Section 4735.27(A) - Application Contents for Foreign Real Estate Dealer's License +8Ohio · bất động sản · Tiếng Việt

Đơn đăng ký để hoạt động như một đại lý bất động sản nước ngoài phải được soạn bằng văn bản và nộp cho giám đốc bất động sản. Nó phải ở dạng do giám đốc quy định và chứa các thông tin cụ thể theo luật định về người nộp đơn.

• ✓Đơn đăng ký phải được soạn bằng văn bản và nộp cho giám đốc bất động sản
• ✓Đơn đăng ký phải ở dạng do giám đốc quy định
• ✓Đơn đăng ký phải chứa tất cả thông tin được yêu cầu theo phần (A)

Đơn đăng ký phải bao gồm tên và địa chỉ của người nộp đơn. Đối với các công ty hợp danh, hiệp hội không được thành lập hoặc các hình thức kinh doanh tương tự, phải liệt kê tên và địa chỉ cư trú/kinh doanh của tất cả các đối tác, nhân viên quản lý, giám đốc, thành viên hội đồng quản trị hoặc người quản lý, cộng với bất kỳ hạn chế trách nhiệp pháp lý nào của bất kỳ đối tác hoặc thành viên nào. Các công ty cổ phần phải liệt kê nhân viên quản lý và giám đốc kèm theo địa chỉ; các công ty cổ phần nước ngoài phải cung cấp thêm bản sao văn bản sáng lập của họ.

• ✓Những người nộp đơn là công ty hợp danh/hiệp hội phải công khai tất cả các đối tác, nhân viên quản lý, giám đốc, thành viên hội đồng quản trị hoặc người quản lý với địa chỉ cư trú và kinh doanh
• ✓Những người nộp đơn là công ty hợp danh phải nêu rõ hạn chế trách nhiệm pháp lý của bất kỳ đối tác hoặc thành viên nào
• ✓Những người nộp đơn là công ty cổ phần phải liệt kê nhân viên quản lý và giám đốc với địa chỉ cư trú và kinh doanh
• ✓Những người nộp đơn là công ty cổ phần nước ngoài phải đính kèm bản sao văn bản sáng lập của họ

Đơn xin phải bao gồm địa điểm và địa chỉ của văn phòng chính và tất cả các văn phòng khác; một mô tả chung về hoạt động kinh doanh trước đó của người nộp đơn bao gồm danh sách các tiểu bang nơi người nộp đơn là đại lý bất động sản nước ngoài có giấy phép; tên và địa chỉ của tất cả các nhân viên bán hàng vào ngày nộp đơn; và bản chất và địa điểm kinh doanh trong khoảng thời gian mười năm trước khi nộp đơn.

• ✓Phải tiết lộ địa điểm và địa chỉ của văn phòng chính và tất cả các văn phòng khác
• ✓Phải cung cấp danh sách các tiểu bang nơi người nộp đơn là đại lý bất động sản nước ngoài có giấy phép
• ✓Phải liệt kê tên và địa chỉ của tất cả các nhân viên bán hàng vào ngày nộp đơn
• ✓Phải tiết lộ bản chất và địa điểm kinh doanh trong khoảng thời gian mười năm trước khi nộp đơn

Đơn xin cấp phép để hoạt động với tư cách là nhân viên bán bất động sản nước ngoài phải được nộp bằng văn bản cho người giám sát bất động sản. Nó phải có dạng do người giám sát quy định và chứa các thông tin cần thiết cụ thể về người nộp đơn, nhà cung cấp sử dụng, lý lịch và lịch sử việc làm của họ.

• ✓Đơn xin cấp phép phải được nộp bằng văn bản cho người giám sát bất động sản
• ✓Đơn xin cấp phép phải có dạng do người giám sát quy định
• ✓Phải bao gồm tên và địa chỉ nhà ở và địa chỉ kinh doanh hoàn chỉnh của người nộp đơn
• ✓Phải bao gồm tên của nhà cung cấp bất động sản nước ngoài đang sử dụng hoặc dự định sử dụng người nộp đơn

Đơn xin cấp phép phải tiết lộ tuổi tác, trình độ học vấn và kinh nghiệm của người nộp đơn trong việc bán bất động sản nước ngoài. Nó cũng phải tiết lộ lịch sử cấp phép trước đây của người nộp đơn, bao gồm việc liệu người đó đã từng được cấp phép hay bị từ chối cấp phép bởi người giám sát, và liệu đã từng được cấp phép hoặc bị từ chối cấp phép tương tự bởi bất kỳ bộ phận bất động sản hoặc người giám sát nào ở bất kỳ nơi nào.

