Section 4735.12(B) Eligibility for Recovery from the Fund +10Ohio · bienes raíces · Español

Cualquier persona que obtenga una sentencia final en contra de un corredor o agente de bienes raíces con licencia, por conducta que viole este capítulo o sus reglas y que esté asociada a un acto que solo un corredor o agente de bienes raíces con licencia puede realizar (conforme a la sección 4735.01(A) o (C)), puede presentar una solicitud verificada en la Corte de Demandas Comunes del Condado de Franklin para el pago de la porción impagada de la sentencia que represente pérdida real y directa.

• ✓El solicitante debe haber obtenido una sentencia final de un tribunal competente
• ✓La sentencia debe basarse en conducta que viole el Capítulo 4735 o sus reglas
• ✓La conducta debe estar relacionada con actos que solo un corredor o agente de bienes raíces con licencia puede realizar
• ✓La solicitud debe presentarse en la Corte de Demandas Comunes del Condado de Franklin
• ✓Solo la porción impagada que representa pérdida real y directa es recuperable

Los daños punitivos, los honorarios de abogados y los intereses sobre una sentencia no se pueden recuperar del fondo. Los costos judiciales solo pueden recuperarse a discreción del superintendente, y si se autorizan, el tribunal puede ordenar su pago desde el fondo.

• ✓Los daños punitivos, los honorarios de abogados y los intereses sobre una sentencia NO son recuperables
• ✓Los costos judiciales solo pueden recuperarse a discreción del superintendente
• ✓Si el superintendente autoriza los costos judiciales, el tribunal puede ordenar su pago desde el fondo

El tribunal ordena el pago del fondo solo cuando el solicitante demuestra todos lo siguiente: obtención de una sentencia calificada; agotamiento de todas las apelaciones y notificación al superintendente; no es cónyuge (ni representante personal del cónyuge) del demandado de la sentencia; ha perseguido diligentemente recursos contra todos los deudores de la sentencia y otras personas responsables; y presentó solicitud dentro de un año después de la terminación de todos los procedimientos, incluyendo apelaciones.

• ✓Todas las apelaciones de la sentencia deben agotarse antes del pago
• ✓La notificación al superintendente debe darse según lo requerido por la sección (C)
• ✓El solicitante no puede ser cónyuge del demandado de la sentencia ni representante personal de ese cónyuge
• ✓El solicitante debe perseguir diligentemente recursos contra todos los deudores de la sentencia y personas responsables
• ✓La solicitud debe presentarse dentro de un año después de la terminación de todos los procedimientos, incluyendo apelaciones

La solicitud debe especificar la naturaleza del acto o transacción subyacente al fallo, las actividades del solicitante en la persecución de recursos de cobro, y las pérdidas reales/directas, honorarios de abogado y costos judiciales sufridos. Se deben adjuntar copias de cada escrito y orden en la acción judicial subyacente.

• ✓La solicitud debe especificar la naturaleza del acto o transacción subyacente
• ✓La solicitud debe describir los esfuerzos del solicitante para cobrar la sentencia
• ✓La solicitud debe indicar las pérdidas reales y directas, honorarios de abogado y costos judiciales
• ✓Se deben adjuntar copias de cada escrito y orden de la acción subyacente

Las divisiones (B)(1) a (4) no se aplican a: acciones que surjan de cuentas de administración de propiedades mantenidas a nombre del propietario; una compañía de fianza que no es parte principal en una transacción; una persona que busca comisión u honorarios por realizar un acto licenciado; o pérdidas de inversores inmobiliarios donde el solicitante y el agente con licencia son partes principales en la inversión.

• ✓Las acciones de cuentas de administración de propiedades a nombre del propietario están excluidas
• ✓Las compañías de fianza que no actúan como partes principales están excluidas
• ✓Los reclamos de comisiones u honorarios no pagados están excluidos
• ✓Las pérdidas de inversores donde el solicitante y el agente con licencia son copropietarios están excluidas

La licencia de cada agente inmobiliario se envía por correo electrónico a y permanece en posesión del corredor licenciado con el que está asociado el agente, hasta que el licenciatario coloque su licencia en estado inactivo/renunciante o abandone/sea despedido de la correduría. El corredor debe mantener una copia de la licencia de cada agente disponible para inspección pública inmediata bajo solicitud en el lugar de negocio del corredor.

