§ 35.285 & § 35.286. Affiliations and Retention/production of records +23Pennsylvania · bienes raíces · Español

Un corredor o corredor de cementerio debe conservar los registros relacionados con una transacción inmobiliaria durante al menos 3 años después de la consumación, excepto ciertos avisos de acuse de recibo y declaraciones de divulgación de subagente/transacción que se conservan durante 6 meses. Los registros deben presentarse a la Comisión mediante solicitud por escrito o durante una inspección de oficina conforme al § 35.246.

• ✓Los registros de transacciones deben conservarse durante al menos 3 años después de la consumación
• ✓Ciertos acuses de recibo de avisos al consumidor y declaraciones de divulgación de subagente/transacción se conservan durante 6 meses
• ✓Los registros (y los registros de la entidad) deben presentarse mediante solicitud por escrito o inspección de oficina conforme al § 35.246

Un titular de licencia debe proporcionar a la Comisión, cuando se le solicite debidamente, información sobre un franquiciador, una red u otra empresa inmobiliaria matriz con los que el titular esté o pueda llegar a estar afiliado.

• ✓El titular de licencia debe divulgar a la Comisión, cuando se le solicite debidamente, la información sobre su afiliación a un franquiciador, una red o una empresa matriz.

El aprendizaje dirigido por instructor no puede exceder 7½ horas reloj por día (una hora reloj = 60 minutos, con 50 minutos de instrucción y un descanso de 10 minutos); no se puede exigir a los estudiantes asistir más de 90 minutos consecutivos sin un descanso. El contenido del curso debe coincidir con su propósito declarado y seguir los lineamientos de la Comisión. La asistencia a los cursos previos a la licencia requiere 80 % de presencia física y la educación continua requiere 90 %. Los cursos previos a la licencia otorgan 1 crédito por cada 15 horas reloj y requieren un examen supervisado.

• ✓El aprendizaje dirigido por instructor no puede exceder 7½ horas reloj por día; ninguna clase puede superar los 90 minutos consecutivos sin un descanso
• ✓Los cursos previos a la licencia requieren 80 % de asistencia; la educación continua requiere 90 % de asistencia
• ✓Los cursos previos a la licencia otorgan 1 crédito por cada 15 horas reloj y deben calificarse mediante un examen supervisado

Dentro de los 30 días posteriores a la enseñanza, el proveedor debe entregar a cada estudiante de educación previa a la licencia una transcripción oficial firmada por el director; los titulares de licencia en educación continua deben recibir transcripciones o certificados inalterables dentro de los 30 días. Los proveedores deben mantener los registros financieros, de planta física, de personal, de plan de estudios, escolares y de asistencia en la ubicación principal. Los registros de educación continua deben conservarse 4 años; todos los demás registros, 10 años. Los titulares de licencia deben conservar las transcripciones de educación continua durante 2 años después del período de renovación bienal.

• ✓Las transcripciones o certificados deben proporcionarse dentro de los 30 días posteriores al curso
• ✓Los registros de educación continua se conservan 4 años; todos los demás registros se conservan 10 años
• ✓Los titulares de licencia conservan las transcripciones o certificados de educación continua durante 2 años después del período de renovación bienal

Un solicitante no residente debe presentar un consentimiento irrevocable que permita el inicio de demandas mediante la notificación de proceso a la Comisión en Harrisburg, tratado como válido para la notificación personal. El proceso debe notificarse en duplicado, enviándose una copia al solicitante por correo certificado.

• ✓El solicitante no residente debe presentar consentimiento irrevocable a la notificación de proceso a la Comisión
• ✓La notificación a la Comisión se trata como válida para la notificación personal al solicitante
• ✓El proceso debe notificarse en duplicado; una copia se envía al solicitante por correo certificado

Un licenciatario puede actuar como agente dual solo con el consentimiento escrito de ambas partes. Más allá de § 35.292, los agentes duales no deben tomar medidas adversas, hacer esfuerzos de buena fe para ambas partes y mantener confidencialidad excepto sobre defectos materiales.

