反行为属于ORC第4735.18条第(A)(6)款的范围

持证人有义务履行对不动产经纪人在普通法下施加的所有义务，除非这些义务与第4735章规定的义务不一致或被协议另行修改。

• ✓持证人必须履行不动产经纪人的所有普通法义务
• ✓当普通法义务与第4735章规定的义务不一致或被协议修改时，普通法义务不适用

根据俄亥俄州修订法典 (ORC) 4735.62，当执业者在代理或次级代理关系中代表任何客户时，该执业者是该客户的受信人，必须尽最大努力促进客户的利益。这建立了管理俄亥俄州代理人行为的总体受信责任框架。

• ✓在代理或次级代理关系中代表客户的执业者应为该客户的受信人
• ✓执业者必须尽最大努力促进客户的利益
• ✓列出的受信责任是说明性的但不是穷尽性的（「包括但不限于」）

执业人员在代理客户和履行代理关系时必须行使合理的技能和谨慎态度，并且必须以忠诚于客户利益的方式履行本章规定的所有义务。这些构成了在考试中测试的核心能力和忠诚义务。

• ✓在代理客户时行使合理的技能和谨慎态度（第A部分）
• ✓以忠诚于客户利益的方式履行本章规定的所有义务（第D部分）
• ✓遵守客户的所有合法指示（第C部分）

持证人必须遵守第4735章以及其他适用的法律、法规和规则的所有要求，明确包括俄亥俄州公平住房法（《修订法典》第4112.02节第(H)条款）和联邦公平住房法（42 U.S.C.A. 3601，经修订）。

• ✓必须遵守俄亥俄州公平住房法，即《修订法典》第4112.02节第(H)条款的规定
• ✓必须遵守联邦公平住房法第42 U.S.C.A. 3601条，经修订
• ✓必须遵守第4735章以及其他适用的法律、法规和规则的所有要求

许可证持有人必须向客户披露交易中持有人知道或在行使合理技能和谨慎义务的情况下应该知道的任何重要事实，但根据现有或以前的代理或双代理关系属于保密信息的事实除外。

• ✓披露许可证持有人知道或通过行使合理技能和谨慎义务应该知道的重要事实（第F部分）
• ✓不披露根据现有或以前的代理或双代理关系属于保密信息的事实
• ✓在必要或适当时，建议客户就重要事项寻求专家意见（第G部分）

执业人员必须及时对所有收到的、客户有或可能有利益的金钱和财产进行会计处理。这是执业人员关键的托管/信托处理义务。

• ✓及时对所有收到的金钱和财产进行会计处理（H部分）
• ✓当客户对金钱或财产有或可能有利益时，该义务适用

持证人必须保持所有机密信息保密，除非根据《修订法典》第4735.74条第(B)款允许披露。这包括不向任何非客户代理的持证人披露机密信息。

• ✓保持所有机密信息保密（第I部分）
• ✓仅在《修订法典》第4735.74条第(B)款允许的范围内才允许披露
• ✓不得向任何非客户代理的持证人披露机密信息

持证人必须履行任何书面代理协议的条款，并遵循客户的合法指示。这将受信责任与具体的合同代理安排联系起来。

• ✓履行任何书面代理协议的条款（B部分）
• ✓遵循客户的任何合法指示（C部分）

在必要或适当的情况下，持证人必须建议客户就重大事项获取专家意见。这保护客户免受超出持证人专业知识范围的事项影响（例如法律、税务、结构问题）。

• ✓在必要或适当时建议客户就重大事项获取专家意见（第G部分）
• ✓此义务特别适用于需要专业知识的重大事项

根据《修订法典》第4735.62条规定，执照持有人必须承担的核心受信责任是强制性的，客户在任何情况下都不能放弃这些责任。这些责任代表执照持有人对其客户的基本义务，在整个代理关系期间保持有效。

• ✓根据4735.62条规定的责任不能被客户放弃
• ✓4735.62条下的受信责任必须由所有执照持有人履行，无论客户是否同意

根据《修订法典》第 4735.63 或 4735.65 条款要求的某些义务可以豁免，但仅限于客户同意并签署适当的义务豁免声明的情况。如无签署的豁免声明，持证人必须全面履行这些义务。

• ✓除非客户放弃，否则持证人应履行第 4735.63 或 4735.65 条款下的义务
• ✓仅当客户同意且根据第 (C) 款签署义务豁免声明时，豁免才有效

职责弃权声明必须包含特定的强制性要素：4735.62下要求的受信责任；4735.63或4735.65下可弃权的职责清单，其格式应使当事人能够指出哪些职责被弃权；说明没有其他执业人员被要求代表客户履行被弃权的职责的声明；告知客户可以聘请法律顾问或其他专业人士的声明；以及客户和执业人员签署并注明日期的地方。

