§ 35.383. Waiver of continuing education requirement +3Pennsylvania · 房地产 · 中文

某些情况会自动符合完全困难豁免的条件。在寻求更新的两年期内6个月内初始颁发的执照符合完全豁免的条件。在两年期内6个月内从非现行状态重新激活的执照也符合完全豁免的条件。

• ✓执照在两年期更新期内6个月内初始颁发 = 基于困难理由的完全继续教育豁免
• ✓执照在两年期内6个月内从非现行状态重新激活 = 基于困难理由的完全继续教育豁免

豁免继续教育（CE）要求的申请必须在续期年度的3月31日或之前向委员会提交，除非申请人向委员会证明，令委员会满意地认定，在该日期前提交不可行。

• ✓豁免申请必须在续期年度的3月31日或之前提交
• ✓逾期提交需要证明按时提交不可行

州房地产委员会可依据 § 35.382 豁免全部或部分继续教育 (CE) 要求，前提是标准执照持有人证明因疾病、紧急情况或困难而无法完成该要求。该法规提供了将批准困难豁免的具体情形示例。

• ✓委员会可在证明存在疾病、紧急情况或困难时，豁免全部或部分 CE 要求
• ✓豁免适用于无法完成 CE 要求的标准执照持有人

符合资格的继续教育讲师有资格就其有资格教授的已批准 CE 主题，按实际课堂授课每 1 小时获得 1 小时 CE 豁免学分。在同一两年期内重复教授同一主题的课时不计入该豁免学分。

• ✓讲师在已批准主题中每进行 1 小时实际课堂授课，可获得 1 小时 CE 豁免学分
• ✓在同一两年期内同一主题的重复课时不计入豁免学分

根据§ 35.382，委员会可在标准执照持有人因疾病、紧急情况或困难而无法履行继续教育要求的证明下，豁免全部或部分继续教育要求。该条例列举了将被批准的具体困难豁免情况。

• ✓可因疾病、紧急情况或困难而授予豁免
• ✓必须提交证明显示无法履行该要求
• ✓委员会有权酌情豁免全部或部分要求

某些情况自动符合困难豁免资格：在两年期更新前6个月内首次颁发的执照（完全豁免），在两年期前6个月内从非现有状态重新激活的执照（完全豁免），以及成为合格的继续教育讲师（每小时在批准的主题中进行实际课堂教学可豁免1小时）。

• ✓在两年期前6个月内颁发的执照 = 完全豁免继续教育要求
• ✓在两年期前6个月内重新激活的执照 = 完全豁免继续教育要求
• ✓合格的继续教育讲师每小时实际课堂教学可获得1小时豁免
• ✓在同一两年期内同一主题的重复教学小时数不计入

豁免继续教育要求的申请必须在续期年度的3月31日或之前提交至委员会，除非申请人向委员会证明及时提交在实际操作中是不可行的。

• ✓豁免申请必须在续期年度的3月31日或之前提交
• ✓逾期申请需要证明及时提交在实际操作中是不可行的

经纪人是持有标准许可证或互惠许可证的个人或实体，代表他人并为获取费用、佣金或其他有价对价而从事一项或多项列举的不动产活动。理解经纪人活动的广泛范围对于确定何时需要执业许可至关重要。

• ✓经纪人与他人就不动产的购买、租赁或权益获取进行协商或协助定位/获取
• ✓经纪人协商不动产的挂牌、买卖、交换、租赁、分时产权、融资或期权交易
• ✓经纪人管理不动产、自称为顾问/咨询师/房产查找员、促进销售/出租或进行比较市场分析
• ✓试图进行任何列举的经纪人活动也符合经纪人活动的资格
• ✓推广例外不适用于其主要业务为广告、推广或公共关系的人

销售员是指持有标准执照或互惠执照、受雇于经纪人从事规定房地产活动的个人。销售员必须始终在经纪人的雇用下工作。

• ✓销售员由经纪人雇用，从事房地产的买卖、出售要约或挂牌业务
• ✓销售员可以购买房产、协商购买/出售/交换、协商贷款、出租房地产、收取租金、协助物业管理和进行比较市场分析
• ✓销售员必须持有标准执照或互惠执照