• ✓Un licenciatario puede actuar como agente dual solo si ambas partes consienten por escrito
• ✓No debe tomar ninguna medida adversa o perjudicial para los intereses de ninguna de las partes
• ✓A menos que se acuerde lo contrario por escrito, debe hacer un esfuerzo continuo de buena fe para encontrar un comprador/inquilino y una propiedad, excepto cuando está sujeto a un contrato existente
• ✓Tiene obligación de confidencialidad excepto debe divulgar defectos materiales conocidos sobre la propiedad
• ✓Mostrar propiedades no poseídas/competidoras o una propiedad de interés a otros compradores no constituye incumplimiento de deber

Un titular de licencia puede actuar como agente dual solo si ambas partes dan su consentimiento por escrito. Además de los deberes del § 35.292, un agente dual no debe realizar ninguna acción adversa o perjudicial para los intereses de cualquiera de las partes, debe realizar esfuerzos continuos de buena fe para ambas partes (salvo acuerdo en contrario) y mantener la confidencialidad, excepto al divulgar defectos materiales conocidos.

• ✓Un titular de licencia puede actuar como agente dual solo con el consentimiento por escrito de ambas partes
• ✓Un agente dual no debe realizar ninguna acción adversa o perjudicial para los intereses de cualquiera de las partes
• ✓Un agente dual debe divulgar los defectos materiales conocidos a pesar de los deberes de confidencialidad

Un agente de ventas puede ayudar en la gestión de propiedades solo si el trabajo es supervisado y controlado por el corredor empleador. El agente de ventas no puede negociar de forma independiente los términos del arrendamiento ni ejecutar un contrato de arrendamiento en nombre del arrendador.

• ✓El trabajo de gestión de propiedades de un agente de ventas debe ser supervisado y controlado por el corredor empleador
• ✓Un agente de ventas no puede negociar de forma independiente los términos del arrendamiento ni ejecutar un contrato de arrendamiento en nombre del arrendador

Un corredor o agente de ventas que venda o arriende sus propios bienes inmuebles debe cumplir con la ley y este capítulo, y debe revelar su condición de titular de licencia a un posible comprador o arrendatario antes de que celebren un contrato de venta o arrendamiento.

• ✓Un titular de licencia que venda o arriende sus propios bienes inmuebles debe cumplir con la ley y este capítulo.
• ✓La condición de titular de licencia debe revelarse a un posible comprador o arrendatario antes de celebrar un contrato de venta o arrendamiento.

La lista de alquileres que un agente de referencia de listados de alquiler entrega a un posible inquilino debe cumplir con las especificaciones deseadas por el inquilino según el acuerdo de listado de alquiler. El agente debe verificar la disponibilidad no más de 4 días antes de la fecha en que el agente cobra una tarifa.

• ✓La lista de alquileres debe cumplir con las especificaciones del inquilino establecidas en el acuerdo de listado de alquiler
• ✓La disponibilidad debe verificarse no más de 4 días antes de cobrar una tarifa al posible inquilino

El solicitante debe preparar y entregar por su cuenta una declaración de oferta revisada anualmente y aprobada por la Comisión a cada comprador potencial, divulgando el precio, términos, situación financiera y condiciones detalladas de la propiedad, además de una declaración de limitación de responsabilidad indicando que la Comisión no ha aprobado la oferta.

• ✓La declaración de oferta debe ser revisada anualmente y aprobada por la Comisión
• ✓Debe divulgar el precio, términos, situación financiera, impuestos, servicios públicos, agua, carreteras, mejoras y condiciones objetables
• ✓La primera página debe indicar en negrita o cursiva que los requisitos de la Comisión no constituyen aprobación del terreno

El certificado de aprobación y la lista de sedes satélite deben exhibirse en la sede principal, y el nombre aprobado debe exhibirse en cada sede de enseñanza. La Comisión puede realizar inspecciones rutinarias hasta cuatro veces al año mientras las clases están en sesión, además de inspecciones especiales tras una queja o como seguimiento. Los inspectores pueden examinar registros, inspeccionar locales, monitorear a los instructores y entrevistar a personal/estudiantes. Un proveedor que termine sus operaciones debe presentar un plan de terminación dentro de los 60 días, que incluya la fecha de terminación, la fecha de transferencia de registros y los procedimientos de reembolso/crédito.