• ✓必须包含4735.62下的受信责任和4735.63或4735.65下可弃权的职责清单，允许当事人指出哪些职责被弃权
• ✓必须声明没有其他执业人员被要求代表客户履行被弃权的职责
• ✓必须告知客户可以聘请法律顾问或其他专业人士
• ✓必须为客户和执业人员签署并注明日期的声明提供空间

不动产事务主管在俄亥俄州房地产委员会的批准下，负责通过规则建立官方豁免责任声明。这确保了用于任何责任豁免的表格是标准化的、符合法律要求的。

• ✓不动产事务主管通过规则建立豁免责任声明
• ✓豁免声明必须获得俄亥俄州房地产委员会的批准

在代理关系中代表卖方时，执证人必须积极寻求价格和条款均可接受的购买报价。一旦财产处于销售合同、租赁合同或租赁意向书之下，除非卖方特别指示，否则执证人不需要寻求额外报价。

• ✓执证人应寻求价格和条款均可接受的购买报价
• ✓如果财产处于销售合同、租赁合同或租赁意向书之下，执证人不必寻求额外报价，除非卖方另有指示

代理卖方的持证人必须及时接收并向卖方提交任何购买要约。即使该物业已受买卖合同、租赁合同或租赁意向书的约束，此义务仍然适用。

• ✓持证人必须及时接收并向卖方提交任何购买要约
• ✓即使该物业已受买卖合同、租赁合同或租赁意向书的约束，此义务仍然适用

持证人通过向潜在购买者展示替代性房产，或作为其他卖家的代理人或转代理人行事，不会违反与其有代理关系的卖家的任何责任或义务。这阐明了不违反忠诚责任的允许行为。

• ✓向潜在购买者展示替代性房产不构成对卖家责任的违反
• ✓作为其他卖家的代理人或转代理人行事不构成责任的违反

在执业许可所需的知识范围内，许可证持有人必须回答卖方的问题，并提供有关该财产所收到的任何要约或反要约的信息。

• ✓许可证持有人必须回答卖方的问题，并提供有关要约或反要约的信息
• ✓此义务仅限于执业许可所需的知识范围

执证人必须协助卖方在交易过程中制定、沟通和提交要约或反要约，以促进卖方的利益。

• ✓执证人必须协助卖方制定要约或反要约
• ✓执证人必须帮助沟通和提交要约或反要约

在获得许可证所需的知识范围内，许可证持有人必须回答卖方关于卖方必须采取的履行任何合同条款的步骤的问题。

• ✓许可证持有人必须回答卖方关于履行合同条款步骤的问题
• ✓此义务仅限于获得许可证所需的知识范围

本条款中的任何规定均不允许执证人从事构成法律实践的任何行为或服务。执证人必须将其活动限制在其执业范围内，并将法律事项转介给律师。

• ✓本条款不允许执证人从事构成法律实践的行为
• ✓执证人的职责限制在执业所需知识的范围内

当执业人在代理关系中代表购买者时，执业人必须以购买者可接受的价格和购买或租赁条款寻求房产。一旦购买者与购买合同有约束力、已签订租赁协议或已提交租赁意向书，执业人无义务寻求其他可能性，除非客户另有指示。

• ✓执业人必须以购买者可接受的价格和条款寻求房产
• ✓一旦购买者是购买合同、租赁协议或意向书的当事人，执业人无义务寻求其他可能性，除非客户另有指示

许可证持有人必须以及时的方式向卖方或卖方的代理人呈递任何购买或租赁要约，即使该房产已经受到销售合同、租赁或租赁意向书的约束。许可证持有人还必须接受交付并以及时的方式向购买人呈递任何反要约。

• ✓即使房产已经受到合同、租赁或意向书的约束，要约仍必须以及时的方式呈递给卖方或卖方的代理人
• ✓许可证持有人必须接受交付并以及时的方式向购买人呈递反要约

在执照持有人获得执业所需的知识范围内，执照持有人必须回答购买者的问题，并提供关于任何要约或反要约的信息。此责任仅限于执照持有人获得授权的知识范围。

• ✓执照持有人必须在获得执业所需的知识范围内回答购买者的问题
• ✓执照持有人必须提供关于任何要约或反要约的信息

代理购买者的许可证持有人必须协助购买者制定、传达和提交要约或反要约。

• ✓许可证持有人必须协助制定、传达和提交要约或反要约

在获得执业证书所需的知识范围内，执业人员必须回答购买者关于购买者必须采取的步骤以履行任何合同条款的问题。

• ✓执业人员必须回答购买者关于履行合同条款的步骤的问题
• ✓此项责任仅限于获得执业证书所需的知识范围

根据《俄亥俄州修订法典》第4735.70条，持证个人代理人在同一房地产交易中同时代表买方和卖方作为客户端时，被认为是双重代理人。这种情况产生了一个代理人对对立方负有信托责任的局面，这就是为什么双重代理受到严格管制，需要披露和同意。