代理关系是经纪人（或由经纪人雇用的持证人）与成为委托人的消费者之间的信受关系。委托人是指与经纪人或由经纪人雇用的持证人建立了代理关系的消费者。

• ✓代理关系具有信受性质
• ✓委托人是指与经纪人或由经纪人雇用的持证人建立了代理关系的消费者
• ✓该关系在经纪人/持证人与消费者之间产生

规章制度根据执业人员代理的对象定义了多种经纪人角色。理解这些区别对于机构披露和职责至关重要。

• ✓买方经纪人：与买方/租户建立代理关系的执业人员
• ✓卖方经纪人：与卖方/房东建立代理关系的执业人员
• ✓双重经纪人：在同一交易中同时充当买方/租户和卖方/房东代理的执业人员
• ✓指定经纪人：由雇用经纪人指定、获得委托人同意的执业人员，仅为委托人服务，排除经纪人雇用的所有其他执业人员
• ✓子经纪人：不是挂牌经纪人员工的执业人员，以卖方/房东代理身份参与销售合作，被视为与卖方建立代理关系

交易执照持有人在不与消费者建立代理关系的情况下提供服务。这是宾夕法尼亚州房地产实践中的一个关键非代理角色。

• ✓交易执照持有人不与消费者建立代理关系
• ✓交易执照持有人提供沟通或文件准备服务，或执行经纪人或销售人员定义中列出的其他行为

这些相关的估值概念有明确的定义，是常见的测试内容。比较市场分析和经纪人价格意见由持证人准备，而自动估值模型是一种计算机化模型。

• ✓比较市场分析（CMA）：经纪人、联合经纪人或销售人员对特定地块在特定时间的可能销售或租赁价格所做的书面分析、意见或结论
• ✓经纪人价格意见（BPO）：经纪人、联合经纪人或销售人员对可能销售价格的估计，包括有关房产状况、市场、邻近地区和可比销售的不同程度的详细信息；不包括自动估值模型
• ✓自动估值模型（AVM）：抵押贷款发起人和二级市场发行人使用的计算机化模型，用于确定以消费者主要住宅作为抵押品的抵押贷款的抵押品价值

宾夕法尼亚州区分标准执照（通过满足宾州要求获得）和互惠执照（基于州外执业）。这两种执照类型在定义中均有体现。

• ✓标准执照：颁发给满足该法案教育、经验和考试要求的个人或实体
• ✓互惠执照：颁发给主要业务地点在宾夕法尼亚州外、持有与宾州有互惠协议的州颁发的有效执照或具有基本相当资格的个人或实体

这些基本定义确立了谁受到服务、谁受到监管以及何时披露义务开始。

• ✓消费者：接收任何房地产服务的个人或实体
• ✓持证人：根据该法持有标准或互惠执照的个人或实体；对于§ 35.336(a)中的消费者通知，指经纪人或销售员
• ✓初次面谈：持证人与消费者之间关于消费者房地产需求的第一次实质性讨论

经纪人是持有标准许可证或互惠许可证的个人或实体，其为他人并收取费用、佣金或其他有价报酬而从事房地产活动。理解什么构成经纪活动至关重要，因为无证从事这些行为违反该法。

• ✓经纪人就房地产的定位、获取、挂牌、出售、购买、交换、租赁、分时度假、融资或选择权进行谈判或提供协助
• ✓经纪人管理房地产，以顾问、咨询师或找房人的身份代表自己，推广出售或租赁，或进行比较市场分析
• ✓广告、推广或公共关系豁免仅适用于主营业务为广告、推广或公共关系的个人或实体
• ✓即使只是试图从事任何所列经纪人行为，也需要许可证

销售员是持有标准执照或互惠执照、受雇于经纪人以从事房地产活动的个人。销售员必须始终在经纪人的监督下工作。

• ✓销售员可以出售、购买、挂牌、协商购买、出售或交换、协商贷款、出租或租赁、收取租金、协助管理物业，或进行市场比较分析
• ✓销售员必须受雇于经纪人才能从事这些活动

标准执照颁发给满足宾夕法尼亚州教育/经验和考试要求的人员。互惠执照颁发给主要营业地点位于宾夕法尼亚州以外，并且持有由与宾州签有互惠协议或资格实质相当的州颁发的有效执照的人员。