• ✓Phải tiết lộ tuổi tác, trình độ học vấn và kinh nghiệm trong việc bán bất động sản nước ngoài
• ✓Phải tiết lộ liệu người nộp đơn có từng được cấp phép bởi người giám sát hay không, nếu có thì khi nào
• ✓Phải tiết lộ liệu người nộp đơn có từng bị từ chối cấp phép bởi người giám sát hay không
• ✓Phải tiết lộ liệu có từng được cấp phép hoặc bị từ chối cấp phép tương tự bởi bất kỳ bộ phận bất động sản hoặc người giám sát nào ở bất kỳ nơi nào

Đơn xin phải công khai về tính chất công việc và tên cũng như địa chỉ của các nhà tuyển dụng của người nộp đơn trong mười năm ngay trước ngày nộp đơn.

• ✓Phải bao gồm tính chất công việc của người nộp đơn
• ✓Phải bao gồm tên và địa chỉ của các nhà tuyển dụng trong mười năm ngay trước ngày nộp đơn

Giấy phép của mỗi nhà phân phối và nhân viên bán hàng bất động sản nước ngoài hết hạn vào ngày 31 tháng 12 của mỗi năm. Điều này tạo ra một ngày hết hạn hàng năm thống nhất bất kể khi nào giấy phép được cấp ban đầu. Người học phải hiểu rằng bất động sản 'nước ngoài' đề cập đến tài sản thực tại ngoài Ohio được bán trong Ohio.

• ✓Mỗi giấy phép nhà phân phối và nhân viên bán hàng bất động sản nước ngoài hết hạn vào ngày 31 tháng 12 của mỗi năm
• ✓Ngày hết hạn dựa trên lịch năm cố định, không phải dựa trên ngày kỷ niệm cấp phép

Để gia hạn giấy phép của một đại lý hoặc nhân viên bất động sản nước ngoài, người nộp đơn phải nộp đơn gia hạn với giám đốc bất động sản và thanh toán khoản phí được quy định trong mục 4735.15. Đơn phải được nộp trong một khoảng thời gian cụ thể trước khi giấy phép cũ hết hạn.

• ✓Gia hạn yêu cầu nộp đơn với giám đốc bất động sản
• ✓Gia hạn yêu cầu thanh toán khoản phí được quy định trong mục 4735.15 của Bộ Luật Sửa Đổi
• ✓Đơn phải được nộp không ít hơn mười lăm ngày hoặc không quá sáu mươi ngày trước khi giấy phép cũ hết hạn

Giám đốc có quyền tự do quyết định để chấp nhận đơn xin gia hạn nộp vào ít hơn mười năm ngày trước khi hết hiệu lực của năm dương lịch, mặc dù cửa sổ bình thường đóng mười năm ngày trước khi hết hiệu lực. Điều này cung cấp sự linh hoạt giới hạn cho những người nộp đơn trễ.

• ✓Giám đốc CÓ THỂ chấp nhận đơn xin gia hạn được nộp ít hơn mười năm ngày trước khi hết hiệu lực của bất kỳ năm dương lịch nào
• ✓Sự chấp nhận này là tùy ý ('có thể'), không bắt buộc

Người giám sát phải gửi thông báo về hành động được thực hiện đối với bất kỳ đơn xin gia hạn nào cho giấy phép đại lý hoặc nhân viên bất động sản nước ngoài. Thông báo này phải được gửi mà không có sự chậm trễ không hợp lý.

• ✓Người giám sát phải thông báo về hành động của mình đối với bất kỳ đơn xin gia hạn nào
• ✓Thông báo phải được gửi mà không có sự chậm trễ không hợp lý

Giấy phép đại lý bất động sản nước ngoài có thể được cấp bất cứ lúc nào trong năm cho phần còn lại của năm dương lịch. Tuy nhiên, ngay cả khi được cấp giữa năm cho một phần năm, phí hàng năm được quy định trong mục 4735.15 sẽ không được giảm hoặc tính theo tỷ lệ.

• ✓Giấy phép đại lý bất động sản nước ngoài có thể được cấp bất cứ lúc nào cho phần còn lại của năm dương lịch
• ✓Phí hàng năm được quy định trong mục 4735.15 KHÔNG được giảm cho cấp phát giữa năm

Ủy ban Bất động sản Ohio hoặc Siêu visor bất động sản có thể bắt đầu cuộc điều tra hành vi của người có giấy phép hoặc người không có giấy phép bất kỳ lúc nào trong ba năm kể từ ngày xảy ra hành vi vi phạm được nêu. Nếu cuộc điều tra không được bắt đầu trong khoảng thời gian ba năm này, nó sẽ bị cấm, và không thể thực hiện bất kỳ hành động kỷ luật nào dựa trên hành vi vi phạm được nêu bị cấm. Giới hạn thời gian này bảo vệ những người có giấy phép khỏi những khiếu nại cũ và thực thi hành động quy định nhanh chóng.

