Section 4735.05 Organization of Commission - Confidentiality +9Ohio · 房地产 · 中文

俄亥俄州房地产委员会在行政上隶属于商业部。商业部主任当然成为委员会的执行官，但可以指定任何部门员工担任房地产和专业许可证监督员一职，代理执行官职务。

• ✓俄亥俄州房地产委员会在行政上隶属于商业部
• ✓商业部主任当然是委员会的执行官
• ✓主任可以指定任何部门员工担任房地产和专业许可证监督员一职

监督员必须执行该章节，发布所有必要的实施命令，调查有关违规或执业者行为的投诉，建立并维护调查和审计部门，为纪律处分程序任命听证官，并管理房地产赔偿基金。

• ✓监督员应执行该章节并发布所有必要的实施命令
• ✓监督员应调查有关违反该章节或任何执业者行为的投诉
• ✓监督员应建立并维护调查和审计部门
• ✓监督员应为涉及第3123.47、4735.052或4735.18条下纪律处分的程序任命听证官
• ✓监督员应管理房地产赔偿基金

总监必须建立调查和审计科室，以调查投诉并进行检查、审计及其他查询活动，以执行本章程。调查员和审计员有权在正常工作时间内查阅和审计持证人和继续教育课程提供者的商业记录。

• ✓调查员和审计员可以查阅和审计持证人和继续教育课程提供者的商业记录
• ✓查阅和审计必须在正常工作时间内进行
• ✓科室进行检查、审计和查询活动以执行本章程

调查人员和审计员在根据第(B)(4)条进行调查、检查和审计期间获得的所有信息——来自持证人、投诉人或其他人——加上由此产生的所有报告、文件和工作产品，必须保密。根据第4735.051条的非正式调解会议中的信息，包括调解协议和便利协议，也必须保密。

• ✓在调查、检查和审计期间获得的信息必须由监察员、调查人员、审计员和部门人员保密
• ✓由调查信息产生的报告、文件和工作产品为保密信息
• ✓根据第4735.051条的非正式调解会议中的信息，包括调解协议和便利协议，必须保密

当主管职位空缺时，俄亥俄州房地产委员会和房地产估价委员会（根据第4763.02条成立）必须各自在60天内向主任提交三名合格人员的名单。主任从这些名单中任命一名主管，主管按主任的意愿任职。

• ✓委员会和估价委员会必须各自在职位空缺后60天内提交三名合格人员的名单
• ✓主任从提交的名单中任命主管
• ✓主管按主任的意愿任职

监督员可在调查和审计相关事项中传唤证人，向法院申请禁止违反行为，建议任命辅助受信人，请求犯罪记录检查，并发布咨询函以代替纪律处分。

• ✓监督员可按照第4735.04条的规定传唤证人
• ✓监督员可向法院申请禁止本章任何违反行为
• ✓经证明存在违反行为后，法院应颁布禁令、限制令或其他适当的命令

当持证经纪人死亡、许可被撤销或处于无行为能力/暂停/监禁状态，且经纪公司内没有其他持证经纪人时，监督官可以建议任命合格的附属受信人。受信人完成或继续商业交易。

• ✓当经纪人死亡且没有其他经纪人时，附属受信人可以在遗产法庭批准的条件下完成商业交易，需由利益相关方申请
• ✓当经纪人许可被撤销且没有其他经纪人时，受信人可以完成商业交易
• ✓当处于无行为能力、暂停或监禁状态且没有其他经纪人时，受信人可以在不超过无行为能力、暂停或监禁期间的期限内继续进行交易

当主管人员有合理理由相信申请人或持证人犯了刑事犯罪时，可以要求刑事鉴定和调查局（BCI）进行犯罪记录检查。BCI必须在检查中获取FBI信息。主管人员可以向申请人或持证人收取等于检查成本的费用。

• ✓主管人员必须有合理理由相信申请人或持证人犯了刑事犯罪才能要求进行检查
• ✓BCI必须在犯罪记录检查中获取FBI的信息
• ✓主管人员可以向申请人或持证人收取等于犯罪记录检查费用的费用

本条款不妨碍房地产和专业执照部门向特定机构披露执业人员信息，以用于管理相关《修订法典》章节。披露的信息保持保密。

• ✓可向金融机构、证券和工业合规部门披露信息，以处理其所执行的章节
• ✓可向保险主管（第3953章）、司法部长、执法机构和检察官披露信息
• ✓部门披露的信息保持保密

在执行该章节时，监督员可以发布咨询函，而不是根据第4735.051或4735.052条款启动纪律处分行动，或者不是根据第4735.16或4735.181条款发布传票。

