Section 4735.57(A) Agency Disclosure Statement - Required Contents +7Ohio · املاک · فارسی

مدیر امور بدون‌درآمد، با تصویب کمیسیون بدون‌درآمد اوهایو، باید بیان افشاگری نمایندگی را بر اساس قانون تأسیس نماید. این بیان باید برای مجوزدار و تمام طرف‌های معامله جایی برای امضاء و تاریخ‌گذاری فراهم کند، و اطمینان دهد که رابطه نمایندگی مستند شود.

• ✓مدیر امور بدون‌درآمد بیان افشاگری نمایندگی را بر اساس قانون تأسیس می‌نماید
• ✓کمیسیون بدون‌درآمد اوهایو باید بیان افشاگری نمایندگی را تصویب کند
• ✓بیان باید برای مجوزدار و طرف‌ها جایی برای امضاء و تاریخ‌گذاری داشته باشد

بیانیه افشاگری آژانس باید شامل بخش‌هایی برای شناسایی طرف‌های درگیر در معامله باشد. این شامل (مگر اینکه محرمانه باشد) نام تمام طرف‌های درگیر در معامله، آدرس ملک منقول یا اجاره‌ای که فروخته یا اجاره‌ داده می‌شود، و نام هر دارنده مجوز به همراه کارگزاری مرتبط با آن است.

• ✓نام تمام طرف‌ها باید افشا شود مگر اینکه محرمانه باشد
• ✓آدرس ملک منقول یا اجاره‌ای که فروخته یا اجاره‌ داده می‌شود باید درج شود
• ✓نام هر دارنده مجوز و کارگزاری مرتبط با آن باید افشا شود

این بیان باید نشان دهد که هر مجاز در کارگزاری نام برده، کدام طرف را نمایندگی می‌کند. اگر مجاز خریدار و مجاز فروشنده با همان کارگزاری وابسته باشند، بیان باید نشان دهد که آیا آنها به عنوان نمایندگان دوگانه عمل می‌کنند یا طرفین را به صورت جداگانه نمایندگی می‌کنند.

• ✓این بیان باید افشای کند که هر مجاز در معامله کدام طرف را نمایندگی می‌کند
• ✓هنگامی که هر دو مجاز با همان کارگزاری وابسته باشند، بیان باید افشای کند که آیا آنها به عنوان نمایندگان دوگانه عمل می‌کنند یا طرفین را به صورت جداگانه نمایندگی می‌کنند

اگر تنها یک مجوزدار درگیر باشد، بیانیه باید افشا کند که آن مجوزدار یک نماینده دوگانه است یا فقط یک طرف را نمایندگی می‌کند. اگر هر دو خریدار و فروشنده توسط مجوزداران وابسته به همان کارگزاری نمایندگی شوند، بیانیه باید افشا کند که کارگزاری یک نماینده دوگانه است.

• ✓اگر تنها یک مجوزدار درگیر باشد، بیانیه باید افشا کند که آن مجوزدار یک نماینده دوگانه است یا یک طرف را نمایندگی می‌کند
• ✓اگر هر دو طرف توسط مجوزداران کارگزاری یکسان نمایندگی شوند، کارگزاری یک نماینده دوگانه است

این بیانیه باید افشا کند که امضای مشتری نشان‌دهنده رضایت آگاهانه به رابطه نمایندگی است. همچنین باید توصیه کند که اگر مشتری بیانیه افشای نمایندگی را درک نکند، باید با یک وکیل مشورت کند.

• ✓امضای مشتری نشان‌دهنده رضایت آگاهانه به رابطه نمایندگی است
• ✓مشتریانی که بیانیه را درک نمی‌کنند باید با یک وکیل مشورت کنند

یک نماینده صاحب مجوز که نماینده خریدار است یا زیرنماینده فروشنده برای کار با خریدار است، باید بیانیه افشای نمایندگی (مطابق با ORC 4735.57) را برای خریدار ارائه دهد و درخواست کند که خریدار آن را امضا و تاریخ‌گذاری کند، و این باید حداکثر تا زمان تهیه پیشنهاد خرید یا اجاره یا درخواست کتبی برای پیشنهاد اجاره انجام شود.