• ✓Las inspecciones rutinarias pueden realizarse no más de cuatro veces al año mientras las clases están en sesión
• ✓Las inspecciones especiales pueden realizarse tras una queja, ante una creencia razonable de incumplimiento o como seguimiento
• ✓El plan de terminación debe presentarse dentro de los 60 días, incluyendo la fecha de terminación, la transferencia de registros y los procedimientos de reembolso

Un titular de licencia debe notificar a la Comisión dentro de los 30 días posteriores a ser condenado por, o declararse culpable o nolo contendere de, un delito grave o un delito menor, y dentro de los 30 días posteriores a recibir aviso de una acción disciplinaria por parte de la autoridad de licencias inmobiliarias de otra jurisdicción.

• ✓Notificar a la Comisión dentro de los 30 días posteriores a una condena o declaración de culpabilidad/nolo contendere por un delito grave o un delito menor
• ✓Notificar a la Comisión dentro de los 30 días posteriores a recibir aviso de una acción disciplinaria fuera del estado

Un corredor o corredor de cementerios cuya licencia esté suspendida debe devolver la licencia a la Comisión y colocar el aviso proporcionado por la Comisión de manera prominente en o cerca de la entrada pública de las oficinas principal y sucursales. La falta de colocación constituye motivo para medidas disciplinarias adicionales.

• ✓Un corredor o corredor de cementerios cuya licencia esté suspendida debe devolver la licencia y colocar el aviso de la Comisión en las oficinas principal y sucursales
• ✓El aviso debe colocarse de manera prominente en o cerca de la entrada pública de cada oficina
• ✓La falta de colocación es motivo para medidas disciplinarias adicionales

Un corredor, con consentimiento escrito, puede designar a licenciatarios separados para representar exclusivamente al vendedor y al comprador en la misma transacción, convirtiendo al corredor en un agente dual. La designación puede ocurrir en cualquier momento con el consentimiento apropiado, e información confidencial debe protegerse.

• ✓Un corredor, con consentimiento escrito del poderdante, puede designar a licenciatarios para representar exclusivamente al vendedor/arrendador y al comprador/arrendatario en la misma transacción
• ✓La designación puede ocurrir en cualquier momento; la designación posterior requiere consentimiento escrito y renuncia de la agencia previa cuando corresponda
• ✓Los licenciatarios no designados no tienen relación de agencia con ninguna de las partes
• ✓Los agentes designados deben lealtad a su poderdante, deben hacer un esfuerzo continuo de buena fe, deben divulgar que la otra parte está representada por un agente designado del mismo corredor, y confirmar que el corredor es un agente dual
• ✓El corredor empleador como agente dual debe proteger la información confidencial y supervisar a los agentes designados sin actuar de manera adversa a ninguna de las partes

Un corredor, con el consentimiento por escrito del principal, puede designar a uno o más licenciatarios para que actúen exclusivamente como agente del vendedor/arrendador y a otros exclusivamente como agente del comprador/arrendatario en la misma transacción. El corredor y los agentes designados deben actuar con cuidado razonable para proteger la información confidencial. Los licenciatarios no designados no tienen relación de agencia con ninguna de las partes.

• ✓La designación de agentes exclusivos del vendedor y del comprador en la misma transacción requiere el consentimiento por escrito del principal
• ✓El corredor y los agentes designados deben actuar con cuidado razonable para proteger la información confidencial
• ✓Los licenciatarios no designados empleados por el corredor no tienen relación de agencia con ninguna de las partes

Cada agente designado debe lealtad a su principal, esfuerzo continuo de buena fe, revelar que la otra parte está representada por otro agente designado del mismo corredor, y confirmar que el corredor es un agente dual. El corredor empleador actúa como agente dual, protegiendo información confidencial y supervisando a los titulares de licencia designados sin tomar medidas adversas.

