Section 4735.57(A) Agency Disclosure Statement - Required Contents +7Ohio · bienes raíces · Español

El superintendente de bienes raíces, con la aprobación de la Comisión de Bienes Raíces de Ohio, debe establecer una declaración de divulgación de agencia por norma. Esta declaración debe incluir un lugar para que el licenciado y todas las partes en la transacción firmen y fechen el documento, asegurando el reconocimiento documentado de la relación de agencia.

• ✓El superintendente de bienes raíces establece la declaración de divulgación de agencia por norma
• ✓La Comisión de Bienes Raíces de Ohio debe aprobar la declaración de divulgación de agencia
• ✓La declaración debe contener un lugar para que el licenciado y las partes firmen y fechen el documento

La declaración de divulgación de la agencia debe contener secciones que identifiquen a las partes involucradas. Esto incluye (a menos que sea confidencial) los nombres de todas las partes en la transacción, la dirección del inmueble que se vende o se arrienda, y el nombre de cada licenciatario junto con la correduría a la que está afiliado.

• ✓Los nombres de todas las partes deben divulgarse a menos que sean confidenciales
• ✓Debe incluirse la dirección del inmueble que se vende o se arrienda
• ✓Deben divulgarse el nombre de cada licenciatario y su correduría afiliada

La declaración debe divulgar qué parte representa cada agente con licencia en la agencia inmobiliaria nombrada. Si el agente con licencia del comprador y el agente con licencia del vendedor están afiliados a la misma agencia inmobiliaria, la declaración debe indicar si actúan como agentes duales o representan a las partes individualmente de manera separada.

• ✓La declaración debe divulgar qué parte representa cada agente con licencia en la transacción
• ✓Cuando ambos agentes con licencia están afiliados a la misma agencia inmobiliaria, la declaración debe divulgar si actúan como agentes duales o representan a las partes de manera separada

Si solo participa un agente con licencia, la declaración debe divulgar si ese agente actúa como agente dual o representa solo a una parte. Si tanto el comprador como el vendedor están representados por agentes afiliados al mismo corredor, la declaración debe divulgar que el corredor actúa como agente dual.

• ✓Si solo participa un agente con licencia, la declaración debe divulgar si ese agente actúa como agente dual o representa solo a una parte
• ✓Si ambas partes están representadas por agentes del mismo corredor, el corredor actúa como agente dual

La declaración debe revelar que la firma del cliente indica consentimiento informado a la relación de agencia. También debe informar al cliente que si no entiende la declaración de divulgación de agencia, el cliente debe consultar a un abogado.

• ✓La firma del cliente indica consentimiento informado a la relación de agencia
• ✓Los clientes que no entiendan la declaración deben consultar a un abogado

Un agente con licencia que sea agente del comprador o subagente del vendedor que trabaje con un comprador debe presentar la declaración de divulgación de agencia (según ORC 4735.57) al comprador y solicitar al comprador que la firme y la feche a más tardar en el momento de la preparación de una oferta de compra o arrendamiento, o una solicitud escrita de propuesta de arrendamiento.

• ✓El agente del comprador o subagente del vendedor debe presentar la declaración de divulgación de agencia al comprador a más tardar en el momento de la preparación de una oferta de compra o arrendamiento
• ✓Se debe solicitar al comprador que firme y feche la declaración
• ✓La declaración de divulgación de agencia se describe en la sección 4735.57 del ORC

Antes de presentar al vendedor una oferta de compra o arrendamiento escrita, o una solicitud escrita de propuesta de arrendamiento, el agente del vendedor (o el agente del comprador cuando el vendedor no está representado) debe presentar la declaración de divulgación de la relación de agencia al vendedor y solicitar que el vendedor la firme y feche.

• ✓El vendedor debe recibir la declaración de divulgación de la relación de agencia antes de que se le presente una oferta escrita o propuesta de arrendamiento
• ✓El agente del vendedor la presenta, o el agente del comprador lo hace si el vendedor no está representado
• ✓Se debe solicitar al vendedor que firme y feche la declaración

Un licenciatario debe indicar la relación de agencia precisa en la declaración de divulgación de agencia, garantizando que todas las partes entiendan quién representa a quién en la transacción.