• ✓Las licencias de los agentes inmobiliarios se envían por correo electrónico al corredor asociado y las retiene ese corredor
• ✓El corredor retiene la licencia hasta estado inactivo/renunciante o hasta que el agente abandone o sea despedido
• ✓Una copia de la licencia de cada agente debe estar disponible para inspección pública inmediata bajo solicitud

Excepto según lo dispuesto en las divisiones (G) y (H), inmediatamente después de que un agente de ventas se retire o sea despedido, el corredor debe notificar al superintendente de bienes raíces por correo electrónico a la dirección de correo general de la división. El corredor debe conservar una copia de la notificación escrita durante tres años después de su envío.

• ✓El corredor debe notificar al superintendente inmediatamente por correo electrónico cuando un agente de ventas se retire o sea despedido
• ✓La notificación se envía a la dirección de correo general de la división de bienes raíces
• ✓El corredor debe conservar una copia de la notificación durante tres años

Si un corredor no notifica al superintendente por escrito a través de correo electrónico sobre un agente de ventas o corredor que se va o es despedido dentro de tres días hábiles de recibir una solicitud escrita del superintendente, esto constituye prueba prima facie de conducta indebida conforme a la división (A)(6) de la sección 4735.18 del Código Revisado.

• ✓La falta de notificación dentro de tres días hábiles de una solicitud escrita es prueba prima facie de conducta indebida
• ✓Esta conducta indebida se rige por la R.C. 4735.18(A)(6)
• ✓La notificación debe realizarse a través de correo electrónico

Todo corredor de bienes raíces con licencia, agencia de bienes raíces con licencia o agente de bienes raíces con licencia debe presentar un aviso de renovación en un formulario prescrito por el superintendente de bienes raíces en o antes de la fecha límite adoptada por la Comisión de Bienes Raíces de Ohio conforme a las reglas de la división (A)(2)(f) de la sección 4735.10. Los titulares de licencias en estado de renuncia bajo la sección 4735.142 están exentos de este requisito.

• ✓Todo corredor de bienes raíces con licencia, agencia de bienes raíces con licencia o agente de bienes raíces con licencia debe presentar un aviso de renovación en o antes de la fecha límite adoptada por la Comisión
• ✓Los titulares de licencias en estado de renuncia bajo la sección 4735.142 están exentos de presentar la renovación
• ✓El aviso de renovación debe presentarse en un formulario prescrito por el superintendente de bienes raíces

El superintendente debe enviar el aviso de renovación dos meses antes de la fecha límite de presentación. Para corredores individuales o agentes inmobiliarios, se envía a la dirección de correo electrónico registrada. Para asociaciones, asociaciones, sociedades de responsabilidad limitada (LLC), sociedades limitadas de responsabilidad limitada (LLP) o corporaciones, se envía a la dirección de correo electrónico comercial de la agencia inmobiliaria registrada ante la división.

• ✓El superintendente envía el aviso de renovación dos meses antes de la fecha límite de presentación
• ✓Los avisos individuales se envían a la dirección de correo electrónico registrada del corredor o agente inmobiliario; los avisos de entidad se envían a la dirección de correo electrónico comercial de la agencia inmobiliaria registrada
• ✓Un titular de licencia no puede renovar más de dos meses antes de la fecha límite de presentación

La licencia de un corredor de bienes raíces se renueva en un ciclo de tres años por una cuota fija no reembolsable. Si el titular de la licencia es una entidad comercial, la cuota completa de renovación del corredor debe pagarse para CADA miembro de esa entidad que sea un corredor de bienes raíces. Se aplican cuotas de evaluación adicionales de la correduría en función de la cantidad de agentes de ventas asociados al corredor.

