52 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
يجب أن يكون الطلب للعمل كوكيل عقارات أجنبي مكتوباً وتقديمه لمراقب العقارات. يجب أن يكون بالشكل الذي يحدده المراقب ويجب أن يحتوي على المعلومات المحددة المطلوبة بموجب القانون عن المتقدم.
يجب أن تتضمن الطلب اسم وعنوان المتقدم. بالنسبة للشراكات والجمعيات غير المدمجة أو أشكال الأعمال المماثلة، يجب أن تدرج أسماء وعناوين إقامة/عمل جميع الشركاء والمسؤولين والمديرين والأمناء أو المديرين، بالإضافة إلى أي تحديد للمسؤولية لأي شريك أو عضو. يجب على الشركات أن ت��رج المسؤولين والمديرين مع العناوين؛ يجب على الشركات الأجنبية أن تقدم أيضاً نسخة من نظامها الأساسي.
يجب أن يتضمن الطلب موقع وعناوين المكتب الرئيسي وجميع المكاتب الأخرى؛ وصف عام للأعمال السابقة للمتقدم بما في ذلك قائمة بالولايات التي يكون فيها المتقدم وكيل عقارات أجنبي مرخص؛ وأسماء وعناوين جميع رجال البيع في تاريخ التقديم؛ وطبيعة وأماكن العمل للفترة التي تبلغ عشر سنوات السابقة للطلب.
يجب أن يكون الطلب للعمل كموظف مبيعات عقارات أجنبي مكتوباً وأن يُرفع إلى مفتش العقارات. يجب أن يكون بالصيغة التي يحددها المفتش ويجب أن يحتوي على معلومات محددة مطلوبة عن المتقدم وموكله الذي يوظفه وخلفيته وسجل العمل الخاص به.
يجب أن يفصح الطلب عن العمر والتعليم والخبرة في بيع العقارات الأجنبية للمتقدم بالطلب. كما يجب أن يفصح عن السجل السابق للترخيص للمتقدم، بما في ذلك ما إذا تم ترخيصه أو رفض ترخيصه من قبل المشرف في أي وقت، وما إذا تم ترخيصه أو رفض ترخيصه في إصدار مشابه من أي قسم عقارات أو مشرف في أي مكان.
يجب أن يفصح الطلب عن طبيعة التوظيف وأسماء وعناوين أصحاب عمل المتقدم للفترة العشر سنوات التي تسبق مباشرة تاريخ الطلب.
تنتهي رخصة كل تاجر وبائع عقارات أجنبي في الحادي والثلاثين من ديسمبر من كل عام. يؤدي هذا إلى إنشاء تاريخ انتهاء موحد سنويًا بغض النظر عن وقت إصدار الرخصة في الأصل. يجب على المرشحين أن يفهموا أن العقارات الأجنبية تشير إلى الممتلكات العقارية الواقعة خارج أوهايو والمباعة داخل أوهايو.
لتجديد رخصة تاجر أو موظف عقارات أجنبي، يجب على المتقدم تقديم طلب التجديد إلى مفتش العقارات ودفع الرسم المحدد في القسم 4735.15. يجب تقديم الطلب في فترة زمنية محددة قبل انتهاء صلاحية الرخصة القديمة.
للمحافظ السلطة التقديرية لقبول طلب تجديد مقدم قبل أقل من خمسة عشر يوماً من انتهاء السنة التقويمية، على الرغم من أن النافذة العادية تُغلق قبل خمسة عشر يوماً من الانتهاء. وهذا يوفر مرونة محدودة للمتقدمين المتأخرين.
يجب على المشرف تقديم إشعار بالإجراء المتخذ بشأن أي طلب تجديد لترخيص وكيل أو بائع عقارات أجنبي. يجب تقديم هذا الإشعار دون تأخير غير معقول.
قد يتم إصدار رخصة تاجر العقارات الأجنبي في أي وقت خلال السنة لبقية السنة الميلادية. ومع ذلك، حتى عند إصدارها في منتصف السنة لفترة زمنية جزئية، فإن الرسم السنوي المنصوص عليه في القسم 4735.15 لن يتم تخفيضه أو تقليله بشكل متناسب.