• ✓Các cuộc điều tra phải được bắt đầu trong ba năm kể từ ngày xảy ra hành vi vi phạm được nêu
• ✓Nếu không được bắt đầu trong ba năm, cuộc điều tra bị cấm và không thể thực hiện bất kỳ hành động kỷ luật nào
• ✓Cả Ủy ban và Siêu visor đều không được tạm dừng, hủy bỏ hoặc thực hiện hành động kỷ luật khác dựa trên cuộc điều tra bị cấm

Cả Ủy ban Bất động sản của Ohio và Giám đốc bất động sản đều có thẩm quyền bắt đầu các cuộc điều tra. Các cuộc điều tra có thể liên quan đến hành vi của các nhà môi giới bất động sản có giấy phép, nhân viên bán hàng bất động sản, nhà môi giới bất động sản nước ngoài và nhân viên bán hàng bất động sản nước ngoài. Điều quan trọng là, các cuộc điều tra cũng có thể xác định xem một người không có giấy phép hoặc tổ chức không có giấy phép có vi phạm Revised Code hay không, không chỉ những người có giấy phép.

• ✓Các cuộc điều tra có thể được bắt đầu bởi Ủy ban Bất động sản của Ohio hoặc Giám đốc bất động sản
• ✓Các cuộc điều tra có thể bao gồm các nhà môi giới, nhân viên bán hàng, nhà môi giới bất động sản nước ngoài và nhân viên bán hàng bất động sản nước ngoài có giấy phép
• ✓Những người không có giấy phép và tổ chức không có giấy phép cũng có thể bị điều tra vi phạm luật

Các cuộc điều tra được phép thực hiện theo các mục 1349.11, 4735.051, 4735.052, hoặc 4735.18, hoặc bất kỳ mục nào khác của Bộ Luật Đã Sửa Đổi. Mục đích là để xác định xem liệu có xảy ra vi phạm chương này hoặc chương khác của Bộ Luật Đã Sửa Đổi và liệu do đó, giấy phép của một người cấp giấy phép có nên bị tạm ngừng hoặc bị thu hồi hoặc có các hành động kỷ luật khác được thực hiện hay không.

• ✓Quyền hạn điều tra xuất phát từ các mục 1349.11, 4735.051, 4735.052, 4735.18, hoặc bất kỳ mục nào khác của Bộ Luật Đã Sửa Đổi
• ✓Mục đích là để xác định xem liệu một vi phạm có xảy ra và liệu kỷ luật (tạm ngừng, thu hồi, hoặc hành động khác) có được bảo hành hay không

Cho mục đích của phần (A)(1), khi một cuộc điều tra được ủy quyền theo mục 4735.051 của Bộ Luật Sửa Đổi, cuộc điều tra được coi là bắt đầu kể từ ngày mà một người nộp đơn khiếu nại cho sở bất động sản. Điều này làm rõ chính xác khi nào thời hạn giới hạn ba năm được thỏa mãn đối với các khiếu nại do người tiêu dùng nộp.

• ✓Đối với các cuộc điều tra theo mục 4735.051, sự bắt đầu xảy ra vào ngày đơn khiếu nại được nộp cho sở bất động sản
• ✓Ngày nộp đơn quyết định liệu thời hạn quy tắc giới hạn ba năm có được thỏa mãn hay không

Mục 4735.32 không ảnh hưởng đến bất kỳ trách nhiệm hình sự hoặc dân sự nào mà một nhà môi giới có giấy phép, nhân viên bán hàng, đại lý bất động sản nước ngoài, nhân viên bán hàng bất động sản nước ngoài, hoặc bất kỳ người nào không có giấy phép có thể phải chịu theo chương này hoặc chương khác của Bộ Luật Sửa Đổi hoặc theo luật thông lệ của Ohio. Hạn chế ba năm chỉ áp dụng cho hành động kỷ luật hành chính, không áp dụng cho các hệ quả hình sự hoặc dân sự riêng biệt.

• ✓Luật pháp không hạn chế hoặc ảnh hưởng đến trách nhiệm hình sự hoặc dân sự theo Bộ Luật Sửa Đổi hoặc luật thông lệ
• ✓Hạn chế ba năm chỉ áp dụng cho các cuộc điều tra kỷ luật hành chính, không áp dụng cho các hành động hình sự hoặc dân sự

Theo ORC 4735.51(A), 'đại lý' và 'mối quan hệ đại lý' có nghĩa là một mối quan hệ trong đó một người có giấy phép đại diện cho một người khác trong giao dịch bất động sản. Đây là khái niệm nền tảng cho tất cả các nhiệm vụ đại lý mà các chuyên viên bất động sản có giấy phép của Ohio phải tuân thủ. Các định nghĩa này áp dụng trong toàn bộ các phần 4735.51 đến 4735.74 của Mã Sửa Đổi.

• ✓Thuật ngữ 'đại lý' có nghĩa là một mối quan hệ trong đó một người có giấy phép đại diện cho một người khác trong giao dịch bất động sản
• ✓Các định nghĩa này áp dụng cho toàn bộ các phần 4735.51 đến 4735.74 của Mã Sửa Đổi

Theo ORC 4735.51(B), 'thỏa thuận đại lý' là một hợp đồng giữa người có giấy phép và khách hàng, trong đó khách hàng hứa sẽ trả cho người môi giới một khoản tiền công xứng đáng, hoặc đồng ý cho phép người có giấy phép nhận tiền công xứng đáng từ một bên khác, để thực hiện một hành động yêu cầu giấy phép bất động sản.