• ✓نماینده خریدار یا زیرنماینده فروشنده باید بیانیه افشای نمایندگی را برای خریدار حداکثر تا زمان تهیه پیشنهاد خرید یا اجاره ارائه دهد
• ✓درخواست می‌شود که خریدار بیانیه را امضا و تاریخ‌گذاری کند
• ✓بیانیه افشای نمایندگی در بخش ORC 4735.57 توضیح داده شده است

قبل از ارائه پیشنهاد کتبی خریداری یا اجاره یا درخواست کتبی برای اجاره به فروشنده، عامل فروشنده (یا عامل خریدار در صورتی که فروشنده نماینده نداشته باشد) باید بیانیه افشای آژانس را به فروشنده ارائه دهد و از فروشنده درخواست کند که آن را امضا و تاریخ گذاری کند.

• ✓فروشنده باید بیانیه افشای آژانس را قبل از ارائه پیشنهاد کتبی یا پیشنهاد اجاره دریافت کند
• ✓عامل فروشنده آن را ارائه می‌دهد یا عامل خریدار در صورتی که فروشنده نماینده نداشته باشد
• ✓از فروشنده باید درخواست شود که بیانیه را امضا و تاریخ گذاری کند

صاحب پروانه باید رابطهٔ نمایندگی دقیق را در بیانیهٔ افشای نمایندگی نشان دهد، و اطمینان حاصل کند که تمام طرفین درک کنند که کی در معاملهٔ مالی از کی نمایندگی می‌کند.

• ✓صاحب پروانه باید رابطهٔ نمایندگی دقیق را در بیانیهٔ افشا نشان دهد
• ✓نادرست نشان دادن رابطهٔ نمایندگی این الزام را نقض می‌کند

الزامات افشای اطلاعات این بخش برای موارد زیر اعمال نمی‌شود: (1) اجاره یا اجاره‌بخشی محل‌های سکونی (همان‌گونه که در ORC 5321.01 تعریف شده است) اگر قرارداد بتواند در 18 ماه یا کمتر انجام شود؛ (2) ارجاع خریدار یا فروشنده احتمالی به یک مجوز‌دار دیگر؛ (3) معاملات مربوط به فروش، اجاره یا تبادل ملک‌های غیرمنقول خارجی همان‌گونه که در ORC 4735.01(E) تعریف شده است؛ و (4) معاملات مربوط به فروش قطعه قبرستان یا حق دفن در قبرستان.

• ✓اجاره‌های سکونی/پیمان‌های اجاره‌ای که در هجده ماه یا کمتر قابل انجام باشند معاف هستند
• ✓ارجاع خریدار یا فروشنده احتمالی به یک مجوز‌دار دیگر معاف است
• ✓معاملات مربوط به ملک‌های غیرمنقول خارجی معاف هستند
• ✓فروش قطعه قبرستان یا حق دفن در قبرستان معاف است

پس از امضای خریدار، دارنده مجوز باید بیانیه امضا شده را به نماینده فروشنده تحویل دهد، یا در صورتی که فروشنده توسط نماینده نمایندگی نشود، مستقیماً به فروشنده تحویل دهد. این امر تضمین می‌کند که طرف فروشنده از رابطه نمایندگی خریدار آگاه شود.

• ✓دارنده مجوز باید بیانیه امضا شده توسط خریدار را به نماینده فروشنده تحویل دهد
• ✓اگر فروشنده نمایندگی نشود، بیانیه مستقیماً به فروشنده تحویل داده می‌شود

دارندهٔ مجوز که ملک را در مزایده می‌فروشد، باید قبل از مزایده به مخاطبان اعلام کند که دارندهٔ مجوز نماینده فروشنده است. سپس بیانیهٔ افشای آژانس باید قبل از اینکه برنده‌ای مزایده قرارداد خریداری را امضا کند، به او تسلیم شود.

• ✓قبل از مزایده، دارندهٔ مجوز باید به مخاطبان اعلام کند که نماینده فروشنده است
• ✓بیانیهٔ افشای آژانس باید قبل از امضای قرارداد خریداری توسط برنده‌ای مزایده به او تسلیم شود

شواهدی که دارنده پروانه در تمکیل این بخش ناکام مانده است، شواهد اولیه سوء رفتار در تخلف بخش (A)(6) ORC 4735.18 است، که دارنده پروانه را در معرض اقدام انضباطی قرار می‌دهد.

