52 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
درخواستی برای عمل به عنوان یک معاملهگر ملک خارجی باید به صورت کتبی باشد و نزد سرپرست ملک ثبت شود. باید به شکلی باشد که سرپرست تعیین کند و حاوی اطلاعات خاصی که قانونی لازم است درباره متقاضی باشد.
درخواست باید شامل نام و آدرس متقاضی باشد. برای شراکتها، انجمنهای غیرمنحل یا اشکال تجاری مشابه، باید نامها و آدرسهای اقامت/تجاری تمام شرکاء، افسران، مدیران، متولیان یا مدیران را درج کند، به علاوه هرگونه محدودیت مسئولیت هر شریک یا عضو. شرکتها باید افسران و مدیران را با آدرسها درج کنند؛ شرکتهای خارجی باید علاوهبراین نسخهای از مقررات تأسیس خود را ارائه دهند.
درخواست باید شامل موقعیت و آدرس دفتر اصلی و تمام دفاتر دیگر باشد؛ توضیح کلی در مورد کسبوکار قبلی متقاضی شامل فهرستی از ایالتهایی که متقاضی در آن یک نماینده رئیسی ملک خارجی مجاز است؛ نامها و آدرسهای تمام افراد فروش در تاریخ درخواست؛ و ماهیت و مکانهای کسبوکار برای دوره ده سال قبل از درخواست.
درخواست برای فعالیت به عنوان فروشنده ملک خارجی باید به صورت کتبی باشد و با سازمان نظارتی ملک ثبت گردد. باید به فرم تعیین شده توسط سازمان نظارتی باشد و شامل اطلاعات مشخص و الزامی درباره درخواست کننده، نمایندگی کار کننده آنها، سابقه و تاریخ استخدام باشد.
درخواست باید سن، تحصیلات و تجربه متقاضی در فروش املاک خارجی را افشا کند. همچنین باید سابقه مجوزدهی متقاضی را افشا کند، از جمله اینکه آیا تاکنون توسط رئیس اداره مجوز دریافت یا رد شده است، و آیا تاکنون توسط هر اداره یا رئیس اداره امور ملک در هر جایی، مجوز مشابه دریافت یا رد شده است.
درخواست باید ماهیت استخدام و نام و نشانی کارفرمایان متقاضی را برای ده سال بلافاصله قبل از تاریخ درخواست افشا کند.
مجوز هر نماینده و فروشنده املاک خارجی در 31 دسامبر هر سال منقضی میشود. این یک تاریخ انقضای سالانه یکسان ایجاد میکند، صرفنظر از زمانی که مجوز در ابتدا صادر شده بود. داوطلبان باید بفهمند که «املاک خارجی» به ملکی واقع در خارج از اوهایو اشاره دارد که در داخل اوهایو فروخته میشود.
برای تمدید مجوز معاملگر یا فروشنده رئال استیت خارجی، متقاضی باید درخواست تمدید را با مدیر کل اموال منقول ارائه دهد و حق الزحمه تعیینشده در بخش 4735.15 را پرداخت کند. درخواست باید در یک بازه زمانی معین قبل از انقضای مجوز قدیم ارائه شود.
مأمور دارای اختیار تشخیصی برای پذیرش درخواست تمدید ثبتنام کمتر از پانزده روز قبل از پایان سال تقویمی است، حتی اگر پنجره عادی پانزده روز قبل از انقضا بسته شود. این امر انعطافپذیری محدودی برای متقاضیان دیررس فراهم میکند.
ملزم است قائممقام اطلاعیه ای از اقدام انجام شده در هر درخواست تجدید لایسنس معاملهگر یا فروشنده املاک خارجی صادر کند. این اطلاعیه بدون تأخیر غیرمعقول صادر شده باید.
گواهینامه معاملهگر املاک خارجی را میتوان در هر زمانی از سال برای بقیه سال تقویمی صادر کرد. با این حال، حتی زمانی که در اواسط سال برای بخشی از سال صادر میشود، هزینه سالانه مقرر در بخش 4735.15 کاهش نمییابد یا متناسب نمیشود.