• ✓Thỏa thuận đại lý là một hợp đồng giữa người có giấy phép và khách hàng
• ✓Khách hàng hứa sẽ trả cho người môi giới tiền công xứng đáng HOẶC đồng ý cho phép người có giấy phép nhận tiền công xứng đáng từ một bên khác
• ✓Thỏa thuận bao gồm thực hiện các hành động yêu cầu giấy phép bất động sản theo Chương 4735

Theo ORC 4735.51(E), 'khách hàng' có nghĩa là một người đã ký kết quan hệ đại lý với một người được cấp phép. Khách hàng khác với khách tiềm năng, người không ký kết quan hệ đại lý.

• ✓Khách hàng là một người đã ký kết quan hệ đại lý với một người được cấp phép
• ✓Ký kết quan hệ đại lý là điều khiến một người trở thành khách hàng

Theo ORC 4735.51(F), 'thông tin bảo mật' có nghĩa là tất cả các thông tin mà khách hàng yêu cầu giữ bí mật, hoặc nếu công khai sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến vị thế của khách hàng trong giao dịch, ngoại trừ thông tin mà đại lý được yêu cầu phải công khai theo pháp luật, cộng với tất cả các thông tin được yêu cầu giữ bí mật theo pháp luật.

• ✓Bao gồm tất cả các thông tin mà khách hàng yêu cầu giữ bí mật
• ✓Bao gồm thông tin mà nếu công khai sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến vị thế của khách hàng
• ✓Loại trừ thông tin mà đại lý được yêu cầu phải công khai theo pháp luật
• ✓Bao gồm tất cả các thông tin được yêu cầu giữ bí mật theo pháp luật

Theo ORC 4735.51(H), 'mối quan hệ đại lý kép' có nghĩa là bất kỳ mối quan hệ đại lý kép nào được quy định trong phần 4735.70 của Bộ Luật Sửa Đổi. Điều này tham chiếu đến các quy định dual agency cụ thể.

• ✓Mối quan hệ đại lý kép đề cập đến những quy định trong ORC section 4735.70
• ✓Định nghĩa kết hợp các mối quan hệ đại lý kép được xác định ở các nơi khác trong luật

Theo ORC 4735.51(I), một 'giao dịch nội bộ công ty' là giao dịch bất động sản trong đó cả người mua và người bán đều được đại diện bởi cùng một công ty môi giới. Tình huống này kích hoạt các yêu cầu công khai lý giới đặc biệt.

• ✓Giao dịch nội bộ công ty xảy ra khi người mua và người bán đều được đại diện bởi cùng một công ty môi giới
• ✓Khái niệm này là trung tâm của các tiết lộ đại lý kép và đại lý nội bộ công ty

Theo ORC 4735.51(C), 'agent' và 'real estate agent' có nghĩa là một người được cấp phép theo Chương 4735 để đại diện cho người khác trong giao dịch bất động sản. Chỉ những người được cấp phép mới có thể hoạt động như các agent.

• ✓Một agent là một người được cấp phép theo Chương 4735
• ✓Agent đại diện cho người khác trong giao dịch bất động sản

Theo ORC 4735.51(D), 'affiliated licensee' có nghĩa là một người môi giới bất động sản hoặc người bán hàng được cấp phép theo Chương 4735 và có liên kết với một công ty môi giới. Thuật ngữ này phân biệt những người được cấp phép làm việc dưới một công ty môi giới.

• ✓Một affiliated licensee là một người môi giới bất động sản hoặc người bán hàng
• ✓Affiliated licensee phải có liên kết với một công ty môi giới

Theo ORC 4735.51(G), 'các lời đề nghị đồng thời' là những lời đề nghị mua hoặc cho thuê thay mặt cho hai hoặc nhiều khách hàng được đại diện bởi cùng một người được cấp phép cho cùng một tài sản mà người được cấp phép biết, đã biết, hoặc có lý do để biết rằng chủ sở hữu sẽ xem xét trong cùng khoảng thời gian.

• ✓Liên quan đến các lời đề nghị của hai hoặc nhiều khách hàng được đại diện bởi cùng một người được cấp phép
• ✓Các lời đề nghị dành cho cùng một tài sản
• ✓Người được cấp phép biết hoặc có lý do để biết rằng các lời đề nghị sẽ được xem xét trong cùng khoảng thời gian

Theo ORC 4735.51(J), 'người mua' có nghĩa là một bên có khả năng là người nhận chuyển nhượng tài sản. 'Người mua' bao gồm cả những người tìm cách mua tài sản và những người tìm cách thuê tài sản làm người thuê hoặc bên thuê.

• ✓Người mua là một bên có khả năng là người nhận chuyển nhượng tài sản
• ✓Bao gồm những người tìm cách mua tài sản
• ✓Bao gồm những người tìm cách thuê làm người thuê hoặc bên thuê

Theo ORC 4735.51(K), một 'giao dịch bất động sản' có nghĩa là bất kỳ hành động nào được mô tả trong phần (A) của phần 4735.01 của Bộ Luật Sửa Đổi hoặc có liên quan đến việc thực hiện hành động đó.

