§ 35.359. Course documentation +26Pennsylvania · 房地产 · 中文

提供者必须在课程结束后30天内颁发成绩单/证书。执业前成绩单必须由主任签署。继续教育证书必须不可更改，执证人员必须在两年期续期后保留2年。

• ✓执业前成绩单在30天内提供，由主任签署
• ✓继续教育证书在30天内以不可更改的格式提供
• ✓执证人员必须在两年期续期后保留继续教育证书2年
• ✓执证人员必须应要求向委员会提供副本

要参加建筑商业主销售员执照考试，个人必须年满18岁，受雇于在诚实、可靠、正直和能力方面享有良好声誉的建筑商业主，并提交完整的申请表及费用。

• ✓必须年满18岁或以上
• ✓必须受雇于在诚实、可靠、正直和能力方面享有良好声誉的建筑商业主
• ✓互惠转换者只需参加州级部分的考试

要参加租赁房源转介代理人执照考试，个人必须年满18岁，并完成4个学分（60小时）的房地产基础课程（除非持有符合条件的学位），然后提交申请并缴纳费用。

• ✓必须年满18岁或以上
• ✓必须完成4个学分或60小时的房地产基础课程，除非持有符合条件的学位
• ✓互惠转换者免于教育要求，只需参加州级考试部分

经纪人（或持牌人）与必须支付费用/佣金的委托人或者消费者之间的所有合同、承诺和协议必须以书面形式订立，并包含 § 35.331 中的信息。例外情况包括口头开放式挂牌/非独家买方代理（如果提供了书面备忘录）以及合作交易持牌人/次级代理人。

• ✓要求消费者支付费用/佣金的协议必须以书面形式订立，并包含 § 35.331 信息
• ✓如果提供了条款的书面备忘录，开放式挂牌或非独家买方代理可以口头进行
• ✓由卖方支付报酬但为买方服务的交易持牌人/次级代理人必须按照第 608 条提供经签署的书面披露声明

持牌人可以在协议签署前提供服务，但在没有签署协议的情况下，无权追索费用、佣金或其他有价报酬。

• ✓持牌人可以在协议签署前提供服务
• ✓没有签署协议，不得追讨费用或佣金

经纪人（或经纪人雇用的执业人员）与委托人或付费消费者之间的所有合同、承诺和协议必须以书面形式订立，并包含§ 35.331中指定的信息。例外情况包括公开挂牌/非排他性买方代理协议（可以是口头协议，但需附带书面条款备忘录）、与挂牌经纪人合作的交易执业人员/转介代理，以及由卖方支付费用的交易执业人员/转介代理，他们必须按照该法第608条提供签署的披露声明。

• ✓所有经纪人与委托人/付费消费者的协议必须按照§ 35.331以书面形式订立
• ✓公开挂牌或非排他性买方代理协议可以是口头形式，但须提供书面条款备忘录
• ✓即使执业人员已提供服务，但在没有签署协议的情况下，执业人员无权收取费用或佣金

提供者必须在规定期限内保留出勤和学业记录，并应学生要求向学生提供学生记录的副本。

• ✓继续教育记录必须保存4年
• ✓所有其他记录必须保存10年
• ✓提供者必须应要求向学生提供其学业和出勤记录的副本

提供者必须维持完整、准确的记录，涵盖财务、物业设施、人员、课程、学术和出勤等方面。学术成绩单必须包含指定的详细信息，如提供者名称、批准号、学生名称、课程标题、完成日期和学时。

• ✓必须维持财务、物业设施、人员、课程、学术和出勤记录
• ✓学术成绩单必须包含提供者名称/批准号、学生名称、课程标题、完成日期和学时
• ✓记录保存在主要地点；终止时转移至记录保管人
• ✓记录必须根据委员会的要求或检查时提供

分时度假销售人员执照要求包括最低年龄、一门两学分课程，以及在经纪人监督下完成30天现场培训。

• ✓必须年满18岁，并在现场培训前完成由委员会制定的两学分（30小时）分时度假销售课程
• ✓必须在申请前3年内，在90天期间内完成30天现场培训，并由经纪人监督
• ✓必须提交官方成绩单和经宣誓的经纪人声明，证明培训与监督均实际进行

