§ 35.285 & § 35.286. Affiliations and Retention/production of records +23Pennsylvania · 房地产 · 中文

经纪人（broker）或墓地经纪人必须在房地产交易完成后至少保留与该交易相关的记录3年，但某些确认通知和分代理人/交易披露声明需保留6个月。记录必须在委员会书面要求时或在根据§ 35.246进行办公室检查时提供。

• ✓交易记录必须在交易完成后至少保留3年
• ✓某些消费者通知确认书以及分代理人/交易披露声明需保留6个月
• ✓记录（以及实体记录）必须在书面要求或根据§ 35.246进行办公室检查时提供

持牌人必须应正当要求，向委员会提供有关其已隶属或可能隶属的特许人、网络或其他房地产母公司的信息。

• ✓持牌人必须应正当要求，向委员会披露特许人、网络或房地产母公司的关联信息。

讲师授课学习每天不得超过 7½ 个钟点小时（1 个钟点小时 = 60 分钟，其中 50 分钟授课、10 分钟休息）；不得要求学生在无休息的情况下连续出席超过 90 分钟。课程内容必须与其声明的目的一致，并遵循委员会大纲。执照前课程的出勤要求为 80% 的实际到场，继续教育要求为 90%。执照前课程每 15 个钟点小时获得 1 个学分，并须通过监考考试。

• ✓讲师授课学习每天不得超过 7½ 个钟点小时；任何课程不得在无休息的情况下连续超过 90 分钟
• ✓执照前课程要求 80% 的出勤率；继续教育要求 90% 的出勤率
• ✓执照前课程每 15 个钟点小时获得 1 个学分，并且必须通过监考考试评定成绩

授课后30天内，提供机构必须向每位执照前学员提供一份由主任签署的正式成绩单；参加继续教育的执照持有人必须在30天内收到不可更改的成绩单或证书。提供机构必须在主要地点保存财务、场地设施、人员、课程、学业和出勤记录。继续教育记录必须保存4年；所有其他记录保存10年。执照持有人必须在两年一次的续期期结束后保留继续教育成绩单2年。

• ✓成绩单或证书必须在课程结束后30天内提供
• ✓继续教育记录保存4年；所有其他记录保存10年
• ✓执照持有人应在两年一次的续期期结束后保留继续教育成绩单或证书2年

非居民申请人必须提交不可撤销的同意书，允许在哈里斯堡向委员会送达诉讼程序，其效力等同于对申请人的亲自送达。送达程序必须一式两份，其中一份须通过挂号邮件转交给申请人。

• ✓非居民申请人必须提交不可撤销的同意书，同意向委员会送达程序
• ✓向委员会的送达在法律上等同于对申请人的亲自送达
• ✓程序必须一式两份送达；一份副本须通过挂号邮件转交给申请人

执业人员只有在双方书面同意的情况下才能充当双重代理。除§ 35.292外，双重代理必须不采取任何不利行动，为双方尽善意努力，并保持保密性，除非涉及重大瑕疵。

• ✓执业人员只有在双方书面同意的情况下才能充当双重代理
• ✓不得采取任何对任何一方利益不利或有害的行动
• ✓除非另有书面协议，必须持续尽善意努力找到买方/租户和房产，但已存在合同的情况除外
• ✓负有保密义务，但必须披露已知的房产重大瑕疵
• ✓向其他买方展示非所有人持有的房产或竞争房产，或展示感兴趣的房产不构成违反义务

持牌人只有在双方均以书面形式同意时，方可担任双重代理人。除第 § 35.292 条规定的职责外，双重代理人不得采取任何对任一方利益不利或有害的行为，必须持续为双方作出诚信努力（除非另有约定），并除披露已知重大缺陷外，须维护保密义务。

• ✓持牌人只有在双方书面同意的情况下，方可担任双重代理人
• ✓双重代理人不得采取任何对任一方利益不利或有害的行为
• ✓尽管负有保密义务，双重代理人仍必须披露已知重大缺陷

