45 トピック · 2026-09-17 更新
不動産ブローカーとは、他者のために、かつ報酬、手数料、またはその他の有価考慮(またはそれを受け取る意図/期待/約束)と引き換えに、不動産活動を行う個人、パートナーシップ、協会、LLC、LLP、または法人(外国法人または国内法人)を含みます。主要な要素は、「他者のために行動」することと、「報酬に対して」行動することです。
法令は、ブローカーとして行動することを構成する9つの特定の活動を規定しています：(1) 不動産の売却、交換、購買、借主募集、賃貸借またはこれらの交渉；(2) かかる取引の交渉の提供/試行/合意；(3) 不動産のリスティングまたはオークション；(4) 不動産オプションの取扱い；(5) 一般向けの建物の運営/管理/賃貸借；(6) 当該事業の広告または表示；(7) 見込客の獲得または取引交渉への指示/支援；(8) リスティング/紹介サービスの前払い手数料徴収；(9) 賃貸情報の収集および借主への紹介手数料徴収。
高等教育機関がオハイオ州改正法典（Revised Code）第3332.05条に基づいて、遠隔教育を通じて証明書プログラムのみを提供することが認可されている場合、当該機関が提供するすべてのコースの設計および配信方法は、オハイオ州改正法典第4735章に基づく不動産ライセンス教育目的の適格コースとして適格となるために、認可された認証機関による認証を受ける必要があります。これにより、遠隔教育コースがライセンス要件にカウントされる前に、認識された品質および配信基準を満たしていることが保証されます。
オハイオ州法は、遠隔教育不動産コースの設計および配信方法を認証できる組織を指定しています。コースは、不動産免許法官協会(ARELLO)、国際遠隔教育認証センター(IDECC)、またはオハイオ州不動産・専門免許監督官が認めるその他の認証機関によって認証される場合があります。受験者は、これらの指定された組織を権限のある認証者として認識する必要があります。
Section 4735.011は2025年4月9日に発効し、第135次総会のHouse Bill 238を通じて制定されました。これはオハイオ州の不動産教育の枠組みに比較的最近追加されたもので、遠隔教育証明書プログラムの成長と独立した認証を通じた講座品質確保への州の取り組みを反映しています。
オハイオ州法は、個人または事業体が、最初にChapter 4735に基づいてライセンスを取得することなく、不動産ブローカーまたはセールスパーソンとして活動したり、広告したり、活動していると見なされることを禁止しています。この要件は、パートナーシップ、協会、有限責任会社、有限責任パートナーシップ、および法人を含む個人および事業体に幅広く適用されます。唯一の例外は、修正法典第4735.022条に基づいて提供されます。
ライセンスが良好な状態にない免許保有者は、第4735章に基づきライセンスが必要なサービスを提供することはできません。これはライセンスが非活性、停止、辞退、取消された場合、またはブローカーライセンスの場合は供託状態にある場合に適用されます。これらの状態でライセンス対象のサービスを提供することは、ライセンス要件違反です。
第4735章は、不動産ブローカーまたは販売員に、法律実務に該当するいかなるサービスも提供する権限を与えていません。ライセンス保有者は、取引に関するクライアント支援時に、無認可法律実務の領域に踏み込まないよう注意する必要があります。
許可された事業体は、以前に不動産免許を保有していたが、その免許が休止または辞職状態にあるか、停止されているか、取り消されており、かつ免許を再有効化していない、または新しい免許を取得していない個人を、役員、取締役、マネージャー、または主要従業員などの重要な職務に雇用することはできません。
見込み借家人を可能性のある賃貸物件または場所に紹介する事業に従事し、それらの借家人に手数料を請求するすべてのライセンス保有者は、各見込み借家人と書面契約を締結する必要があります。ライセンス保有者は見込み借家人に契約書の写しを提供する必要があります。契約書は賃貸物件のリストがどのように取得されたかを開示する必要があります。
すべての紹介契約書は、10ドルを超える手数料が請求された場合、借貸人がライセンシーが提供するリスティングを通じて自身の仕様に合致する賃貸物件を取得できないときは、請求時にその超過額を見込み借貸人に返金または払戻しする旨を規定しなければならないものとします。払戻し請求は契約締結後30日以前に行うことができず、契約締結後60日以降に行うこともできません。