کمیسیون امور مالکیت ملکی اوهایو یا سرپرست مالکیت ملکی میتواند تحقیق در مورد رفتار دارنده مجوز یا فردی بدون مجوز را در هر زمانی در مدت سه سال از تاریخ اتهام به نقض قانون آغاز کند. اگر تحقیق در این بازه سه ساله آغاز نشود، تحقیق مسدود میشود و هیچ اقدام انضباطی بر اساس اتهام مسدود شده نمیتواند انجام شود. این محدودیت زمانی دارندگان مجوز را از شکایات کهنه محافظت میکند و اقدامات نظارتی را تسریع میکند.
هم کمیسیون دولتی املاک و مستغلات اوهایو و هم سرپرست امور دولتی املاک و مستغلات اختیار آغاز تحقیق را دارند. تحقیقات میتواند مربوط به رفتار دارندگان مجوز - کارگزاران دولتی املاک و مستغلات، افراد فروش دولتی املاک و مستغلات، معاملان خارجی املاک و مستغلات، و افراد فروش خارجی املاک و مستغلات باشد. بهطور مهم، تحقیقات میتواند تعیین کند که آیا یک فرد یا نهاد بدون مجوز قوانین بازنگریشده را نقض کرده است، نه تنها دارندگان مجوز.
تحقیقات مطابق بخشهای 1349.11، 4735.051، 4735.052، یا 4735.18، یا هر بخش دیگری از قانون تجدید نظر شده مجاز است. هدف تعیین این است که آیا تخلف این یا فصل دیگری از قانون تجدید نظر شده رخ داده است و آیا در نتیجه، مجوز صاحبالاجازه باید تعلیق یا لغو شود یا اقدام انضباطی دیگری صورت بگیرد.
برای اهداف بند (A)(1)، هنگامی که تحقیق توسط بخش 4735.051 قانون اصلاحشده مجاز است، تحقیق در تاریخی که فردی شکایت را برای بخش امور املاک ثبت میکند، آغاز شده تلقی میشود. این نقطه دقیقاً مشخص میکند که ساعت محدودیت سه ساله برای شکایات ثبتشده توسط مصرفکننده چه زمانی برآورده میشود.
بند 4735.32 هیچ تأثیری بر مسئولیت کیفری یا مدنی ندارد که یک کارگزار دارای مجوز، نماینده فروش، معاملهگر رئال استیت خارجی، نماینده فروش رئال استیت خارجی، یا هر فرد بدون مجوز ممکن است تحت این یا فصل دیگری از کد اصلاحشده یا قانون عرفی اوهایو داشته باشند. مانع تحقیق سه ساله تنها برای اقدام انضباطی اداری اعمال میشود، نه برای پیامدهای کیفری یا مدنی جداگانه.
طبق ORC 4735.51(A)، نمایندگی و رابطهٔ نمایندگی به معنای رابطهای است که در آن دارنده مجوز شخص دیگری را در معاملات املاک و مستغلات نمایندگی میکند. این مفهوم بنیادی برای تمام تکالیف نمایندگی است که دارندگان مجوز املاک و مستغلات اهایو باید انجام دهند. این تعاریف برای تمام بخشهای 4735.51 تا 4735.74 قانون اصلاحشده اعمال میشوند.
طبق ORC 4735.51(B)، 'توافق نامه نمایندگی' قراردادی است بین دارنده مجوز و کارفرما که در آن کارفرما قول میدهد برای دلال مبلغی معادل یا موافق است که دارنده مجوز ممکن است از طرف دیگری مبلغ معادل دریافت کند، برای انجام کاری که نیازمند مجوز مشاورالعقاری است.
براساس ORC 4735.51(E)، «کارفرما» به معنی فردی است که رابطه نمایندگی را با یک دارنده پروانه برقرار کرده است. کارفرما با مشتری متمایز است، که رابطه نمایندگی را برقرار نکرده است.
طبق ORC 4735.51(F)، 'اطلاعات محرمانه' به معنی تمام اطلاعاتی است که کلاینت برای حفاظت محرمانه دستور میدهد، یا اطلاعاتی که در صورت افشاء، موضع کلاینت را در معامله تحت الشعاع قرار دهد، به استثنای اطلاعاتی که عامل موظف به افشای آن توسط قانون است، به اضافه تمام اطلاعاتی که براساس قانون موظف به حفاظت محرمانه هستند.
براساس ORC 4735.51(H)، «رابطه نمایندگی دوگانه» به معنی هر یک از روابط نمایندگی دوگانه ای است که در بخش 4735.70 قانون اصلاح شده آمده است. این به مقررات خاص نمایندگی دوگانه اشاره میکند.
