46 トピック · 2026-09-17 更新
ORC 4735.74に基づいて、ライセンス取得者がすべての義務を履行したか、契約が終了または満期を迎えた場合、ライセンス取得者は一般的に依頼人に対するさらなる義務を負いません。しかし、2つの義務は関係の終了後も継続します: すべての金銭および財産の会計報告の提供と、依頼人情報の機密性の維持です。これらの継続する義務は、当事者が書面で別段の合意をしない限り適用されます。
ライセンス保持者は、取引の過程中に受け取ったすべての情報を機密として保持しなければならず、関係が終了した後も継続します。この機密保持義務は、特定の法定例外の対象となる継続的な受信者責任型の義務です。
オハイオ改正法(ORC)4735.74(B)は、機密保持義務が適用されない6つの状況を列挙しています: (1)依頼人が開示を許可する場合; (2)法律または裁判所命令により開示が要求される場合; (3)情報がライセンス保有者以外の出典から公開される場合; (4)依頼人が犯罪を実行することを防ぐために開示が必要な場合; (5)仲介業者またはそのライセンス保有者が不当行為の告発から身を守るため、または手数料請求を立証もしくは防御するために開示が必要な場合; および(6)第4763章に基づいて登録された不動産鑑定補助者または認可/認定鑑定士が鑑定を実施するために要求した販売情報の開示。
取引が終了するか代理人関係が終了した後でも、ライセンス保有者は依然として取引に関するすべての金銭および財産の完全な会計報告書をクライアントに提供しなければなりません。これは契約終了時に単に消滅することができない2つの継続的義務の1つです。
ライセンス保持者が、第4763章に基づいて登録された不動産鑑定士補助者または第4763章に基づいてライセンスもしくは認定された不動産鑑定士に対して、鑑定の実施を目的として売上情報を開示する場合、ライセンス保持者がその情報を開示したことについて、いかなる人からも訴訟原因が生じません。これは許可された開示に対して法的免責を提供します。
書面契約に基づいて依頼者を代理する排他的権限を有するブローカーは、他のライセンス保有者がその依頼者と直接交渉することを認可することができます。これは排他的媒介契約、排他的売却権契約、および排他的購入者媒介契約に適用されます。このような認可は書面で与えられなければならず、ブローカーはORC第4735.621条の開示要件に準拠する必要があります。
区画 (A) に基づく書面による認可に従って、売却者、購買者、賃貸人または賃借人と直接交渉するライセンス所有者は、ORC 第 4735.18(A)(19) 条に違反しません。重要な点は、このような認可に基づいて実施された交渉が、交渉するライセンス所有者と排他的仲介人の顧客との間に仲介人関係を創設または暗示しないことです。
本項目およびORC 4735.18(A)(19)の目的上、「交渉」は3つの特定の活動を含むと定義されています。試験受験者は、許可された直接交渉活動を規制する定義の3つの要素すべてを識別できるようにしておく必要があります。
改訂法典第119章に従い、不動産監督官は、住宅不動産を登録する前に売主に特定の差別禁止開示フォームを提供することを免許取得者に義務付ける行政規則を採択する必要があります。当該フォームは不動産局により開発・維持されます。これは2025年4月3日以降1年以内に完了する必要があります。
反差別開示書式は、売主のために2つの情報カテゴリーを概説する必要があります: (1) 住宅購入プロセスを規制する連邦および州の反差別法、改正法第4735.55条の(C)(2)および(3)項に列挙された法律を含む、および(2) これらの法律に違反することに関連する罰則。これにより、売主は差別禁止に関する法的義務を理解することが保証されます。
宅建業者は、売主に必要な開示を提供し、売主から署名および日付が記載されたコピーを受け取るまで、売主の住宅不動産をマーケティングまたは提示することが禁止されています。これはマーケティングまたは提示活動を開始する前に満たされなければならない厳格な前提条件です。
ライセンスを持つ者は、売主の住宅用不動産のクロージング日から少なくとも3年間、署名され日付が記載された差別禁止開示の写しを保管しなければなりません。この記録保持義務は規制遵守の確認に重要です。
改正法典第121.95条の相反する規定にもかかわらず、改正法典第4735.80条に基づいて採択された規則に含まれる規制制限は、改正法典第121.95条から第121.953条までの規定の対象外です。これにより、これらの特定の規則は標準的な規制制限削減要件から免除されます。
不動産監督官は、オハイオ州不動産委員会の同意を得て、認可された全国試験サービスと契約を締結し、不動産ブローカー試験を実施することができます。試験は監督官の監督と管理下に置かれたままであり、その内容は第4735章の要件と一致する必要があります。
仲介人の免許が再活性化されたり、パートナーシップ、協会、有限責任会社、有限責任パートナーシップ、または法人に譲渡されたり、そのような事業体から譲渡されたり、そのような事業体間で移動されたりする場合、払戻不可能な手数料が適用されます。そのような譲渡の申請は、不動産監督官が提供する様式で不動産監督官に提出する必要があります。