• ✓咨询函可以代替根据第4735.051或4735.052条款的纪律处分行动而发布
• ✓咨询函可以代替根据第4735.16或4735.181条款的传票而发布

当个人向房地产部门提交针对获许可房地产经纪人或房地产销售人员的书面签名投诉时，监督官必须在规定时间内确认收到并通知持证人所投诉的行为。确认收据和通知必须说明潜在的非正式调解程序。

• ✓投诉必须有签名且以书面形式提交才能启动该程序
• ✓监督官必须在投诉申报后五个工作日内确认收到并通知持证人
• ✓发送给持证人的通知必须说明所投诉的行为
• ✓双方必须在十个工作日内以监督官提供的表格形式请求非正式调解

发送给申诉人的确认书和发送给执照持有人的通知必须说明，将与申诉人、执照持有人和部门调查审计科的调查员举行非正式调解会议，前提是双方在十个工作日内提交申请。

• ✓非正式调解需要申诉人和执照持有人都提交申请
• ✓调解会议包括来自调查审计科的调查员
• ✓申请必须在十个工作日内在由监督员提供的表格上提交

监管官员可以对涉嫌违反《修订法典》第4735.02、4735.023或4735.25条的任何人进行调查。调查可以根据书面投诉或监管官员主动提议而启动。但是，对于在涉嫌违规日期持有暂停或非活跃执照的人员，存在重要限制。

• ✓调查可以根据书面投诉或监管官员主动提议而开始
• ✓监管官员不应对在涉嫌违规日期持有暂停或非活跃执照的任何人启动调查
• ✓调查涵盖《修订法典》第4735.02、4735.023或4735.25条的违规行为

如果调查后，主管部门长确定存在违反行为的合理证据，主管部门长必须在特定时限内向被调查方发送书面通知。该通知必须包含特定的必需信息。

• ✓通知必须在确定存在合理证据后的十四个工作日内发送
• ✓通知必须通过普通邮件发送给作为调查对象的当事人
• ✓通知必须包括：对所称违反行为的描述、所称违反的适用法律，以及说明经当事人请求将举行听证会的声明
• ✓听证会在听证官面前进行，依照《修订法典》第119章进行

委员会决定是否实施纪律处分，并可对违规行为评估民事罚款。对罚款金额和连续违规计算方式有具体限制和规则。

• ✓委员会决定是否对违反第4735.02或4735.023条款的行为实施纪律处分
• ✓民事罚款不得超过每次违规一千美元
• ✓违规发生或持续的每一天均视为一次单独违规
• ✓委员会确定付款条款，必须保存诉讼记录并发布书面意见，说明调查结果和采取行动的理由

如果请求听证，听证官将进行诉讼程序，考虑所有证词，并确定是否发生了违规行为。听证官随后提交正式报告，并存在异议程序。

• ✓如果请求听证，听证官将听取所有在场当事人的证词并考虑任何提交的书面证词
• ✓听证官确定是否违反了第4735.02、4735.023或4735.25条
• ✓正式听证后，听证官向监管官、委员会、申诉人和各方提交事实认定和法律结论报告
• ✓各方和部门在收到报告后的二十天内可向委员会提交书面异议

委员会在收到听证官报告后，在定期召开的会议上审查该报告，并在对报告采取行动前考虑任何书面异议。委员会也可以听取证词。

• ✓委员会在批准、修改或驳回报告前，必须考虑书面异议
• ✓委员会应在收到听证官报告后至少二十个工作日后召开的下一次定期会议上审查该报告
• ✓委员会应应申请人或当事人的要求听取其证词

如果一方未按时支付评估的民事罚款，主管部门必须向司法部长报告以进行追收，并可能适用追加费用和民事诉讼。

• ✓如果一方未在规定时间内支付，主管部门应将该方的姓名、身份识别信息和罚款金额转交司法部长进行追收
• ✓除民事罚款外，该方还必须支付司法部长评估的任何追收费用
• ✓主管部门可保留权利，针对未支付的一方，在有管辖权的法院提起民事诉讼以追究违约责任

根据本节规定收取的民事罚款应存入由法律规定设立的特定州基金。

• ✓收取的民事罚款存入房地产运营基金
• ✓房地产运营基金根据《修订法典》第4735.211条在州财政库中设立

房地产经纪人执照的申请必须向不动产监督官提交，申请表由监督官提供，并由申请人或其成员或管理人员签署。申请必须说明申请人的名称、营业地点的位置以及监督官要求的任何其他信息。

• ✓申请必须使用监督官提供的表格进行
• ✓申请必须由申请人或其成员或管理人员签署
• ✓申请必须说明申请人的名称和营业地点的位置

每份申请必须包含申请人的当前住宅地址，或如果申请人不是自然人，则包含每个成员或官员的住宅地址。监督员将这些住宅地址作为单独的记录保存，这些记录根据《修订法典》第149.43条，不构成公开记录。