طبق ORC 4735.51(I)، معاملات درون شرکتی یک معامله املاک و مستغلات است که در آن خریدار و فروشنده هر دو توسط یک کارگزاری واحد نمایندگی میشوند. این وضعیت الزامات افشای نمایندگی خاصی را برانگیخته میکند.
طبق ORC 4735.51(C)، 'نماینده' و 'نماینده املاک و مستغلات' به معنی شخصی است که برای نمایندگی از طرف دیگری در معاملات املاک و مستغلات طبق فصل 4735 مجوز دارد. تنها اشخاص دارای مجوز میتوانند به عنوان نماینده فعالیت کنند.
طبق ORC 4735.51(D)، «مجوزدار وابسته» به معنای دلال یا فروشنده املاک و مستغلات است که طبق فصل 4735 دارای مجوز و با یک کارگزاری وابسته است. این اصطلاح برای تمایز مجوزداران کاری که تحت یک کارگزاری کار میکنند، استفاده میشود.
طبق ORC 4735.51(G)، «پیشنهادهای همزمان» به معنی پیشنهادهایی برای خرید یا اجاره به نام دو یا بیشتر کلیان نمایندگی شده توسط یک مجوزدار برای همان ملک است که مجوزدار میداند، میدانسته است، یا دلیل دارد بداند که در طول همان دوره زمانی توسط مالک مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
طبق ORC 4735.51(J)، «خریدار» به معنای طرفی است که منتقلکنندهی احتمالی ملک است. «خریدار» شامل هم افرادی که به دنبال خریدن ملک هستند و هم افرادی که به دنبال اجارهی ملک به عنوان مستأجر یا مستاجر هستند.
براساس ORC 4735.51(K)، معامله ملکوال به معنای هرگونه عملی است که در بخش (A) قسمت 4735.01 قانون اصلاحشده توضیح داده شده یا مرتبط با اجرای چنین عملی است.
طبق ORC 4735.51(L)، اصطلاح «دستیار نمایندگی» و «رابطه دستیار نمایندگی» به معنای رابطه نمایندگی است که در آن نمایندهٔ دارای مجوز برای نمایندهٔ دیگر دارای مجوز فعالیت میکند و وظایفی را برای مشتری آن نمایندگی انجام میدهد.
طبق ORC 4735.51(M)، «به موقع» به معنای هر چه سریع تر تحت شرایط خاص است. این استاندارد زمان انجام افشاگری های آژانس و اقدامات الزامی دیگر را تعیین می کند.
قانون اوهایو انواع روابط نمایندگی را که یک دارنده مجوز ممکن است در یک معامله املاک و مستغلات ایجاد کند، کاملاً محدود میکند. یک دارنده مجوز فقط میتواند یکی از چهار رابطه خاص را برقرار کند: نمایندگی فروشنده، نمایندگی خریدار، نمایندگی هر دو طرف (نمایندگی دوگانه)، یا عمل بهعنوان نمایندۀ فرعی برای مشتری یک نمایندۀ دیگر. داوطلبان آزمون باید این چهار رابطۀ مجاز را بشناسند و درک کنند که هیچ نوع دیگری مجاز نیست.
هنگامی که یک دارنده مجوز رابطه نمایندگی با کلاینت برقرار میکند، افراد دیگری در دفتر کارگزاری بهطور خودکار نمایندگان همان کلاینت میشوند. این شامل خود دفتر کارگزاری و دارندگان مجوز مدیریتی با نظارت مستقیم است، هر دارنده مجوزی که اطلاعات محرمانه را دریافت میکند، هر دارنده مجوزی که در ایجاد این رابطه کمک کرد، و هر دارنده مجوزی که بهطور خاص با رضایت کلاینت منصوب شده است. داوطلبان باید این چهار دسته از افرادی را که بر اساس قانون نمایندگان کلاینت محسوب میشوند، شناسایی کنند.
هر مجوزداری در یک کارگزاری به طور خودکار نماینده مشتری نیست. به استثنای افراد خاص ذکرشده در بخشهای (B)(1) تا (4)، هر مجوزداری دیگری وابسته به همان کارگزاری نماینده آن مشتری نیست. این پایهای سیستم نمایندگی منصوب اوهایو است و از تضاد منافع کارگزاری در موقعیتهای نمایندگی دوگانه جلوگیری میکند.