• ✓Cada agente designado debe lealtad y debe revelar que la otra parte está representada por un agente designado del mismo corredor
• ✓El corredor empleador actúa como agente dual, protegiendo información confidencial y supervisando a los agentes designados sin tomar medidas adversas

Un corredor, desarrollador o fraccionador («solicitante») que proponga ventas promocionales en Pensilvania de propiedades ubicadas fuera de la Mancomunidad debe presentar todos los detalles y las condiciones propuestas para la aprobación de la Comisión antes de hacerlo, y asumir los gastos de investigación e inspección de la Comisión. Nadie puede declarar que la propiedad fue inspeccionada, aprobada o evaluada por la Comisión. Los solicitantes deben notificar a la Comisión al menos 10 días antes de los esfuerzos de venta o publicidad mediante reuniones o medios grupales.

• ✓El solicitante debe obtener la aprobación de la Comisión antes de las ventas promocionales de propiedades fuera del estado en Pensilvania
• ✓No se puede hacer ninguna declaración de que la propiedad fue inspeccionada o aprobada por la Comisión o un funcionario estatal
• ✓El solicitante debe notificar a la Comisión al menos 10 días antes de los esfuerzos de venta mediante reuniones o medios grupales

El solicitante debe preparar y entregar, por su propia cuenta, una declaración de oferta revisada anualmente (aprobada por la Comisión) a cada comprador potencial, que contenga una descripción detallada, el precio, los términos y la información financiera, además de divulgaciones sobre obligaciones fiscales, garantías, transporte, terreno, clima, mejoras, caminos, agua, servicios públicos, condiciones objetables, alcantarillado, instalaciones recreativas y distancia a zonas pobladas. Debe incluir un descargo de responsabilidad en letra grande y negrita o cursiva que indique que los requisitos de la Comisión no constituyen una aprobación del terreno y que la Comisión no se ha pronunciado sobre los méritos de la oferta.

• ✓La declaración de oferta debe estar aprobada por la Comisión, revisarse anualmente y entregarse a cada comprador potencial por cuenta del solicitante
• ✓La primera página debe llevar un descargo de responsabilidad en letra grande y negrita o cursiva que indique que la Comisión no ha aprobado el terreno ni se ha pronunciado sobre los méritos de la oferta

Un solicitante no residente debe presentar un consentimiento irrevocable de que se puedan iniciar demandas en su contra en los tribunales de Pensilvania mediante notificación a la Comisión en Harrisburg, la cual se considerará válida como notificación personal. Los emplazamientos y alegatos notificados deben presentarse por duplicado: uno se presenta ante la Comisión y el otro se envía por correo certificado a la oficina principal del solicitante. Anualmente, los solicitantes deben proporcionar documentación exhaustiva para revisión (propiedad, finanzas, estado de la propiedad, mejoras, alcantarillado, drenaje, zonificación, publicidad, ubicación, precios y acuerdos financieros).

• ✓El solicitante no residente debe presentar un consentimiento irrevocable para la notificación de emplazamientos a la Comisión en Harrisburg
• ✓El emplazamiento notificado debe presentarse por duplicado: uno presentado ante la Comisión y otro enviado por correo certificado a la oficina principal del solicitante
• ✓Deben proporcionarse anualmente documentos exhaustivos sobre titularidad, propiedad y finanzas para revisión de la Comisión

Un licenciatario debe proporcionar a la Comisión o sus representantes, previa solicitud debida, información sobre cualquier franquiciador, red u otra empresa matriz inmobiliaria con la cual el licenciatario está o puede llegar a estar afiliado.

• ✓Los licenciatarios deben divulgar información de afiliación del franquiciador, red o empresa matriz cuando la Comisión lo solicite
• ✓Esto se aplica a afiliaciones actuales o prospectivas

Los solicitantes deben proporcionar anualmente información detallada de informes para revisión de la Comisión, cubriendo propiedad, estado de la propiedad, mejoras, fianzas, alcantarillado, drenaje, zonificación, publicidad, ubicación, precios comparables y arreglos financieros.