经纪人、墓地经纪人或出租房源转介代理必须在宾夕法尼亚州维持主办公室，除非他们在另一个州维持主办公室且持有同等标准执照。其他办公室需要分支办公室执照。

• ✓经纪人、墓地经纪人或出租房源转介代理必须在宾夕法尼亚州维持主办公室，除非他们持有同等标准执照且在另一个州维持主办公室
• ✓经纪人或墓地经纪人维持的每个额外办公室都需要分支办公室执照

要参加标准建筑商-业主销售员执照的考试，个人必须至少18岁，必须受雇于声誉良好（诚实、值得信赖、正直和能力）的建筑商-业主，并提交完整的申请表和考试费用。相互认可的转换者只需通过州部分考试。

• ✓建筑商-业主销售员候选人必须年满18岁或以上
• ✓必须受雇于在诚实/正直/能力方面声誉良好的建筑商-业主
• ✓相互认可的转换者只需通过考试的州部分

采用彩票/竞赛或提供奖品的广告必须披露具体详情，包括描述、前置条件、限制、公平市场价值和中奖概率。必须保留记录，不合规是欺骗性行为。

• ✓广告必须包含描述、前置条件、数量限制、公平市场价值和每个奖品/证书/礼物/地块的中奖概率
• ✓在印刷品中，公平市场价值和中奖概率的陈述字体大小必须与奖品描述相同；中奖概率必须紧邻显示
• ✓公平市场价值是指购买者在零售商购买相似质量/数量的同类商品时期望支付的价格
• ✓执业人员必须保留已分配奖品的记录以及做出回应的收件人和未收件人的名字/地址
• ✓不合规、未披露非分配可能性、宣传不可获得的奖品或误导性描述均构成《第604(a)(18)条》下的欺骗性行为

经纪人、墓地经纪人和租赁房源推荐代理人必须在宾夕法尼亚州维持一个主办公室，除非他们在另一个州持有同等标准执照。在宾州增设办公室需要分支机构办公室执照。

• ✓经纪人、墓地经纪人或租赁房源推荐代理人必须在宾州维持一个主办公室，除非其在持有同等标准执照的另一个州维持主办公室
• ✓经纪人或墓地经纪人每增设一个办公室，均需取得分支机构办公室执照

实体办公室必须符合隐私、标识以及住宅入口独立的标准。这些标准同样适用于分支办公室。

• ✓办公室必须专门用于房地产业务，且其布局应能保障业务在私密环境下进行。
• ✓如果办公室位于私人住宅内，办公室入口必须与住宅入口分开。
• ✓执照上指定的企业名称必须醒目且永久地展示在办公室外。

持牌人不得就房地产交易提供其知道或理应知道不正确、不准确或不切实际的保证或建议。持牌人不得在其以代表身份参与的交易的书面文件中，明知而成为重大虚假或不准确陈述的一方。

• ✓不得提供已知或理应知道不正确、不准确或不切实际的保证或建议
• ✓不得在以代表身份参与的交易中明知而成为重大虚假或不准确书面陈述的一方

持证人不得对房地产交易提供他知道或应该合理知道是不正确、不准确或不可能的任何保证或建议。持证人不得故意成为交易中以代理身份行动时的实质性虚假或不准确书面陈述的一方。

• ✓持证人不得提供他们知道或应该知道是不正确、不准确或不可能的保证或建议
• ✓持证人不得故意成为交易中以代理身份行动时的实质性虚假或不准确书面陈述的一方

经纪人或公墓经纪人的办公室必须专门用于房地产业务，并允许私人交易。住宅办公室需要独立的入口，企业名称必须在外部清晰而永久地显示。分支机构也必须遵守相关规定。

• ✓办公室必须专门用于房地产业务，并布置成允许私下进行业务
• ✓如果位于私人住宅内，办公室入口必须与住宅入口分开
• ✓许可证上指定的企业名称必须在办公室外部清晰而永久地显示；分支机构必须遵守此要求

