Section 4735.27(A) - Application Contents for Foreign Real Estate Dealer's License +8Ohio · 房地产 · 中文

作为外国房地产经纪人的申请必须以书面形式提出，并向房地产总监递交。申请必须采用总监规定的形式，并包含关于申请人的法律规定要求的具体信息。

• ✓申请必须以书面形式提出，并向房地产总监递交
• ✓申请必须采用总监规定的形式
• ✓申请必须包含第（A）部分要求的所有信息

申请文件必须包含申请人的姓名和地址。对于合伙企业、非法人协会或类似的商业形式，必须列出所有合伙人、高管、董事、受托人或经理的姓名及其住所/商业地址，以及任何合伙人或成员的有限责任条款。公司必须列出高管和董事及其地址；外国公司还必须提供其组织章程的副本。

• ✓合伙企业/协会申请人必须披露所有合伙人、高管、董事、受托人或经理的姓名及其住所和商业地址
• ✓合伙企业申请人必须声明任何合伙人或成员的有限责任
• ✓公司申请人必须列出高管和董事及其住所和商业地址
• ✓外国公司申请人必须附上其组织章程的副本

申请必须包括主要办公室和所有其他办公室的位置和地址；申请人先前业务的一般描述，包括申请人获得执照的外国房地产经纪人的州列表；申请日期时所有销售人员的姓名和地址；以及申请前十年期间业务的性质和地点。

• ✓必须披露主要办公室和所有其他办公室的位置和地址
• ✓必须提供申请人获得执照的外国房地产经纪人所在州的列表
• ✓必须列出申请日期时所有销售人员的姓名和地址
• ✓必须披露申请前十年期间业务的性质和地点

作为外国房地产销售人员的申请必须书面提交给房地产总监。它必须采用总监规定的形式，并包含有关申请人、其雇用经纪人、其背景和就业历史的特定必需信息。

• ✓申请必须书面提交给房地产总监
• ✓申请必须采用总监规定的形式
• ✓必须包含申请人的姓名和完整的住宅及营业地址
• ✓必须包含雇用或打算雇用申请人的外国房地产经纪人的姓名

申请必须披露申请人的年龄、教育程度和外国房地产销售经验。还必须披露申请人的先前许可历史，包括是否曾被管理员发放或拒绝许可证，以及是否曾在任何地方被任何房地产部门或管理员发放或拒绝类似许可证。

• ✓必须披露年龄、教育程度和外国房地产销售经验
• ✓必须披露申请人是否曾被管理员发放许可证，如果有，时间是什么时候
• ✓必须披露申请人是否曾被管理员拒绝许可证
• ✓必须披露是否曾在任何地方被任何房地产部门或管理员发放或拒绝类似许可证

申请必须披露申请人的就业性质，以及在申请日期前十年内的雇主名称和地址。

• ✓必须包括申请人的就业性质
• ✓必须包括在申请日期前十年内的雇主名称和地址

每位外国房地产经纪人和销售人员的执照每年12月31日到期。无论执照的最初颁发日期如何，都有统一的年度到期日期。考生应理解「外国」房地产是指位于俄亥俄州外但在俄亥俄州内出售的不动产。

• ✓每位外国房地产经纪人和销售人员的执照都在每年12月31日到期
• ✓到期日期基于固定的历年制，而不是执照颁发的周年纪念日

要更新外国房地产经纪人或销售员的执照，申请人必须向房地产监督员提交续期申请，并支付《修订法典》第4735.15条规定的费用。申请必须在旧执照过期前的指定时间窗口内提交。

• ✓续期需向房地产监督员提交申请
• ✓续期需支付《修订法典》第4735.15条规定的费用
• ✓申请必须在旧执照过期前不少于十五天、不超过六十天内提交

监督员有自由裁量权接受在日历年到期前少于十五天提交的更新申请，尽管正常申请期限在到期前十五天截止。这为逾期申请人提供了有限的灵活性。

• ✓监督员可以接受在任何日历年到期前少于十五天提交的更新申请
• ✓此接受权为自由裁量权（「可以」），而非强制性的

主管部门必须就任何外国房地产经纪人或销售人员执照续期申请采取的行动发出通知。该通知必须在合理的期限内发出。

• ✓主管部门应就其对任何续期申请采取的行动发出通知
• ✓通知必须在合理的期限内发出

外国房地产经纪人执照可在日历年内的任何时间颁发，用于该年的剩余部分。但是，即使在年中颁发用于部分年度，第4735.15条款规定的年费也不会减少或按比例分配。

• ✓外国房地产经纪人执照可在日历年内的任何时间颁发，用于该年的剩余部分
• ✓第4735.15条款规定的年费在年中颁发时不应减少

俄亥俄房地产委员会或房地产监督官可以在涉嫌违规行为发生之日起三年内的任何时间对持证人或无证人员的行为进行调查。如果调查未在三年期限内启动，该调查将被禁止进行，基于被禁止的涉嫌违规行为不得采取任何纪律处分措施。此时限保护持证人免受陈旧投诉，并确保及时进行监管措施。