• ✓عدم تمکیل شواهد اولیه سوء رفتار است
• ✓نقض تحت بخش (A)(6) از بخش ORC 4735.18 قرار می‌گیرد

دارندگان پروانه ملزم هستند تمام وظایف تحمیل شده بر عهده نماینده املاک و مستغلات طبق حقوق مشترک را انجام دهند، به جز تا جایی که این وظایف با وظایف مندرج در فصل 4735 ناسازگار باشند یا از طریق توافق تغییر یافته باشند.

• ✓دارندگان پروانه باید تمام وظایف حقوق مشترک نماینده املاک و مستغلات را انجام دهند
• ✓وظایف حقوق مشترک در جایی که با فصل 4735 ناسازگار هستند یا از طریق توافق تغییر یافته اند، ترک می‌شوند

طبق ORC 4735.62، هنگام نمایندگی از هر موکلی در رابطه نماینده‌گی یا نمایندگی فرعی، مجاز موکل اعتماد کننده است و باید تمام تلاش‌های خود را برای پیشبرد منافع موکل انجام دهد. این مسئولیت کلی که رفتار مأمورین را در اوهایو کنترل می‌کند را تعیین می‌کند.

• ✓مجازی که موکلی را در رابطه نماینده‌گی یا نمایندگی فرعی نمایندگی می‌کند، موکل اعتماد کننده خواهد بود
• ✓مجاز باید تمام تلاش‌های خود را برای پیشبرد منافع موکل انجام دهد
• ✓وظایف فهرست‌شده توضیحی هستند اما جامع نیستند ('از جمله اما محدود نشده به')

دارنده پروانه باید مهارت و مراقبت معقولی را در نمایندگی از مشتری و انجام رابطه نماینده به کار ببرد، و تمام تکاليف فصل را به‌گونه‌ای انجام دهد که به نفع مشتری وفادار باشد. اینها شامل توانایی‌های اساسی و تکاليف وفاداری‌ای هستند که در امتحان مورد آزمایش قرار می‌گیرند.

• ✓هنگام نمایندگی از مشتری مهارت و مراقبت معقول را به کار ببرید (بخش A)
• ✓تمام تکاليف مشخص‌شده در فصل را به‌گونه‌ای انجام دهید که نسبت به منافع مشتری وفادار باشید (بخش D)
• ✓هرگونه دستورالعمل قانونی مشتری را پیروی کنید (بخش C)

دارندگان مجوز باید با تمام الزامات فصل 4735 و سایر قوانین، قوانین و مقررات قابل اجرا، صراحتاً شامل قانون مسکن منصفانه ایالت اوهایو (بخش (H) بخش 4112.02 کد تجدید نظر شده) و قانون مسکن منصفانه فدرالی (42 U.S.C.A. 3601، همانطور که اصلاح شده است) مطابقت داشته باشند.

• ✓باید با قانون مسکن منصفانه ایالت اوهایو موجود در بخش (H) بخش 4112.02 کد تجدید نظر شده مطابقت داشته باشند
• ✓باید با قانون مسکن منصفانه فدرالی، 42 U.S.C.A. 3601، همانطور که اصلاح شده است، مطابقت داشته باشند
• ✓باید با تمام الزامات فصل 4735 و سایر قوانین، قوانین و مقررات قابل اجرا مطابقت داشته باشند

دارندهٔ مجوز باید به مشتری هرگونه حقایق ماهوی معاملهٔ مربوطه را که از آن آگاه است یا باید از طریق مهارت و دقت معقول آگاه باشد، افشا کند؛ به استثنای حقایقی که براساس رابطهٔ نمایندگی فعلی یا قبلی یا نمایندگی دوگانه، اطلاعات محرمانه تلقی میشوند.

• ✓حقایق ماهوی را افشا کنید که دارندهٔ مجوز از آنها آگاه است یا باید از طریق مهارت و دقت معقول آگاه باشد (بخش F)
• ✓حقایقی که براساس رابطهٔ نمایندگی فعلی یا قبلی یا نمایندگی دوگانه اطلاعات محرمانه هستند را افشا نکنید
• ✓به مشتری توصیه کنید که در صورت لزوم یا مناسب‌بودن، برای مسائل ماهوی نظر خبره را جستجو کند (بخش G)

دارنده مجوز باید برای تمام پول‌ها و اموالی که دریافت شده‌اند و ممکن است مشتری منفعتی در آن‌ها داشته باشد یا داشته باشد، به موقع حساب‌رسانی کند. این یک تعهد حیاتی اسکرو/مدیریت اعتماد برای دارندگان مجوز است.