• ✓申请必须包含申请人或每个成员/官员的当前住宅地址
• ✓住宅地址作为单独的记录保存，根据修订法典第149.43条，不是公开记录

每家经纪公司必须指定至少一名附属经纪人担任主办经纪人，负责监督业务运营。未被指定为主办经纪人的任何附属经纪人应被归类为该经纪公司的协联经纪人或管理级持证人。

• ✓每家经纪公司应指定至少一名附属经纪人为主办经纪人
• ✓未被指定的附属经纪人是协联经纪人或管理级持证人

当经纪公司改变其主要经纪人指定时，必须在严格的法定期限内通知监管人。这确保国家拥有关于每个经纪公司负责人的最新记录。

• ✓将主要经纪人指定的任何变更报告给监管人
• ✓报告必须在变更发生后不超过十五天内提交

主要经纪人必须监督和指导经纪业务运营，并通常监督附属被许可人的持证活动。这包括确保被许可人仅在其能力范围内提供房地产服务，或与拥有该能力的另一附属被许可人合作。

• ✓主要经纪人应监督和指导经纪业务运营
• ✓必须确保附属被许可人在其能力范围内工作或与一名能干的附属人员合作

主要经纪人必须遵守俄亥俄州修正法典 (ORC) 第 4735.18(A)(26) 和 (27) 以及 4735.24 规定的信托或特殊银行账户要求，并根据 ORC 第 4735.18(A)(24) 和委员会规则的要求，维护完整准确的信托账户和交易记录。

• ✓遵守 4735.18(A)(26)-(27) 和 4735.24 规定的信托和特殊银行账户要求
• ✓维护完整准确的信托账户和交易记录

主要经纪人必须遵守ORC 4735.13(A)和4735.16(A)中的办公室要求，并按照委员会规则在经纪公司办公室和4735.16(D)和4735.03所需的小册子上显示公平住房声明。

• ✓遵守ORC 4735.13(A)和4735.16(A)中的办公室要求
• ✓在办公室和所需的小册子上显示公平住房声明

主经纪人必须根据ORC 4735.14更新经纪公司及其下属办公室的执照，根据4735.15(B)(2)支付所需费用，根据4735.13维护经纪公司及其附属销售人员/经纪人的执照，并根据4735.13(B)归还已终止执照持有人的执照。

• ✓更新经纪公司和分支机构执照并支付所需费用
• ✓维护附属机构执照并归还已终止执照持有人的执照

主经纪人必须按照ORC 4735.54的规定制定和维护关于代理关系的书面公司政策，并按照ORC 4735.56的规定制定书面经纪代理政策，两者均需符合监管规则的要求。

• ✓制定和维护关于代理关系的书面公司政策（ORC 4735.54）
• ✓制定书面经纪代理政策（ORC 4735.56）

主经纪人必须根据 ORC 4735.18(A)(31) 向附属执业人员支付薪酬，并建立确保仅有附属执业人员执行和获得报酬的持证活动的做法，依据为 4735.18(A)(34) 和 4735.20。

• ✓根据 ORC 4735.18(A)(31) 向附属执业人员支付薪酬
• ✓确保仅有附属执业人员执行和获得持证活动的报酬

主要经纪人必须建立实践和程序，以确保符合《俄亥俄州修订法典》（ORC）4735.16 条规定的广告要求和委员会规则。

• ✓建立程序以确保根据 ORC 4735.16 的广告合规性
• ✓遵守委员会关于广告的适用规则

主执业人可以将第(C)条款中列出的任何职责或委员会规则中的任何职责分配给管理级执业人，从而允许在房地产经纪公司内部分配监督职责。

• ✓主执业人可以将第(C)条款的职责分配给管理级执业人
• ✓可委派的职责包括委员会规则中规定的职责

监督员可以允许经纪人获得执照并充当多家经纪公司的主要经纪人，允许在监督员批准下承担多家经纪公司的责任。

• ✓监督员可以允许经纪人成为多家经纪公司的主要经纪人
• ✓这需要监督员的许可

本条款中的任何内容都不构成表面证据，用以证明从属持证人是独立承包商还是房地产经纪公司的员工。本条款不解决就业分类问题。

• ✓第4735.081条款不构成就业状况的表面证据
• ✓不确定独立承包商与员工的分类

房地产销售人员执照申请必须向房地产总监提交，使用由总监提供的表格，并由申请人签署。申请必须采用总监规定的形式，并包含第4735章和俄亥俄州房地产委员会规则所要求的信息。它必须包括申请人的当前住所地址。

• ✓申请必须向房地产总监提交，使用规定的表格，并由申请人签署
• ✓申请必须包括申请人的当前住所地址
• ✓申请必须包含第4735章和俄亥俄州房地产委员会规则所要求的信息