要参加标准租赁挂牌转介代理执照考试，申请人必须至少年满18岁，完成4学分（60小时）的基础房地产课程（或持有符合条件的学位），并提交申请和考试费用。课程必须在10年内完成。相互转换者免除第(a)和(b)小节的要求，只需通过州考试部分。

• ✓租赁挂牌转介代理候选人必须年满18岁或以上
• ✓必须完成4学分（60小时）的基础房地产课程或持有符合条件的学位
• ✓相互转换者只需通过考试的州部分

关于销售额、市场地位和办公室数量的广告必须准确。销售额仅指已成交的交易;市场声明必须标明市政当局;办公室声明仅指获得宾州委员会分支办公室许可的办公室。

• ✓关于「销售额」或「产量」的广告必须仅指已成交的交易(房源已售或在完全执行的契约交付后完成销售)
• ✓关于产量或市场地位的广告必须标明该市场所涵盖的市政当局
• ✓关于办公室数量的广告必须仅指获得宾州委员会颁发分支办公室许可证的办公室

提供商必须在主要地点显眼地展示其批准证书和卫星办公地点列表，并在每个教学地点展示其批准名称。

• ✓批准证书必须在主要地点显眼地展示
• ✓批准名称必须在每个教学地点展示
• ✓卫星办公地点的字母顺序列表必须在主要地点展示

持照人不得参与涉及其拥有所有权权益的房地产交易，除非其首先以书面形式向所有各方披露该权益。持照人不得未经所有各方书面同意而代表超过一方。管理经纪人不得在未取得出租人书面同意的情况下，就出租人的支出收取佣金、回扣或利润。

• ✓在参与交易前，必须向所有各方书面披露所有权权益
• ✓未经所有各方书面同意，持照人不得代表超过一方
• ✓未经出租人书面同意，管理经纪人不得就出租人的支出收取佣金、回扣或利润

提供金融、产权、保险、建筑、维修或检查服务的持照人不得要求消费者使用这些服务。如果消费者选择使用这些服务，持照人必须在告知该等服务可用时，以书面形式披露任何经济利益（包括转介费/佣金）。持照人有持续义务在合理可行的时间内披露利益冲突。

• ✓持照人不得要求消费者使用该持照人的辅助服务（金融、产权、保险等）
• ✓在首次告知辅助服务可用时，必须就所选辅助服务中的经济利益提供书面披露
• ✓持照人有持续义务在合理可行的时间内披露利益冲突

持证人若对所涉房产具有所有权权益，不得参与该交易，除非其首先以书面形式向所有当事人披露该权益。持证人未经所有当事人的书面同意，不得代理多于一方的当事人。房产管理经纪人未经出租人的书面同意，不得接受与出租人支出相关的佣金、折扣或利润。持证人不能强制消费者使用其辅助服务，必须披露对此类服务的任何财务权益。持续存在披露利益冲突的义务。

• ✓在参与交易前，必须以书面形式向所有当事人披露对所涉房产的所有权权益
• ✓代理多于一方的当事人需要获得所有当事人的书面同意
• ✓房产管理经纪人未经书面同意，不得接受与出租人支出相关的佣金/折扣/利润
• ✓持证人不能强制消费者使用其辅助服务，必须披露对此类服务的财务权益

委员会可在课程进行期间每年进行不超过四次的例行检查，以及基于投诉、合理怀疑不合规或作为后续跟进的特殊检查。检查员可以审查记录、检查场所、监督讲师，以及与工作人员和学生进行面谈。

• ✓例行检查限于课程进行期间每年不超过四次
• ✓特殊检查可基于投诉、合理怀疑不合规或后续跟进而进行
• ✓必须告知提供者该检查范围有限
• ✓检查员可以审查记录、检查场所、监督讲师，以及与工作人员和学生进行面谈