• ✓Giao dịch bất động sản là bất kỳ hành động nào được mô tả trong ORC 4735.01(A)
• ✓Bao gồm các hành động liên quan đến việc thực hiện một hành động được mô tả trong phần đó

Theo ORC 4735.51(L), 'subagency' và 'subagency relationship' có nghĩa là mối quan hệ đại lý trong đó một người có giấy phép hoạt động thay cho người có giấy phép khác trong việc thực hiện các nhiệm vụ cho khách hàng của người có giấy phép đó.

• ✓Subagency là mối quan hệ đại lý trong đó một người có giấy phép hoạt động thay cho người có giấy phép khác
• ✓Đại lý phụ thực hiện các nhiệm vụ cho khách hàng của người có giấy phép khác

Theo ORC 4735.51(M), 'kịp thời' có nghĩa là sớm nhất có thể trong những hoàn cảnh cụ thể. Tiêu chuẩn này điều chỉnh thời điểm các công bố của cơ quan và các hành động bắt buộc khác phải được thực hiện.

• ✓'Kịp thời' có nghĩa là sớm nhất có thể trong những hoàn cảnh cụ thể
• ✓Tiêu chuẩn này phụ thuộc vào hoàn cảnh chứ không phải là khoảng thời gian cố định

Luật pháp Ohio hạn chế nghiêm ngặt các loại quan hệ đại lý mà một người có giấy phép có thể thiết lập trong giao dịch bất động sản. Một người có giấy phép chỉ có thể thiết lập một trong bốn quan hệ cụ thể: đại diện cho người bán, đại diện cho người mua, đại diện cho cả hai bên (đại lý kép), hoặc hoạt động như đại lý phụ cho khách hàng của người có giấy phép khác. Các ứng viên thi phải biết bốn quan hệ được phép này và hiểu rằng không loại nào khác được phép.

• ✓Một người có giấy phép có thể đại diện cho người bán với tư cách là đại lý
• ✓Một người có giấy phép có thể đại diện cho người mua với tư cách là đại lý
• ✓Một người có giấy phép có thể hoạt động như đại lý kép đại diện cho người bán và người mua
• ✓Một người có giấy phép có thể thiết lập quan hệ đại lý phụ với khách hàng của người có giấy phép khác

Khi một người có giấy phép hình thành mối quan hệ đại lý với một khách hàng, những người khác trong công ty môi giới tự động trở thành đại lý của cùng một khách hàng đó. Điều này bao gồm công ty môi giới và những người có giấy phép ở cấp quản lý giám sát, bất kỳ người có giấy phép nào nhận được thông tin bảo mật, bất kỳ người có giấy phép nào hỗ trợ thiết lập mối quan hệ, và bất kỳ người có giấy phép nào được chỉ định đặc biệt với sự đồng ý của khách hàng. Các ứng cử viên phải nhận biết bốn danh mục cá nhân được coi là đại lý của khách hàng theo luật lệ.

• ✓Công ty môi giới liên kết và những người có giấy phép ở cấp quản lý với trách nhiệm giám sát trực tiếp là đại lý của khách hàng, ngoại trừ quy định tại R.C. 4735.70(C)
• ✓Bất kỳ người có giấy phép nào làm việc cho hoặc liên kết với công ty môi giới mà nhận được thông tin bảo mật từ đại lý của khách hàng là một đại lý của khách hàng đó
• ✓Bất kỳ người có giấy phép nào khác trong công ty môi giới mà hỗ trợ thiết lập mối quan hệ đại lý là một đại lý của khách hàng
• ✓Bất kỳ người có giấy phép nào được chỉ định với sự đồng ý của khách hàng để đại diện cho khách hàng đó là một đại lý của khách hàng

Không phải mọi chủ sở hữu giấy phép trong một công ty môi giới đều tự động trở thành đại lý của khách hàng. Ngoại trừ những cá nhân cụ thể được liệt kê trong các mục (B)(1) đến (4), bất kỳ chủ sở hữu giấy phép nào khác có liên kết với cùng một công ty môi giới đều KHÔNG phải là đại lý của khách hàng đó. Đây là nền tảng của hệ thống đại lý được chỉ định của Ohio và giúp ngăn chặn toàn bộ công ty môi giới bị xung đột trong các tình huống đại diện kép.

• ✓Ngoại trừ quy định trong các mục (B)(1) đến (4), chủ sở hữu giấy phép có liên kết với cùng một công ty môi giới KHÔNG phải là đại lý của khách hàng đó
• ✓Chỉ liên kết với cùng một công ty môi giới không tạo ra mối quan hệ đại lý với khách hàng

Sự tồn tại hoặc lời hứa về bồi thường không tự nó tạo ra một mối quan hệ đại lý ở Ohio. Khoản thanh toán hoặc lời hứa thanh toán cho một người có giấy phép không xác định liệu một mối quan hệ đại lý có được hình thành giữa người có giấy phép và khách hàng hay không, hoặc giữa các người có giấy phép khác trong hãng môi giới liên kết và khách hàng đó. Các ứng viên nên nhớ rằng nguồn bồi thường và đại diện agency là những khái niệm riêng biệt.