• ✓La renovación de la licencia de corredor de tres años es de doscientos cuarenta y tres dólares
• ✓Para los titulares de licencia de entidades comerciales, la cuota completa de renovación del corredor es requerida para cada miembro que sea un corredor de bienes raíces
• ✓Si un corredor tiene de 11 a 20 agentes de ventas asociados, se aplica una evaluación adicional de sesenta y cuatro dólares a la correduría
• ✓Por cada diez agentes de ventas adicionales (o fracción de los mismos), la evaluación aumenta treinta y siete dólares

La licencia de un agente inmobiliario se renueva en un ciclo de tres años por una tarifa fija no reembolsable, pagadera en cada período de licencia.

• ✓La renovación de una licencia de agente inmobiliario de tres años es de ciento ochenta y dos dólares
• ✓La tarifa de renovación es no reembolsable y se aplica en cada período de licencia

Si un corredor o agente de seguros renueva una licencia después de la fecha de renovación pero dentro de doce meses, se añade una penalización por presentación tardía a la tarifa de renovación estándar. Esta penalización se calcula como un porcentaje de la tarifa requerida de tres años.

• ✓Una renovación presentada dentro de doce meses después de la fecha de renovación incurre en una penalización por presentación tardía
• ✓La penalización tardía es el cincuenta por ciento de la tarifa requerida de tres años
• ✓Esta penalización se suma a la tarifa de renovación estándar

Cada sucursal operada por una empresa inmobiliaria requiere su propia licencia, y se aplica una tarifa no reembolsable para cada período de licencia. Esta tarifa es independiente de las tarifas de renovación de agentes y vendedores.

• ✓La tarifa de licencia de sucursal es de veinte dólares
• ✓La tarifa se aplica para cada período de licencia
• ✓Esta tarifa está sujeta a excepciones bajo la división (F) o reglas de la comisión bajo 4735.10(A)(2)(b)

La licencia de corredor de bienes raíces extranjero y cada renovación se cotizan sobre una base por vendedor, con una tarifa mínima que se aplica independientemente del número de vendedores empleados.

• ✓La tarifa es de treinta dólares por vendedor empleado por el corredor
• ✓La tarifa no será inferior a doscientos tres dólares como mínimo
• ✓Esto se aplica tanto a la licencia inicial como a cada renovación

Una licencia de agente de bienes raíces extranjero y cada renovación requieren una tarifa fija no reembolsable.

• ✓La tarifa para una licencia de agente de bienes raíces extranjero es de sesenta y ocho dólares
• ✓La misma tarifa se aplica a cada renovación de la licencia

Cuando un corredor de bienes raíces o agente de ventas autorizado anuncia la compra, venta, intercambio o arrendamiento de bienes raíces (o realiza cualquier acto regulado) respecto a una propiedad que el licenciatario NO posee, el anuncio debe identificar al licenciatario por nombre e indicar el nombre de la correduría inmobiliaria con la cual el licenciatario está afiliado.

• ✓El licenciatario debe ser identificado en el anuncio por nombre
• ✓El anuncio debe indicar el nombre de la correduría inmobiliaria con la cual el licenciatario está afiliado

Cuando un corredor de bienes raíces autorizado o agente de ventas anuncia para vender, intercambiar o arrendar una propiedad que el profesional POSEE, el anuncio debe identificar al profesional por su nombre e indicar que la propiedad es propiedad de un agente. Si la propiedad está listada con una empresa de bienes raíces, el anuncio también debe indicar el nombre de esa empresa de bienes raíces.

• ✓El profesional debe ser identificado por su nombre y el anuncio debe indicar que la propiedad es propiedad de un agente
• ✓Si la propiedad está listada con una empresa de bienes raíces, el anuncio también debe indicar el nombre de la empresa de bienes raíces con la que está listada la propiedad

El nombre de la correduría inmobiliaria debe mostrarse con igual prominencia que el nombre del vendedor en cualquier anuncio. «Correduría» significa el nombre comercial bajo el cual la empresa de bienes raíces o el corredor independiente realiza negocios, o si no se usa tal nombre, el nombre de la empresa de bienes raíces o del corredor independiente tal como está licenciado.

• ✓El nombre de la correduría debe mostrarse con igual prominencia que el nombre del vendedor
• ✓«Correduría» significa el nombre comercial de la empresa o corredor independiente, o el nombre licenciado si no se usa nombre comercial

Un corredor de bienes raíces que represente a un vendedor bajo un acuerdo de listado con derecho exclusivo de venta o arrendamiento no puede anunciar la propiedad al público como «venta por propietario» ni de otra manera inducir al público a creer que el vendedor no está representado por un corredor.