在通知和听证后，委员会可因以下原因撤销对提供者的批准：以虚假陈述取得批准、未能保持符合 § 35.341 的规定，或违反行政管理要求（§§ 35.351—35.363）。对主任的批准可因恶意、不诚实或不称职、不合规、房地产执照被吊销或暂停，或因重罪或相关轻罪（伪造、侵占、欺诈等）被定罪或认罪而被撤销。

• ✓在通知和听证后，对提供者的批准可因虚假陈述或不合规而被撤销。
• ✓对主任的批准可因不诚实、执照被吊销，或重罪或相关轻罪定罪而被撤销。

房地产公司、特许经营权或网络可以宣传其与房地产教育提供商或认可大学的关联，但任何所有权权益必须在所有宣传中披露。

• ✓可以宣传与房地产教育提供商或认可大学的关联或附属关系
• ✓任何包括所有权权益的附属关系必须在所有宣传、认可或广告中披露
• ✓所有权权益包括产生直接或间接经济利益的专有或受益权益

持证人必须在当面初次面谈时向买卖房产的消费者提供 § 35.336 披露摘要。若初次面谈不是当面进行，则应在初次面谈时提供口头披露（§ 35.339），并且书面披露不得迟于首次当面会面或首次展示房产这两者中较早发生者。

• ✓在当面初次面谈时向买方/卖方提供 § 35.336 披露摘要
• ✓若初次面谈不是当面进行，则先提供口头披露，并在首次当面会面或首次展示房产这两者中较早发生者之前提供书面披露
• ✓代表租户行事的持证人使用 § 35.336；代表业主行事的使用 § 35.337

持牌人必须向消费者提供一份已签署披露的副本，并根据 § 35.286 保留已签署的确认书。如果消费者拒绝签署，必须记录该拒绝。第(a)和(b)款所述的披露不适用于向非个人消费者出售或出租商业地产。

• ✓必须向消费者提供一份已签署披露的副本，并保留已签署的确认书
• ✓消费者拒绝签署的，必须在确认书上注明
• ✓披露不适用于与非个人消费者进行的商业地产交易

执业人员必须在初次面对面会议时向寻求购买/出售房地产的消费者提供§ 35.336披露摘要。如果不是面对面进行，则在初次会议时进行口头披露（§ 35.339），书面披露不迟于第一次面对面会议或第一次看房。对于租赁，为租户工作的执业人员使用§ 35.336；为业主工作的执业人员使用§ 35.337。时间共享消费者在初次会议时获得§ 35.338摘要。

• ✓披露摘要§ 35.336必须在初次面对面会议时提供给买家/卖家
• ✓如果不是面对面进行，在初次会议时进行口头披露，书面披露不迟于第一次面对面会议或第一次看房
• ✓在租赁中为业主工作的执业人员使用§ 35.337；为租户工作的执业人员使用§ 35.336

许可证持有人必须向消费者提供签署披露的副本，并根据§35.286保留签署的确认；如果消费者拒绝签署，必须记录该拒绝。第(a)和(b)小节的披露要求不适用于涉及向非个人消费者销售或租赁商业财产的交易。

• ✓必须提供签署披露的副本并保留确认；拒绝必须被记录
• ✓披露不适用于与非个人消费者的商业财产交易

持证人和消费者可以建立法定关系。经纪人不能在没有书面同意的情况下扩展或委派代理关系。支付给协助的其他经纪人的报酬不会与消费者建立代理关系。机密信息不得透露，除非在特定例外情况下。

• ✓经纪人不能在没有委托人书面同意的情况下扩展或委派代理关系
• ✓经纪人支付给协助的其他经纪人的报酬不会与消费者建立代理关系
• ✓持证人在代理关系存续期间或终止后不能透露或使用委托人的机密信息，除非存在以下情况：委托人同意、向为委托人行动的其他持证人披露、传票或法院命令、防止犯罪或针对不当行为指控的辩护

