46 トピック · 2026-09-17 更新
不動産監督官は、オハイオ州不動産委員会の承認を得て、規則に基づいて仲介業者開示声明書を制定しなければなりません。本声明書には、ライセンス所有者および取引のすべての当事者が署名し、日付を記入するためのスペースが含まれている必要があり、これにより仲介業者関係の文書化された確認が保証されます。
仲介業者開示声明書には、取引に関与する当事者を特定するセクションが含まれている必要があります。これには、（機密でない限り）取引のすべての当事者の名前、売却または賃貸される不動産の住所、および各ライセンシーの名前とその者が所属する仲介業社の名前が含まれます。
陳述書は、指定された仲介業者の各ライセンス取得者がどちらの当事者を代理するかを開示しなければなりません。購入者のライセンス取得者と売却者のライセンス取得者が同じ仲介業者に提携している場合、二重代理人として行動しているか、または当事者を個別に代理しているかを明記する必要があります。
ライセンシーが1名のみ関与する場合、その声明書はそのライセンシーがデュアルエージェント(二重代理人)であるか、または一方の当事者のみを代理しているかを開示しなければなりません。購入者と売却者の両者が同じ仲介業者に所属するライセンシーに代理されている場合、その声明書はその仲介業者がデュアルエージェント(二重代理人)であることを開示しなければなりません。
本声明書は、クライアントの署名が仲介関係に対するインフォームド・コンセントを示していることを開示する必要があります。また、クライアントが仲介業者開示声明書を理解していない場合、クライアントは弁護士に相談すべきであることを助言する必要があります。
購入者の代理人または購入者と協力する売主の部分代理人であるライセンス保有者は、ORC 4735.57に従った代理店開示声明書を購入者に提示し、購入または賃借のオファー準備時または賃借の提案書の書面による要求時以前に、署名と日付の記入を要求しなければなりません。
売主に書面による購入または賃貸申し込み書、または賃貸申し込み提案書を提示する前に、売主の仲介人（または売主が仲介人を選任していない場合は買主の仲介人）は、売主に仲介開示陳述書を提示し、売主に署名と日付の記入を求めなければならない。
ライセンス保有者は、代理人開示声明書に正確な代理関係を示す必要があります。これにより、すべての当事者は取引において誰が誰を代理しているかを理解できます。
本セクションの開示要件は、以下には適用されません：(1) ORC 5321.01で定義される住宅用施設の賃借であって、18ヶ月以内に履行可能な場合；(2) 見込み購入者または売却者を他のライセンス保有者に紹介する場合；(3) ORC 4735.01(E)で定義される外国不動産の売却、賃借または交換に関する取引；(4) 墓地区画または墓地埋葬権の売却に関する取引。
購入者が署名した後、ライセンシーは署名済み陳述書を売主の代理人に交付するか、売主が代理人で代理されていない場合は売主に直接交付する必要があります。これにより、売主側は購入者の代理人関係について知らされます。
競売で不動産を売却するライセンス保持者は、競売前に聴衆に対して、自らが売主を代理していることを口頭で開示しなければなりません。その後、代理人開示声明書は、落札者が購入契約書に署名する前に落札者に提供される必要があります。
免許保有者がこのセクションを遵守しなかったことの証拠は、ORC 4735.18の(A)(6)項の違反に該当する不正行為の一応の証拠(prima-facie evidence)であり、免許保有者に懲戒処分の対象となる可能性をもたらします。
ライセンス保有者は、第4735章の規定と矛盾しない限り、または合意により別途修正されない限り、普通法上の不動産エージェントに課せられるすべての義務を履行する義務があります。
ORC 4735.62に基づき、代理人または副代理人関係でクライアントを代理する場合、免許保有者はクライアントの受託者であり、クライアントの利益を促進するために最善の努力を尽くさなければなりません。これはオハイオ州のエージェント行動を規制する包括的な義務フレームワークを確立します。
ライセンス保有者は、顧客の代理人として、また仲介人関係を遂行する際に、合理的な技能と誠実性を発揮しなければならず、顧客の利益に対する忠実な方式でこの章で定められたすべての義務を履行しなければなりません。これらは試験で出題される中核的能力および忠実義務を形成します。