• ✓Un licenciatario debe indicar la relación de agencia precisa en la declaración de divulgación
• ✓Tergiversar la relación de agencia viola este requisito

Los requisitos de divulgación de esta sección no se aplican a: (1) el arrendamiento de locales residenciales (tal como se define en ORC 5321.01) si el acuerdo puede ejecutarse en dieciocho meses o menos; (2) la derivación de un posible comprador o vendedor a otro agente con licencia; (3) transacciones que impliquen la venta, arrendamiento o intercambio de bienes inmuebles extranjeros tal como se define en ORC 4735.01(E); y (4) transacciones que impliquen la venta de una parcela de cementerio o derecho de inhumación en cementerio.

• ✓Los arrendamientos de locales residenciales que puedan ejecutarse en dieciocho meses o menos están exentos
• ✓La derivación de un posible comprador o vendedor a otro agente con licencia está exenta
• ✓Las transacciones que impliquen bienes inmuebles extranjeros están exentas
• ✓La venta de una parcela de cementerio o derecho de inhumación en cementerio está exenta

Después de que el comprador firme, el titular de la licencia debe entregar la declaración firmada al agente del vendedor, o directamente al vendedor si el vendedor no está representado por un agente. Esto asegura que el lado del vendedor esté informado de la relación de agencia del comprador.

• ✓El titular de la licencia debe entregar la declaración firmada por el comprador al agente del vendedor
• ✓Si el vendedor no está representado, la declaración se entrega directamente al vendedor

Un agente que vende una propiedad en subasta debe divulgar verbalmente a la audiencia, antes de la subasta, que el agente representa al vendedor. La declaración de divulgación de agencia debe proporcionarse al postor ganador antes de que el postor firme un contrato de compra.

• ✓Antes de la subasta, el agente debe divulgar verbalmente a la audiencia que el agente representa al vendedor
• ✓La declaración de divulgación de agencia debe proporcionarse al postor ganador antes de que el postor firme un contrato de compra

La evidencia de que un titular de licencia no cumplió con esta sección constituye evidencia prima-facie de mala conducta en violación de la división (A)(6) del ORC 4735.18, exponiendo al titular de licencia a medidas disciplinarias.

• ✓El incumplimiento es evidencia prima-facie de mala conducta
• ✓La violación se encuentra bajo la división (A)(6) de la sección ORC 4735.18

Un titular de licencia está obligado a cumplir con todos los deberes impuestos a un agente de bienes raíces según el derecho común, excepto en la medida en que esos deberes sean inconsistentes con los deberes prescritos en el Capítulo 4735 o sean modificados de otra manera por acuerdo.

• ✓Los titulares de licencia deben cumplir con todos los deberes del derecho común de un agente de bienes raíces
• ✓Los deberes del derecho común ceden cuando son inconsistentes con el Capítulo 4735 o son modificados por acuerdo

Conforme a la ORC 4735.62, cuando se representa a cualquier cliente en una relación de agencia o subaegencia, el licenciatario es un fiduciario del cliente y debe hacer los mejores esfuerzos para promover el interés del cliente. Esto establece el marco general de deberes que rigen la conducta del agente en Ohio.

• ✓Un licenciatario que representa a un cliente en una relación de agencia o subagencia deberá ser un fiduciario del cliente
• ✓El licenciatario debe hacer los mejores esfuerzos para promover el interés del cliente
• ✓Los deberes enumerados son ilustrativos pero no exhaustivos (incluyendo, pero no limitado a)

El licenciatario debe ejercer habilidad razonable y diligencia apropiada en la representación del cliente y en el cumplimiento de la relación de agencia, y debe cumplir con todos los deberes especificados en el capítulo de manera leal a los intereses del cliente. Estas obligaciones constituyen las competencias fundamentales y obligaciones de lealtad evaluadas en el examen.

• ✓Ejercer habilidad razonable y diligencia apropiada en la representación del cliente (división A)
• ✓Cumplir con todos los deberes especificados en el capítulo de manera leal a los intereses del cliente (división D)
• ✓Seguir todas las instrucciones legales del cliente (división C)

Los tenedores de licencia deben cumplir con todos los requisitos del Capítulo 4735 y otras leyes, normas y reglamentos aplicables, incluyendo expresamente la ley de vivienda justa de Ohio (división (H) de la sección 4112.02 del Código Revisado) y la ley federal de vivienda justa (42 U.S.C.A. 3601, según enmendada).