• ✓Un corredor con un derecho exclusivo de venta o arrendamiento no puede anunciar una propiedad como «venta por propietario»
• ✓Un corredor no puede inducir al público de otra manera a creer que el vendedor no está representado por un corredor de bienes raíces

Si un corredor o agente de bienes raíces anuncia de una manera distinta a la prevista en esta sección o sus reglas, ese anuncio constituye prueba prima facie de una violación conforme a la división (A)(21) de la sección 4735.18 del Código Revisado de Ohio.

• ✓La publicidad no conforme constituye prueba prima facie de una violación conforme al R.C. 4735.18(A)(21)
• ✓El cumplimiento con la sección 4735.16 y sus reglas adoptadas es requerido para evitar una violación presumida

Los agentes inmobiliarios deben mantener registros completos y precisos de todas las transacciones durante tres años a partir de la fecha de la transacción. Los registros incluyen formularios de listado, recibos de dinero de buena fe, ofertas y aceptaciones, recibos/desembolsos de todos los fondos y registros requeridos conforme a la sección 4735.20(C)(4) y (5).

• ✓Los registros deben mantenerse durante tres años a partir de la fecha de la transacción (A)(24)
• ✓Los registros deben incluir formularios de listado, recibos de dinero de buena fe, ofertas, aceptaciones y registros de fondos
• ✓Deben incluir registros requeridos conforme a las divisiones (C)(4) y (5) de la sección 4735.20

Los corredores deben mantener una cuenta especial/de fideicomiso sin intereses en una institución bancaria constituida por el Estado o el gobierno federal en Ohio, separada de las cuentas personales, para fondos en depósito en garantía, depósitos de seguridad y dineros fiduciarios. Los detalles de la cuenta deben presentarse por escrito al superintendente. Los fondos vinculados a acuerdos de compra se mantienen de conformidad con la sección 4735.24.

• ✓La cuenta de fideicomiso general debe ser sin intereses y estar ubicada en Ohio (A)(26)
• ✓La cuenta debe estar separada y ser distinta de las cuentas personales u otras cuentas del corredor
• ✓El nombre de la cuenta, número y ubicación deben presentarse por escrito al superintendente
• ✓Los cheques en cuentas fiduciarias cumplen con las condiciones de la sección 1349.21

Los agentes inmobiliarios que administran propiedades deben mantener una cuenta especial/de fideicomiso separada utilizada exclusivamente para rentas, depósitos de seguridad, fondos en depósito en garantía y fondos fiduciarios recibidos durante la administración de bienes raíces. Esta cuenta puede generar intereses, que deben pagarse a los propietarios prorrateados. Este requisito no se aplica a los agentes que no se dedican a la administración de propiedades.

• ✓Se requiere una cuenta de fideicomiso separada para la administración de propiedades para agentes administradores (A)(27)
• ✓Esta cuenta PUEDE generar intereses, pagados a los propietarios de manera prorrateada
• ✓El nombre de la cuenta, número y ubicación deben presentarse por escrito al superintendente
• ✓La División (A)(27) no se aplica a los agentes que no se dedican a la administración de propiedades

Está prohibido inducir a una parte a incumplir un contrato de compraventa o arrendamiento para sustituirlo por un nuevo contrato con otro principal. Está prohibido negociar directamente con una parte que se sabe está representada por otro corredor conforme a un acuerdo exclusivo por escrito, excepto en los casos previstos en la sección 4735.75.

• ✓Se prohíbe inducir el incumplimiento de un contrato para sustituir un nuevo contrato (A)(18)
• ✓Se prohíbe negociar directamente con una parte vinculada por un acuerdo exclusivo por escrito con otro corredor (A)(19)
• ✓Se aplica una excepción según lo dispuesto en la sección 4735.75

Está prohibido ofrecer una propiedad para la venta o arrendamiento sin el conocimiento y consentimiento del propietario, o bajo términos no autorizados. Está prohibido publicar publicidad engañosa o materialmente inexacta, o tergiversar propiedades, términos, valores, políticas o servicios.