ライセンス所有者は、第4735章のすべての要件および他の適用可能な法令、規則および規制を遵守する必要があります。これには、オハイオ州公正住宅法（修正法典第4112.02条(H)項）および連邦公正住宅法（42 U.S.C.A. 3601、修正版）が明示的に含まれます。
ライセンス所有者は、合理的な技能と注意の行使により認識しているか、または認識すべき取引の重要事実をクライアントに開示する必要があります。ただし、現在または過去の代理関係または二重代理関係に基づく機密情報である事実は除きます。
ライセンス取得者は、依頼人が利益を有するか、または有する可能性のあるすべての金銭および財産について、適時に会計処理する必要があります。これはライセンス取得者にとって重要なエスクロー/信託取扱い義務です。
ライセンス保有者は、オハイオ州改正法第4735.74条第(B)項で許可されている場合を除き、すべての機密情報を機密として保持する必要があります。これには、顧客の代理人ではない他のライセンス保有者に対する機密情報の開示が含まれません。
ライセンス所有者は、作成されたすべての代理店契約の条件を履行し、クライアントの合法的な指示に従う必要があります。これは受信者責任を特定の契約上の代理店契約に結び付けます。
必要または適切な場合、ライセンス保有者は重要事項に関連する専門家の助言を得るようクライアントに助言する必要があります。これにより、ライセンス保有者の専門知識の範囲外の事項(例えば、法律、税務、構造的問題)についてクライアントを保護します。
修正法4735.62条に基づいて免許所有者に要求される中核的な信認義務は強制的であり、いかなる状況下においても依頼人が放棄することはできません。これは代理関係全体を通じて有効である、免許所有者が依頼人に対して負う基本的な義務を表しています。
改正法典の4735.63または4735.65条に基づいて要求される特定の義務は、依頼者が同意し、適切な義務放棄声明書に署名した場合にのみ放棄することができます。署名された放棄声明書がない場合、ライセンス保有者はこれらの義務を完全に履行しなければなりません。
職務放棄声明書には、特定の必須要素を含める必要があります：4735.62に基づく受信者責任義務；当事者が放棄される義務を示すことができるようにフォーマットされた4735.63または4735.65からの放棄可能な義務のリスト；他のライセンス保有者が放棄された義務を実行する必要がないという声明；クライアントが法律顧問またはその他の専門家を雇用する可能性があるという声明；クライアントとライセンス保有者が署名して日付を記入する場所。
不動産監督官は、オハイオ州不動産委員会の承認を得て、規則によって公式な職務放棄声明書を確立する責任があります。これにより、職務放棄に関する標準化された法的準拠フォームの使用が保証されます。
売主を代理するエージェンシー関係において、ライセンシーは売主が受け入れられる価格および条件での購入申し込みを積極的に求める必要があります。不動産が売買契約、賃貸借契約、または賃貸借の意思表示書に基づいて契約中である場合、売主が特に指示しない限り、ライセンシーは追加の申し込みを求める義務がありません。
売主を代理する宅建業者は、購入申し出を適時に受け取り、売主に提示しなければなりません。この義務は、不動産がすでに売買契約、賃貸借契約、または賃貸借意向書の対象となっている場合であっても適用されます。
公認不動産仲介業者は、売主との仲介人関係を有していても、見込み客に代替物件を提示したり、他の売主の仲介人または副仲介人として行動したりすることによって、売主に対するいかなる義務または責任も違反しません。これは忠誠義務に違反しない許容される行為を明確にしています。
免許取得に必要な知識の範囲内において、ライセンシーは売り手の質問に答え、物件について受け取ったオファーまたはカウンターオファーに関する情報を提供しなければなりません。
ライセンシーは、取引中に売り手の利益を促進するため、オファーまたは逆オファーの開発、伝達、および提示において売り手を支援する必要があります。
免許取得に必要な知識の範囲内において、免許取得者は売主が契約条件を履行するために取らなければならないステップに関する売主の質問に答える必要があります。
本項は、ライセンス保有者が法律業務に該当する行為またはサービスを実施することを許可していません。ライセンス保有者は、自らのライセンス範囲内の活動に限定し、法律上の問題は弁護士に委託する必要があります。
購入者を代理する代理人関係において、ライセンス保有者は購入者が受け入れ可能な価格および購入もしくはリース条件で物件を探索しなければなりません。購入者が購入契約の当事者となった場合、リースを開始した場合、またはリース意向書を提出した場合、クライアントが別途指示しない限り、ライセンス保有者は追加の可能性を探索する義務はありません。