• ✓Debe cumplir con la ley de vivienda justa de Ohio conforme a la división (H) de la sección 4112.02 del Código Revisado
• ✓Debe cumplir con la ley federal de vivienda justa, 42 U.S.C.A. 3601, según enmendada
• ✓Debe cumplir con todos los requisitos del Capítulo 4735 y otras leyes, normas y reglamentos aplicables

El licenciado debe divulgar al cliente cualquier hecho material de la transacción del cual el licenciado tenga conocimiento o debería tener conocimiento en el ejercicio de la habilidad y diligencia razonables, excepto los hechos que sean información confidencial conforme a una relación de agencia o agencia dual actual o anterior.

• ✓Divulgar los hechos materiales de los cuales el licenciado tenga conocimiento o debería tener conocimiento mediante el ejercicio de habilidad y diligencia razonables (división F)
• ✓No divulgar los hechos que sean información confidencial conforme a una relación de agencia o agencia dual actual o anterior
• ✓Aconsejar al cliente que obtenga asesoramiento de expertos en asuntos materiales cuando sea necesario o apropiado (división G)

El titular de licencia debe contabilizar de manera oportuna todos los fondos y bienes recibidos en los que el cliente tiene o puede tener un interés. Esta es una obligación crítica de manejo de depósito en garantía/fideicomiso para los titulares de licencia.

• ✓Contabilizar de manera oportuna todos los fondos y bienes recibidos (división H)
• ✓El deber se aplica cuando el cliente tiene o puede tener un interés en el dinero o la propiedad

El titular de la licencia debe mantener confidencial toda información confidencial a menos que esté autorizado a divulgarla conforme a la división (B) de la sección 4735.74 del Código Revisado. Esto incluye no divulgar información confidencial a ningún titular de licencia que no sea un agente del cliente.

• ✓Mantener confidencial toda información confidencial (división I)
• ✓La divulgación solo se permite según lo permitido en la división (B) de la sección 4735.74 del Código Revisado
• ✓No debe divulgar información confidencial a ningún titular de licencia que no sea un agente del cliente

El licenciatario debe cumplir con los términos de cualquier acuerdo de agencia escrito y seguir las instrucciones legales del cliente. Esto vincula el deber fiduciario al arreglo de agencia contractual específico.

• ✓Cumplir con los términos de cualquier acuerdo de agencia escrito (división B)
• ✓Seguir cualquier instrucción legal del cliente (división C)

Cuando sea necesario o apropiado, el titular de la licencia debe aconsejar al cliente que obtenga asesoramiento experto relacionado con asuntos materiales. Esto protege a los clientes en asuntos más allá de la experiencia del titular de la licencia (por ejemplo, asuntos legales, fiscales, estructurales).

• ✓Aconsejar al cliente que obtenga asesoramiento experto sobre asuntos materiales cuando sea necesario o apropiado (división G)
• ✓Este deber surge específicamente para asuntos materiales que requieren experiencia especializada

Los deberes fiduciarios básicos requeridos de un licenciado conforme a la sección 4735.62 del Código Revisado son obligatorios y no pueden ser renunciados por un cliente bajo ninguna circunstancia. Estos representan las obligaciones fundamentales que un licenciado tiene hacia su cliente y que permanecen vigentes durante toda la relación de agencia.

• ✓Los deberes requeridos bajo la sección 4735.62 NO pueden ser renunciados por un cliente
• ✓Los deberes fiduciarios bajo 4735.62 deben ser cumplidos por todos los licenciados independientemente del acuerdo del cliente

Ciertos deberes requeridos bajo los artículos 4735.63 o 4735.65 del Código Revisado PUEDEN ser renunciados, pero únicamente si el cliente acepta y firma una declaración de renuncia de deberes apropiada. En ausencia de una renuncia firmada, el licenciatario debe cumplir estos deberes en su totalidad.