وجود یا وعده دادن خسارتدهندگی در اوهایو به خودی خود یک رابطه نمایندگی ایجاد نمیکند. پرداخت یا وعده پرداخت به دارنده گواهینامه تعیین نمیکند که آیا رابطه نمایندگی بین دارنده گواهینامه و مشتری، یا بین سایر دارندگان گواهینامه در کارگزاری وابسته و آن مشتری شکل گرفته است. داوطلبان باید به یاد داشته باشند که منبع خسارتدهندگی و نمایندگی مفاهیم جداگانهای هستند.
هر دلالی ملک در اوهایو باید یک سیاست شرکتی نوشتاری تدوین و حفظ کند که انواع روابط نمایندگی را مشخص کند که اعضای آن (نمایندگان مجاز وابسته) میتوانند با مشتریان برقرار کنند. این یک الزام قانونی است، اختیاری نیست، و بنیاد نحوه برخورد دلالی با نمایندگی را تشکیل میدهد.
سیاست کتبی شرکت باید به طور صریح بیان کند که آیا روابط نمایندگی دوگانه (همان طور که در بخش ORC 4735.70 تعریف شده است) در شرکت بروکری مجاز هستند یا نه. این بدان معنی است که شرکت بروکری باید تصمیم صریح بگیرد و مستند کند که آیا دارندگان مجوز آن میتوانند هر دو طرف را در یک معامله نمایندگی کنند.
سیاست شرکت باید روشهایی را برای تضمین حفاظت از اطلاعات محرمانه مشتری تعیین کند. به طور مهم، مقررات محرمانگی باید به تمام صرافان وابسته دفتر کار گسترش یابد، به این معنی که وظیفه حفاظت از اطلاعات محرمانه در سراسر دفتر کار است.
صرف داشتن یک سیاست نوشتاری از مسئولیت دلالی در برابر این نقض محافظت نمیکند. اگر دلالی، هر یک از دارندگان مجوز آن، یا هر یک از کارمندان آن در حفظ اطلاعات محرمانه کلاینت ناکام شوند، دلالی باقی میماند که مسئول است. این سیاست به عنوان دفاع در برابر ناکامیهای رازداری عمل نمیکند.
کارگزاری موظف است سیاست کمپانی نمایندگی کتبی خود را در دسترس قرار دهد. پس از درخواست، باید نسخهای از سیاست به هر مشتری یا مشتری احتمالی ارائه شود که شفافیت در مورد نحوه برخورد کارگزاری با روابط نمایندگی و محرمانگی را تضمین کند.
یک دارنده مجوز باید قبل از انجام اعمال خاصی به نمایندگی یک مشتری، یک توافق نامه نمایندگی کتبی منعقد کند. این شامل تبلیغ یا نمایش ملک مسکونی از طرف فروشنده، ارائه پیشنهاد برای خریداری از طرف خریدار، یا ارائه پیشنهاد اجاره برای محل مسکونی از طرف مستأجر در مدتی که بیش از هجده ماه است. اجارههای هجده ماه یا کمتر نیاز به توافق نامه کتبی را ایجاد نمیکنند.
هر قرارداد نمایندگی کتبی باید شامل عناصر اجباری خاصی باشد: تاریخ انقضا؛ بیانیه حق مسکن منصفانه که به قانون اوهایو (بخش H از ORC 4112.02) و قانون فدرال (42 U.S.C.A. 3601) اشاره دارد؛ بیانیه ای که بلاکبستینگ را تعریف و ممنوع می کند؛ لوگوی برابری فرصت مسکن HUD (مطابق 24 C.F.R. 109.30)؛ بیانیه ای که دارندۀ پروانه را به عنوان نماینده منصوب می کند و نشان می دهد که آیا رابطه انحصاری است یا غیر انحصاری؛ شرایط پاداش کارگزار؛ و بیانیه ای نمایان که هزینه ها و کمیسیون ها توسط قانون تعیین نمی شوند.
بیانیه مسکن منصفانه اجباری در قرارداد باید مشخص کند که امتناع از فروش، انتقال، اجاره، استیجار، اجاره فرعی یا تأمین مالی مسکن، یا انکار سایر رفاقتهای مسکن به دلیل ویژگیهای محافظتشده غیرقانونی است. داوطلبان باید کلاسهای محافظتشده خاص اوهایو را به خاطر بسپارند، که عناصری فراتر از فهرست فدرالی را شامل میشود.
