Section 4735.05 Organization of Commission - Confidentiality +9Ohio · 不動産 · 日本語

オハイオ不動産委員会は行政目的のために商務省の一部として運営されます。商務省長官は委員会の当然の役員として機能しますが、不動産および専門職許可監督官として任命された任意の部門従業員が役員として行動することができます。

• ✓オハイオ不動産委員会は行政目的のために商務省の一部です
• ✓商務省長官は当然の役員として委員会の役員です
• ✓長官は不動産および専門職許可監督官として任意の部門従業員を指定することができます

教育長は本章を管理し、これを実施するために必要なすべての命令を発行し、違反または免許所有者の行為に関する苦情を調査し、調査および監査部門を設立および維持し、懲戒手続のための聴聞審査官を任命し、不動産回復基金を管理しなければならない。

• ✓教育長は本章を管理し、実施に必要なすべての命令を発行しなければならない
• ✓教育長は本章の違反または免許所有者の行為に関する苦情を調査しなければならない
• ✓教育長は調査および監査部門を設立および維持しなければならない
• ✓教育長は第3123.47条、第4735.052条または第4735.18条に基づく懲戒処分に関わる手続のための聴聞審査官を任命しなければならない
• ✓教育長は不動産回復基金を管理しなければならない

監督官は、苦情を調査し、検査、監査、および本章の施行のための他の調査を実施するために、調査および監査部門を設立しなければなりません。調査官および監査官は、通常の営業時間中に、ライセンス保有者および継続教育コース提供者の業務記録をレビューおよび監査する権利があります。

• ✓調査官および監査官は、ライセンス保有者および継続教育コース提供者の業務記録をレビューおよび監査することができます
• ✓レビューおよび監査は、通常の営業時間中に実施されなければなりません
• ✓部門は、本章を施行するために検査、監査、および調査を実施します

区分(B)(4)に基づく調査、検査および監査中に、調査官および監査官が免許所有者、苦情申立人またはその他の人物から取得したすべての情報、ならびにそれから生じるすべての報告書、文書および作業産物は、機密として保持されなければなりません。セクション4735.051に基づく非公式調停会議からの情報(調停合意および調整合意を含む)も機密として保持されなければなりません。

• ✓調査、検査および監査中に取得した情報は、監督官、調査官、監査官および部門職員により機密として保持されなければならない
• ✓調査情報から生じる報告書、文書および作業産物は機密である
• ✓セクション4735.051に基づく非公式調停会議からの情報(調停合意および調整合意を含む)は機密として保持されなければならない

監督官の職位が空席となった場合、オハイオ州不動産委員会および不動産鑑定士委員会（第4763.02条に基づき設立）は、それぞれ60日以内に3名の適格者名簿をディレクターに提出しなければなりません。ディレクターはこれらの名簿から監督官を任命し、監督官はディレクターの裁量で職務を遂行します。

• ✓委員会と鑑定士委員会は、空席後60日以内に、それぞれ3名の適格者名簿をディレクターに提出しなければならない
• ✓ディレクターが提出された名簿から監督官を任命する
• ✓監督官はディレクターの裁量で職務を遂行する

監督官は、調査及び監査に関連して証人を召喚することができ、裁判所に違反行為の差止めを申し立てることができ、補助受託者の任命を推奨することができ、犯罪記録照会を請求することができ、また懲罰処分に代えて助言書を発行することができます。

• ✓監督官は、第4735.04条に定める通り、証人を召喚することができます
• ✓監督官は、本章のいかなる違反行為についても、裁判所に差止めを申し立てることができます
• ✓違反行為が認められた場合、裁判所は仮処分、差止命令、またはその他の適切な命令を付与しなければなりません

ライセンスを持つブローカーが死亡した場合、ライセンスが取り消された場合、または無能力/停止/投獄の状態になった場合で、かつ仲介業者内に他のライセンスを持つブローカーがいない場合、監督官は適格な補助受託者の任命を推奨することができます。受託者は事業取引を終了または継続します。