• ✓Un licenciatario debe cumplir los deberes bajo los artículos 4735.63 o 4735.65 a menos que el cliente los renuncie
• ✓La renuncia solo es válida si el cliente acepta Y firma una declaración de renuncia de deberes de conformidad con la sección (C)

La declaración de renuncia de deberes debe contener elementos obligatorios específicos: los deberes fiduciarios requeridos bajo 4735.62; una lista de deberes renunciables bajo 4735.63 o 4735.65 formateada para que las partes puedan indicar cuáles se renuncian; una declaración que establezca que ningún otro profesional con licencia está obligado a cumplir el deber renunciado; una declaración que informe al cliente que puede contratar asesoría legal u otros profesionales; y un espacio para que el cliente y el profesional con licencia firmen y fechen la declaración.

• ✓Debe incluir los deberes fiduciarios bajo 4735.62 y una lista de deberes renunciables que permita a las partes indicar cuáles se renuncian
• ✓Debe establecer que ningún otro profesional con licencia está obligado a cumplir el deber renunciado en nombre del cliente
• ✓Debe informar al cliente que puede contratar asesoría legal u otros profesionales
• ✓Debe proporcionar un espacio para que el cliente y el profesional con licencia firmen y fechen la declaración

El superintendente de bienes raíces, con la aprobación de la Comisión de Bienes Raíces de Ohio, es responsable de establecer la declaración oficial de renuncia de deberes mediante norma. Esto garantiza que se utilice un formulario estandarizado y legalmente conforme para cualquier renuncia de deberes.

• ✓El superintendente de bienes raíces establece la declaración de renuncia de deberes mediante norma
• ✓La declaración de renuncia debe tener la aprobación de la Comisión de Bienes Raíces de Ohio

Al representar a un vendedor en una relación de agencia, un licenciado debe buscar activamente una oferta de compra a un precio y con términos aceptables para el vendedor. Una vez que la propiedad está bajo un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento, el licenciado no está obligado a buscar ofertas adicionales a menos que el vendedor lo indique específicamente.

• ✓El licenciado debe buscar una oferta de compra a un precio y con términos aceptables para el vendedor
• ✓El licenciado no está obligado a buscar ofertas adicionales si la propiedad está bajo un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento, a menos que el vendedor lo indique

Un licenciatario que representa a un vendedor debe aceptar la entrega y presentar cualquier oferta de compra al vendedor de manera oportuna. Este deber se aplica incluso cuando la propiedad ya está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento.

• ✓El licenciatario debe aceptar la entrega y presentar cualquier oferta de compra al vendedor de manera oportuna
• ✓Este deber se aplica incluso si la propiedad ya está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento

Un agente autorizado no incumple ningún deber u obligación con un vendedor con el que tiene una relación de agencia al mostrar propiedades alternativas a un comprador potencial o al actuar como agente o subagente para otros vendedores. Esto aclara la conducta permisible que no viola los deberes de lealtad.

• ✓Mostrar propiedades alternativas a un comprador potencial no es un incumplimiento de deber hacia el vendedor
• ✓Actuar como agente o subagente para otros vendedores no es un incumplimiento de deber

Dentro del alcance de los conocimientos requeridos para la licencia, un agente licenciado debe responder las preguntas del vendedor y proporcionar información sobre cualquier oferta o contraoferta recibida sobre la propiedad.

• ✓El agente licenciado debe responder las preguntas del vendedor y proporcionar información sobre ofertas o contrapropuestas
• ✓Este deber se limita al alcance de los conocimientos requeridos para la licencia

Un titular de licencia debe asistir al vendedor en el desarrollo, comunicación y presentación de ofertas o contraofertas durante la transacción para promover los intereses del vendedor.

• ✓El titular de la licencia debe asistir al vendedor en el desarrollo de ofertas o contraofertas
• ✓El titular de la licencia debe ayudar a comunicar y presentar las ofertas o contraofertas

Dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia, un licenciatario debe responder las preguntas del vendedor sobre los pasos que el vendedor debe tomar para cumplir con los términos de cualquier contrato.