销售人员只有在工作由聘用该销售人员的经纪人监督和控制时，方可协助进行物业管理。销售人员不得独立协商租赁条款，也不得代表出租人签署租约。

• ✓销售人员的物业管理工作必须由聘用该销售人员的经纪人监督和控制
• ✓销售人员不得独立协商租赁条款，也不得代表出租人签署租约

经纪人或销售人员出售或出租自有房地产时，必须遵守该法案和本章的规定，并必须在潜在买方或承租人订立买卖或租赁协议之前，向其披露自己的持牌身份。

• ✓持牌人出售或出租自有房地产时，必须遵守该法案和本章的规定。
• ✓必须在潜在买方或承租人订立买卖或租赁协议之前，向其披露持牌身份。

租赁房源推介代理向潜在租户提供的出租房源清单，必须符合租户在租赁房源推介协议中期望的具体要求。代理必须在向潜在租户收取费用之日前不超过4天核实房源的可租情况。

• ✓出租房源清单必须符合租赁房源推介协议中规定的租户具体要求
• ✓必须在向潜在租户收取费用前不超过4天核实房源的可租情况

申请人必须自费向每位潜在购买者准备并提交每年修订的经委员会批准的售价说明书，披露价格、条款、财务状况和详细的财产条件，以及免责声明，说明委员会未批准该要约。

• ✓售价说明书必须每年修订并获得委员会批准
• ✓必须披露价格、条款、财务状况、税款、公用事业、水、道路、改善和不利条件
• ✓首页必须以粗体或斜体说明，委员会的要求不构成对土地的批准

批准证书和卫星地点清单必须在主要地点展示，且经批准的名称必须在每个教学地点展示。委员会可在课程进行期间每年进行最多四次例行检查，还可因投诉或作为后续跟进进行特别检查。检查人员可查阅记录、检查场所、监督讲师并约谈人员/学生。终止运营的提供者必须在 60 天内提交终止计划，包括终止日期、记录移交日期以及退款/学分程序。

• ✓例行检查在课程进行期间每年最多可进行四次
• ✓特别检查可因投诉、有合理理由认为存在不合规或作为后续跟进而进行
• ✓终止计划必须在 60 天内提交，包括终止日期、记录移交和退款程序

持牌人必须在被判定犯有重罪或轻罪，或对重罪或轻罪作出认罪/不抗辩答辩后30天内通知委员会，并在收到另一司法管辖区房地产许可机构的纪律处分通知后30天内通知委员会。

• ✓在因重罪或轻罪被定罪或作出认罪/不抗辩答辩后30天内通知委员会
• ✓在收到州外纪律处分通知后30天内通知委员会

执照被暂停的经纪人/公墓经纪人必须将执照交还给委员会，并在主办公室和各分支办公室的公共入口处或附近醒目张贴委员会提供的通知。未张贴构成进一步纪律处分的依据。

• ✓执照被暂停的经纪人/公墓经纪人必须交还执照，并在主办公室和分支办公室张贴委员会的通知
• ✓通知必须醒目张贴在每个办公室公共入口处或附近
• ✓未张贴是采取进一步纪律处分的依据

经纪人在获得书面同意后，可以指定独立的执证人在同一交易中分别独家代理卖方和买方，使经纪人成为双重代理人。指定可在任何时间进行，并需获得适当同意，同时必须保护机密信息。

• ✓经纪人经委托人书面同意，可指定执证人在同一交易中分别独家代理卖方/房东和买方/承租人
• ✓指定可在任何时间进行；后续指定需要书面同意并放弃之前的代理关系（如适用）
• ✓未被指定的执证人与任何一方均不存在代理关系
• ✓指定代理人对其委托人负有忠诚义务，必须持续进行善意努力，必须披露另一方由同一经纪人的指定代理人代理，并确认经纪人为双重代理人
• ✓作为双重代理人的雇用经纪人必须保护机密信息并监督指定代理人，同时不对任何一方采取不利行动