• ✓Khoản thanh toán hoặc lời hứa thanh toán không xác định liệu mối quan hệ đại lý có được tạo ra hay không
• ✓Nguồn bồi thường không thiết lập agency giữa các người có giấy phép hãng môi giới khác và khách hàng

Mỗi công ty môi giới bất động sản ở Ohio phải phát triển và duy trì một chính sách công ty bằng văn bản xác định các loại mối quan hệ đại lý mà các thành viên của nó (các giấy phép liên kết) được phép thiết lập với khách hàng. Đây là một yêu cầu theo luật định, không phải tùy chọn, và tạo cơ sở cho cách công ty môi giới xử lý đại diện.

• ✓Mỗi công ty môi giới PHẢI phát triển và duy trì một chính sách công ty bằng văn bản quy định các loại mối quan hệ đại lý mà các thành viên của nó có thể thiết lập
• ✓Chính sách phải tuân thủ các tiêu chuẩn tối thiểu do quy tắc của Bộ trưởng môi giới bất động sản thiết lập với sự phê duyệt của Ủy ban Bất động sản Thực Tế Ohio

Chính sách công ty bằng văn bản phải cụ thể giải quyết liệu các mối quan hệ đại lý kép (như được nêu trong ORC Section 4735.70) có được phép trong công ty môi giới không. Điều này có nghĩa là công ty môi giới phải đưa ra quyết định rõ ràng và ghi chép xem các người được cấp phép của nó có thể đại diện cho cả hai bên trong một giao dịch hay không.

• ✓Chính sách PHẢI bao gồm các quy định về việc liệu có bất kỳ mối quan hệ đại lý kép nào theo mục 4735.70 được phép hay không
• ✓Các phép đại lý kép phải được giải quyết một cách rõ ràng trong chính sách bằng văn bản

Chính sách của công ty phải quy định các thủ tục để đảm bảo bảo vệ thông tin bí mật của khách hàng. Quan trọng là, các quy định về bảo mật phải mở rộng đến tất cả những người có giấy phép liên kết của hãng môi giới, có nghĩa là nhiệm vụ bảo vệ thông tin bí mật là trên toàn bộ công ty môi giới.

• ✓Chính sách PHẢI quy định các thủ tục để đảm bảo bảo vệ thông tin bí mật
• ✓Quy định bảo mật phải mở rộng đến những người có giấy phép liên kết của hãng môi giới

Chỉ có một chính sách bằng văn bản không bảo vệ công ty môi giới khỏi trách nhiệm pháp lý. Công ty môi giới vẫn phải chịu trách nhiệm nếu công ty, bất kỳ người cấp phép nào của công ty, hoặc bất kỳ nhân viên nào của công ty không giữ được tính bảo mật của thông tin bảo mật của khách hàng. Chính sách không đóng vai trò như một phòng chống lại các lỗi bảo mật.

• ✓Việc phát triển và duy trì chính sách KHÔNG giải phóng công ty môi giới khỏi trách nhiệm đối với các vi phạm bảo mật
• ✓Trách nhiệm mở rộng đến các lỗi của công ty môi giới, bất kỳ người cấp phép nào của công ty môi giới, hoặc bất kỳ nhân viên nào của công ty môi giới

Công ty môi giới có nghĩa vụ công khai chính sách đại lý viết của mình. Khi được yêu cầu, phải cung cấp bản sao chính sách cho bất kỳ khách hàng hoặc khách hàng tiềm năng nào, đảm bảo tính minh bạch về cách công ty môi giới xử lý các mối quan hệ đại lý và tính bảo mật.

• ✓Công ty môi giới PHẢI cung cấp bản sao chính sách của mình cho từng khách hàng hoặc khách hàng tiềm năng khi được yêu cầu
• ✓Cả khách hàng và khách hàng tiềm năng đều có quyền yêu cầu và nhận chính sách

Một người được cấp phép phải ký kết thỏa thuận đại lý bằng văn bản TRƯỚC KHI thực hiện các hành động nhất định thay mặt cho khách hàng. Điều này bao gồm quảng cáo hoặc chỉ bất động sản dân cư cho người bán, đưa ra lời mua cho người mua, hoặc đưa ra lời cho thuê các tòa nhà dân cư cho người thuê với thời hạn vượt quá mười tám tháng. Các hợp đồng thuê mười tám tháng trở xuống không kích hoạt yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản.