计划终止业务的提供者必须在计划终止日期起60天内向委员会提交终止计划，包括终止日期、记录转移日期以及学费退款和学分分配程序。

• ✓终止计划必须在计划终止日期起60天内提交
• ✓计划必须包括终止日期和向保管人转移记录的日期
• ✓计划必须包括退款学费和向已注册学生分配学分的程序

主任负责日常管理，包括讲师评估、课程评估、考试分析、记录/设施管理以及合规。提供机构必须设有一个主要场所，配备行政办公室、记录以及专用且已登记的电话。授课场所必须适宜，符合建筑、消防和卫生规范，并且不得与房地产特许经营机构、网络或组织共用空间（行业协会和某些继续教育安排除外）。

• ✓主任负责日常管理，并确保遵守 §§ 35.352—35.363
• ✓授课场所不得与房地产特许经营机构、网络或组织共用办公、教学或公共空间
• ✓提供机构必须维持一个主要场所，并配备专用且已登记的电话

提供者必须聘用合格的讲师。个人如果拥有课程主题相关领域的本科、硕士或博士学位，或者在直接相关的专业、行业或职业中具有3年实践或教学经验，则可被视为合格。提供者必须保存证明讲师资格的文件。

• ✓讲师拥有相关学位，或具备3年相关实践或教学经验，即符合资格
• ✓提供者必须保存证明讲师学历和经验的文件

代表卖方的持牌人必须告知卖方其有义务通过填写符合 68 Pa.C.S. § 7304 的财产披露声明来披露已知重大缺陷，按照 § 35.335a 提供合规声明，并在销售协议签署之前将已填写或「拒绝填写」的声明交付给买方一方。

• ✓告知卖方其有义务通过符合 68 Pa.C.S. § 7304 的财产披露声明披露已知重大缺陷
• ✓向卖方提供符合或超过 § 35.335a 要求的财产披露声明
• ✓在销售协议签署之前，将已填写或「拒绝填写」的声明交付给买方/买方持牌人

代表买方的持牌人必须告知买方，卖方有义务提供填妥的声明书并确保在协议签署前送达。所有此类持牌人必须书面披露其实际知悉且未以其他方式披露的所有重大缺陷，但无需进行独立调查。

• ✓告知买方，卖方有义务提供填妥的房产披露声明书并确保在协议签署前送达
• ✓书面披露所有实际知悉且未以其他方式披露的重大缺陷
• ✓持牌人无需进行独立调查以核实卖方的披露内容

代表卖方（或与卖方进行交易的执业人士）的执业人士必须告知卖方披露已知重大缺陷的义务，并按照 68 Pa.C.S. § 7304 完成房产披露声明，提供符合或超过 § 35.335a 的声明，并在签署购销协议前将已完成或「拒绝」标记的声明交付给买方。代表买方的执业人士必须告知买方卖方的披露义务，并确保在签署购销协议前及时交付声明。

• ✓卖方的执业人士必须告知卖方披露已知重大缺陷的义务，并提供符合规定的披露声明
• ✓已完成或「拒绝」标记的披露声明必须在签署购销协议前交付给买方
• ✓买方的执业人士必须告知买方卖方的披露义务，并确保声明及时交付

双方的执业人员必须以书面形式向买方披露所有重大缺陷，但已披露的缺陷除外，且执业人员对这些缺陷有实际了解。执业人员无需进行独立调查来确认卖方的披露信息。

• ✓执业人员必须以书面形式披露他们实际了解的所有重大缺陷
• ✓执业人员无需进行独立调查来确认卖方的披露信息

除了第35.292条的义务外，卖方代理人应尽忠诚责任、保密责任（材料缺陷除外）、持续努力寻找买方以及披露代理身份。卖方代理人可以向子代理人、买方代理人和交易许可证持有人进行补偿。

• ✓对卖方/房东负有忠诚责任，并为其最大利益行动
• ✓负有保密责任，但有披露已知的关于该物业材料缺陷的义务
• ✓必须持续尽善良努力寻找买方/租户，除非已有既定的销售/租赁协议
• ✓必须向其他方披露该许可证持有人已被聘用为卖方代理人
• ✓展示替代物业或刊登竞争物业不构成违反义务
• ✓子代理人对卖方负有与卖方代理人相同的义务；买方代理人和交易许可证持有人则不负有此义务