• ✓Deben proporcionar anualmente nombres de propietarios, funcionarios y tenedores del 10% o más de las acciones
• ✓Deben divulgar el estado de la propiedad, mejoras, fianzas, alcantarillado, drenaje y detalles de zonificación
• ✓Deben divulgar detalles de ubicación, precios de lotes comparables y arreglos financieros/depósitos en garantía

Un corredor o vendedor que posea una licencia estándar debe, como condición previa para renovar una licencia vigente, completar 14 horas de educación continua aprobada por la Comisión durante el período de licencia anterior, completadas antes de la fecha límite de renovación del 31 de mayo. Para reactivar y renovar una licencia no vigente, se deben completar 14 horas en el período de 2 años anterior a la presentación, y los mismos cursos no pueden satisfacer tanto los requisitos de la licencia vigente como los de la reactivación.

• ✓La renovación de una licencia estándar requiere 14 horas de educación continua aprobada por la Comisión por período de licencia
• ✓La educación continua debe completarse antes de la fecha límite de renovación del 31 de mayo
• ✓La reactivación o renovación de una licencia no vigente requiere 14 horas dentro del período de 2 años anterior, sin reutilizar cursos

El requisito de educación continua no se aplica a los titulares de licencias recíprocas, corredores de cementerios, vendedores de cementerios, vendedores propietarios-constructores, vendedores de tiempo compartido, vendedores de membresías de campamentos, ni a los agentes de referencia de listados de alquiler que tengan licencias estándar. Los titulares de licencias deben proporcionar a la Comisión la información necesaria para establecer el cumplimiento.

• ✓El requisito de educación continua no se aplica a los titulares de licencias recíprocas, corredores/vendedores de cementerios, propietarios-constructores, vendedores de tiempo compartido, vendedores de membresías de campamentos, ni a los agentes de referencia de listados de alquiler
• ✓Los titulares de licencias deben proporcionar a la Comisión la información que establezca el cumplimiento de la educación continua

Más allá de la § 35.292, un titular de licencia de transacción no es un agente/defensor y solo tiene obligaciones limitadas de confidencialidad respecto al precio y la disposición de financiamiento de las partes.

• ✓Debe asesorar al consumidor que el titular de la licencia no actúa como agente/defensor y no debe recibir información confidencial
• ✓Tiene confidencialidad limitada: no puede divulgar que el vendedor/arrendador aceptará menos del precio de oferta
• ✓No puede divulgar que el comprador/arrendatario pagará más que la oferta escrita o que una parte aceptará términos de financiamiento diferentes

Además de los deberes del § 35.292, el licenciatario de transacción debe informar al consumidor que el licenciatario no es un agente ni defensor y que no debe recibir información confidencial, y que tiene una obligación limitada de confidencialidad — no puede divulgar que el vendedor aceptará menos del precio de listado, que el comprador pagará más que una oferta escrita, o que una parte aceptará otros términos de financiamiento.

• ✓El licenciatario de transacción debe informar al consumidor que no actúa como agente ni defensor y que no debe recibir información confidencial
• ✓El licenciatario de transacción no puede divulgar que el vendedor aceptará menos, que el comprador pagará más, o que una parte aceptará otros términos de financiamiento

Un corredor o corredor de cementerios debe retener los registros relacionados con una transacción inmobiliaria durante al menos 3 años después de la consumación, excepto ciertos registros que deben retenerse durante 6 meses.

• ✓Los registros de transacción deben retenerse durante al menos 3 años después de la consumación
• ✓Ciertos registros específicos deben retenerse durante 6 meses

La Sección 35.375 proporciona un affidávit ejemplar de consentimiento a la citación de jurisdicción que cumple con los requisitos de no residentes de § 35.372, ejecutado por funcionarios corporativos y notariado.

• ✓El affidávit es ejemplar de los requisitos de consentimiento de no residentes de § 35.372
• ✓Debe ser ejecutado por el Presidente y el Secretario y notariado con el sello corporativo

Un corredor debe depositar dinero perteneciente a otro en una cuenta de depósito en garantía asegurada, mantenida pendiente de consumación o terminación sin disputa, luego pagada a la parte con derecho. Se aplican reglas especiales a rentas, contratos de compraventa de tierras a plazos, propiedad de cementerio y depósitos de garantía.