يجوز لهيئة العقارات بولاية أوهايو أو مراقب العقارات أن تبدأ تحقيقاً في سلوك شخص حاصل على ترخيص أو شخص غير مرخص في أي وقت في غضون ثلاث سنوات من تاريخ حدوث الانتهاك المزعوم. إذا لم يتم بدء التحقيق في هذه النافذة الزمنية المدتها ثلاث سنوات، يكون التحقيق محظوراً، ولا يمكن اتخاذ أي إجراء تأديبي بناءً على الانتهاك المزعوم المحظور. يحمي هذا الحد الزمني الأشخاص الحاصلين على ترخيص من الشكاوى القديمة ويفرض الإجراء التنظيمي السريع.
لجنة العقارات بولاية أوهايو والعامل المختص بالعقارات لهما السلطة في بدء التحقيقات. قد تتعلق التحقيقات بسلوك سماسرة العقارات المرخصين ووكلاء البيع العقاري ووكلاء الأراضي الأجانب ووكلاء البيع العقاري الأجانب. والمهم هنا أن التحقيقات قد تحدد أيضا ما إذا كان شخص غير مرخص أو كيان غير مرخص قد انتهك القانون المعدل، وليس فقط الأشخاص المرخصين.
يتم التحقيق بموجب المواد 1349.11 و 4735.051 و 4735.052 أو 4735.18 أو أي مادة أخرى من القانون المعدل. الغرض هو تحديد ما إذا كان قد حدث انتهاك لهذا الفصل أو فصل آخر من القانون المعدل وما إذا كان يجب نتيجة لذلك تعليق أو إلغاء رخصة صاحب الرخصة أو اتخاذ إجراء تأديبي آخر.
لأغراض القسم (أ)(1)، عندما تُرخص دراسة استقصائية بموجب القسم 4735.051 من القانون المعدل، تُعتبر الدراسة الاستقصائية قد بدأت في التاريخ الذي يقوم فيه الشخص بتقديم الشكوى إلى قسم العقارات. هذا يوضح بالضبط متى يتم استيفاء ساعة التقادم لمدة ثلاث سنوات للشكاوى المقدمة من المستهلكين.
القسم 4735.32 لا يؤثر على أي مسؤولية جنائية أو مدنية قد يتحملها وسيط عقارات مرخص أو موظف بيع أو تاجر عقارات أجنبي أو موظف بيع عقارات أجنبي أو أي شخص غير مرخص بموجب هذا الفصل أو فصل آخر من القانون المعدل أو بموجب القانون العام لولاية أوهايو. يسري حظر التحقيق الذي مدته ثلاث سنوات فقط على الإجراءات التأديبية الإدارية، وليس على العواقب الجنائية أو المدنية المنفصلة.
بموجب القسم ORC 4735.51(A)، فإن مصطلح 'الوكالة' و'علاقة الوكالة' يعني علاقة يمثل فيها صاحب الترخيص شخصاً آخر في معاملة عقارية. وهذا هو المفهوم الأساسي لجميع واجبات الوكالة المترتبة على وكلاء العقارات المرخصين في ولاية أوهايو. وتنطبق هذه التعريفات على جميع أقسام 4735.51 إلى 4735.74 من قانون الولاية المعدل.
بموجب قانون ORC 4735.51(B)، تُعرَّف 'اتفاقية الوكالة' بأنها عقد بين صاحب الترخيص والعميل يتعهد فيه العميل بدفع المكافآة ذات القيمة للوسيط، أو يوافق على أن يحصل صاحب الترخيص على مكافآة ذات قيمة من طرف آخر، مقابل القيام بعمل يتطلب ترخيص عقاري.
بموجب ORC 4735.51(E)، يقصد بـ «العميل» الشخص الذي دخل في علاقة وكالة مع ممثل مرخص. يختلف العميل عن الزبون، الذي لم يدخل في علاقة وكالة.
بموجب ORC 4735.51(F)، تعني «المعلومات السرية» جميع المعلومات التي يوجه العميل الاحتفاظ بها بسرية، أو التي إذا تم الكشف عنها قد تؤثر سلباً على مركز العميل في الصفقة، باستثناء المعلومات التي يتعين على الوكيل الكشف عنها بموجب القانون، بالإضافة إلى جميع المعلومات المطلوب الاحتفاظ بها بسرية بموجب القانون.