• ✓他のブローカーがない状態でブローカーが死亡した場合、補助受託者は利害関係者からの申請に基づいて遺産検認裁判所の承認を受けて事業取引を終了することができます
• ✓他のブローカーがない状態でブローカーのライセンスが取り消された場合、受託者は事業取引を終了することができます
• ✓他のブローカーがない状態で無能力、停止、または投獄になった場合、受託者は無能力、停止、または投獄の期間を超えない期間取引を継続することができます

監督官が申請者または免許保有者が犯罪を犯したと合理的に信じる理由がある場合、犯罪識別調査局（BCI）に犯罪記録調査を請求することができます。BCIは調査の一環としてFBI情報を取得しなければなりません。監督官は申請者/免許保有者に調査費用と同額の手数料を請求することができます。

• ✓監督官が申請者または免許保有者が犯罪を犯したと合理的に信じる理由がある場合のみ、調査を請求できます。
• ✓BCIは犯罪記録調査の一環としてFBIから情報を取得しなければなりません。
• ✓監督官は申請者または免許保有者に犯罪記録調査手数料と同額の手数料を請求することができます。

本項は、不動産および専門職免許部門が関連する改正法令の章の管理のために特定の機関に免許者情報を開示することを防ぎません。開示された情報は機密として保持されます。

• ✓金融機関、証券および産業遵守部門に情報を開示することができ、これらが執行する章に該当します
• ✓保険監督官（第3953章）、司法長官、法執行機関および検察官に情報を開示することができます
• ✓部門によって開示された情報は機密として保持されます

本章を執行するにあたり、監督官は、第4735.051条または第4735.052条に基づく懲戒処分を開始する代わりに、または第4735.16条または第4735.181条に基づく違反通知を発行する代わりに、助言書を発行することができます。

• ✓助言書は第4735.051条または第4735.052条に基づく懲戒処分に代わって発行することができます
• ✓助言書は第4735.16条または第4735.181条に基づく違反通知に代わって発行することができます

オハイオ州不動産部門(Division of Real Estate)に対して、認可された不動産仲介業者または販売員に対する署名された書面による不服申し立てが提出された場合、教育長は定められた期間内に受領を確認し、認可事業者に対して申し立ての対象となった行為を通知しなければなりません。確認書および通知書には、潜在的な非公式調停手続について説明を記載する必要があります。

• ✓不服申し立ては、手続を開始するために署名され、書面である必要があります
• ✓教育長は提出から5営業日以内に不服申し立てを確認し、認可事業者に通知しなければなりません
• ✓認可事業者への通知は、申し立ての対象となった行為を説明する必要があります
• ✓両当事者は、教育長が提供する様式により、提出から10営業日以内に非公式調停を請求する必要があります

苦情申立人に対する承認通知及び免許保有者に対する通知は、苦情申立人、免許保有者、並びにDivisionの調査監査部門の調査官が参加する非公式調停会議が開催されることを記載するものとし、両当事者が10営業日以内に要求を提出した場合に限り開催される。

• ✓非公式調停には苦情申立人と免許保有者の両者からの要求が必要である
• ✓調停会議にはDivisionの調査監査部門の調査官が参加する
• ✓要求書は10営業日以内にsuperintendentが提供する様式で提出されなければならない

スーパーインテンデントは、修正法第4735.02、4735.023、または4735.25条に違反した疑いのある者について調査することができます。調査は書面による苦情またはスーパーインテンデント自身の職権により開始されます。ただし、違反が発生した日に停止またはアクティブでないライセンスを保有していた者については、重要な制限があります。

• ✓書面による苦情またはスーパーインテンデントの職権による開始により調査を開始することができます
• ✓スーパーインテンデントは、違反が発生した日にアクティブでない、または停止中のライセンスを保有していた者に対する調査を開始してはなりません
• ✓調査は修正法第4735.02、4735.023、または4735.25条の違反をカバーしています