宅地建物取引業者(licensee)は、当該不動産がすでに売買契約、賃貸借契約、または賃貸借の意思表示書(letter of intent to lease)の対象となっている場合であっても、購入または賃借の申し込み(offer to purchase or lease)を売主またはその代理人に適時に提出しなければならない。また、宅地建物取引業者は、反対申し込み(counteroffer)の配達を受け取り、これを購入者に適時に提出しなければならない。
免許取得に必要な知識の範囲内で、免許保有者は購入者の質問に回答し、すべての申し込みまたは反対申し込みに関する情報を提供する義務があります。この義務は、免許保有者の許可された知識の範囲に限定されます。
購入者を代理するライセンス保有者は、購入者がオファーまたはカウンターオファーの開発、伝達、および提示を支援する必要があります。
ライセンス取得に必要な知識の範囲内において、ライセンス保有者は購入者が契約条件を履行するために取るべき手順に関する購入者の質問に回答しなければなりません。
オハイオ州改正法(Ohio Revised Code)第4735.70条に基づき、個人免許保有者が同一の不動産取引において購入者と売却者の両方をクライアントとして代理する場合、その免許保有者はデュアルエージェントと見なされます。これは一人のエージェントが対立する当事者に受託者責任を負う状況を生じさせるため、デュアルエージェンシーは厳しく規制され、開示と同意が必要です。
仲介業者が同一の不動産取引において、買主と売主の双方をクライアントとして代理する場合、その仲介業者は二重代理人となります。仲介業者はすべての所属ライセンス保有者を包括するため、同一仲介業者内の異なるエージェントが1つの取引において対立する当事者をそれぞれ代理する場合、法定上、仲介業者自体が二重代理人として扱われます。
社内取引においてクライアントを代理する管理レベルのライセンス保有者は二重代理人です。社内取引とは、買い手と売り手の両方が同じ仲介業者に属するライセンス保有者によって代理される取引です。管理担当者は、取引の両側に対する監督役割により、二重代理の対象となります。
仲介業者に複数の管理レベルライセンス所有者が従事している場合、管理レベルライセンス所有者は2つの特定の状況下では二重代理人ではありません。第1に、管理レベルライセンス所有者が売却者または購入者のいずれかを直接代理する場合、そのライセンス所有者はそのクライアントの利益のみを代理します。第2に、管理レベルライセンス所有者が取引において直接購入者または売却者である場合、彼らは自分の利益のみを代理します。これらの例外は、仲介業者に複数の管理レベルライセンス所有者が存在する必要があります。
ライセンス保有者または仲介業者は、ORC 4735.70に規定される二重代理関係に参加することはできません。ただし、売り手と購入者の両方が二重代理関係について十分な知識を持ち、ORC 4735.57に規定される代理人開示声明書に書面で同意している場合を除きます。情報に基づく同意は、すべての関連情報の開示に基づく必要があります。
二重代理に関するいかなる当事者の同意を得る前に、ライセンシーは買主および売主の両者に対して、各当事者が二重代理関係への同意の可否について情報に基づいた決定を行うことができるようにするために必要なすべての関連情報を開示しなければなりません。
二重代理の同意を得た後、開示された情報に重要な変更がある場合、ライセンス保有者は購入者と売却者の両方にその変更を開示し、同意を撤回する機会を与えなければなりません。
ORC 4735.70の(C)項に記載された二重代理関係に参加する仲介業者は、次の条件を満たす必要があります：(1) ORC 4735.54に基づいて、一方のクライアントを代理する免許保有者がもう一方のクライアントに関する機密情報にアクセスまたは取得できないことを保証する手続きを確立すること、および(2) 各免許保有者は自身のクライアントに対してのみ排他的に職務を履行すること。
不動産販売員またはブローカーは、ライセンス取得者が取引の当事者である二重代理関係に参加することはできません。これは、対象となる不動産に利益を有するパートナーシップ、組合、LLC、LLP、または法人の役員/構成員として個人的に、または参加する場合、および当該不動産を購入、賃貸、または交換する意図を持つ法人に適用されます。
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