• ✓持证代理人在同一房地产交易中同时代表买方和卖方作为客户端的，是双重代理人
• ✓双方必须作为客户端被代表（而非仅仅作为顾客），才能构成双重代理

当经纪公司在同一房地产交易中同时代表买方和卖方作为客户时，该经纪公司成为双重代理。由于经纪公司包含所有附属持证人，当同一经纪公司内的不同代理人在一项交易中代表对立方时，根据法规，该经纪公司本身被视为双重代理。

• ✓在同一房地产交易中同时代表买方和卖方作为客户的经纪公司是双重代理
• ✓即使公司内的不同持证代理人分别代表各方，经纪公司层级的双重代理也会产生

在公司内部交易中代表客户的管理级持证人是双重代理人。公司内部交易是指买方和卖方均由同一经纪公司附属的持证人代表的交易。管理人员被列为双重代理人，是因为他们对交易双方都有监督职责。

• ✓在公司内部交易中代表客户的管理级持证人是双重代理人
• ✓公司内部交易触发管理级持证人的双重代理人身份

当经纪公司附属有多个管理级许可证持有人时，在两种特定情况下，管理级许可证持有人不是双重代理。首先，如果管理级许可证持有人亲自代表卖方或买方，该许可证持有人仅代表该客户的利益。其次，如果管理级许可证持有人是该交易中的买方或卖方，他们仅代表自己的利益。这些例外情况要求经纪公司至少有一个以上的管理级许可证持有人。

• ✓该例外仅在经纪公司附属有多个管理级许可证持有人时适用
• ✓如果管理级许可证持有人亲自代表任一方，他们仅代表该客户的利益，不属于双重代理
• ✓如果管理级许可证持有人是买方或卖方，他们仅代表自己的利益，不属于双重代理

除非卖方和购买方完全了解双重代理并根据ORC 4735.57规定的代理披露声明以书面形式同意，否则执业人员或经纪公司不得参与双重代理关系（如ORC 4735.70所述）。知情同意必须以披露所有相关信息为基础。

• ✓卖方和购买方必须完全了解双重代理
• ✓对双重代理的同意必须以ORC 4735.57下的代理披露声明书面形式给出
• ✓除非满足这些要求，否则根据ORC 4735.70禁止同意

在获得任何一方对双重代理的同意之前，许可证持有人必须向购房者和卖方披露所有相关信息，以便每一方能够就是否同意双重代理关系作出知情决定。

• ✓许可证持有人必须在获得同意前披露所有相关信息
• ✓披露必须同时向购房者和卖方进行
• ✓目的是使每一方能够作出知情决定

如果在获得双方代理同意后，披露信息中出现重大变化，持证人必须将该变化披露给买方和卖方，并给予他们撤销同意的机会。

• ✓披露信息中的重大变化会触发重新披露的义务
• ✓变化必须向买方和卖方披露
• ✓各方必须有机会撤销其同意

除非满足以下条件，否则任何经纪公司不得参与ORC 4735.70第(C)条规定的双代理关系：(1) 经纪公司已根据ORC 4735.54建立程序，确保代表一个委托人的执业人员无法获取或获得有关另一个涉及委托人的机密信息，以及(2) 每个执业人员应仅履行对其自身委托人的义务。

• ✓经纪公司必须根据ORC 4735.54建立防火墙程序以保护机密信息
• ✓该程序适用于所有执业人员，包括管理层级的执业人员
• ✓每个执业人员必须仅对其自身委托人履行义务

任何销售人员或经纪人不得参与双重代理关系，其中许可证持有人是交易的当事人，无论是以个人身份还是作为合伙企业、协会、有限责任公司、有限责任合伙企业或对目标房产有利益关系的公司的主管/成员，或意图购买、租赁或交换该房产的实体。

• ✓是交易当事人的许可证持有人不能充当双重代理
• ✓本禁止适用于个人利益以及通过合伙企业、协会、有限责任公司、有限责任合伙企业或公司持有的利益
• ✓本禁止也适用于意图购买、租赁或交换目标房产的实体