除 § 35.292 规定的义务外，卖方代理人还负有忠实义务（以卖方/出租人的最佳利益行事）、保密义务（但必须披露已知重大瑕疵的义务除外）、持续尽善意努力寻找买方/承租人的义务，以及向其他各方披露其卖方代理人委托关系的义务。卖方代理人展示替代性房产或将竞争性房产挂牌，不构成违反义务。

• ✓卖方代理人负有忠实义务、保密义务（但已知重大瑕疵必须披露）、持续善意努力义务，以及披露其卖方代理人角色的义务
• ✓由卖方代理人支付报酬的次级代理人对卖方/出租人负有相同的职责/义务
• ✓由经纪人雇用的每名持牌人均作为卖方代理人行事，除非根据 § 35.315 被另行指定

培训机构不得使用未经批准的名称，声称获得委员会认可（除说明已获批准外），虚假宣称获得认证，保证就业或考试通过，宣传某房地产持牌人、组织或特许经营品牌，为就业或入会目的招募或招揽学员，允许在场所内显示特许经营标识，在招聘栏目刊登广告，或从事虚假或误导性广告。必须告知学员禁止招募的规定，并提供委员会免费电话号码。

• ✓培训机构不得保证就业，也不得保证完成课程即可通过执照考试
• ✓培训机构不得为房地产持牌人、组织、特许经营品牌或网络宣传或招募学员
• ✓必须向学员提供书面反招募声明，其中载有委员会电话号码 1-800-822-2113

招生简章必须清楚说明入学要求、课程设置、学费/费用及退款政策，以及结业要求，并面向一般持照人群体。学费必须与教学质量和数量保持合理关系，对于成为学生财产的材料应逐项列明费用。每位学生必须签署入学协议，逐项列明费用，说明退款政策，并载有该局用于投诉的免费电话号码 (800) 822-2113。

• ✓学费必须与教学质量和数量保持合理关系；额外费用应逐项列明
• ✓学生入学协议必须逐项列明学费/费用，说明退款政策，并包含投诉电话号码 (800) 822-2113

在宾夕法尼亚州提议促销销售州外房产的经纪人、开发商或细分者（「申请人」）必须在销售前向委员会提交完整的详细信息以获得批准，承担检查费用，且不能声称获得委员会的房产批准。

• ✓申请人必须提交完整详细信息，并在促销销售前获得委员会批准
• ✓申请人承担委员会调查和检查的费用
• ✓不能引用委员会或声称该房产已被委员会检查或批准
• ✓必须至少提前10天通知委员会有关团体销售或广告活动

除了第35.292条的职责外，买方代理人必须忠诚、保密、持续努力寻找房产，并披露代理地位。买方代理人代表买方的利益，即使由卖方支付费用。

• ✓对买方/承租人负责忠诚责任，并为其最佳利益行动
• ✓负有保密责任，必须持续善意努力寻找房产，除非受现有合同约束
• ✓必须向其他方披露作为买方代理人的委托关系
• ✓买方代理人代表买方/承租人的利益，即使由卖方/房东支付费用
• ✓向其他买方显示感兴趣的房产不构成对职责的违反

除 § 35.292 规定的义务外，买方代理人还对买方/承租人负有忠诚义务（以买方/承租人的最佳利益为重）、保密义务、持续以诚信努力寻找房产的义务，以及向其他各方披露买方代理人委托关系的义务。即使由卖方/出租人支付报酬，买方代理人也代表买方的利益。

• ✓买方代理人负有忠诚、保密、持续善意努力以及披露其买方代理人角色的义务
• ✓即使由卖方/出租人支付报酬，买方代理人也代表买方/承租人的利益
• ✓除非根据 § 35.315 被指定，否则由经纪人雇用的每名持牌人均作为买方代理人行事