经纪人经委托人书面同意，可在同一交易中指定一名或多名持牌人仅作为卖方/出租人的代理人，并指定其他持牌人仅作为买方/承租人的代理人。经纪人和被指定代理人必须尽到合理谨慎以保护保密信息。未被指定的持牌人与任何一方均无代理关系。

• ✓在同一交易中指定独家的卖方代理人和买方代理人，须取得委托人的书面同意
• ✓经纪人和被指定代理人必须尽到合理谨慎以保护保密信息
• ✓由经纪人雇用的未被指定的持牌人与任何一方均无代理关系

每位指定代理人均对其委托人负有忠诚、持续善意努力、披露另一方由同一经纪人的另一名指定代理人代理，以及确认该经纪人为双重代理人的义务。雇佣经纪人作为双重代理人行事，保护机密信息并监督指定持牌人，且不采取不利行动。

• ✓每位指定代理人均负有忠诚义务，并且必须披露另一方由同一经纪人的指定代理人代理
• ✓雇佣经纪人作为双重代理人行事，保护机密信息并监督指定代理人，且不采取不利行动

经纪人、开发商或土地细分商（「申请人」）若拟在宾夕法尼亚州对位于本州之外的不动产进行促销销售，必须事先向委员会提交完整细节和拟定条款以供批准，并承担委员会的调查和检查费用。任何人不得声称该不动产已由委员会检查、批准或审核。申请人必须在通过聚会或团体媒体进行销售或广告活动前至少 10 天通知委员会。

• ✓申请人在宾夕法尼亚州对州外房产进行促销销售前，必须获得委员会批准
• ✓不得声称房产已由委员会或州官员检查或批准
• ✓申请人必须在通过聚会或团体媒体进行销售活动前至少 10 天通知委员会

申请人必须自费准备并向每位潜在购买人交付一份经委员会批准且每年修订的销售说明书，其中包含详细说明、价格、条款和财务信息，以及关于税务责任、担保、交通、地形、气候、改良设施、道路、供水、公用设施、不良状况、污水处理、娱乐设施和与人口密集区距离的披露。说明书必须包含醒目的粗体或斜体免责声明，说明委员会的要求不构成对土地的批准，且委员会未就该要约的优劣作出评判。

• ✓销售说明书必须经委员会批准、每年修订，并由申请人自费交付给每位潜在购买人
• ✓首页必须载有醒目的粗体或斜体免责声明，说明委员会未批准该土地，也未就该要约的优劣作出评判

非居民申请人必须提交一份不可撤销的同意书，同意可通过向位于哈里斯堡的委员会送达文书而在宾夕法尼亚州法院对其提起诉讼；该送达视为有效的本人送达。送达的法律文书/诉状必须一式两份——一份提交给委员会，一份通过认证邮件转寄至申请人的主要办事处。申请人必须每年提供大量文件供审查（所有权、财务、房产状况、改良、污水、排水、分区、广告、位置、定价及财务安排）。

• ✓非居民申请人必须向哈里斯堡的委员会提交不可撤销的同意，同意接受法律程序送达
• ✓送达的法律文书必须一式两份：一份提交给委员会，一份通过认证邮件寄至申请人的主要办事处
• ✓必须每年提供详尽的所有权、房产及财务文件，供委员会审查

许可证持有人必须根据委员会或其代表的正式要求，向委员会或其代表提供有关许可证持有人现在或可能成为附属的任何特许人、网络或其他母房地产公司的信息。

• ✓许可证持有人必须根据委员会的要求披露特许人、网络或母公司的附属关系信息
• ✓这适用于现有或潜在的附属关系

申请人必须每年向委员会提供详细的报告信息供审查，包括所有权、财产状况、改善、保证金、污水、排水、分区、广告、位置、可比价格和财务安排。

• ✓必须每年提供所有者名称、管理人员和持有10%或以上股份的持有人
• ✓必须披露财产状况、改善、保证金、污水、排水和分区详情
• ✓必须披露位置详情、可比地块价格和财务/托管安排