• ✓El dinero perteneciente a otro debe depositarse en una cuenta de depósito en garantía en un banco asegurado federal o estatal, pendiente de consumación o terminación sin disputa
• ✓Para corredores entidad, el corredor de registro es responsable de garantizar que se cumpla la obligación de depósito en garantía
• ✓Las rentas recibidas como administrador de propiedades no se mantienen en depósito en garantía sino en una cuenta separada de administración de alquileres distinta del depósito en garantía y las cuentas comerciales generales
• ✓Conforme a acuerdos de compra de tierras a plazos, la consumación ocurre cuando el comprador puede registrar el acuerdo; para propiedad de cementerio, cuando el comprador recibe una copia del acuerdo
• ✓La obligación de pago del depósito de garantía surge cuando la tenencia termina; los depósitos pueden transferirse al arrendador o al corredor del arrendador mediante notificación escrita a los arrendatarios de la institución, dirección y monto

La jurisprudencia (Ramalingam) aclara que cuando un depósito nunca fue confiado al agente y el comprador pagó conscientemente directamente al constructor, no surge deber de depósito en garantía.

• ✓No existe deber de depositar fondos en una cuenta de depósito en garantía cuando el depósito nunca fue confiado al agente y el comprador conscientemente acordó pagar directamente al constructor (Ramalingam v. Keller Williams)

Un corredor debe depositar el dinero recibido que pertenece a otra persona en una cuenta de depósito en garantía en un banco asegurado por el gobierno federal o estatal, retenido hasta la consumación o la terminación previa que no implique una disputa, y luego pagar el importe total a la parte con derecho. Si el corredor es una entidad, el corredor de registro garantiza que se cumpla la obligación de depósito en garantía. Los alquileres recibidos como administrador de propiedades se depositan en una cuenta separada de administración de alquileres, no en depósito en garantía.

• ✓El dinero que pertenece a otra persona debe depositarse en una cuenta de depósito en garantía asegurada y pagarse a la parte con derecho al momento de la consumación o terminación
• ✓Cuando el corredor sea una entidad, el corredor de registro es responsable de garantizar que se cumpla la obligación de depósito en garantía
• ✓Los alquileres recibidos como administrador de propiedades se depositan en una cuenta separada de administración de alquileres, no en depósito en garantía

Según un contrato de compraventa de tierras a plazos, la transacción se considera consumada cuando se le brinda al comprador la oportunidad de registrar el contrato. En los contratos sobre propiedades de cementerio, la consumación ocurre cuando el comprador recibe una copia. El deber de entregar un depósito de seguridad surge cuando termina el arrendamiento; los depósitos pueden transferirse a la cuenta de depósito en garantía del arrendador o del corredor del arrendador mediante aviso por escrito a los inquilinos.

• ✓Los contratos de compraventa de tierras a plazos se consuman cuando el comprador puede registrar el contrato
• ✓Los contratos sobre propiedades de cementerio se consuman cuando el comprador recibe una copia del contrato
• ✓El deber de entregar un depósito de seguridad surge cuando termina el arrendamiento

Los corredores y agentes inmobiliarios que posean licencias estándar deben completar 14 horas de educación continua aprobada por la Comisión durante el período de licencia anterior como condición de renovación, completadas antes de la fecha límite de renovación del 31 de mayo.

• ✓Se requieren 14 horas de educación continua aprobada por la Comisión por período de licencia para la renovación de corredor/agente inmobiliario estándar
• ✓La educación continua debe completarse antes de la fecha límite de renovación del 31 de mayo
• ✓La educación continua es una condición precedente para la renovación de una licencia estándar actual

Un licenciatario que reactiva y renueva una licencia estándar no vigente debe completar 14 horas de educación continua aprobada por la Comisión dentro del período de 2 años anterior a la presentación de la solicitud de reactivación, y no puede reutilizar los mismos cursos utilizados para la renovación regular.