調査後、監督者が違反の合理的な証拠があると判断した場合、監督者は特定の期間内に調査対象者に書面通知を送付しなければなりません。通知には特定の必須情報が含まれていなければなりません。

• ✓合理的証拠の判断から14営業日以内に通知を送付すること
• ✓通知は調査対象者に普通郵便で送付されなければならないこと
• ✓通知に含まれなければならない事項：違反行為の説明、違反したと主張される適用法律、当事者の要請により聴聞会が開催されることの記載
• ✓聴聞会は改訂法典(Revised Code)第119章に基づき聴聞審査官の前で開催されること

委員会は懲戒処分を課すかどうかを決定し、違反に対する民事罰金を課すことができます。罰金額には特定の制限があり、継続する違反をカウントする方法についての規則があります。

• ✓委員会は州法第4735.02条または第4735.023条の違反に対して懲戒処分を課すかどうかを決定します
• ✓民事罰金は違反1件につき1,000ドルを超えることはできません
• ✓違反が発生または継続する各日は別個の違反として扱われます
• ✓委員会は支払い条件を決定し、手続きの記録を保持し、調査結果と措置の根拠を記載した書面意見を発行しなければなりません

聴聞が請求された場合、聴聞官は手続を実施し、すべての証言を検討し、違反が発生したかどうかを判断します。聴聞官はその後正式な報告書を提出し、異議申し立て手続があります。

• ✓聴聞が請求された場合、聴聞官は出席したすべての当事者の証言を聴取し、提出された書面証拠を検討します
• ✓聴聞官はセクション4735.02、4735.023またはセクション4735.25の違反があったかどうかを判断します
• ✓正式な聴聞後、聴聞官は事実認定および法的結論の報告書を教育委員長、委員会、苦情申立人および当事者に提出します
• ✓報告書受領後20日以内に、当事者および部門は委員会に書面による異議を提起することができます

委員会は定期会議において聴聞官の報告書を受領後に審査し、報告書に対する措置を講じる前に書面による異議申し立てを検討します。委員会はまた、証言を聴取することもできます。

• ✓書面による異議申し立ては、委員会が報告書を承認、修正、または却下する前に検討されなければなりません
• ✓委員会は聴聞官の報告書を受領してから最低20営業日経過後に予定された次の定期会議において報告書を審査します
• ✓委員会は請求があった場合、苦情申立人または当事者の証言を聴取しなければなりません

当事者が賦課された民事罰金を期限内に支払わない場合、監督官は弁護士総長に徴収を依頼する必要があり、追加手数料および民事訴訟が適用される可能性があります。

• ✓当事者が規定の期間内に支払わない場合、監督官は当事者の氏名、身元情報、および罰金額を弁護士総長に徴収のために提出しなければなりません
• ✓当事者は民事罰金に加えて、弁護士総長が賦課した徴収手数料も支払う必要があります
• ✓監督官は、支払いに応じない当事者に対して、管轄権を有する裁判所で契約違反に関する民事訴訟を提起する権利を保有することができます

本条項に基づいて徴収された民事罰金は、法令によって設定された特定の州基金に指定されます。

• ✓徴収された民事罰金は不動産運営基金に預金されます
• ✓不動産運営基金は修正法令(Revised Code)第4735.211条に基づいて州財務部に設定されます

不動産ブローカー免許の申請は、不動産監督官（superintendent）に提出する必要があり、監督官が提供する様式を使用して監督官に提出し、申請者またはその会員もしくは役員によって署名される必要があります。申請書には、申請者の名前、営業所の所在地、および監督官が要求するその他の情報を記載する必要があります。

• ✓申請書は監督官が提供する様式を使用して作成される必要があります
• ✓申請書は申請者またはその会員もしくは役員によって署名される必要があります
• ✓申請書には申請者の名前と営業所の所在地が記載される必要があります

各申請書には、申請者の現在の住所、または申請者が個人でない場合は各構成員または役員の住所を含める必要があります。教育長官は、これらの住所を改正法典(Revised Code)第149.43条に基づく公開記録(public records)を構成しない別個の記録として保管します。