• ✓Phải có thỏa thuận đại lý bằng văn bản trước khi quảng cáo hoặc chỉ bất động sản dân cư thay mặt cho người bán
• ✓Phải có thỏa thuận đại lý bằng văn bản trước khi đưa ra lời mua thay mặt cho người mua
• ✓Phải có thỏa thuận đại lý bằng văn bản trước khi đưa ra lời cho thuê thay mặt cho người thuê với thời hạn vượt quá mười tám tháng
• ✓Các hợp đồng thuê mười tám tháng trở xuống không yêu cầu thỏa thuận đại lý bằng văn bản

Mọi thỏa thuận đại lý bằng văn bản phải chứa các yếu tố bắt buộc cụ thể: ngày hết hạn; một tuyên bố về nhà ở công bằng trích dẫn luật Ohio (division (H) của ORC 4112.02) và luật liên bang (42 U.S.C.A. 3601); một tuyên bố định nghĩa và cấm tập phong tỏa; biểu trưng cơ hội nhà ở bằng nhau của HUD (theo 24 C.F.R. 109.30); một tuyên bố bổ nhiệm người giữ giấy phép làm đại lý với dấu hiệu cho biết mối quan hệ là độc quyền hay không độc quyền; các điều khoản về bồi thường cho môi giới; và một tuyên bố rõ ràng rằng các khoản phí và hoa hồng không được luật định.

• ✓Thỏa thuận phải bao gồm ngày hết hạn
• ✓Thỏa thuận phải chứa tuyên bố về nhà ở công bằng của Ohio và liên bang
• ✓Thỏa thuận phải định nghĩa tập phong tỏa và nêu rõ rằng nó là bất hợp pháp
• ✓Thỏa thuận phải bao gồm biểu trưng cơ hội nhà ở bằng nhau của HUD (24 C.F.R. 109.30)
• ✓Thỏa thuận phải nêu rõ người giữ giấy phép được bổ nhiệm làm đại lý và chỉ ra mối quan hệ độc quyền hay không độc quyền
• ✓Thỏa thuận phải nêu rõ các điều khoản về bồi thường cho môi giới

Tuyên bố công bằng nhà ở bắt buộc trong hợp đồng phải xác định rằng việc từ chối bán, chuyển, cho thuê, khuôn khổ, cho thuê phụ hoặc tài chính nhà ở, hoặc từ chối cung cấp các sự tiện nghi về nhà ở, vì các đặc điểm được bảo vệ là bất hợp pháp. Các ứng viên phải ghi nhớ các lớp được bảo vệ của Ohio, bao gồm nhiều lớp vượt quá danh sách liên bang.

• ✓Các lớp được bảo vệ bao gồm chủng tộc, màu sắc, tôn giáo, giới tính, tình trạng gia đình, tổ tiên, tình trạng quân sự, khuyết tật và nguồn gốc quốc gia
• ✓Sự phân biệt đối xử bị cấm trong quảng cáo, tài chính và cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản
• ✓Tuyên bố trích dẫn luật Ohio (ORC 4112.02(H)) và luật liên bang (42 U.S.C.A. 3601)

Hợp đồng đại lý bằng văn bản phải bao gồm một tuyên bố rõ ràng rằng các khoản phí và hoa hồng của người môi giới không được quy định bởi luật pháp và hoàn toàn có thể thương lượng. Nó cũng phải công khai rằng hoa hồng có thể được trả bởi người bán, người mua, chủ nhà, người thuê, bên thứ ba, hoặc được chia sẻ/phân chia giữa các người môi giới. Quy định này phản ánh các cải cách gần đây về minh bạch hoa hồng.

• ✓Tuyên bố phải rõ ràng và dễ nhận thấy
• ✓Phải nêu rõ rằng các khoản phí và hoa hồng của người môi giới không được quy định bởi luật pháp và hoàn toàn có thể thương lượng
• ✓Phải nêu rõ rằng hoa hồng có thể được trả bởi người bán, người mua, chủ nhà, người thuê, bên thứ ba, hoặc được chia sẻ giữa các người môi giới

Mục 4735.55 sử dụng các định nghĩa từ các phần khác của Bộ Luật Đã Sửa Đổi. 'Bất động sản dân cư' có cùng ý nghĩa như trong mục 5302.30, trong khi 'địa điểm dân cư' và 'người thuê' có ý nghĩa được quy định trong mục 5321.01. Các ứng viên phải hiểu rằng các định nghĩa tham chiếu chéo này điều chỉnh phạm vi của yêu cầu thỏa thuận đại lý bằng văn bản.

• ✓Bất động sản dân cư được định nghĩa bằng cách tham chiếu đến mục 5302.30 của ORC
• ✓Địa điểm dân cư và người thuê được định nghĩa bằng cách tham chiếu đến mục 5321.01 của ORC

Mỗi hợp đồng đại lý bằng văn bản phải có chỗ để cả người có giấy phép và khách hàng ký và ghi ngày tháng. Sau khi cả hai bên ký và ghi ngày tháng trên hợp đồng, người có giấy phép phải cung cấp bản sao cho khách hàng trong thời gian thích hợp.