بموجب ORC 4735.51(H)، تعني 'علاقة الوكالة المزدوجة' أي من علاقات الوكالة المزدوجة المنصوص عليها في القسم 4735.70 من الرمز المعدل. يشير هذا إلى أحكام الوكالة المزدوجة المحددة.
بموجب ORC 4735.51(I)، فإن 'المعاملة داخل الشركة' هي معاملة عقارية يكون فيها المشتري والبائع ممثلين من قبل نفس الوساطة العقارية. يؤدي هذا الوضع إلى متطلبات إفصاح وكالة خاصة.
بموجب ORC 4735.51(C)، يعني مصطلح «الوكيل» و«وكيل العقارات» شخصاً مرخصاً بموجب الفصل 4735 ليمثل شخصاً آخر في معاملة عقارية. يمكن فقط للأشخاص المرخصين أن يعملوا كوكلاء.
بموجب ORC 4735.51(D)، يعني 'المرخص المنتسب' وسيط عقارات أو موظف مبيعات مرخص بموجب الفصل 4735 وينتسب إلى شركة وساطة. يميز هذا المصطلح بين الأشخاص المرخصين الذين يعملون تحت شركة وساطة.
بموجب ORC 4735.51(G)، تعني «العروض المتزامنة» العروض المقدمة لشراء أو استئجار بالنيابة عن عميلين أو أكثر يمثلهما نفس الوسيط لنفس الممتلكات الذي يعلم الوسيط أو كان يعلم أو لديه سبب معقول للاعتقاد بأن المالك سيعتبرها في نفس الفترة الزمنية.
بموجب ORC 4735.51(J)، يعني 'المشتري' طرفاً قد يكون مستقبل الملكية المحتمل. يشمل 'المشتري' كلاً من الشخص الذي يسعى لشراء ملكية والشخص الذي يسعى لاستئجار ملكية كمستأجر أو مؤجر.
بموجب ORC 4735.51(K)، تعني معاملة العقارات أي عمل موصوف في القسم (A) من البند 4735.01 من القانون المعدل أو يتعلق بتنفيذ هذا العمل.
بموجب ORC 4735.51(L)، فإن 'subagency' و 'subagency relationship' تعني علاقة وكالة يعمل فيها مرخص واحد نيابة عن مرخص آخر في تنفيذ واجبات لعميل ذلك المرخص.
بموجب ORC 4735.51(M)، يعني «في الوقت المناسب» في أقرب وقت ممكن في ظل الظروف المحددة. يحكم هذا المعيار متى يجب إجراء إفصاحات الوكالة والإجراءات المطلوبة الأخرى.
يقيد قانون أوهايو بصرامة أنواع علاقات الوكالة التي قد يؤسسها صاحب الترخيص في معاملة العقارات. قد يؤسس صاحب الترخيص واحدة فقط من أربع علاقات محددة: تمثيل البائع أو تمثيل المشتري أو تمثيل الطرفين معاً (وكالة مزدوجة) أو العمل كوكيل فرعي لعميل صاحب ترخيص آخر. يجب على مرشحي الاختبار أن يعرفوا هذه العلاقات الأربع المسموح بها ويفهموا أنه لا يُصرح بأي نوع آخر.
عندما يشكل الشخص المرخص له علاقة وكالة مع عميل، يصبح أشخاص آخرون معينون في الوساطة تلقائياً وكلاء لنفس العميل. يشمل هذا الوساطة نفسها والمرخصين على مستوى الإدارة الذين يقومون بالإشراف المباشر، وأي مرخص يتلقى معلومات سرية، وأي مرخص ساعد في تأسيس العلاقة، وأي مرخص يتم تعيينه بموافقة العميل. يجب على المرشحين التعرف على أربع فئات من الأفراد الذين يعتبرون وكلاء للعميل بموجب القانون.