申请必须附带与申请人相关或打算关联的房地产经纪人的推荐信。经纪人必须证明申请人诚实可信，未被法院最终判定违反与保护房地产买卖双方相关的民权法（申请人未披露），并必须推荐申请人被允许参加房地产销售人员考试。

• ✓经纪人必须证明申请人诚实可信
• ✓经纪人必须推荐申请人被允许参加房地产销售人员考试
• ✓经纪人证明申请人未有与房地产买卖双方相关的未披露民权法判决

监督员必须将申请人的现居住地址保留在单独的记录中，该记录根据修订法典第149.43条不属于公开记录，以保护申请人的隐私。

• ✓申请人的住宅地址保存在单独的记录中
• ✓该住宅地址记录根据修订法典第149.43条不属于公开记录

俄亥俄州不动产委员会可根据《修订法典》第119章采取合理规则来实施《修订法典》第4735章的规定。这些规则是自由裁量的（「可采取」），涵盖许可程序、许可证身份和持证活动的澄清。该清单仅为说明性质，并非完全穷尽（「但不限于」）。

• ✓委员会可根据第119章采取合理规则以实施第4735章
• ✓规则制定必须符合《修订法典》第119章（行政程序法）
• ✓列举的规则主题清单并非完全穷尽

委员会可以制定管理执照申请的提交形式和方式的规则，以及执照考试的时间和形式。这些程序规则控制候选人如何申请和参加执照考试。

• ✓委员会可以设定执业许可证申请提交的形式和方式
• ✓委员会可以设定执业许可证考试的时间和形式

委员会可以采纳规则，允许将现有经纪人的执照置于保管状态或将房产经纪人的执照置于无效状态，期限不限。委员会还可以规定执照持有人辞职的程序，并可以定义第4735章中未另行定义的其他执照状态，确定执照持有人进入这些状态的方式。

• ✓经纪人的执照可以置于保管状态；房产经纪人的执照可以置于无效状态，期限不限
• ✓委员会可以定义第4735章中未另行定义的其他执照状态
• ✓规则可以规定执照持有人辞职的程序

委员会可采纳规则，明确第4735章下哪些活动需要许可证，以及允许经纪人担任多个经纪行的主要经纪人的规则。

• ✓委员会可以澄清哪些房地产活动需要许可证
• ✓委员会可以允许经纪人担任多个经纪行的主要经纪人

当基金余额低于阈值时，委员会可对提交续期通知的每个执业者征收特别评估，每个执业期内每年不超过十美元。此项规定遵照第 4735.10 条第 (A)(2)(g) 款的规则进行。

• ✓特别评估在每个执业期内每年不得超过十美元
• ✓评估对根据第 4735.14 条提交续期通知的每个执业者征收
• ✓仅当提交前一年的 7 月 1 日基金少于 250,000 美元时，才适用评估
• ✓当提交前一年的 7 月 1 日基金超过 250,000 美元时，不征收特别评估

房地产恢复基金由州财政库建立，由房地产监督员管理。根据本条款收集的金额加上基金资产所赚取的利息由州财务主管记入该基金。房地产监督员每年7月1日确定基金中的资金金额。

• ✓该基金由州财政库建立，由房地产监督员管理
• ✓收集的金额和赚取的利息由州财务主管记入该基金
• ✓基金余额每年7月1日确定

根据第4735章获得执照的每一位房地产经纪人必须在俄亥俄州拥有并维持一个确定的实际营业场所。邮政信箱不符合确定营业场所的条件。经纪人执照必须在办公室内明显展示，任何执照仅授权在执照上指定的地点开展业务。

• ✓经纪人必须在俄亥俄州维持一个确定的营业场所
• ✓邮政信箱不符合确定营业场所的条件
• ✓经纪人执照必须在办公室内明显展示
• ✓任何执照仅授权在执照上指定的地点开展业务

如果经纪人在俄亥俄州维持多个营业地点，经纪人必须申请并获得每个分支机构的复制许可证。每个分支机构必须由持证经纪人或销售员负责，分支机构许可证必须在该地点显著展示。

• ✓每个维持的分支机构都需要一份复制许可证
• ✓每个分支机构必须由持证经纪人或销售员负责
• ✓分支机构许可证必须在分支机构地点显著展示

根据第4735章颁发的执照在被置于无效或已辞职状态、被撤销或暂停，或因法律作用而到期之前，无需进一步推荐或考试即保持有效。这意味着一旦获得，执照将无限期有效，除非发生这些特定的状态变化之一。

• ✓执照一旦颁发即无需进一步推荐或考试而有效
• ✓执照保持有效，直到被置于无效/已辞职状态、被撤销、暂停或因法律作用而到期