• ✓标准执照要求满足宾夕法尼亚州的教育/经验和考试要求
• ✓互惠执照要求主要营业地点在州外，并持有由有互惠协议或资格实质相当的州颁发的有效州外执照

公墓经纪人仅限在公墓地块、墓地地块和陵墓空间或开口这一有限领域内开展业务。公墓销售员受雇于经纪人或者公墓经纪人，专门履行公墓经纪人的职责。

• ✓公墓经纪人仅限经营公墓地块、墓地地块和陵墓空间或开口
• ✓公墓销售员在经纪人或者公墓经纪人手下专门履行公墓经纪人的职责
• ✓公墓不包括私人家庭墓地

代理关系是经纪人（或该经纪人雇用的持牌人）与成为委托人的消费者之间的信义关系。委托人是指已订立代理关系的消费者。

• ✓代理关系在性质上是经纪人/持牌人与成为委托人的消费者之间的信义关系
• ✓委托人是指与经纪人或该经纪人雇用的持牌人订立代理关系的消费者

宾夕法尼亚州承认多种代理角色。卖方代理人与卖方/出租人建立代理关系；买方代理人与买方/承租人建立代理关系。双重代理人在同一交易中为双方行事。指定代理人由雇佣经纪商选定，专门为某一委托人行事。次级代理人与房源经纪商合作，作为卖方的代理人。

• ✓双重代理人在同一交易中同时担任买方/承租人和卖方/出租人的代理人
• ✓指定代理人由雇佣经纪商指定，并经委托人同意，专门为该委托人行事，排除该经纪商雇用的其他持牌人
• ✓次级代理人不受雇于房源经纪商，但作为卖方的代理人合作出售房产，并与卖方存在代理关系

交易持牌人提供服务，但不与消费者建立代理关系。这是一种非代理角色，提供沟通或文件准备以及其他经纪人/销售人员行为。

• ✓交易持牌人不与消费者建立代理关系
• ✓交易持牌人提供沟通/文件准备服务或其他经纪人/销售人员行为

比较市场分析（CMA）是一种书面分析，涉及特定地块在特定时间的可能出售/出租价格。经纪人价格意见（BPO）是对可能出售价格的估计，包含关于状况、市场、社区和可比销售的详细信息，但不包括自动估值模型。

• ✓CMA 是为卖方/买方/出租人/承租人或就挂牌价/售价/租赁价/收购价作出尽职调查决定的人编制的。
• ✓BPO 不包括自动估值模型（抵押贷款发起人/二级市场发行人使用的计算机化模型）。
• ✓BPO 可由经纪人、副经纪人或销售人员编制。

法规界定了具体的教育计量单位。一学分等于15小时教学；一学时的教学时间至少为50分钟。学习可以采取独立学习、教师授课或远程教育的形式。

• ✓一学分是15小时教学的时长
• ✓一学时的教学时间至少为50分钟
• ✓独立学习不提供与教师的接触；教师授课提供大量持续的教师接触

主办公室是除分支机构办公室外专门用于房地产业务的固定地点。分支机构办公室是除主办公室外的任何宾夕法尼亚州固定地点。挂牌经纪人与卖方/房东签订书面协议以营销房产。

• ✓分支机构办公室是除主办公室外专门用于房地产业务的任何宾夕法尼亚州固定地点
• ✓挂牌经纪人作为卖方代理人、双重代理人或交易持牌人与卖方/房东签订书面协议以营销房产
• ✓主要营业地点是持牌人持有相当于标准执照的固定地点

关联经纪人是受雇于另一经纪人的个人经纪人。这区别于选择在另一经纪人监督下工作的完全持证经纪人。

• ✓关联经纪人持有个人经纪人执照
• ✓关联经纪人受雇于另一经纪人

挂牌经纪人是与卖方/房东签订书面协议以进行房产营销的经纪人。经纪人营销的身份可能有所不同。

• ✓挂牌经纪人与卖方/房东有书面协议
• ✓挂牌经纪人可以以卖方代理、双方代理或交易执照持有人的身份进行房产营销

宾夕法尼亚州通过专门许可证监管墓园房地产，该许可证仅限于墓地、地块和陵墓空间。

• ✓墓园经纪人：持有标准或互惠许可证，专门从事墓地、地块和陵墓空间或开口的有限领域
• ✓墓园副经纪人：由另一位墓园经纪人或经纪人雇用的个人墓园经纪人
• ✓墓园销售员：持有标准或互惠许可证，由经纪人或墓园经纪人雇用，专门执行墓园经纪人职责
• ✓墓园：用于埋葬或安葬已故人类的地点，不包括私人家族墓园