• ✓申請書には、申請者または各構成員/役員の現在の住所を含める必要があります
• ✓住所は別個の記録として保管され、改正法典(R.C.)第149.43条に基づく公開記録ではありません

すべての仲介業者は、業務の監督責任を負う主任ブローカーとして機能する関連ブローカーを少なくとも1名指定する必要があります。主任ブローカーとして指定されていない関連ブローカーは、その仲介業者に対して準ブローカーまたは管理レベルのライセンシーに分類されます。

• ✓各仲介業者は、主任ブローカーとして少なくとも1名の関連ブローカーを指定しなければならない
• ✓指定されていない関連ブローカーは準ブローカーまたは管理レベルのライセンシーである

仲介業者がプリンシパルブローカー指定を変更する場合、厳格な法定期限内に監督官に通知する必要があります。これにより、州が各仲介業者の責任者に関する現在の記録を保有していることが保証されます。

• ✓プリンシパルブローカー指定の変更を監督官に報告する
• ✓変更発生後15日以内に報告書を提出する必要があります

プリンシパルブローカーは、仲介業務の運営を監督および指揮し、所属ライセンス保有者の許可された活動を一般的に監督する必要があります。これには、ライセンス保有者が自分の専門分野内でのみ不動産サービスを提供するか、その専門性を持つ別の所属ライセンス保有者と協力することを保証することが含まれます。

• ✓プリンシパルブローカーは、仲介業者の運営を監督および指揮する必要があります
• ✓所属ライセンス保有者が自分の専門分野内で、または有能な所属者と共に業務を遂行することを保証する必要があります

主要仲介者は、ORC 4735.18(A)(26)および(27)ならびに4735.24の信託または特別銀行口座要件を遵守し、4735.18(A)(24)および委員会規則で要求される完全かつ正確な信託口座および取引記録を維持する必要があります。

• ✓4735.18(A)(26)-(27)および4735.24に基づく信託/特別銀行口座要件の遵守
• ✓完全かつ正確な信託口座および取引記録の維持

主任ブローカーは、ORC 4735.13(A)および4735.16(A)のオフィス要件を遵守し、委員会規則に従い、4735.16(D)および4735.03で要求される仲介業務オフィスおよびパンフレットに公正住宅声明を表示する必要があります。

• ✓ORC 4735.13(A)および4735.16(A)のオフィス要件を遵守する
• ✓オフィスおよび要求されるパンフレットに公正住宅声明を表示する

主要仲介人(principal broker)は、ORC 4735.14に基づき、仲介業所および傘下支店のライセンスを更新し、4735.15(B)(2)に基づき必要な手数料を支払い、4735.13に基づき仲介業所および提携営業士/仲介人のライセンスを維持し、4735.13(B)に基づき解除されたライセンス保有者のライセンスを返却する必要がある。

• ✓仲介業所および支店ライセンスを更新し、必要な手数料を支払う
• ✓提携ライセンスを維持し、解除されたライセンス保有者のライセンスを返却する

プリンシパルブローカーは、ORC 4735.54に基づき代理人関係に関する書面の会社方針を開発・維持する必要があり、ORC 4735.56に基づき代理人に関する書面の仲介ポリシーを開発する必要があります。どちらも監督官ルールで要求されます。

• ✓ORC 4735.54に基づき、代理人関係に関する書面の会社方針を開発・維持する
• ✓ORC 4735.56に基づき、代理人に関する書面の仲介ポリシーを開発する

プリンシパルブローカーは、ORC 4735.18(A)(31)に従って提携ライセンシーに報酬を支払い、4735.18(A)(34)および4735.20に基づいて、提携ライセンシーのみが認可活動を実行し、報酬を受け取ることを確保する慣行を確立しなければなりません。