• ✓Está prohibido ofrecer una propiedad sin el conocimiento o consentimiento del propietario o bajo términos no autorizados (A)(20)
• ✓Está prohibido publicar publicidad engañosa o materialmente inexacta (A)(21)
• ✓Tergiversar propiedades, términos, valores, políticas o servicios es una violación

Un corredor o agente de ventas debe proporcionar a todas las partes copias verdaderas de todos los listados y otros acuerdos en los que sean parte en el momento en que cada parte los firma.

• ✓Copias verdaderas de listados y acuerdos deben proporcionarse a todas las partes (A)(25)
• ✓Las copias deben proporcionarse en el momento en que cada parte las firma

Se prohíbe hacer deliberadamente una declaración de cuenta o factura materialmente inexacta. Se prohíbe publicar amenazas injustificadas de procedimientos legales que acosen a competidores o intimiden a clientes.

• ✓Se prohíbe hacer deliberadamente una declaración de cuenta o factura materialmente inexacta (A)(22)
• ✓Se prohíbe publicar amenazas injustificadas de procedimientos legales para acosar a competidores o intimidar a clientes (A)(23)

Un contrato de compraventa puede incluir una disposición que establece que, en caso de disputa sobre el desembolso, el corredor devolverá el depósito de garantía al comprador sin aviso a las partes, a menos que dentro de dos años desde la fecha en que el dinero fue depositado, el corredor reciba ciertos documentos.

• ✓La disposición es opcional y debe estar contenida en el contrato de compraventa
• ✓El período de dos años se cuenta desde la fecha en que el depósito de garantía fue depositado en la cuenta del corredor
• ✓El corredor devuelve el dinero al comprador sin aviso a menos que se reciba un documento calificativo a tiempo

Para prevenir la devolución automática al comprador conforme a la disposición (B), el corredor debe recibir dentro de dos años ya sea (1) instrucciones escritas firmadas por ambas partes especificando cómo se deben desembolsar los fondos, o (2) notificación escrita de que se ha presentado una demanda para resolver la disputa.

• ✓Las instrucciones escritas firmadas por ambas partes prevendrán la devolución automática
• ✓La notificación escrita de que se ha presentado una demanda prevendrá la devolución automática

Todo solicitante no residente debe designar a una persona dentro de Ohio a quien se pueda notificar los procedimientos legales en su contra, y debe proporcionar la dirección completa de residencia y negocio de esa persona. Esto asegura que los tribunales de Ohio puedan ejercer jurisdicción sobre los agentes inmobiliarios fuera del estado.

• ✓Todo solicitante no residente debe designar a una persona dentro del estado para la notificación de procedimientos legales
• ✓Se debe proporcionar la dirección completa de residencia y negocio de la persona designada

Todo solicitante debe presentar un consentimiento escrito irrevocable, ejecutado y reconocido por una persona debidamente autorizada, permitiendo que se inicien acciones derivadas de fraude cometido en conexión con la venta de bienes raíces extranjeros en Ohio en contra del solicitante. Si el agente designado o el solicitante residente no puede ser encontrado en la dirección indicada, la notificación puede ser efectuada al secretario de estado, lo cual se considera válido y vinculante como la notificación al distribuidor.

• ✓El solicitante debe presentar un consentimiento escrito irrevocable respecto a acciones relacionadas con fraude
• ✓La notificación al secretario de estado es válida y vinculante cuando el solicitante o la persona designada no puede ser encontrada en la dirección indicada
• ✓Las acciones por fraude pueden promoverse en cualquier condado donde surja la causa de acción o donde resida el demandante
• ✓El consentimiento de sociedades mercantiles o asociaciones no constituidas en sociedad debe acompañarse de una copia certificada de la resolución del consejo de administración que lo autorice

Todo solicitante debe realizar un examen escrito prescrito y conducido por el superintendente. El examen cubre principios de la práctica inmobiliaria, ley inmobiliaria, financiamiento y avalúo, transacciones inmobiliarias e instrumentos relacionados, cánones de ética comercial relacionados con transacciones inmobiliarias, y deberes de los vendedores inmobiliarios extranjeros.