建筑商-业主销售代理人是一种专业执照，适用于建筑商-业主的全职员工，这些员工获授权仅代表该建筑商-业主行事。

• ✓必须持有标准执照或互惠执照，并且是宾夕法尼亚州单户/多户住宅建筑商-业主的全职员工
• ✓获授权代表建筑商-业主挂牌、出售、要约、协商出售/交换、出租/租赁或收取租金
• ✓仅代表建筑商-业主行事

责任经纪人是负责持有经纪人执照的业务实体不动产交易的个人经纪人。

• ✓责任经纪人是个人经纪人
• ✓负责持有经纪人执照的合伙企业、协会或公司的不动产交易

宾夕法尼亚州定义了主办公室、分公司和主要营业地点，这些对执照和监管要求很重要。

• ✓主办公室：经纪人/墓地经纪人在宾夕法尼亚州或其他州从事房地产业务的固定地点（分公司除外）
• ✓分公司：经纪人或墓地经纪人在宾夕法尼亚州内除主办公室外的任何固定地点，用于从事房地产业务
• ✓主要营业地点：经纪人/墓地经纪人在其持有标准执照等效证书的州内的固定地点

该条例定义了管理房地产教育、继续教育学分和授课形式的条款。这些内容适用于继续教育和预执业要求的考试。

• ✓学分：15小时教学时间段
• ✓教学小时：至少50分钟的时间段
• ✓远程教育：以独立或讲师主导的格式提供的教学，学生与教学内容之间在空间和有时在时间上相隔离
• ✓独立学习：交互式课程（包括计算机辅助课程），无讲师接触
• ✓讲师主导学习：讲师与学员之间具有持续显著联系的交互式课程
• ✓认可学院：由高等教育认证委员会或美国教育部长认可的机构

卖方亏本出售是指房产销售所得款项不足以清偿该房产所有担保留置权的情况。这在融资和披露方面很重要。

• ✓卖方亏本出售是指房产出售中卖方所得净款少于清偿该房产所有担保留置权所需金额的情况

根据该法案，房地产广泛包括各种土地权益，无论位于宾夕法尼亚州或其他地方，包括租赁权益和分时共有权益。

• ✓房地产包括对土地的权益或产权，无论是有形的或无形的、永久产权或非永久产权
• ✓适用于位于宾夕法尼亚州或其他地方的土地
• ✓包括租赁权益以及分时共有和类似指定的权益

这些协议类型允许消费者保留多个经纪人，与独占安排形成对比。

• ✓开放挂牌协议：一种非独占挂牌，其中卖方保留雇用多个经纪人进行销售或租赁的权利
• ✓非独占买方代理协议：一种非独占协议，其中买方保留雇用多个经纪人进行购买或租赁的权利

这些机构定义确定了监管宾夕法尼亚州房地产许可证颁发的法定权限和监管机构。

• ✓法：《房地产许可和登记法》(63 P.S. §§ 455.101—455.902)
• ✓委员会：州房地产委员会
• ✓局：部门下的专业和职业事务局
• ✓部门：联邦的州政府部门
• ✓房地产教育提供者：提供房地产教育的个人或机构，不包括由中州高等学校协会或同等机构认可的大专院校

露营地会员是一种独特的产权形式，其销售涉及一个特殊的销售人员类别。某些现有的执照持有人不需要额外的执照。

• ✓露营地会员：除了产权和租赁外的一种产权形式，赋予根据会员合同在定期基础上在房地产单位上停放休闲车辆/拖车/帐篷的权利
• ✓露营地会员销售人员：持有标准或互惠执照，在经纪人的积极监督下销售露营地会员
• ✓持证经纪人、销售人员或分时度假销售人员无需露营地会员销售人员执照即可销售露营地会员

分时度假产权是指以定期基础使用或占用房产单位的权利。分时度假销售人员作为员工或独立承包商销售分时度假产权。

• ✓分时度假产权：在使用/占用权在相似用户之间分配的安排下，在定期基础上使用/占用一个或多个房产单位的权利
• ✓分时度假产权不包括露营地会员资格
• ✓分时度假销售人员：作为员工或独立承包商销售或提议销售分时度假产权的个人