• ✓调查必须在涉嫌违规行为发生之日起三年内启动
• ✓如果未在三年内启动，该调查被禁止进行，不得采取纪律处分措施
• ✓委员会和监督官均不得基于被禁止的调查而暂停、撤销或采取其他纪律处分措施

俄亥俄州房地产委员会和房地产总监都有权开始调查。调查可能涉及持证房地产经纪人、房地产销售员、外国房地产经销商和外国房地产销售员的行为。重要的是，调查也可能确定无证人员或无证实体是否违反了修订法典，不仅仅是持证人员。

• ✓调查可由俄亥俄州房地产委员会或房地产总监开始
• ✓调查可涵盖持证经纪人、销售员、外国房地产经销商和外国房地产销售员
• ✓无证人员和无证实体也可能因违反法律而受到调查

调查依据俄亥俄州《修订法典》第1349.11、4735.051、4735.052或4735.18条款或其他任何条款授权。其目的是确定是否发生了对本章或《修订法典》其他章节的违反，以及是否应对执业者的执照进行暂停、撤销或采取其他纪律处分。

• ✓调查权限来自《修订法典》第1349.11、4735.051、4735.052、4735.18条款或其他任何条款
• ✓目的是确定是否发生了违反行为，以及是否需要进行纪律处分（暂停、撤销或其他措施）

根据(A)(1)条款的规定，当根据《修订法典》第4735.051条授权进行调查时，调查自个人向房地产部门提交投诉之日起视为已开始。这明确规定了消费者提交的投诉满足三年诉讼时效期限的确切时间。

• ✓对于第4735.051条调查，开始日期为向房地产部门提交投诉的日期
• ✓提交日期决定是否满足三年诉讼时效期限

第4735.32条不影响根据本章或《俄亥俄州修订法典》其他章节或俄亥俄州普通法，持证经纪人、持证销售人员、外国房地产经纪人、外国房地产销售人员或任何无证人士可能承担的任何刑事或民事责任。三年调查期限仅适用于行政纪律处分，不适用于单独的刑事或民事后果。

• ✓该法规不限制或影响根据《修订法典》或普通法承担的刑事或民事责任
• ✓三年期限仅适用于行政纪律调查，不适用于刑事或民事诉讼

根据ORC 4735.51(A)，「代理」和「代理关系」是指持证人在房地产交易中代表他人的关系。这是俄亥俄州房地产持证人应承担的所有代理责任的基础概念。这些定义适用于《修订法》第4735.51至4735.74条的所有部分。

• ✓「代理」是指持证人在房地产交易中代表他人的关系
• ✓这些定义适用于《修订法》第4735.51至4735.74条的所有部分

根据俄亥俄州修订法典第4735.51(B)条，「经纪代理协议」是指执证人与委托人之间的合同，其中委托人承诺向经纪人支付合理对价，或同意执证人可以从他方获得合理对价，用于执行需要房地产执照的行为。

• ✓经纪代理协议是执证人与委托人之间的合同
• ✓委托人承诺向经纪人支付合理对价或同意执证人可从他方获得合理对价
• ✓该协议涵盖执行根据第4735章需要房地产执照的行为

根据ORC 4735.51(E)，「客户」是指与持证人建立代理关系的人。客户与顾客不同，顾客尚未与持证人建立代理关系。

• ✓客户是与持证人建立代理关系的人
• ✓与持证人建立代理关系是使一个人成为客户的原因

根据ORC 4735.51(F)，「保密信息」是指客户指示保密的所有信息，或如果披露会对客户在交易中的地位造成不利影响的信息，但代理人按法律规定必须披露的信息除外，以及所有按法律规定必须保密的信息。

• ✓包括客户指示保密的所有信息
• ✓包括如果披露会对客户地位造成不利影响的信息
• ✓不包括代理人按法律规定必须披露的信息
• ✓包括所有按法律规定必须保密的信息

根据俄亥俄州修订法典第4735.51(H)条，「双重代理关系」是指《修订法典》第4735.70条中规定的任何双重代理关系。这引用了该法规中关于双重代理的具体条款。