• ✓Todo solicitante debe realizar un examen escrito prescrito y conducido por el superintendente
• ✓El examen cubre principios de la práctica inmobiliaria, ley inmobiliaria, financiamiento y avalúo
• ✓El examen cubre transacciones inmobiliarias e instrumentos, cánones de ética comercial, y deberes de los vendedores inmobiliarios extranjeros

La cuota de examen, cuando es administrada por el superintendente, es de sesenta y ocho dólares. Si el solicitante no se presenta al examen, la cuota se pierde y debe presentarse una nueva solicitud y cuota, a menos que se demuestre al superintendente una causa justificada para la ausencia.

• ✓La cuota de examen es de sesenta y ocho dólares cuando es administrada por el superintendente
• ✓La ausencia al examen resulta en la pérdida de la cuota y requiere una nueva solicitud y cuota
• ✓La cuota no se pierde si se demuestra una causa justificada para la ausencia al superintendente

Cualquier solicitante que no apruebe el examen dos veces debe esperar seis meses antes de solicitar volver a presentar el examen.

• ✓Un solicitante que no apruebe el examen dos veces debe esperar seis meses antes de solicitar volver a presentar el examen
• ✓El período de espera de seis meses se aplica únicamente después de dos fracasos

Un agente que trabaja directamente con un vendedor debe proporcionar la póliza de corretaje sobre agencia en el momento en que el agente y el vendedor celebren un acuerdo de agencia (si lo requiere la sección 4735.55), o si no se requiere un acuerdo de agencia, antes de anunciar o mostrar la propiedad inmobiliaria del vendedor. El agente debe obtener la firma del vendedor reconociendo la recepción a menos que el vendedor se rehúse, en cuyo caso el agente debe anotar la negativa en la póliza.

• ✓Proporcionar la póliza en el momento de celebrar un acuerdo de agencia si lo requiere la sección 4735.55
• ✓Si no se requiere un acuerdo, proporcionar antes de anunciar o mostrar la propiedad inmobiliaria del vendedor
• ✓Obtener la firma del vendedor a menos que el vendedor se rehúse
• ✓Si el vendedor se rehúsa a firmar, el agente debe anotar esta negativa en la póliza

Un agente que trabaja directamente con un comprador —ya sea como agente del comprador, agente del vendedor o subagente del vendedor— debe proporcionar la póliza de agencia del corredor de bolsa y obtener la firma del comprador reconociendo la recepción, a menos que el comprador se niegue (en cuyo caso la negativa debe constar en la póliza). Excepto según lo dispuesto en la división (E), la póliza debe proporcionarse antes de la primera de las acciones desencadenantes enumeradas en la división (D).

• ✓Se aplica ya sea que el agente sea agente del comprador, agente del vendedor o subagente del vendedor
• ✓Obtener la firma del comprador a menos que el comprador se niegue
• ✓Si el comprador se niega a firmar, el agente debe anotar esta negativa en la póliza
• ✓Proporcionar antes de la primera de las acciones desencadenantes enumeradas en la división (D)

La póliza debe entregarse al comprador antes de la primera de estas acciones del titular de licencia: (1) iniciar una evaluación de precalificación de la capacidad financiera del comprador; (2) solicitar información financiera específica para determinar la capacidad de compra o financiamiento dentro de un rango de precios; (3) mostrar bienes raíces que no sean en una casa abierta; (4) discutir la presentación de una oferta de compra o arrendamiento; (5) presentar una oferta en nombre del comprador; o (6) celebrar un acuerdo de agencia conforme a la sección 4735.55.

• ✓Se requiere entrega antes de iniciar una evaluación de precalificación
• ✓Se requiere entrega antes de solicitar información financiera específica
• ✓Se requiere entrega antes de mostrar bienes raíces que no sean en una casa abierta
• ✓Se requiere entrega antes de discutir la presentación de una oferta
• ✓Se requiere entrega antes de presentar una oferta o celebrar un acuerdo de agencia

Si el evento disparador más temprano según la división (D) ocurre por teléfono o correo electrónico, el licenciatario debe divulgar por el mismo medio la naturaleza de la relación de agencia que el licenciatario tiene con el vendedor y el comprador. El licenciatario debe luego proporcionar la política de intermediación escrita sobre agencia en la primera reunión con el comprador siguiendo esa divulgación.