• ✓Se requieren 14 horas de educación continua dentro del período de 2 años anterior a la solicitud de reactivación
• ✓Los mismos cursos no pueden satisfacer tanto los requisitos de reactivación como los de renovación regular

El requisito de educación continua no se aplica a los titulares de licencias recíprocas ni a los corredores/agentes de cementerios, agentes constructores-propietarios, agentes de tiempo compartido, agentes de membresía de parques de campismo y agentes de referencia de listados de alquiler que poseen licencias estándar. Los titulares de licencias deben proporcionar información de cumplimiento a la Comisión.

• ✓El requisito de educación continua excluye a los titulares de licencias recíprocas y ciertas categorías de licencias especializadas
• ✓Las categorías excluidas incluyen titulares de licencias de cementerios, constructores-propietarios, tiempo compartido, parques de campismo y agentes de referencia de listados de alquiler
• ✓El titular de la licencia debe proporcionar a la Comisión información que establezca el cumplimiento

Un titular de licencia no puede anunciar la venta o el arrendamiento de bienes inmuebles ni solicitar posibles compradores o inquilinos sin la autorización del vendedor o arrendador, o de su agente. Un agente de referencia de anuncios de alquiler no puede publicar información sobre una propiedad en alquiler si el arrendador o administrador de la propiedad declara expresamente que la propiedad no debe incluirse.

• ✓No se permite anunciar ni solicitar sin la autorización del vendedor o arrendador, o de su agente
• ✓Un agente de referencia de anuncios de alquiler no puede publicar información de propiedades que el arrendador excluya expresamente

Un titular de licencia no puede solicitar la venta de bienes raíces con una frecuencia que equivalga a un acoso manifiesto del propietario. Intentar provocar una venta por pánico para obtener ganancias constituye mala fe según la sección 604(a)(20); la venta por pánico significa esfuerzos frecuentes por vender en un vecindario basados en el temor a una disminución de valores que no se fundamenta en el valor intrínseco del bien raíz.

• ✓La solicitud no puede alcanzar el nivel de acoso manifiesto del propietario o controlador del bien raíz
• ✓Intentar provocar una venta por pánico para obtener ganancias constituye mala fe según la sección 604(a)(20)
• ✓La prueba de una solicitación sistemática de listados puede ser suficiente, pero no concluyente, para demostrar una venta por pánico

El deber de depósito en garantía de un corredor no puede ser renunciado ni alterado por ningún acuerdo entre las partes, el corredor u otros corredores involucrados.

• ✓El deber de depósito en garantía de un corredor no puede ser renunciado ni alterado por acuerdo entre las partes
• ✓No puede ser renunciado entre el corredor y las partes ni entre el corredor y otros corredores involucrados

Un titular de licencia que vende o arrienda sus propios bienes raíces debe revelar que es titular de una licencia de bienes raíces en los anuncios de la propiedad. Este requisito no se aplica si la propiedad está listada con una compañía de bienes raíces.

• ✓Un titular de licencia debe revelar su condición de titular de licencia en los anuncios de sus propios bienes raíces
• ✓El requisito de divulgación no se aplica si la propiedad está listada con una compañía de bienes raíces

Las empresas de corretaje (incluidas las empresas unipersonales) deben anunciarse únicamente bajo el nombre comercial que figura en su licencia. Los titulares de licencia que usen un apodo deben incluirlo en las solicitudes/renovaciones. Los anuncios de un corredor asociado o agente de ventas deben contener el nombre comercial y el número de teléfono del corredor empleador, del mismo tamaño. La jurisprudencia sostiene que los números deben coincidir con el número del corredor que figura en el directorio.

• ✓Las empresas deben anunciarse únicamente bajo el nombre comercial designado en su licencia
• ✓Los anuncios de agentes de ventas/corredores asociados deben contener el nombre comercial y el número de teléfono del corredor empleador, del mismo tamaño
• ✓Un número de teléfono comprado por el corredor pero que conecta directamente con el agente de ventas (y no coincide con el servicio de información telefónica) viola la regla (Campo/D’Alonzo)

La regla asigna la responsabilidad de depósito en garantía según quién recibe el depósito y si el comprador recibió notificación previa de la entrega al agente del listado.