• ✓双重代理关系是指俄亥俄州修订法典第4735.70条中规定的那些关系
• ✓该定义纳入了法定条款中其他地方定义的双重代理关系

根据俄亥俄州修订法典（ORC）4735.51(I)，「公司内部交易」是指买方和卖方均由同一房地产经纪公司代理的房地产交易。这种情况会触发特殊的代理披露要求。

• ✓当买方和卖方均由同一房地产经纪公司代理时，即发生公司内部交易
• ✓该概念是双重代理和公司内部代理披露的核心内容

根据《俄亥俄修订法》（ORC）第4735.51(C)条，「代理人」和「房地产代理人」是指根据第4735章获得许可证的人，以代表他人进行房地产交易。只有获得许可证的人才能充当代理人。

• ✓代理人是根据第4735章获得许可证的人
• ✓代理人在房地产交易中代表他人

根据ORC 4735.51(D)，「附属执业人员」是指根据第4735章获得许可证的房地产经纪人或销售人员，且与经纪公司有关联。该术语用以区分在经纪公司旗下工作的许可证持有人。

• ✓附属执业人员是房地产经纪人或销售人员
• ✓附属执业人员必须与经纪公司有关联

根据ORC 4735.51(G)，「同期报价」是指由同一持证人代表两个或两个以上客户就同一房产提出的购买或租赁报价，该持证人知道、曾知道或有理由相信这些报价将在同一时间段内由业主考虑。

• ✓涉及由同一持证人代表的两个或两个以上客户提出的报价
• ✓报价针对同一房产
• ✓持证人知道或有理由相信这些报价将在同一时间段内由业主考虑

根据俄亥俄州修订法典（ORC）4735.51(J)条款，「购买人」是指财产的潜在受让人。「购买人」包括寻求购买财产的人员以及寻求以租户或承租人身份租赁财产的人员。

• ✓购买人是财产的潜在受让人
• ✓包括寻求购买财产的人员
• ✓包括寻求以租户或承租人身份租赁财产的人员

根据俄亥俄州修订法典第4735.51(K)条，「房地产交易」是指《修订法典》第4735.01条第(A)款所述的任何行为，或与该行为执行有关的行为。

• ✓房地产交易是指《俄亥俄州修订法典》第4735.01(A)条所述的任何行为
• ✓包括与该条款所述行为的执行相关的行为

根据俄亥俄州修正法典 (ORC) 4735.51(L)，「次级代理」和「次级代理关系」是指一种代理关系，其中一个执照持有人为另一个执照持有人执行该执照持有人的客户的职责。

• ✓次级代理是一种代理关系，其中一个执照持有人为另一个执照持有人工作
• ✓次级代理人为另一执照持有人的客户执行职责

根据俄亥俄州修订法第4735.51(M)条，「及时」是指在特定情况下尽快完成。该标准规定了何时必须进行代理披露和其他必需的行为。

• ✓「及时」是指在特定情况下尽快完成
• ✓该标准取决于具体情况，而不是固定的时间期限

俄亥俄州法律严格限制许可证持有人在房地产交易中可建立的代理关系类型。许可证持有人只能建立以下四种特定关系之一：代表卖方、代表买方、代表双方（双重代理）或作为另一许可证持有人客户的转代理。考试考生必须了解这四种获准的关系，并理解不存在任何其他授权类型。

• ✓许可证持有人可以作为代理代表卖方
• ✓许可证持有人可以作为代理代表买方
• ✓许可证持有人可以作为双重代理代表卖方和买方
• ✓许可证持有人可以与另一许可证持有人的客户建立转代理关系

当许可证持有人与客户建立代理关系时，经纪公司内的某些其他人会自动成为该客户的代理人。这包括经纪公司本身及其具有管理级别监督职责的许可证持有人、任何接收客户代理人机密信息的许可证持有人、任何帮助建立该关系的许可证持有人，以及任何获得客户同意而被专门指定代表该客户的许可证持有人。考生必须认识到这四类在法律上被视为客户代理人的个人。

• ✓附属经纪公司及具有直接监督职责的管理级别许可证持有人是客户的代理人，除俄亥俄州修订法典第 4735.70(C) 条另有规定外
• ✓任何为经纪公司所雇用或与其关联并从客户代理人处接收机密信息的许可证持有人是该客户的代理人
• ✓经纪公司内任何其他帮助建立代理关系的许可证持有人是客户的代理人
• ✓任何获得客户同意而被指定代表该客户的许可证持有人是客户的代理人