• ✓برای تمام پول‌ها و اموال دریافتی، به موقع حساب‌رسانی کنید (بخش H)
• ✓این وظیفه در مواردی که مشتری منفعتی در پول یا امال دارد یا ممکن است داشته باشد، اعمال می‌شود

دارنده مجوز باید تمام اطلاعات محرمانه را محرمانه نگه دارد، مگر اینکه براساس بخش (B) قسمت 4735.74 از قانون تجدید نظر شده مجاز به افشا باشد. این شامل عدم افشای اطلاعات محرمانه به هیچ دارنده مجوزی که نماینده مشتری نباشد، می‌باشد.

• ✓تمام اطلاعات محرمانه را محرمانه نگه دارید (بخش I)
• ✓افشا تنها در صورتی مجاز است که براساس بخش (B) قسمت 4735.74 از قانون تجدید نظر شده اجازه داده شود
• ✓نباید اطلاعات محرمانه را به دارنده مجوزی که نماینده مشتری نباشد افشا کنید

دارنده مجوز باید شرایط هر توافق نامه نمایندگی کتبی را اجرا کند و دستورالعمل های قانونی کلاینت را دنبال کند. این وظیفه تأمینی را به ترتیبات نمایندگی قراردادی خاص مرتبط می کند.

• ✓شرایط هر توافق نامه نمایندگی کتبی را اجرا کنید (بخش B)
• ✓دستورالعمل های قانونی کلاینت را دنبال کنید (بخش C)

هنگامی که ضروری یا مناسب باشد، دارنده مجوز باید از کارفرما بخواهد تا نظر کارشناس را در مورد مسائل مهم بدست آورد. این اقدام کارفرما را در مسائل فراتر از تخصص دارنده مجوز (مثلاً مسائل حقوقی، مالیاتی، ساختاری) محافظت می‌کند.

• ✓هنگام لزوم یا تناسب، کارفرما را در مورد مسائل مهم برای کسب نظر کارشناس مشاوره دهید (بخش G)
• ✓این تکلیف خاص برای مسائل مهمی که نیازمند تخصص تخصصی هستند بوجود می‌آید

وظایف فیدوسیاری اساسی مورد نیاز از دارندگان مجوز تحت بخش 4735.62 قانون اصلاح‌شده الزامی هستند و تحت هیچ شرایطی نمی‌توانند توسط کارفرما صرف‌نظر شوند. این نمایندگی تعهدات بنیادی است که دارندگان مجوز نسبت به کارفرمایان خود مدیون هستند که در طول رابطه نمایندگی برقرار می‌ماند.

• ✓وظایف مورد نیاز تحت بخش 4735.62 نمی‌توانند توسط کارفرما صرف‌نظر شوند
• ✓وظایف فیدوسیاری تحت 4735.62 باید توسط تمام دارندگان مجوز صرف‌نظر از توافق کارفرما انجام شوند

برخی از وظایف مورد نیاز تحت بخش های 4735.63 یا 4735.65 قانون اصلاح شده می تواند منصرف شود، اما تنها در صورتی که مشتری موافق باشد و بیانیه مناسب انصراف وظایف را امضا کند. بدون انصراف امضا شده، دارنده مجوز باید این وظایف را به طور کامل انجام دهد.

• ✓دارنده مجوز باید وظایف تحت بخش 4735.63 یا 4735.65 را انجام دهد مگر اینکه مشتری آنها را منصرف کند.
• ✓انصراف تنها زمانی معتبر است که مشتری موافق باشد و بیانیه انصراف وظایف را مطابق با بخش (C) امضا کند.

بیانیه انصراف از وظایف باید شامل عناصر الزامی خاصی باشد: وظایف اعتماد الزامی تحت 4735.62؛ فهرستی از وظایف قابل انصراف از 4735.63 یا 4735.65 که به گونه‌ای قالب‌بندی شده است که طرفین بتوانند مشخص کنند کدام وظایف منصرف می‌شوند؛ بیانیه‌ای که هیچ مجوز‌دار دیگری برای انجام وظیفه منصرف شده ملزم نیست؛ بیانیه‌ای که مشتری می‌تواند وکیل یا متخصصان دیگر را استخدام کند؛ و جایی برای امضا و تاریخ‌گذاری توسط مشتری و مجوز‌دار.