ライセンス保有者が提供する賃貸情報が最新でない、または正確でない場合、見込み借主の要求に応じて全額の手数料を払い戻しまたは返金する必要があります。これは、10ドルを超える金額のみを返金することを要求する標準的な払い戻しとは異なります。
ライセンス保有者は、物件所有者の同意なしに、見込み借主をいかなる物件にも紹介することは禁止されています。ライセンス保有者はまた、見込み借主を存在しないアドレスに紹介することも禁止されています。これらの禁止事項は、借主と物件所有者の両方を不適切な紹介慣行から保護します。
州外の商業用ブローカーは、ライセンスを持つオハイオ州不動産ブローカーと協力し、すべての法定条件を満たしている場合、報酬を受けてオハイオ州の商業用不動産に関する許可された行為を実行することができます。これにより、非居住者ブローカーはアクティブなオハイオ州ブローカーと提携している限り、オハイオ州ライセンスを保有せずにオハイオ州で商業取引を実施することができます。
州外の商業ブローカーは、協力するオハイオ州ブローカーと書面による契約を締結する必要があります。この契約は、労働関係の条件を定め、非居住者をオハイオ州法に拘束します。
取引に関連して受け取るすべての金銭（エスクロー資金、保証金、およびその他の金銭を含む）は、州外ブローカーまたはオハイオ州ブローカーのいずれが金銭を受け取ったかに関わらず、オハイオ州ブローカーが維持する信託口座または特別口座に預金されなければなりません。
州外の商業用ブローカーは、協力するオハイオ州のブローカーに対して、その本拠地における活発なライセンス状態の証明書を提供しなければならず、これは非居住者が活発な不動産ライセンスを保持するすべての管轄区域で良好な信用状態にあることを確認するものでなければなりません。
州外商業仲介者は、オハイオ州の法廷で自らに対する法的措置を提起することを認める取消不可能な書面による同意書を提出する必要があり、これによってオハイオ州の取引に起因する行為に関してオハイオ州の法制度の下での説明責任を確保します。
州外の商業ブローカーによるすべての広告は、修正法（Revised Code）セクション4735.16に基づくオハイオ州の広告規則に準拠しながら、協力するオハイオ州ブローカーの名前を含める必要があります。
州外商業ブローカーは、すべての必要な書類および取引記録をオハイオ州ブローカーに預託する必要があり、オハイオ州ブローカーがそれらを設定された期間にわたって保管する責任があります。
州外商業営業担当者は、適格の州外商業ブローカーの許可を得て、その直接的な監督下で業務を遂行する場合、かつ関連するブローカーが区間(A)のすべての要件を満たす場合に限り、オハイオ州の商業不動産に関する営業担当者ライセンスが必要な行為を遂行することができます。
州外商業セールスパーソンは、自らが免許を取得している州外ブローカーの名義でのみ、かつそのブローカーの同意を得た場合にのみ、金銭を徴収することができます。これは、セールスパーソンが自らのブローカーとは独立して報酬を徴収することができないという一般原則を反映しています。
管轄権同意書を提出することにより、州外居住者はオハイオ州務長官をサービス・オブ・プロセスの代理人として指定し、州外当事者に対する法的文書の送達を行うための公式な方法を確立します。
ブローカーとセールスパーソンのライセンスを法的に区別しない管轄区域でライセンスを受けている非居住者は、オハイオ州でブローカーライセンスが必要な活動に従事する前に、第(A)条のすべてのブローカー要件を満たさなければなりません。
ORC 4735.01(A)に基づいて別途許可されていない石油・ガス土地専門家であっても、本セクションに規定されたすべての登録、手数料および開示要件を満たす場合、当該活動を実施することができます。これにより、法令に適合する場合、免許のない者が石油・ガス土地業務を実施することを認める限定的例外が生じます。
石油・ガス土地専門家は、監督官が承認した様式により、監督官が指定した日付までに不動産監督官に年間登録する必要があります。様式には、専門家の名前と住所、および適格な専門職団体への良好な会員資格の証拠が含まれている必要があります。