房地产经纪公司中的执证者并非自动成为客户的代理人。除了第(B)(1)至(4)条中列出的特定人员外，与同一经纪公司有关联的任何其他执证者都不是该客户的代理人。这是俄亥俄州指定代理制度的基础，有助于防止整个经纪公司在双重代理情况下出现利益冲突。

• ✓除第(B)(1)至(4)条规定外，与同一经纪公司有关联的执证者不是该客户的代理人
• ✓仅与同一经纪公司有关联不能与客户建立代理关系

在俄亥俄州，补偿的存在或承诺本身不会产生代理关系。对执照持有人的付款或付款承诺不决定执照持有人与客户之间、或关联经纪公司的其他执照持有人与该客户之间是否已形成代理关系。考生应记住补偿来源和代理代表是两个不同的概念。

• ✓付款或付款承诺不决定是否已产生代理关系
• ✓补偿来源不在其他经纪公司执照持有人与客户之间建立代理关系

俄亥俄州的每家房地产经纪公司必须制定并维护一份书面公司政策，该政策应确定其成员（附属执业人士）被允许与客户建立的代理关系类型。这是法定要求，而非可选项，是房地产经纪公司处理代理关系的基础。

• ✓每家房地产经纪公司应制定并维护一份书面公司政策，其中说明其成员可以建立的代理关系类型
• ✓该政策必须符合由房地产监督官员制定且经俄亥俄州房地产委员会批准的规则所规定的最低标准

书面公司政策必须具体说明俄亥俄州修订法典第4735.70条规定的双重代理关系是否在经纪行内获得许可。这意味着经纪行必须做出明确决定并文件记录其持证人是否可在一项交易中代表双方。

• ✓该政策应包含有关第4735.70条下是否允许任何双重代理关系的条款
• ✓双重代理权限必须在书面政策中明确说明

公司政策必须规定程序以确保保护客户的机密信息。重要的是，保密条款必须适用于房地产经纪公司的所有附属许可证持有人，这意味着保护机密信息的义务适用于整个经纪公司。

• ✓该政策应规定程序以确保机密信息的保护
• ✓保密条款必须适用于房地产经纪公司的附属许可证持有人

仅仅拥有书面政策不能保护经纪人免于责任。如果经纪人、任何持证人或任何员工未能维护客户机密信息的保密性，经纪人仍需承担责任。该政策不能作为对保密失败的辩护。

• ✓政策的制定和维护不会免除经纪人在保密失败中的责任
• ✓责任延伸到经纪人、经纪人的任何持证人或经纪人的任何员工的失败

房地产经纪公司有责任提供其书面代理政策。应要求，必须向任何客户或潜在客户提供一份政策副本，以确保关于经纪公司如何处理代理关系和保密性的透明度。

• ✓房地产经纪公司应应客户或潜在客户的要求，向其提供一份政策副本
• ✓客户和潜在客户均有权要求并获得该政策

持证人在代表客户执行某些行为之前，必须签订书面代理协议。这包括为卖方宣传或展示住宅房产、代表买方提出购买要约，或代表租户提出租赁住宅场所的要约（其中期限超过十八个月）。期限为十八个月或更短的租赁不触发书面协议要求。

• ✓代表卖方宣传或展示住宅房产前必须有书面代理协议
• ✓代表买方提出购买要约前必须有书面代理协议
• ✓代表租户提出期限超过十八个月的租赁要约前必须有书面代理协议
• ✓期限为18个月或更短的租赁不需要书面代理协议

每份书面代理协议必须包含特定的强制性条款：有效期到期日期；引用俄亥俄州法律（ORC 4112.02第(H)条）和联邦法律（42 U.S.C.A. 3601）的公平住房声明；定义和禁止红线融资的声明；HUD平等住房机会标志（根据24 C.F.R. 109.30）；任命被许可人为代理的声明，并标明关系是独占性还是非独占性；经纪人报酬的条款；以及明确声明费用和佣金不由法律规定。

• ✓协议必须包含有效期到期日期
• ✓协议必须包含俄亥俄州和联邦公平住房声明
• ✓协议必须定义红线融资并声明其违法性
• ✓协议必须包含HUD平等住房机会标志（24 C.F.R. 109.30）
• ✓协议必须声明被许可人被任命为代理，并标明独占性或非独占性关系
• ✓协议必须声明经纪人报酬的条款