持有标准执照的经纪人（broker）或销售员（salesperson）必须在前一执照期内完成由委员会批准的14小时继续教育，并在5月31日续期截止日期前完成，作为续期现有执照的先决条件。对于重新激活并续期非现行执照，必须在提交申请前的2年期内完成14小时，且相同的课程不能同时满足现行执照续期和重新激活的要求。

• ✓标准执照续期要求每个执照期完成14小时由委员会批准的继续教育
• ✓继续教育必须在5月31日续期截止日期前完成
• ✓非现行执照的重新激活或续期要求在之前的2年期内完成14小时，且课程不得重复使用

继续教育要求不适用于持有标准执照的互惠执照持有人、公墓经纪人、公墓销售员、建筑商-业主销售员、分时度假销售员、露营地会籍销售员或租赁房源推荐代理人。持照人必须向委员会提供必要信息以证明合规。

• ✓继续教育要求不适用于互惠执照持有人、公墓经纪人/销售员、建筑商-业主、分时度假、露营地会籍销售员或租赁房源推荐代理人
• ✓持照人必须向委员会提供证明继续教育合规的信息

超出第35.292条规定，交易许可证持有人不是代理人/倡导者，仅对交易各方的价格和融资意愿承担有限的保密责任。

• ✓必须建议消费者该许可证持有人不是代理人/倡导者，不应接收机密信息
• ✓承担有限的保密责任：不能披露卖方/房东会接受低于要价的价格
• ✓不能披露买方/承租人会支付超过书面报价的价格，或某一方会同意不同融资条款

除 § 35.292 规定的职责外，交易持牌人还必须告知消费者：交易持牌人并非代理人或倡导者，不应接收机密信息，且负有有限的保密义务——不得披露卖方愿意接受低于挂牌价的价格、买方愿意支付高于书面报价的金额，或一方愿意接受其他融资条款。

• ✓交易持牌人必须告知消费者，交易持牌人并非以代理人或倡导者的身份行事，并且不应接收机密信息
• ✓交易持牌人不得披露卖方愿意接受更低价格、买方愿意支付更高价格，或一方愿意接受其他融资条款

经纪人或公墓经纪人必须将与房地产交易相关的记录保留至少3年（自交易完成之日起），但某些特定记录必须保留6个月。

• ✓交易记录必须保留至少3年（自交易完成之日起）
• ✓某些指定的记录必须保留6个月

第35.375条提供了一份示范性的管辖权送达同意宣誓书，满足第35.372条非居民要求，由公司高管执行并经过公证。

• ✓宣誓书是第35.372条非居民同意要求的示范
• ✓必须由总裁和秘书执行并用公司印章公证

经纪人必须将属于他人的金钱存入有保险的托管账户，待成交或争议解决后无异议地终止，然后支付给有权获得的方。对租金、分期土地合同、公墓财产和保证金适用特殊规则。

• ✓属于他人的金钱必须存入联邦或州保险银行的托管账户，待成交或争议解决后无异议地终止
• ✓对于实体经纪人，记录在案的经纪人负责确保托管职责得到履行
• ✓作为物业经理收取的租金不在托管账户中持有，而是在与托管和一般业务账户不同的单独租赁管理账户中持有
• ✓根据分期土地购买协议，当买方可以记录协议时成交完成；对于公墓财产，当买方收到协议副本时成交完成
• ✓租赁终止时产生保证金支付职责；保证金可根据对租户的书面通知（包括机构、地址和金额）转移给出租人或出租人的经纪人