• ✓باید وظایف اعتم��د تحت 4735.62 و فهرستی از وظایف قابل انصراف را شامل باشد که اجازه دهد طرفین مشخص کنند کدام وظایف منصرف می‌شوند
• ✓باید بیان کند که هیچ مجوز‌دار دیگری برای انجام وظیفه منصرف شده به نام مشتری ملزم نیست
• ✓باید مشتری را آگاه کند که می‌تواند وکیل یا متخصصان دیگر را استخدام کند
• ✓باید جایی برای امضا و تاریخ‌گذاری توسط هر دو مشتری و مجوز‌دار فراهم کند

مدیر امور رسانه‌های ملک‌ی، با تأیید کمیسیون رسانه‌های ملک‌ی اوهایو، مسئول تأسیس بیانیه رسمی معافیت از وظایف بر اساس قانون است. این موضوع تضمین می‌کند که یک فرم استانداردشده و متوافق با قانون برای هر معافیت از وظایف استفاده شود.

• ✓مدیر امور رسانه‌های ملک‌ی بر اساس قانون بیانیه معافیت از وظایف را تأسیس می‌کند
• ✓بیانیه معافیت باید تأیید کمیسیون رسانه‌های ملک‌ی اوهایو داشته باشد

هنگام نمایندگی از فروشنده در رابطهٔ نمایندگی، دارندهٔ مجوز باید فعالانه به دنبال پیشنهاد خرید به قیمتی و شرایطی قابل قبول برای فروشنده باشد. پس از اینکه دارایی طبق قرارداد فروش، اجاره‌نامه یا نامهٔ قصد اجاره‌نامه قرار بگیرد، دارندهٔ مجوز ملزم به جستجوی پیشنهادهای اضافی نیست، مگر اینکه فروشنده صریحاً خلاف آن را دستور دهد.

• ✓دارندهٔ مجوز باید پیشنهاد خریدی را به قیمت و شرایطی قابل قبول برای فروشنده جستجو کند
• ✓اگر دارایی طبق قرارداد فروش، اجاره‌نامه یا نامهٔ قصد اجاره‌نامه قرار گرفته باشد، دارندهٔ مجوز ملزم به جستجوی پیشنهادهای اضافی نیست، مگر اینکه فروشنده خلاف آن را دستور دهد

نماینده ای که نمایندگی فروشنده را انجام می دهد باید هر پیشنهاد خریداری را دریافت کند و به طور به موقع برای فروشنده ارائه دهد. این تکلیف حتی زمانی که ملک در حال حاضر تابع قرارداد فروش، اجاره یا نامه نیت اجاره است نیز اعمال می شود.

• ✓نماینده باید هر پیشنهاد خریداری را دریافت کند و به طور به موقع برای فروشنده ارائه دهد
• ✓این تکلیف حتی زمانی که ملک تابع قرارداد فروش، اجاره یا نامه نیت اجاره است نیز اعمال می شود

صاحب مجوز از طریق نمایش ملک‌های جایگزین به خریدار احتمالی یا اقدام به عنوان نماینده یا نماینده ثانویه برای فروشندگان دیگر، هیچ وظیفه یا تعهدی را نسبت به فروشنده‌ای که با وی رابطه نمایندگی دارد نقض نمی‌کند. این موضوع رفتار مجاز را روشن می‌کند که نقض وظایف وفاداری نیست.

• ✓نمایش ملک‌های جایگزین به خریدار احتمالی نقض وظیفه نسبت به فروشنده نیست
• ✓اقدام به عنوان نماینده یا نماینده ثانویه برای فروشندگان دیگر نقض وظیفه نسبت به فروشنده نیست

دارنده مجوز باید در محدوده دانش مورد نیاز برای اخذ مجوز، به سؤالات فروشنده پاسخ دهد و اطلاعات مربوط به هر گونه پیشنهاد یا پیشنهاد متقابل دریافت شده برای ملک را ارائه دهد.

• ✓دارنده مجوز باید به سؤالات فروشنده پاسخ دهد و اطلاعات مربوط به پیشنهادها یا پیشنهادهای متقابل را ارائه دهد
• ✓این تکلیف محدود به محدوده دانش مورد نیاز برای اخذ مجوز است

دارنده مجوز باید در تطوير، ارتباط و ارائه پیشنهادات یا پیش‌نهادات متقابل به فروشنده کمک کند تا منافع فروشنده را تقویت کند.