توافقنامه نمایندگی کتبی باید شامل بیانی آشکار باشد مبنی بر اینکه کارمزدها و کمیسیونهای کارگزار توسط قانون تعیین نشدهاند و کاملاً قابل مذاکره هستند. همچنین باید افشاء شود که کمیسیونها ممکن است توسط فروشنده، خریدار، موجر، مستأجر، یا شخص ثالث پرداخت شوند، یا بین کارگزاران به اشتراک گذاشته/تقسیم شوند. این مقررات تحولات اخیر در شفافیت کمیسیون را منعکس میکند.
بخش 4735.55 تعاریف را از بخش های دیگر کد بازنگری شده استخراج می کند. 'ملک مسکونی واقعی' دارای همان معنای بخش 5302.30 است، درحالی که 'مقر مسکونی' و 'مستأجر' معانی داده شده در بخش 5321.01 را دارند. داوطلبان باید بفهمند که این تعاریف ارجاع متقاطع دامنه الزام توافق نامه نمایندگی مکتوب را کنترل می کنند.
هر توافقنامه نمایندگی نوشتاری باید محلی برای امضای و تاریخگذاری هم دارنده مجوز و هم مشتری داشته باشد. پس از امضا و تاریخگذاری توافقنامه توسط هر دو طرف، دارنده مجوز باید در زمان مناسب یک کپی را به مشتری تهیه کند.
هر کارگزاری ملک در اوهایو باید سیاستی کتبی درباره نمایندگی تهیه کند. این سیاست باید در مطابقت با بخش 4735.56 به فروشندگان، مستأجران و خریداران احتمالی ارائه شود. این سیاست به منظور آگاه کردن مشتریان درباره روابط نمایندگی پیش از تعهد به معامله کار می کند.
سیاست وساطت باید روابط نمایندگی مجاز را که تحت بخش 4735.53 قانون بازنگری شده در دسترس هستند، توضیح دهد و باید وظایف فیدوسیاری که نماینده برای کلاینت نماینده مدیون است را شرح دهد. این امر اطمینان حاصل میکند که کلاینتها گزینههای نمایندگی خود را درک کنند.
سیاست باید افشا کند که آیا دلالی و نماینده مجاز آن میتوانند در طول رابطه نمایندگی به عنوان نمایندگی دوگانه عمل کنند. باید گزینهها و پیامدهای وضعیت نمایندگی دوگانه برای مشتری را توضیح دهد، از جمله حق مشتری برای خاتمه رابطه نمایندگی و جستجو برای نمایندگی از منابع دیگر.
سیاست باید بیان کند که کارگزاری که نماینده خریدار به عنوان مشتری است، منافع خریدار را نمایندگی میکند، حتی اگر نماینده فروشنده یا فروشنده آن کارگزاری خریدار را جبرانخسارت دهند. منبع جبرانخسارت نمایندگی را تعیین نمیکند.
این سیاست باید سیاست کارگزاری را در خصوص نمایندگی خریداران یا فروشندگان بیان کند. این موضوع مشتریان را در جریان میگذارد که آیا کارگزاری خریداران، فروشندگان یا هر دو را نمایندگی میکند.
سیاست باید فاش کند که آیا نماینده دارای مجوز دیگری وابسته به همان معاملهگر میتواند نماینده انحصاری طرف دیگر در معاملهٔ باشد، و آیا هر نماینده دارای مجوز تنها منافع کلاینت آن نماینده را نمایندگی خواهد کرد (ترتیب نمایندگی تقسیم شده).
سیاست باید شامل سیاست دفتر دلالی در خصوص همکاری با دفاتر دلالی دیگر باشد، از جمله اینکه آیا دفتر دلالی پاداش به دفاتر دلالی دیگر میدهد یا از دفاتر دلالی دیگر پاداش میخواهد.
سیاست باید بیان کند که امضای خریدار یا فروشنده نشان دهنده تأیید دریافت سیاست دلالی برای نمایندگی است. امضا موافقت با هیچ گونه رابطه نمایندگی نیست، بلکه صرفاً اثباتی بر دریافت سیاست است.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک Ohio بیازمایید.
شروع رایگان →