• ✓Si un depósito se entrega al agente del listado en lugar del agente vendedor, el agente del listado asume la responsabilidad de depósito en garantía
• ✓Si se entrega al agente vendedor con notificación escrita previa del comprador, el agente del listado asume la responsabilidad; el comprador debe reconocer por escrito el nombre del agente del listado, subagencia, estatus de licencia y designación del beneficiario
• ✓Si se entrega al agente vendedor sin notificación previa, el agente vendedor asume la responsabilidad de depósito en garantía

Los anuncios que empleen loterías o concursos, u ofrezcan premios, certificados, obsequios o lotes gratuitos, deben contener una descripción, requisitos previos, limitaciones en cuanto al número, valor justo de mercado (mismo tamaño de letra en impresión) y probabilidades de ganar (mismo tamaño de letra, inmediatamente adyacentes). El titular de la licencia debe mantener registros de las distribuciones y de los destinatarios. El incumplimiento y las descripciones engañosas constituyen conducta engañosa conforme a la sección 604(a)(18).

• ✓Los anuncios de premios u obsequios deben divulgar la descripción, los requisitos previos, los límites de cantidad, el valor justo de mercado y las probabilidades de ganar
• ✓En impresión, el valor justo de mercado y las probabilidades deben estar en el mismo tamaño de letra que la descripción del artículo
• ✓El incumplimiento, las descripciones engañosas o la publicidad de premios no disponibles constituyen conducta engañosa conforme a la sección 604(a)(18)

El anuncio de un corredor sobre el “volumen de ventas” o la “producción” debe referirse únicamente a transacciones cerradas (un inmueble listado que se vendió o una venta después de la entrega de una escritura plenamente otorgada). Los anuncios sobre posición en el mercado deben identificar el municipio que comprende el mercado. Los anuncios sobre el número de oficinas deben referirse únicamente a aquellas con licencias de oficina sucursal.

• ✓Los anuncios sobre el “volumen de ventas” o la “producción” deben referirse únicamente a transacciones cerradas
• ✓Los anuncios sobre posición en el mercado deben identificar el municipio que comprende el mercado
• ✓Los anuncios sobre el número de oficinas deben referirse únicamente a aquellas con licencias de oficina sucursal

Una empresa inmobiliaria, franquicia o red puede promover su asociación con un proveedor de educación inmobiliaria o una universidad acreditada, pero cualquier asociación, incluido un interés de propiedad, debe divulgarse en todas las promociones. El interés de propiedad incluye cualquier interés propietario o beneficio que produzca un beneficio económico directo o indirecto.

• ✓Cualquier asociación o afiliación con un proveedor de educación que incluya un interés de propiedad debe divulgarse en todas las promociones
• ✓El interés de propiedad incluye intereses propietarios o beneficios que produzcan un beneficio económico directo o indirecto

Un titular de licencia en una relación de agencia no puede revelar ni utilizar a sabiendas la información confidencial del principal durante o después de la terminación, excepto cuando: el principal da su consentimiento; la divulgación se hace a otro titular de licencia o parte que actúa por el principal; la divulgación es exigida por una citación judicial o una orden judicial; la divulgación evita que el principal cometa un delito; o la información se utiliza para defenderse de una acusación de conducta indebida.

• ✓La información confidencial no puede revelarse ni utilizarse durante o después de la terminación de la relación de agencia, salvo las excepciones enumeradas
• ✓Las excepciones incluyen el consentimiento del principal, la citación judicial o la orden judicial, la prevención de un delito y la defensa propia en procedimientos legales

Un titular de licencia y un consumidor pueden establecer relaciones estatutarias conforme a las secciones 606.2 a 606.4 y 606.6. Un corredor no puede extender ni delegar la relación de agencia sin el consentimiento por escrito del principal. La compensación pagada a un corredor cooperante no crea una relación de agencia con ese otro corredor.

• ✓Un corredor no puede extender ni delegar la relación de agencia sin el consentimiento por escrito del principal
• ✓La compensación pagada a un corredor cooperante no crea una relación de agencia entre el consumidor y ese corredor