• ✓دارنده مجوز باید در تطوير پیشنهادات یا پیش‌نهادات متقابل به فروشنده کمک کند
• ✓دارنده مجوز باید در ارتباط و ارائه پیشنهادات یا پیش‌نهادات متقابل کمک کند

در محدوده دانشی که برای اخذ مجوز لازم است، یک دارندهٔ مجوز باید به سؤالات فروشندهٔ مربوط به مراحلی که فروشندهٔ برای تکمیل شرایط هر قراردادی باید انجام دهد، پاسخ دهد.

• ✓دارندهٔ مجوز باید به سؤالات فروشندهٔ درخصوص مراحل تکمیل شرایط قرارداد پاسخ دهد
• ✓این وظیفه محدود به محدودهٔ دانشی است که برای اخذ مجوز در ایالت اوهایو لازم است

هیچ چیز در این بخش به دارنده مجوز اجازه نمی‌دهد که هیچ عملی یا خدماتی را انجام دهد که تشکیل دهنده انجام فعالیت‌های حقوقی باشد. دارندگان مجوز باید فعالیت‌های خود را در محدوده سطح مجوز خود محدود کنند و مسائل حقوقی را به وکلا ارجاع دهند.

• ✓این بخش به دارنده مجوز اجازه نمی‌دهد که اعمالی را انجام دهد که تشکیل دهنده انجام فعالیت‌های حقوقی باشد
• ✓وظایف دارنده مجوز در محدوده دانش مورد نیاز برای دریافت مجوز محدود شده‌اند

هنگام نمایندگی از خریدار در رابطه ‌اجنسی، دارنده‌ مجوز باید ملکی را با قیمتی و با شرایط خریداری یا اجاره‌ای قابل قبول برای خریدار جستجو کند. پس از آنکه خریدار تحت قرارداد خریداری قرار گیرد، وارد اجاره‌نامه شود یا نامه‌ای از نیت برای اجاره‌ارسال کند، دارنده‌ مجوز مکلف نیست که امکانات اضافی را جستجو کند مگر اینکه مشتری از آن غیر این را دستور دهد.

• ✓دارنده‌ مجوز باید ملک را با قیمت و شرایطی قابل قبول برای خریدار جستجو کند
• ✓پس از آنکه خریدار طرفی در قرارداد خریداری، اجاره‌نامه یا نامه‌ اجاره‌ای شود، دارنده‌ مجوز مکلف نیست امکانات اضافی را جستجو کند مگر اینکه مشتری دستور دهد

دارنده پروانه باید هر پیشنهاد خریداری یا اجاره را به فروشنده یا نماینده فروشنده به طور به موقع ارائه دهد، حتی اگر دارایی قبلاً تحت قرارداد فروش، اجاره، یا نامه قصد اجاره باشد. دارنده پروانه همچنین باید پذیرش و ارائه هر پیش‌نویس پاسخ را به خریدار به طور به موقع انجام دهد.

• ✓پیشنهادها باید به فروشنده/نماینده فروشنده به طور به موقع ارائه شوند، حتی اگر دارایی قبلاً تحت قرارداد، اجاره، یا نامه قصد باشد
• ✓دارنده پروانه باید پذیرش و ارائه پیش‌نویس پاسخ را به خریدار به طور به موقع انجام دهد

در محدوده دانش مورد نیاز برای اخذ مجوز، دارندۀ مجوز باید به سؤالات خریدار پاسخ دهد و اطلاعات مربوط به هرگونه پیشنهاد یا پیشنهاد نقض را فراهم کند. این تکلیف محدود به محدودۀ دانش مجازشدۀ دارندۀ مجوز است.

• ✓دارندۀ مجوز باید به سؤالات خریدار در محدودۀ دانش مورد نیاز برای اخذ مجوز پاسخ دهد
• ✓دارندۀ مجوز باید اطلاعات مربوط به هرگونه پیشنهاد یا پیشنهاد نقض را فراهم کند

نماینده‌ای که خریدار را نمایندگی می‌کند باید خریدار را در توسعه، ارتباط و ارائه پیشنهادها یا پیشنهادات متقابل کمک کند.