土地専門家活動に従事する目的で土地所有者またはその他の不動産利益保有者と初めて接触する前またはその時に、専門家は教育委員長により承認された書式で、身元、登録状況、非免許状況、法律相談を求める権利、および非代理関係を含む特定の情報を開示しなければなりません。
石油およびガス鉱物権益(石油およびガスリース、パイプラインの地役権を含む)の探査、運送、生産または開発に関する契約を締結する際またはそれ以前に、専門家は監督官が承認した様式で初回接触時に要求される同一の項目を開示しなければなりません。
石油およびガス土地専門家は、自分がオハイオ州第4735章に基づく認可を受けた不動産ブローカーまたは販売員ではなく、土地所有者または他の利害関係者を代理していないことを明確に公開する必要があります。土地所有者は、いかなる取引についても独立した法律相談を求める権利があることも告知される必要があります。
会員資格のために言及される専門機関は、少なくとも3年以上存在し、その使命の一部として石油・ガス土地専門家のためのパフォーマンス倫理基準を開発した全国、州、または地域の機関である必要があります。
石油およびガス土地専門家は、監督官が定める年間手数料を支払う必要があります。この手数料は100ドルを超えることはできず、登録申請に付随する必要があります。
オハイオ不動産委員会は、知事により上院の助言と同意のもとに任命された5名の委員で構成されています。4名は、任命直前の10年間、オハイオで不動産事業に従事していたライセンス保有不動産仲介業者でなければならず、1名は一般市民を代表していなければなりません。
任期は5年間であり、7月1日から6月30日までの期間です。各委員は任命日から当該任期の終了日まで職を保持します。委員は連続する2つの完全な任期を超えて職を保持することはできません。
委員会の委員は、同一の政治政党に3名以上が属することはできません。委員は、委員会およびセクション4763.02に基づいて設立された不動産鑑定人委員会に同時に就任することはできません。
各委員は職務に就く前に、憲法上の就任宣誓に署名し、これを国務長官に提出しなければなりません。欠員は通常の任命と同じ方法で補充され、欠員を埋めるために任命された委員は前任者の残りの任期のみを務めます。
会員は任期満了後、後任者が就任するか60日が経過するかのいずれか早い方まで、職務を継続します。
毎年、その年に任命された委員の適格が確認されると、委員会はその委員の中から会長および副会長を選出して組織される。委員の過半数が定足数を構成し、定足数より少ない数の委員も随時休会することができる。
各委員会委員は、改正法典(Revised Code)第124.14条に基づいて定められた金額を公務執行の各日について受け取り、それらの職務遂行に伴い発生した実際かつ必要な経費の払戻しを受けます。
オハイオ州不動産委員会または不動産監督官は、その管轄権に属し、調査および検査の対象となる事項に関して、証人の出席および文書の提出を強制する法定権限を有しています。この権力は、ライセンス所有者に対する委員会の懲戒および調査機能を支援します。
調査目的で、委員会および監督官は郡裁判所の判事と同じ権限を有します。これにより、不動産調査中に証人に宣誓させ、証人の合意を強制する広範な権限が付与されます。
委員会または監督者が発行した召喚状は、複数の方法で送達することができます。送達が完了したと見なされる時期は法定で具体的に定義されており、これはコンプライアンス期限に影響を与えます。
申立書の提出、召喚状への応答、証言、または記録の提出などの委員会または監督者の要件に従うことに失敗した場合、委員会または監督者は任意の郡の一般民事法院に強制を申し立てることができます。
召喚状に従わない、証言を行わない、質問に答えない、または裁判所命令に従わない者は、侮辱罪手続に直面する可能性があります。裁判所は、不動産調査中に裁判所命令に違反する個人を逮捕・拘禁する権限を有しています。
委員会または教育長の前に出頭する証人は、改正法第119.094条で定められているとおり、出頭後に手数料およびマイレッジ補償を受ける権利があります。証人が交通手段を共有する場合は、特別なルールが適用されます。
執行命令が普通裁判所の書記に提出されると、書記は裁判所の印鑑の下で召喚状を発行します。召喚状は出頭を強制し、尋問が完了するまで継続的に毎日書類の提出を要求することができます。
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