出租房源转介代理是一种经营业务，收集出租信息，将潜在租户转介至出租单位。记录管理人负责实体的出租房源交易。

• ✓出租房源转介代理：拥有或管理一个收集出租信息的业务，将潜在租户转介至出租单位
• ✓出租房源转介代理不包括在州或联邦法律下成立的公共住房管理局的官员或雇员
• ✓记录管理人：持有出租房源转介代理许可证的合伙企业、协会或公司中负责出租房源交易的个人出租房源转介代理

房地产业主在处理其拥有或租赁的财产时获得豁免。对于公司和合伙企业，该豁免受限，不能用于使整个组织避免许可要求。

• ✓房地产业主在处理其拥有或租赁的财产时获得豁免
• ✓对于公司或合伙企业，豁免不适用于五名以上合伙人或高管，也不适用于其他员工

在公用事业常规业务范围内行动的公用事业公司员工，在协商购买、出售或租赁不动产时被豁免。能源或矿产资源公司的高管和员工，如不动产交易对主要业务来说是常见且必要的，也被豁免。

• ✓根据 66 Pa.C.S. §§ 101-3315，在公用事业常规业务范围内行动的公用事业员工被豁免
• ✓如果不动产交易对主要业务来说是常见且必要的，能源或矿产资源公司的高管和员工被豁免

根据已记录的授权书行使职权的事实律师应被除外，除非该授权书被用来规避该法的目的。仅向物业经理授予授权书以避免使用持证经纪人的做法属于规避。在律师-委托人关系框架内获得费用的执业律师，如果不自称为房地产经纪人，则应被除外。

• ✓根据已记录的授权书行使职权的事实律师应被除外，除非该授权书规避了该法的意图
• ✓仅向物业经理授予授权书以避免持证经纪人的做法属于规避
• ✓执业律师如果在律师-委托人关系框架内获得报酬且不自称为房地产经纪人，则应被除外

破产管理人、遗产管理人、遗嘱执行人、信托受托人和监护人在法院命令、遗嘱或信托文件下行事的，被豁免。银行机构的当选官员/董事在仅涉及该机构自身房地产的情况下被豁免。

• ✓破产管理人、遗产管理人、遗嘱执行人、信托受托人和监护人在法院命令、遗嘱或信托文件下行事的，被豁免
• ✓银行、储蓄机构、信用合作社或信托公司的当选官员/董事在仅涉及该机构自身房地产的情况下被豁免

墓地公司官员/员工无偿偶然展示家族墓地地块被豁免，教堂或友爱组织所有的墓地公司也被豁免。在真实拍卖会上执业的持证拍卖师被豁免。没有租赁权限的多家庭住宅管理员工被豁免，但可以展示公寓并提供租赁信息。

• ✓在真实拍卖会上执行授权职责的持证拍卖师被豁免
• ✓没有权力签订租约、协商条款或持有租户资金的多家庭物业维护员工被豁免，但可以展示公寓并提供租赁信息
• ✓在贷款交易中执行评估的银行官员/员工被豁免

经纪人或公墓经纪人在宾夕法尼亚州不能在未从委员会获得该地点的分公司执照的情况下开设分公司。申请人必须向委员会提交已填妥的执照申请以及第35.203条规定的费用。

• ✓经纪人/公墓经纪人不能在没有该地点分公司执照的情况下开设分公司
• ✓必须向委员会提交已填妥的执照申请加上第35.203条规定的费用

经纪人或公墓经纪人不得在宾夕法尼亚州开设分支办公室，除非先就该地点从委员会取得分支办公室许可证。申请人必须提交填妥的许可证申请以及第35.203条规定的许可证费用。

• ✓经纪人/公墓经纪人不得在未先取得该地点的分支办公室许可证的情况下开设分支办公室
• ✓必须向委员会提交填妥的许可证申请以及第35.203条规定的许可证费用
• ✓分支办公室许可证以该经纪人在主办公室获得许可的名称签发

分支机构执照在向其签发该执照的经纪人或者公墓经纪人的执照因任何原因被暂停、撤销或终止时自动终止。

• ✓当主经纪人执照被暂停、撤销或终止时，分支机构执照自动终止。
• ✓无论主执照因“任何原因”终止，分支机构执照的终止都会发生。

分支机构执照以经纪人或公墓经纪人在主办公室获得执照的名义颁发。无论出于任何原因，经纪人或公墓经纪人执照被暂停、撤销或停止时，分支机构执照自动终止。

• ✓分支机构执照以经纪人主办公室业务的名义颁发
• ✓经纪人执照被暂停、撤销或停止时，分支机构执照自动终止