• ✓نماینده باید در توسعه، ارتباط و ارائه پیشنهادها یا پیشنهادات متقابل کمک کند

در حدود دانش مورد نیاز برای اخذ مجوز، دارنده مجوز باید به سؤالات خریدار در مورد اقداماتی که خریدار باید برای انجام شرایط هر قراردادی انجام دهد، پاسخ دهد.

• ✓دارنده مجوز باید به سؤالات خریدار درخصوص مراحل انجام شرایط قرارداد پاسخ دهد
• ✓این وظیفه محدود به دانش مورد نیاز برای اخذ مجوز است

طبق بخش 4735.70 قانون اصلاح‌شده اوهایو، نماینده دارنده پروانه فردی زمانی که نماینده دارنده پروانه هم خریدار و هم فروشنده را به‌عنوان مشتری در یک معامله ملکی یکسان نمایندگی کند، به‌عنوان نماینده دوگانه در نظر گرفته می‌شود. این وضعیتی را ایجاد می‌کند که در آن یک نماینده وظایف قانونی نسبت به طرف‌های متخاصم دارد، بنابراین نمایندگی دوگانه تحت کنترل شدید است و نیازمند افشا و رضایت است.

• ✓دارنده پروانه‌ای که هم خریدار و هم فروشنده را به‌عنوان مشتری در یک معامله ملکی یکسان نمایندگی می‌کند، یک نماینده دوگانه است
• ✓برای وجود نمایندگی دوگانه، باید هر دو طرف به‌عنوان مشتری نمایندگی شوند (نه صرفاً مشتری)

یک دلالی زمانی به نماینده دوگانه تبدیل می‌شود که هم خریدار و هم فروشنده را به‌عنوان مشتری در یک معامله رئیل‌استیت نمایندگی کند. از آنجایی که یک دلالی تمام نمایندگان مرتبط را در خود می‌گنجاند، هنگامی که نمایندگان متفاوتی در یک دلالی برای نمایندگی طرف‌های متخاصم در یک معامله کار می‌کنند، خود دلالی بر اساس قانون به عنوان نماینده دوگانه تلقی می‌شود.

• ✓دلالی که هم خریدار و هم فروشنده را به عنوان مشتری در یک معامله رئیل‌استیت نمایندگی کند، نماینده دوگانه است
• ✓نمایندگی دوگانه در سطح دلالی حتی زمانی به وجود می‌آید که نمایندگان جداگانه‌ای در شرکت هرکدام از طرف‌ها را نمایندگی کنند

دارندۀ مجوز سطح مدیریتی که یک کلاینت را در معاملۀ درون شرکتی نمایندگی می‌کند، یک عامل دوگانه است. معاملۀ درون شرکتی معاملۀای است که هم خریدار و هم فروشنده توسط دارندگان مجوز وابسته به همان کارگزاری نمایندگی می‌شوند. پرسنل مدیریتی تحت نمایندگی دوگانه قرار می‌گیرند به دلیل نقش نظارتی آنها بر هر دو طرف معامله.

• ✓دارندۀ مجوز سطح مدیریتی که یک کلاینت را در معاملۀ درون شرکتی نمایندگی می‌کند، یک عامل دوگانه است.
• ✓معاملات درون شرکتی وضعیت نمایندگی دوگانه را برای دارندگان مجوز سطح مدیریتی فعال می‌کنند.

زمانی که بیش از یک دارنده مجوز سطح مدیریت با کارگزاری مرتبط باشد، دارنده مجوز سطح مدیریت در دو شرایط خاص یک مأمور دوگانه نیست. اولاً، اگر دارنده مجوز سطح مدیریت به طور شخصی نماینده فروشنده یا خریدار باشد، آن مأمور تنها منافع آن مشتری را نمایندگی می‌کند. دوم، اگر دارنده مجوز سطح مدیریت به طور شخصی خریدار یا ف��وشنده در معامله باشد، تنها منافع خود را نمایندگی می‌کند. این استثناها نیازمند حضور بیش از یک دارنده مجوز سطح مدیریت در کارگزاری است.