判例法（Ramalingam案）澄清，当存款从未托管给代理人且买方有意直接向建筑商支付时，不产生第三方托管义务。

• ✓当存款从未托管给代理人且买方有意同意直接向建筑商支付时，不存在将资金存入第三方托管账户的义务（Ramalingam诉Keller Williams案）

经纪人必须将收到的属于他人的款项存入受联邦或州保险保障的银行中的托管账户，在交易完成或不涉及争议的提前终止之前保管，然后将全额款项支付给有权获得的一方。如果经纪人是实体，则由在册经纪人确保履行托管义务。作为物业管理人收到的租金应存入单独的租金管理账户，而非托管账户。

• ✓属于他人的款项必须存入有保险的托管账户，并在交易完成或终止时支付给有权获得的一方
• ✓对于实体经纪人，在册经纪人负责确保履行托管义务
• ✓作为物业管理人收到的租金存入单独的租金管理账户，而非托管账户

根据分期土地购买协议，当买方有机会登记该协议时，交易即视为完成。对于墓地财产协议，完成发生在买方收到一份副本时。移交保证金的义务在租赁关系结束时产生；在向租户发出书面通知后，保证金可转交出租人/出租人的经纪人的代管账户。

• ✓分期土地购买协议在买方能够登记该协议时视为完成
• ✓墓地财产协议在买方收到协议副本时视为完成
• ✓移交保证金的义务在租赁关系结束时产生

持有标准执照的经纪人和销售人员必须在前一个执照期间完成14小时由委员会批准的继续教育，作为更新的前提条件，须在5月31日的更新截止日期前完成。

• ✓标准经纪人/销售人员更新期间每个执照期需完成14小时委员会批准的继续教育
• ✓继续教育必须在5月31日的更新截止日期前完成
• ✓继续教育是现有标准执照更新的先决条件

重新激活并续期非现行标准执照的执照持有人必须在提交重新激活申请前的2年期间内完成14小时由委员会批准的继续教育，且不得重复使用用于常规续期的相同课程。

• ✓在提交重新激活申请前的2年期间内需完成14小时继续教育
• ✓相同课程不得同时满足重新激活和常规续期的要求

继续教育要求不适用于互惠许可证持有人或墓地经纪人/销售人员、建筑商-业主销售人员、分时度假销售人员、露营地会员销售人员和持有标准许可证的租赁列表转介代理。许可证持有人必须向委员会提供符合性信息。

• ✓继续教育要求不包括互惠许可证持有人和某些专项许可证类别
• ✓被排除的类别包括墓地、建筑商-业主、分时度假、露营地和租赁列表转介许可证持有人
• ✓许可证持有人必须向委员会提供证明合规性的信息

持照人不得在未经卖方或出租方或其代理人授权的情况下，为房地产的出售或租赁做广告，或招揽潜在买方或承租人。如果出租方或物业经理明确表示该物业不得被列入，租赁房源推荐代理人不得发布该租赁物业信息。

• ✓未经卖方或出租方或其代理人授权，不得做广告或招揽
• ✓租赁房源推荐代理人不得发布出租方明确排除的物业信息

持牌人不得以构成对业主明显骚扰的频率招揽房地产出售。试图促成恐慌性抛售以牟利，属于第604(a)(20)条规定的恶意行为；恐慌性抛售是指在社区内频繁劝售，其依据是对价值下跌的恐惧，而该恐惧并非基于房地产的内在价值。

• ✓招揽不得达到对房地产业主或控制人构成明显骚扰的程度
• ✓试图促成恐慌性抛售以牟利，属于第604(a)(20)条规定的恶意行为
• ✓系统性招揽房源委托的证据可能足以证明恐慌性抛售，但并非决定性证据

经纪人的托管义务不能因当事人、经纪人或其他涉及的经纪人之间的任何协议而被放弃或改变。

• ✓经纪人的托管义务不能因当事人之间的协议而被放弃或改变
• ✓不能因经纪人与当事人之间或经纪人与其他涉及的经纪人之间的协议而被放弃

出售或出租自有房地产的持牌人必须在为该房产所作的广告中披露自己是房地产持牌人。如果该房产已由一家房地产公司挂牌，则此要求不适用。

• ✓持牌人为自有房地产做广告时必须披露持牌身份
• ✓如果房产已由房地产公司挂牌，则披露要求不适用

经纪公司（包括个人独资企业）必须仅以其执照上载明的商业名称进行广告宣传。使用别名的持牌人必须在申请/续期时将其列入。助理经纪人/销售人员的广告必须包含雇佣经纪人的商业名称和电话号码，且字号相同。判例法规定，这些号码必须与经纪人在电话簿中登记的电话号码一致。