• ✓ORC 4735.18(A)(31)に従って提携ライセンシーに報酬を支払う
• ✓提携ライセンシーのみが認可活動を実行し、報酬を受け取ることを確保する

主要ブローカーは、ORC 4735.16に定められた広告要件およびコミッション規則の遵守を保証するための慣行および手続を確立しなければなりません。

• ✓ORC 4735.16に基づく広告コンプライアンスを確保するための手続の確立
• ✓広告に関する適用可能なコミッション規則の遵守

プリンシパルブローカーは、第(C)項または委員会規則に記載されている職務を経営レベルの免許保持者に割り当てることができ、仲介業内での監督責任の分配を可能にします。

• ✓プリンシパルブローカーは第(C)項の職務を経営レベルの免許保持者に委任することができます
• ✓委任可能な職務には委員会規則で指定された職務が含まれます

監督官は、ブローカーが複数の仲介業で許可を受け、主要ブローカーとして機能することを認める場合があり、監督官の承認により複数仲介業の責任を負うことができます。

• ✓監督官はブローカーが複数の仲介業の主要ブローカーになることを認めることができます
• ✓これには監督官の許可が必要です

本セクションの内容は、傘下のライセンシーが独立した請負業者であるか、または仲介業者の従業員であるかについての一応の証拠にはなりません。本セクションは雇用分類を決定しません。

• ✓セクション4735.081は雇用状況の一応の証拠ではありません
• ✓独立請負業者対従業員の分類を決定しません

不動産セールスパーソン免許の申請書は、不動産監督官に提出する必要があり、監督官が提供する所定の様式を使用し、申請者が署名する必要があります。申請書は監督官が規定する形式で作成され、オハイオ州第4735章およびオハイオ不動産委員会の規則で要求される情報を含める必要があります。申請者の現在の住所を必ず含める必要があります。

• ✓申請書は不動産監督官に所定の様式で提出する必要があり、申請者が署名する必要がある
• ✓申請書に申請者の現在の住所を含める必要がある
• ✓申請書にオハイオ州第4735章およびオハイオ不動産委員会の規則で要求される情報を含める必要がある

申請書には、申請者が現在関連しているか、関連する予定の不動産ブローカーからの推奨状が添付されなければなりません。ブローカーは、申請者が正直で誠実であり、不動産購入者/売却者の保護に関連する公民権法違反で法院から最終判決を受けていない（申請者が開示しなかった場合）ことを証明し、申請者が販売員試験の受験を認めることを推奨する必要があります。

• ✓ブローカーは申請者が正直で誠実であることを証明する必要があります
• ✓ブローカーは申請者が販売員試験の受験を推奨する必要があります
• ✓ブローカーは申請者が不動産購入者/売却者に関連する未開示の公民権法判決がないことを証明します

教育長は、申請者の現住所を修正法典(Revised Code)第149.43条に基づく公開記録を構成しない別個の記録に保管し、申請者のプライバシーを保護しなければならない。

• ✓申請者の住所は別個の記録に保管される
• ✓この住所記録は修正法典(R.C.)第149.43条に基づく公開記録ではない

オハイオ州不動産委員会は、修正法典(Revised Code)第119章に従い、第4735章の規定を実施するための合理的な規則を採択することができます。これらの規則は裁量的です(「採択することができます」)。許可手続き、ライセンス状態、およびライセンス活動の明確化をカバーしています。このリストは例示的であり、完全ではありません(「これに限定されません」)。

• ✓委員会は第4735章を実施するため、修正法典第119章に基づいて合理的な規則を採択することができます
• ✓規則制定は修正法典第119章(行政手続法)に準拠する必要があります
• ✓列挙された規則主題のリストは完全ではありません

委員会は、ライセンス申請書の提出形式および方法ならびにライセンス試験の時間および形式を規定する規則を採択することができます。これらの手続き規則は、候補者がライセンスを申請して試験を受ける方法を管理します。