宅地建物取引士免許を再活性化または譲渡する宅地建物取引士は、仲介業者の譲渡と同額の払戻不可能な手数料を支払わなければなりません。この手数料は免許が再活性化または譲渡されるたびに必要です。
第4735章に基づいて免許を受けたすべての宅地建物取引業者は、免許を受けた者が宅地建物取引業者であることを明確に示す標識を事業所に設置または維持しなければなりません。この要件は、当該業者が運営するすべての支店にまで拡張され、各支店は免許を受けた者が宅地建物取引業者であることを示す標識を設置または維持する必要があります。
オハイオ改正法典第4735.211条は、州財務部内に不動産運営基金(Division of Real Estate Operating Fund)を設立しています。この基金は、不動産免許法の特定の条項に基づいて徴収された罰金、手数料および料金で資金を調達しています。第4735.051条に基づいて課された全ての罰金と、第4735.06、4735.09、4735.13、4735.15、4735.25、4735.27、4735.28、および4735.29条に基づいて徴収された全ての手数料および料金は、不動産回復基金に支払われた手数料を除き、この基金に預金されます。不動産部門の運営費はこの基金から支払われます。
不動産部運営基金（Division of Real Estate Operating Fund）は、オハイオ州商務省（Ohio Department of Commerce）の行政費用の按分相当額を負担しなければなりません。商務部長は、これらの評価額を決定するための手続きを定めます。評価された金額は、不動産部運営基金から行政部基金（Division of Administration Fund）に振替されます。
オハイオ州修正法令第4735.211条の現行版は2023年10月3日に効力を生じ、下院法案33号を通じて制定されました。受験者は、不動産部が オハイオ州商務部の監督下で運営されており、同部がオハイオ州における不動産免許行政および資金配分を統括する上位機関であることを認識すべきです。
オハイオ改正法典セクション4735.23は、不動産証明書プログラムを提供する高等教育機関およびキャリアカレッジが提供する教育プログラムのレビューを認可します。不動産管理者は、高等教育部門または州キャリアカレッジおよび学校委員会に対し、これらのプログラムのレビューを要求することができます。レビューは、法定要件に対するプログラムの適合性を確保するため、不動産部門と協議して実施されます。
不動産教育プログラムの審査は、特定の相互参照された法定規定に基づいています。審査は改正法典(Revised Code)第4735.07条第(B)(6)(a)または(b)項および第4735.09条第(F)(6)項に従って実施されます。これらの規定は、販売員および仲介人の免許に関連する教育要件を確立し、承認されたプログラムが候補者が免許資格を取得するために必要な基準を満たすことを保証します。
プログラム審査を実施するために、教育委員会委員長、高等教育担当官、または州キャリア大学および学校委員会は、機関から必要と判断される情報を要請することができます。これにより、規制当局は、機関の不動産教育プログラムが改正法典の要件に準拠しているかどうかを評価するために必要な文書、記録、およびその他の資料を幅広く取得する裁量権が与えられます。
オハイオ州改訂法典4735.30条は、4735.25条に基づく外国不動産の適格を取得する目的で、重要かつ関連性のある事実に関する虚偽の表示を故意に作成または作成させることを禁止しています。これは、口頭、説明、申請書、または書面陳述など、あらゆる形式で作成された陳述に適用されます。「故意に」という基準は、その人物がその表示が虚偽であることを認識していなければならないことを意味します。不測の事態または意図しない誤った陳述は、この禁止規定に該当しない可能性があります。
本法令は、オハイオ州外に位置する不動産(外国不動産)がオハイオ州で売却される際の適格性を規定するORC第4735.25条と連携して機能します。第4735.30条は、適格性申請書または関連陳述書に虚偽の重要情報を提出することを違法とすることで、適格性確認プロセスの完全性を保護しています。試験受験者は、外国不動産がオハイオ州で提供される前に適切に適格性を取得する必要があり、そのプロセスにおける詐欺的な虚偽表示が禁止されていることを理解する必要があります。
「不動産営業担当者」とは、不動産仲介人の定義に含まれる行為または取引を行うまたは処理するために、認可された不動産仲介人に関連する任意の人物であり、報酬の有無を問いません。営業担当者は認可された仲介人と提携する必要があります。
他人のために報酬（またはその期待）を受け、ブローカーの定義から単一の行為または取引（付随的であるか全体的な取引であるかを問わず）を行うあらゆる個人または法人は、本章に基づいて不動産ブローカーまたは営業員と見なされます。