协议中的强制性公平住房声明必须表明，因受保护的特征而拒绝出售、转让、租赁、出租、转租或融资住房，或以其他方式拒绝提供住房便利是非法的。考生应记住俄亥俄州特定的受保护阶级，其中包括超出联邦列表范围的几个阶级。

• ✓受保护的阶级包括种族、肤色、宗教、性别、家庭状况、祖籍、军人身份、残疾和国籍
• ✓禁止在广告、融资和不动产经纪服务提供中进行歧视
• ✓该声明引用俄亥俄州法律（ORC 4112.02(H)）和联邦法律（42 U.S.C.A. 3601）

书面代理协议必须包含一份显著声明，说明经纪人费用和佣金不由法律规定，完全可协商。该协议还必须披露佣金可由卖方、买方、房东、租户、第三方支付，或由经纪人之间共享/分割。该条款反映了最近的佣金透明度改革。

• ✓声明必须显著
• ✓必须说明经纪人费用和佣金不由法律规定，完全可协商
• ✓必须说明佣金可由卖方、买方、房东、租户、第三方支付，或由经纪人之间分割

第4735.55条从《俄亥俄州修订法典》的其他部分借用定义。「住宅房地产」具有第5302.30条中规定的相同含义，而「住宅场所」和「租户」具有第5321.01条中给出的含义。考生必须理解这些交叉参考定义控制书面代理协议要求的范围。

• ✓「住宅房地产」由《俄亥俄州修订法典》第5302.30条定义
• ✓「住宅场所」和「租户」由《俄亥俄州修订法典》第5321.01条定义

每份书面代理协议必须包含执业者和客户签署和注明日期的地方。双方签署和注明日期后，执业者必须在合理期限内向客户提供该协议的副本。

• ✓协议必须包含执业者和客户签署和注明日期的地方
• ✓执业者必须在签署和注明日期后的合理期限内向客户提供副本

俄亥俄州的每家房地产经纪公司都必须制定关于代理的书面经纪政策。根据第4735.56条，该政策必须提供给潜在卖方、承租人和买方。其目的是在客户承诺进行交易之前，告知客户有关代理关系的信息。

• ✓每家房地产经纪公司必须制定关于代理的书面经纪政策
• ✓该政策必须提供给潜在卖方、承租人和买方
• ✓该政策必须符合第4735.56条的具体内容和时间要求

经纪公司政策必须解释《修订法典》第4735.53条下允许的代理关系，并必须说明代理人对其客户承担的信受责任。这确保客户了解其代理选项。

• ✓政策必须解释《修订法典》第4735.53条下允许的代理关系
• ✓政策必须说明代理人对其客户承担的义务

该政策必须披露经纪公司及其持牌人在代理关系期间是否可以充当双重代理。如果出现双重代理情况，它必须向客户解释选择和后果，包括客户终止代理关系和寻求他方代理的权利。

• ✓政策必须披露经纪公司/持牌人是否可以充当双重代理
• ✓政策必须解释双重代理的选择和后果
• ✓客户有权终止代理关系并寻求他方代理

政策必须规定，代表购买者作为客户的经纪公司代表购买者的利益，即使卖方代理或卖方可能向该购买者经纪公司提供补偿。补偿来源不决定代理代表。

• ✓拥有购买者客户的经纪公司代表购买者的利益
• ✓即使卖方或卖方代理向购买者经纪公司提供补偿，购买者代理仍继续

该政策必须说明经纪公司关于代理买方或卖方的政策。这将告知客户经纪公司通常代理买方、卖方还是双方。

• ✓政策必须披露经纪公司关于代理买方或卖方的政策
• ✓披露使客户能够了解经纪公司通常代理谁

政策必须披露同一经纪公司隶属的另一名执证人是否可以成为交易中另一方的独家代理人，以及每名执证人是否仅代表该执证人客户的利益（分割代理安排）。

• ✓政策必须披露隶属的另一名执证人是否可以独家代表另一方
• ✓政策必须说明每名执证人是否仅代表其自身客户的利益

该政策必须说明房产中介公司与其他房产中介公司的合作政策，包括该房产中介公司是否向其他房产中介公司提供报酬或将寻求从其他房产中介公司获得报酬。

• ✓该政策必须说明房产中介公司与其他房产中介公司的合作政策
• ✓该政策必须说明房产中介公司是否向其他房产中介公司提供或寻求报酬

该政策必须规定购买者或卖方的签名表示确认收到了经纪公司的代理政策。签名不是对任何代理关系的同意，仅是该政策已被收到的证明。

• ✓签名表示确认收到该政策
• ✓签名本身不创建代理关系，也不同意代理关系