• ✓委員会は、ライセンス取得のための申請書提出の形式および方法を定めることができます
• ✓委員会は、ライセンス試験の時間および形式を定めることができます

委員会は、既存の仲介業者ライセンスを預託状態に置くか、販売員ライセンスを無期限に非アクティブ状態に置くことを認める規則を採択することができます。また、ライセンス所有者がライセンスを辞職するプロセスを指定し、第4735章で別途定義されていない追加のライセンスステータスを定義し、ライセンス所有者がそれらのステータスに入る方法を確立することができます。

• ✓仲介業者ライセンスは預託状態に置くことができ、販売員ライセンスは無期限に非アクティブ状態に置くことができます
• ✓委員会は第4735章で別途定義されていない追加のライセンスステータスを定義することができます
• ✓規則は、ライセンス所有者がライセンスを辞職するプロセスを指定することができます

委員会は第4735章に基づいて許可が必要な活動を明確にする規則を採択することができ、また仲介人が複数の仲介業を営む際の主要仲介人として行動することを認める規則を採択することができます。

• ✓委員会は不動産許可が必要な活動を明確にすることができます
• ✓委員会は仲介人が複数の仲介業に対して主要仲介人として行動することを認めることができます

委員会は、更新通知書を提出する各免許保有者に対して、免許期間の毎年10ドルを超えない特別賦課金を賦課することができますが、基金残高が閾値以下の場合に限ります。これは第4735.10条 (A)(2)(g)に基づいて採択された規則に従って実施されます。

• ✓特別賦課金は、免許期間の毎年10ドルを超えることはできません
• ✓賦課金は第4735.14条に基づいて更新通知書を提出する各免許保有者に賦課されます
• ✓賦課金は、更新申請前の7月1日に基金が$250,000未満である場合にのみ適用されます
• ✓更新申請前の7月1日に基金が$250,000を超える場合、特別賦課金は賦課されません

不動産回復基金は州の財務部に設立され、不動産監督官(superintendent of real estate)によって管理されます。本条項に基づいて徴収された金額および基金資産から得た利息は、州財務官(treasurer of state)によって基金に計上されます。不動産監督官は、毎年7月1日時点での基金残高を把握します。

• ✓基金は州の財務部に設立され、不動産監督官によって管理されます
• ✓徴収された金額および得た利息は、州財務官によって基金に計上されます
• ✓基金残高は毎年7月1日に把握されます

Chapter 4735に基づいてライセンスを取得した全ての不動産ブローカーは、オハイオ州に明確な物理的営業所を保有し維持しなければなりません。郵便私書箱は明確な営業所として認められません。ブローカーのライセンスはオフィスに目立つように掲示される必要があり、どのライセンスもそこに記載された場所以外での営業を認可するものではありません。

• ✓ブローカーはオハイオ州に明確な営業所を維持する必要がある
• ✓郵便私書箱は明確な営業所として認められない
• ✓ブローカーのライセンスはオフィスに目立つように掲示される必要がある
• ✓どのライセンスもそこに記載された場所以外での営業を認可するものではない

ブローカーがオハイオ州で複数の営業所を維持する場合、ブローカーは各支店オフィスに対して重複ライセンスを申請し、取得する必要があります。各支店オフィスはライセンスを持つブローカーまたはセールスパーソンの監督下になければならず、支店オフィスライセンスはその場所に目立つように掲示されなければなりません。

• ✓維持されている各支店オフィスごとに重複ライセンスが必要です
• ✓各支店オフィスはライセンスを持つブローカーまたはセールスパーソンの監督下にある必要があります
• ✓支店オフィスライセンスは支店の場所に目立つように掲示される必要があります

第4735章に基づいて発行されたライセンスは、非アクティブまたは辞任状態に変更されるか、取消または停止されるか、または法律により失効するまで、さらなる推奨または試験なしに有効です。これは、一度発行されたライセンスは、これらの特定の状態変更の1つが生じない限り、無期限に継続することを意味します。

• ✓ライセンスは発行後、さらなる推奨または試験なしに有効です
• ✓ライセンスは非アクティブ/辞任状態に変更されるか、取消、停止されるか、または法律により失効するまで有効です