• ✓Hợp đồng phải có chỗ để người có giấy phép và khách hàng ký và ghi ngày tháng
• ✓Người có giấy phép phải cung cấp bản sao cho khách hàng trong thời gian thích hợp sau khi ký và ghi ngày tháng

Mỗi công ty môi giới bất động sản ở Ohio phải xây dựng một chính sách môi giới bằng văn bản về đại lý. Chính sách này phải được cung cấp cho những người bán tiềm năng, người thuê và người mua theo Mục 4735.56. Nó nhằm mục đích thông báo cho khách hàng về các mối quan hệ đại lý trước khi họ cam kết thực hiện một giao dịch.

• ✓Mỗi công ty môi giới PHẢI xây dựng một chính sách môi giới bằng văn bản về đại lý
• ✓Chính sách phải được cung cấp cho những người bán tiềm năng, người thuê và người mua
• ✓Chính sách phải tuân thủ các yêu cầu cụ thể về nội dung và thời gian của Mục 4735.56

Chính sách của công ty môi giới phải giải thích các mối quan hệ đại lý được phép có sẵn theo Phần 4735.53 của Bộ luật đã được sửa đổi, và phải mô tả các nghĩa vụ tín thác mà đại lý nợ cho khách hàng của đại lý. Điều này đảm bảo khách hàng hiểu các lựa chọn đại diện của họ.

• ✓Chính sách phải giải thích các mối quan hệ đại lý được phép theo phần 4735.53
• ✓Chính sách phải nêu các nghĩa vụ mà đại lý nợ cho khách hàng của đại lý

Chính sách phải tiết lộ liệu công ty môi giới và người cấp phép của nó có thể hoạt động như một đại lý kép trong suốt mối quan hệ đại lý. Nó phải giải thích các tùy chọn và hậu quả cho khách hàng nếu tình huống đại lý kép phát sinh, bao gồm quyền của khách hàng để chấm dứt mối quan hệ đại lý và tìm kiếm đại diện từ một nguồn khác.

• ✓Chính sách phải tiết lộ liệu công ty môi giới/người cấp phép có thể hoạt động như một đại lý kép
• ✓Chính sách phải giải thích các tùy chọn và hậu quả của đại lý kép
• ✓Khách hàng có quyền chấm dứt mối quan hệ đại lý và tìm kiếm đại diện từ nơi khác

Chính sách phải nêu rõ rằng một công ty môi giới đại diện cho người mua như một khách hàng sẽ đại diện cho lợi ích của người mua ngay cả khi đại lý của người bán hoặc người bán có thể bù đắp cho công ty môi giới của người mua. Nguồn gốc của bù đắp không xác định đại diện của cơ quan.

• ✓Một công ty môi giới có khách hàng là người mua sẽ đại diện cho lợi ích của người mua
• ✓Đại diện người mua tiếp tục ngay cả khi người bán hoặc đại lý của người bán bù đắp cho công ty môi giới của người mua

Chính sách phải nêu rõ chính sách của công ty môi giới về đại diện cho người mua hoặc người bán. Điều này thông báo cho khách hàng biết công ty môi giới đại diện cho người mua, người bán hay cả hai.

• ✓Chính sách phải tiết lộ chính sách của công ty môi giới về đại diện cho người mua hoặc người bán
• ✓Việc tiết lộ cho phép khách hàng hiểu được công ty môi giới thường đại diện cho ai

Chính sách phải công khai liệu một người giữ giấy phép khác liên kết với cùng một công ty môi giới có thể trở thành đại lý độc quyền cho bên kia trong giao dịch hay không, và liệu mỗi người giữ giấy phép sẽ chỉ đại diện cho lợi ích của khách hàng của người đó hay không (sắp xếp chia đại lý).

• ✓Chính sách phải công khai liệu một người giữ giấy phép khác liên kết cùng công ty môi giới có thể độc quyền đại diện cho bên kia hay không
• ✓Chính sách phải nêu rõ liệu mỗi người giữ giấy phép chỉ đại diện cho lợi ích của khách hàng riêng của họ hay không

Chính sách phải nêu rõ chính sách hợp tác của công ty môi giới với các công ty môi giới khác, bao gồm việc công ty môi giới có cung cấp bồi thường cho các công ty môi giới khác hay sẽ tìm kiếm bồi thường từ các công ty môi giới khác.

• ✓Chính sách phải nêu rõ chính sách hợp tác của công ty môi giới với các công ty môi giới khác
• ✓Chính sách phải nêu rõ liệu công ty môi giới có cung cấp hay tìm kiếm bồi thường từ các công ty môi giới khác

Chính sách phải nêu rõ rằng chữ ký của người mua hoặc người bán biểu thị xác nhận nhận được chính sách môi giới về đại lý. Chữ ký không phải là sự đồng ý với bất kỳ mối quan hệ đại lý nào, chỉ là bằng chứng rằng chính sách đã được nhận.

• ✓Chữ ký biểu thị xác nhận NHẬN ĐƯỢC chính sách
• ✓Chữ ký không tự tạo ra hoặc đồng ý với mối quan hệ đại lý