• ✓El licenciatario debe responder las preguntas del vendedor sobre los pasos para cumplir con los términos del contrato
• ✓Este deber se limita al alcance del conocimiento requerido para la licencia

Nada en esta sección permite a un licenciatario realizar ningún acto o servicio que constituya la práctica de la abogacía. Los licenciatarios deben limitar sus actividades a las que se encuentren dentro del alcance de su licencia y derivar asuntos legales a los abogados.

• ✓Esta sección no permite a un licenciatario realizar actos que constituyan la práctica de la abogacía
• ✓Los deberes del licenciatario se limitan al alcance del conocimiento requerido para la licencia

Cuando un agente con licencia representa a un comprador en una relación de agencia, el agente debe buscar una propiedad a un precio y con términos de compra o arrendamiento aceptables para el comprador. Una vez que el comprador es parte de un contrato de compra, ha celebrado un arrendamiento o ha enviado una carta de intención de arrendamiento, el agente no está obligado a buscar posibilidades adicionales a menos que el cliente lo indique de otra manera.

• ✓El agente debe buscar una propiedad a un precio y términos aceptables para el comprador
• ✓El agente no está obligado a buscar posibilidades adicionales una vez que el comprador es parte de un contrato de compra, arrendamiento o carta de intención, a menos que el cliente lo indique de otra manera

Un licenciado debe presentar cualquier oferta de compra o arrendamiento al vendedor o al agente del vendedor de manera oportuna, incluso si la propiedad ya está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento. El licenciado también debe aceptar la entrega y presentar cualquier contraoferta al comprador de manera oportuna.

• ✓Las ofertas deben presentarse al vendedor o al agente del vendedor de manera oportuna, incluso si la propiedad ya está bajo contrato, arrendamiento o carta de intención
• ✓El licenciado debe aceptar la entrega y presentar las contrapropuestas al comprador de manera oportuna

Dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia, un licenciado debe responder las preguntas del comprador y proporcionar información sobre cualquier oferta o contraoferta. Este deber se limita al alcance del conocimiento con licencia del licenciado.

• ✓El licenciado debe responder las preguntas del comprador dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia
• ✓El licenciado debe proporcionar información respecto a cualquier oferta o contraoferta

Un agente que representa a un comprador debe ayudar al comprador a desarrollar, comunicar y presentar ofertas o contraofertas.

• ✓El agente debe ayudar en el desarrollo, comunicación y presentación de ofertas o contraofertas

Dentro del alcance del conocimiento requerido para la licencia, un licenciatario debe responder las preguntas del comprador respecto a los pasos que el comprador debe tomar para cumplir con los términos de cualquier contrato.

• ✓El licenciatario debe responder las preguntas del comprador sobre los pasos para cumplir con los términos del contrato
• ✓Este deber se limita al alcance del conocimiento requerido para la obtención de la licencia

Conforme a la Sección 4735.70 del Código Revisado de Ohio, un agente licenciado individual se considera un agente dual cuando ese agente representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la misma transacción inmobiliaria. Esta situación crea un escenario donde un agente tiene deberes fiduciarios hacia partes opuestas, razón por la cual la agencia dual está fuertemente regulada y requiere divulgación y consentimiento.

• ✓Un agente licenciado que representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la misma transacción inmobiliaria es un agente dual
• ✓Ambas partes deben ser representadas como clientes (no meramente como consumidores) para que exista agencia dual

Una correduría se convierte en agente dual cuando representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la misma transacción inmobiliaria. Debido a que una correduría abarca todos los agentes afiliados, cuando diferentes agentes dentro de la misma correduría representan a partes opuestas en una transacción, la correduría en sí se trata como agente dual conforme a la ley.

• ✓Una correduría que representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la misma transacción inmobiliaria es un agente dual
• ✓La agencia dual a nivel de correduría surge incluso cuando agentes licenciados separados dentro de la empresa representan a cada parte

Un titular de licencia a nivel de gestión que representa a un cliente en una transacción interna de la empresa es un agente dual. Una transacción interna de la empresa es aquella en la que tanto el comprador como el vendedor están representados por titulares de licencia afiliados al mismo corredor de bolsa. El personal de gestión está incluido en la agencia dual debido a su función de supervisión en ambos lados de la transacción.