• ✓Si el evento más temprano ocurre por teléfono o correo electrónico, divulgar la relación de agencia por el mismo medio
• ✓Divulgar la naturaleza de la relación con el vendedor y el comprador
• ✓Proporcionar la política escrita en la primera reunión en persona siguiendo la divulgación

Un agente con licencia que actúa como agente del vendedor no está obligado a proporcionar a un comprador la política de corretaje sobre agencia, excepto cuando ocurra uno de los eventos desencadenantes descritos en la división (D). Esto limita la obligación del agente del vendedor hacia los compradores.

• ✓Un agente del vendedor generalmente no está obligado a entregar la política a un comprador
• ✓La excepción se aplica cuando ocurre un evento desencadenante de la división (D)

La declaración de divulgación debe explicar la naturaleza de una relación de doble agencia, incluyendo una declaración de que cuando actúan como agentes duales, los titulares de licencia en la correduría representan a dos clientes cuyos intereses son, o en ocasiones podrían ser, diferentes o contrarios.

• ✓La declaración debe explicar la naturaleza de la doble agencia
• ✓Debe divulgar que los agentes duales representan a dos clientes cuyos intereses pueden ser diferentes o contrarios

La declaración debe divulgar que, como resultado de la relación de agencia dual, el agente dual puede no ser capaz de abogar por el cliente en la misma medida en que el agente podría haberlo hecho si representara a un solo cliente.

• ✓Un agente dual no puede abogar plenamente por un cliente como lo haría si representara a un solo cliente
• ✓Esta limitación debe divulgarse en la declaración de agencia dual

La declaración debe describir las obligaciones que la correduría, sus agentes licenciados afiliados y empleados tienen hacia cada cliente, incluyendo específicamente el deber de confidencialidad.

• ✓La declaración debe describir las obligaciones hacia cada cliente
• ✓El deber de confidencialidad debe incluirse específicamente

La declaración debe revelar que, como agente dual, la corredora no puede participar en conducta contraria a los intereses o instrucciones de una parte, ni actuar de manera parcial en nombre de una parte. La declaración también debe especificar la fuente de compensación del corredor de bienes raíces.

• ✓Un agente dual no puede actuar en contra de los intereses o instrucciones de una parte
• ✓Un agente dual no puede actuar de manera parcial en nombre de una parte
• ✓La declaración debe especificar la fuente de compensación del corredor

La declaración debe revelar que el cliente no está obligado a consentir la relación de agencia dual, y debe explicar las opciones disponibles si el cliente no consiente, incluyendo el derecho a rescindir la relación de agencia y buscar representación de otra fuente.

• ✓El cliente no está obligado a consentir la agencia dual
• ✓El cliente puede rescindir la relación de agencia y buscar representación en otro lugar si rechaza dar su consentimiento

La declaración debe indicar si la correduría o sus agentes licenciados afiliados tienen alguna relación material con cualquiera de los clientes que vaya más allá de lo incidental a la transacción, y de ser así, divulgar su naturaleza. Una « relación material » significa cualquier relación personal, familiar o comercial realmente conocida entre la correduría/agente licenciado y un cliente que pueda afectar la capacidad de ejercer un criterio independiente y conforme a la ley en relación con otro cliente.

• ✓Cualquier relación material más allá de la incidental a la transacción debe ser divulgada
• ✓La relación material incluye relaciones personales, familiares o comerciales que puedan afectar el criterio independiente
• ✓Si existe una relación material, se debe divulgar su naturaleza

La declaración debe divulgar que el consentimiento a la relación de agencia dual ha sido otorgado voluntariamente, que la firma indica consentimiento informado, y que los deberes del agente dual divulgados conforme a la división (B) han sido leídos y comprendidos por el cliente.

• ✓El consentimiento a la agencia dual debe ser otorgado voluntariamente
• ✓La firma del cliente indica consentimiento informado a la agencia dual
• ✓El cliente reconoce haber leído y comprendido los deberes del agente dual