ليس كل حامل رخصة في شركة وساطة هو وكيل تلقائي لعميل. باستثناء الأفراد المحددين المذكورين في البنود (B)(1) إلى (4)، فإن أي حامل رخصة آخر منتسب لنفس شركة الوساطة ليس وكيلاً لهذا العميل. هذا هو أساس نظام الوكالة المعينة في أوهايو ويساعد على منع تعارض المصالح في شركة الوساطة بأكملها في حالات التمثيل الثنائي.
وجود التعويض أو الوعد به لا ينشئ بحد ذاته علاقة وكالة في ولاية أوهايو. إن الدفع أو الوعد بالدفع لحامل الرخصة لا يحدد ما إذا كانت علاقة وكالة قد تشكلت بين حامل الرخصة والعميل، أو بين حاملي الرخص الآخرين في شركة الوساطة التابعة والعميل. يجب على المرشحين تذكر أن مصدر التعويض والتمثيل الوكالة مفاهيم منفصلة.
يجب على كل سمسارة عقارات في أوهايو أن تضع وتحافظ على سياسة كتابية للشركة تحدد أنواع علاقات الوكالة التي يُسمح لأعضائها (الوكلاء المرتبطين بها) بإنشاؤها مع العملاء. هذا متطلب قانوني إلزامي وليس اختياري، ويشكل الأساس لكيفية تعامل السمسارة مع التمثيل.
يجب أن تعالج السياسة المكتوبة للشركة بشكل محدد ما إذا كانت علاقات الوكالة الثنائية (كما هو موضح في قسم ORC 4735.70) مسموحة داخل الوساطة العقارية. وهذا يعني أن الوساطة العقارية يجب أن تتخذ قرارًا صريحًا وتوثق ما إذا كان يمكن لحاملي رخصها تمثيل الطرفين في معاملة واحدة.
يجب أن تحدد سياسة الشركة الإجراءات اللازمة لضمان حماية المعلومات السرية للعميل. وبالأهمية، يجب أن تمتد أحكام السرية إلى جميع الوسطاء المرتبطين بوكالة العقارات، مما يعني أن واجب حماية المعلومات السرية ينطبق على المستوى الكامل للوكالة.
مجرد وجود سياسة مكتوبة لا يحمي الوسيط من المسؤولية القانونية. يبقى الوسيط مسؤولاً إذا فشل هو أو أي من مرخصيه أو أي من موظفيه في الحفاظ على سرية المعلومات السرية للعميل. لا تعمل السياسة كدفاع ضد حالات فشل السرية.
للسمسار التزام بجعل سياسة وكالته المكتوبة متاحة. عند الطلب، يجب تقديم نسخة من السياسة لأي عميل أو عميل محتمل، مما يضمن الشفافية بشأن كيفية تعامل السمسار مع علاقات الوكالة والسرية.
يجب على صاحب الرخصة أن يبرم اتفاق وكالة مكتوب قبل القيام بأعمال معينة نيابة عن العميل. يتضمن ذلك الإعلان عن العقار السكني أو عرضه نيابة عن البائع، أو تقديم عرض شراء نيابة عن المشتري، أو تقديم عرض إيجار للمباني السكنية نيابة عن المستأجر حيث تتجاوز مدة الإيجار ثمانية عشر شهراً. عقود الإيجار التي تبلغ مدتها ثمانية عشر شهراً أو أقل لا تستدعي اشتراط اتفاق مكتوب.
يجب أن تتضمن كل اتفاقية وكالة مكتوبة عناصر إلزامية محددة: تاريخ انتهاء الصلاحية؛ بيان الإسكان العادل الذي يستشهد بقانون أوهايو (القسم (H) من ORC 4112.02) والقانون الفيدرالي (42 U.S.C.A. 3601)؛ بيان يحدد ويحظر ا��حصار؛ شعار وزارة الإسكان والتنمية الحضرية لتكافؤ فرص الإسكان (بموجب 24 C.F.R. 109.30)؛ بيان يعين صاحب الترخيص كوكيل مع إشارة إلى ما إذا كانت العلاقة حصرية أم غير حصرية؛ شروط تعويض الوسيط؛ وبيان واضح بأن الرسوم والعمولات لا تحددها القوانين.