• ✓Un titular de licencia a nivel de gestión que representa a un cliente en una transacción interna de la empresa es un agente dual
• ✓Las transacciones internas de la empresa activan el estado de agencia dual para titulares de licencia a nivel de gestión

Cuando hay más de un licenciatario de nivel de gestión afiliado a la agencia de bienes raíces, un licenciatario de nivel de gestión NO es un agente dual en dos circunstancias específicas. Primero, si el licenciatario de nivel de gestión representa personalmente al vendedor o al comprador, ese licenciatario representa únicamente los intereses de ese cliente. Segundo, si el licenciatario de nivel de gestión es personalmente el comprador o vendedor en la transacción, representa únicamente su propio interés. Estas excepciones requieren la presencia de más de un licenciatario de nivel de gestión en la agencia.

• ✓La excepción solo aplica cuando hay más de un licenciatario de nivel de gestión afiliado a la agencia de bienes raíces
• ✓Si un licenciatario de nivel de gestión representa personalmente a cualquiera de las partes, representa únicamente los intereses de ese cliente y no es un agente dual
• ✓Si un licenciatario de nivel de gestión es el comprador o vendedor, representa únicamente su propio interés y no es un agente dual

Un agente licenciado o una agencia de bienes raíces no puede participar en una relación de agencia dual (como se describe en ORC 4735.70) a menos que tanto el vendedor como el comprador tengan conocimiento completo de la representación dual y den su consentimiento por escrito en la declaración de agencia descrita en ORC 4735.57. El consentimiento informado debe basarse en la divulgación de toda la información relevante.

• ✓Tanto el vendedor como el comprador deben tener conocimiento completo de la representación dual
• ✓El consentimiento a la agencia dual debe ser por escrito en la declaración de agencia conforme a ORC 4735.57
• ✓El consentimiento está prohibido conforme a ORC 4735.70 a menos que se cumplan estos requisitos

Antes de obtener el consentimiento de cualquiera de las partes para la dual agency, el agente licenciado debe divulgar al comprador y al vendedor toda la información relevante necesaria para permitir que cada parte tome una decisión informada sobre si consentir la relación de dual agency.

• ✓El agente licenciado debe divulgar toda la información relevante antes de obtener el consentimiento
• ✓La divulgación debe hacerse tanto al comprador como al vendedor
• ✓El propósito es permitir que cada parte tome una decisión informada

Si, después de obtener el consentimiento para agencia dual, hay un cambio material en la información divulgada, el titular de licencia debe divulgar el cambio tanto al comprador como al vendedor y darles la oportunidad de revocar su consentimiento.

• ✓Un cambio material en la información divulgada genera la obligación de re-divulgar
• ✓El cambio debe ser divulgado tanto al comprador como al vendedor
• ✓Las partes deben tener la oportunidad de revocar su consentimiento

Ninguna correduría puede participar en una relación de agencia dual descrita en la división (C) de ORC 4735.70 a menos que: (1) la correduría haya establecido un procedimiento conforme a ORC 4735.54 que garantice que los agentes licenciados que representan a un cliente no puedan acceder u obtener información confidencial sobre el otro cliente involucrado, y (2) cada agente licenciado cumpla con sus obligaciones exclusivamente hacia el cliente que representa.

• ✓La correduría debe establecer un procedimiento de cortafuegos conforme a ORC 4735.54 para proteger la información confidencial
• ✓El procedimiento se aplica a todos los agentes licenciados, incluyendo a los agentes de nivel directivo
• ✓Cada agente licenciado debe cumplir con sus obligaciones exclusivamente hacia su propio cliente

Ningún agente de ventas ni corredor de bienes raíces puede participar en una relación de agencia dual en la cual el licenciatario sea parte en la transacción, ya sea personalmente o como oficial/miembro de una asociación, sociedad colectiva, LLC, LLP o corporación que tenga un interés en la propiedad inmueble en cuestión, o una entidad que tenga la intención de comprar, arrendar o intercambiar la propiedad.

• ✓Un licenciatario que es parte en la transacción no puede actuar como agente dual
• ✓Esta prohibición se aplica a intereses personales e intereses mantenidos a través de asociaciones, sociedades colectivas, LLC, LLP o corporaciones
• ✓También se aplica a entidades que tengan la intención de comprar, arrendar o intercambiar la propiedad en cuestión