• ✓公司必须仅以其执照上指定的商业名称进行广告宣传
• ✓销售人员/助理经纪人的广告必须包含雇佣经纪人的商业名称和电话号码，且字号相同
• ✓由经纪人购买但直接接通销售人员的电话号码（与查号服务不符）违反该规则（Campo/D’Alonzo）

该规则根据谁接收定金以及买方是否事先收到交付给挂牌经纪人的通知来分配第三方保管责任。

• ✓如果定金交付给挂牌经纪人而非卖方经纪人，挂牌经纪人承担第三方保管责任
• ✓如果交付给卖方经纪人且有买方事先书面通知，挂牌经纪人承担该责任；买方必须书面确认挂牌经纪人的名称、子代理身份、执业资格和受款人指定
• ✓如果交付给卖方经纪人且没有事先通知，卖方经纪人承担第三方保管责任

采用彩票或竞赛，或提供奖品、证书、赠品或免费地块的广告，必须包含说明、前提条件、数量限制、公平市场价值（印刷品中字体大小相同）以及中奖概率（字体大小相同，紧邻说明）。持牌人必须保存分发和接收人的记录。不合规和误导性说明属于第604(a)(18)条规定的欺骗性行为。

• ✓奖品或赠品广告必须披露说明、前提条件、数量限制、公平市场价值和中奖概率
• ✓在印刷品中，公平市场价值和中奖概率必须与物品说明使用相同字体大小
• ✓不合规、误导性说明或宣传无法提供的奖品，属于第604(a)(18)条规定的欺骗性行为

经纪人关于“销售量”或“业绩”的广告只能涉及已成交的交易（已售出的挂牌房源，或在完全签署的地契交付后完成的销售）。市场地位广告必须标明构成该市场的市镇。关于办公场所数量的广告只能涉及持有分支机构执照的办公场所。

• ✓关于“销售量”或“业绩”的广告只能涉及已成交的交易
• ✓市场地位广告必须标明构成该市场的市镇
• ✓关于办公场所数量的广告只能涉及持有分支机构执照的办公场所

房地产公司、特许经营机构或网络可以宣传其与房地产教育提供机构或经认证的大学的关联，但任何包含所有权权益的关联都必须在所有宣传中予以披露。所有权权益包括任何产生直接或间接经济利益的所有权权益或受益权益。

• ✓与教育提供机构之间任何包含所有权权益的关联或隶属关系，都必须在所有宣传中予以披露
• ✓所有权权益包括产生直接或间接经济利益的所有权权益或受益权益

处于代理关系中的持牌人在代理关系存续期间或终止后，不得在知情的情况下披露或使用委托人的保密信息，但以下情形除外：委托人同意；向代表委托人行事的其他持牌人或一方披露；传票或法院命令要求披露；披露可防止委托人实施犯罪；或该信息被用于就不当行为指控进行抗辩。

• ✓在代理关系存续期间或终止后，不得披露或使用保密信息，但所列例外情形除外
• ✓例外情形包括委托人同意、传票或法院命令、防止犯罪以及在法律程序中为自己抗辩

持牌人和消费者可以根据第606.2至606.4条和第606.6条建立法定关系。经纪人在未经委托人书面同意的情况下，不得扩展或转授代理关系。支付给合作经纪人的报酬不会与该其他经纪人建立代理关系。

• ✓经纪人在未经委托人书面同意的情况下，不得扩展或转授代理关系
• ✓向合作经纪人支付报酬不会在消费者与该经纪人之间建立代理关系