• ✓این استثنا تنها زمانی اعمال می‌شود که بیش از یک دارنده مجوز سطح مدیریت با کارگزاری مرتبط باشد
• ✓اگر دارنده مجوز سطح مدیریت به طور شخصی یکی از طرفین را نمایندگی کند، تنها منافع آن مشتری را نمایندگی می‌کند و مأمور دوگانه نیست
• ✓اگر دارنده مجوز سطح مدیریت خریدار یا فروشنده باشد، تنها منافع خود را نمایندگی می‌کند و مأمور دوگانه نیست

یک مجازدار یا کارگزاری نمی‌تواند در رابطه نمایندگی دوگانه (همانطور که در ORC 4735.70 توضیح داده شده است) شرکت کند مگر اینکه هم فروشنده و هم خریدار از نمایندگی دوگانه آگاهی کامل داشته باشند و برای بیانیه افشای نمایندگی موصوف در ORC 4735.57 به صورت کتبی رضایت دهند. رضایت آگاهانه باید بر اساس افشای تمام اطلاعات مربوطه باشد.

• ✓هم فروشنده و هم خریدار باید آگاهی کامل از نمایندگی دوگانه داشته باشند
• ✓رضایت برای نمایندگی دوگانه باید به صورت کتبی بر روی بیانیه افشای نمایندگی طبق ORC 4735.57 باشد
• ✓رضایت طبق ORC 4735.70 ممنوع است مگر اینکه این الزامات برآورده شوند

قبل از دریافت رضایت هر یک از طرفین برای نمایندگی دوگانه، دارنده پروانه باید تمام اطلاعات مرتبط را برای خریدار و فروشنده افشا کند تا هر طرف بتواند تصمیم آگاهانه‌ای در مورد پذیرش رابطه نمایندگی دوگانه اتخاذ کند.

• ✓دارنده پروانه باید تمام اطلاعات مرتبط را قبل از دریافت رضایت افشا کند
• ✓افشای اطلاعات باید برای هر دو خریدار و فروشنده انجام شود
• ✓هدف توانمند ساختن هر طرف برای تصمیم‌گیری آگاهانه است

اگر پس از اخذ رضایت برای نمایندگی دوگانه، تغییری جوهری در اطلاعات افشاشده پیش آید، نماینده باید این تغییر را برای هم خریدار و هم فروشنده افشا کند و به آنها فرصتی برای لغو رضایت خود دهد.

• ✓تغییر جوهری در اطلاعات افشاشده باعث وظیفه افشای مجدد می‌شود
• ✓تغییر باید برای خریدار و فروشنده هر دو افشا شود
• ✓طرفین باید فرصت لغو رضایت خود را داشته باشند

هیچ کارگزاری نمی‌تواند در رابطه نمایندگی دوگانه توصیف‌شده در بخش (C) ORC 4735.70 شرکت کند، مگر اینکه: (1) کارگزاری یک روش را تحت ORC 4735.54 تأسیس کرده باشد که اطمینان دهد دارندگان مجوز که یک مشتری را نمایندگی می‌کنند نمی‌توانند به اطلاعات محرمانه مشتری دیگر دسترسی پیدا کنند یا آن‌ها را به دست آورند، و (2) هر دارنده مجوز انحصاراً وظایف خود را به مشتری خود انجام دهد.

• ✓کارگزاری باید یک روش فایروال تحت ORC 4735.54 تأسیس کند تا اطلاعات محرمانه را محافظت کند
• ✓این روش برای تمام دارندگان مجوز، از جمله دارندگان مجوز در سطح مدیریت، اعمال می‌شود
• ✓هر دارنده مجوز باید انحصاراً وظایف خود را به مشتری خود انجام دهد

هیچ نماینده فروش یا کارگزار نمی‌تواند در رابطه‌ای با نمایندگی دوگانه شرکت کند که در آن دارنده مجوز طرف معامله باشد، چه به صورت شخصی و چه به عنوان افسر/عضو شراکت، انجمن، شرکت با مسئولیت محدود (LLC)، شراکت با مسئولیت محدود (LLP)، یا شرکت‌ای که سهمی در ملک موضوع دارد، یا نهادی که قصد خرید، اجاره یا تبادل ملک را دارد.

• ✓دارنده مجوزی که طرف معامله است نمی‌تواند به عنوان نماینده دوگانه عمل کند
• ✓این ممنوعیت برای منافع شخصی و منافع کسب‌شده از طریق شراکت‌ها، انجمن‌ها، شرکت‌های با مسئولیت محدود (LLC)، شراکت‌های با مسئولیت محدود (LLP) یا شرکت‌ها اعمال می‌شود
• ✓این ممنوعیت بر نهادهایی نیز اعمال می‌شود که قصد خرید، اجاره یا تبادل ملک موضوع را دارند