「不動産」とは、オハイオ州に所在する土地の借地権およびすべての権利または権益を含み、有体・無体を問わず、完全所有権または限定所有権を問わず、その土地の改善物を含みます。明示的に墓地埋葬権を除外します。
「外国不動産」とは、オハイオ州に所在しない不動産およびそれに対するあらゆる利益を意味します。「外国不動産仲介業者」は、外国不動産に関して仲介業者型の行為を行います。「外国不動産販売員」は、報酬の有無を問わず外国不動産を取り扱うため、ライセンスを受けた外国不動産仲介業者と提携しています。
適格組織の正会員である必要がある石油・ガス土地専門家が正会員資格を失った場合、その会員資格の変更を30日以内に教育長に報告する必要があります。報告を怠ると、登録が自動的に停止され、無許可営業罰則の対象となります。
必要な登録に失敗した石油およびガス土地専門家は、ORC 4735.052に規定される無免許業務の罰則の対象となります。
委員会または不動産監督官は、改正法典第4735.02条または第4735.25条の違反に関する苦情を調査することができ、改正法典第4735.04条に規定されているとおり、そのような調査に関連して証人を召喚することができます。
委員会または監督官は、セクション4735.02または4735.25の違反を禁止する命令について適切な裁判所に申し立てることができます。個人、会社、パートナーシップ、協会、LLC、LLP、または法人がこれらのセクションに違反したか違反しようとしていることが示された場合、裁判所は差止命令、停止命令、またはその他の適切な命令を付与しなければなりません。
ブローカー試験を受験するいかなる申請者も、自分が正直で誠実であることを監督官の満足度に応じて立証しなければなりません。これは試験受験許可のための基本的な人格要件です。
申請者は、改正法典第9.79条に基づいて決定される不適格犯罪で有罪判決を受けていないことが必要です。また、申請者は、不動産の購入者または売却者を保護することに関連する市民権法違反について法廷で最終判決を受けていないことが必要です。そのような判決を受けた場合、最低2年間が経過する必要があり、申請者が優越的な証拠により更生を証明し、同法に再び違反する理由がないことを示した場合、教育委員長はその判決を無視することができます。
不動産ブローカー免許の申請者は、ブローカー試験を受験するために18歳以上である必要があります。
申請者は、申請前の5年間のうち最低2年間、ライセンスを有する不動産ブローカーまたはセールスパーソンである必要があります。また、不動産ブローカーまたはセールスパーソンとして他者のために不動産を売却した最低20件以上の不動産取引を完了したか、委員会規則で定義された同等の経験を有している必要があります。
申請者が第4735章に基づいてライセンスを受けていた期間中、同章の規定またはルールに違反していないことが必要です。違反があった場合、申請者は、同じ規定またはルールを再び違反しないことを監督官の満足度まで証明する必要があります。
申請書に添えて返金不可の81ドルの手数料を提出する必要があります。この手数料には、ライセンスが発行された場合のライセンス期間の初年度の手数料が含まれます。初年度のライセンス年は、ライセンスが発行されたときに開始し、申請者のその後の最初の誕生日に終了します。申請者の後続する申請ごとに、81ドルの手数料も必要です。
申請者がセールスパーソン試験を再受験できる回数に制限はありません。
委員会は、第119章に基づいて、ライセンスの発行、更新、一時停止および取消、章違反に対するその他の制裁、これらの措置に関連する公聴会の実施、およびライセンスの再有効化プロセスを管理する合理的なルールを採択することが義務付けられています。
委員会は、3年ライセンスおよび3年ライセンス更新制度を確立する規則を採択する必要があります。オハイオ州の不動産ライセンスは3年サイクルで運営されています。
委員会は信託口座および資産管理口座の要件に関する規則を採択しなければなりません。他人のために資産を管理する仲介業者は、所有者との書面契約に基づき、所有者の名義で保有されている資産管理口座からの引き出しに対する署名権限を行使することができ、これはセクション4735.18(A)に違反しません。所有者または仲介業者の名義で保有されている資産管理信託口座で得られた利息は、書面契約に別段の定めがない限り、資産所有者に支払われます。
委員会は、4735.07(G)および4735.09(J)条項に基づいて要求されるライセンス後のコース、ライセンス取得に必要な学習過程、試験準備コース、および継続教育コースの承認基準を設定する規則を採択しなければなりません。
委員会は、第4735章に基づいてライセンスされたすべての者が継続教育クラスにアクセスできることを保証する指針を採択しなければなりません。規則は、CEクラスをスポンサーする機関がその会員に対して合理的な範囲内のクラス手数料の減免を提供できることを明記する必要があります。
委員会は、更新形式の通知および提出期限を規定する規則と、修正法典(Revised Code)4735.12条(A)項に基づく特別評価に関する規則を採択しなければなりません。
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