يجب أن توضح البيان الإسكان العادل الإلزامي في الاتفاقية أنه من غير القانوني رفض بيع أو نقل أو تأجير أو إيجار أو استئجار من الباطن أو تمويل الإسكان، أو بخلاف ذلك رفض خدمات الإسكان، بسبب الخصائص المحمية. يجب على المرشحين حفظ الفئات المحمية الخاصة بولاية أوهايو، التي تتضمن عدة فئات تتجاوز القائمة الفيدرالية.
يجب أن تتضمن اتفاقية الوكالة المكتوبة بياناً جلياً بأن رسوم الوسيط والعمولات لا تحددها القوانين وقابلة للتفاوض بالكامل. كما يجب أن تفصح عن أن العمولات قد يدفعها البائع أو المشتري أو المؤجر أو المستأجر أو طرف ثالث أو يتم تقسيمها بين الوسطاء. يعكس هذا الحكم الإصلاحات الحديثة في شفافية العمولات.
يستعير القسم 4735.55 التعريفات من أجزاء أخرى من الكود المعدل. للعقار السكني نفس المعنى الوارد في القسم 5302.30، بينما للعقار السكني والمستأجر المعاني المعطاة في القسم 5321.01. يجب على المرشحين أن يفهموا أن هذه التعريفات المرجعية المتقاطعة تحكم نطاق متطلبات اتفاقية الوكالة المكتوبة.
يجب أن تحتوي كل اتفاقية وكالة مكتوبة على مكان لكل من صاحب الترخيص والعميل للتوقيع وتاريخها. بعد توقيع كلا الطرفين وتاريخ الاتفاقية، يجب على صاحب الترخيص تسليم نسخة للعميل في الوقت المناسب.
يجب على كل وسيط عقاري في ولاية أوهايو أن ينشئ سياسة وساطة عقارية مكتوبة بشأن الوكالة. يجب تقديم هذه السياسة إلى البائعين والمستأجرين والمشترين المحتملين وفقاً للقسم 4735.56. وهي تخدم لإعلام العملاء بعلاقات الوكالة قبل أن يلتزموا بأي معاملة.
يجب أن توضح سياسة الوساطة علاقات الوكالة المسموحة بها بموجب القسم 4735.53 من القانون المراجع، وأن تصف الواجبات الائتمانية التي يدين بها الوكيل لعميل الوكيل. وهذا يضمن فهم العملاء لخيارات تمثيلهم.
يجب أن تكشف السياسة عما إذا كان الوسيط وموكله المرخص لهم قد يتصرفان كوكيل مزدوج خلال علاقة الوكالة. يجب عليها شرح الخيارات والعواقب للعميل في حالة ظهور حالة وكالة مزدوجة، بما في ذلك حق العميل في إنهاء علاقة الوكالة والسعي للحصول على تمثيل من مصدر آخر.
يجب أن تنص السياسة على أن شركة وساطة تمثل مشترياً كعميل تمثل مصالح المشتري حتى لو قام وكيل البائع أو البائع بتعويض شركة الوساطة الخاصة بالمشتري. مصدر التعويض لا يحدد تمثيل الوكالة.
يجب أن تنص السياسة على سياسة الشركة بشأن تمثيل المشترين أو البائعين. وهذا يُعلم العملاء ما إذا كانت الشركة تمثل المشترين أو البائعين أو كليهما.
يجب أن تفصح السياسة عما إذا كان يمكن لرخصة أخرى تابعة لنفس شركة الوساطة أن تصبح الوكيل الحصري للطرف الآخر في الصفقة، وعما إذا كان سيمثل كل رخصة فقط مصالح عميله الخاص (ترتيب الوكالة المنقسمة).
يجب أن توضح السياسة سياسة الوساطة في التعاون مع سمسارية العقارات الأخرى، بما في ذلك ما إذا كانت الوساطة تقدم تعويضات لسمسارية العقارات الأخرى أو ستسعى للحصول على تعويضات من سمسارية العقارات الأخرى.
يجب أن تنص السياسة على أن توقيع المشتري أو البائع يشير إلى الإقرار باستلام سياسة الوساطة بشأن الوكالة. التوقيع ليس موافقة على أي علاقة وكالة، بل هو إثبات فقط على أن السياسة تم استلامها.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في Ohio.
ابدأ مجانًا →