§ 35.285 & § 35.286. Affiliations and Retention/production of records +23Pennsylvania · real estate · Filipino

Ang isang broker o broker ng sementeryo ay dapat magpanatili ng mga rekord na may kaugnayan sa isang transaksyon sa real estate nang hindi bababa sa 3 taon pagkatapos ng pagtatapos ng transaksyon, maliban sa ilang mga pagpapatunay ng abiso sa konsyumer at mga pahayag ng pagsisiwalat ng subagent/transaksyon na itinatago sa loob ng 6 na buwan. Ang mga rekord ay dapat ilabas para sa Komisyon kapag may nakasulat na kahilingan o sa panahon ng inspeksyon ng opisina alinsunod sa § 35.246.

• ✓Ang mga rekord ng transaksyon ay dapat panatilihin nang hindi bababa sa 3 taon pagkatapos ng pagtatapos ng transaksyon
• ✓Ang ilang mga pagpapatunay ng abiso sa konsyumer at mga pahayag ng pagsisiwalat ng subagent/transaksyon ay itinatago sa loob ng 6 na buwan
• ✓Ang mga rekord (at mga rekord ng entidad) ay dapat ilabas kapag may nakasulat na kahilingan o sa inspeksyon ng opisina alinsunod sa § 35.246

Ang isang lisensyado ay dapat magbigay sa Komisyon, kapag may wastong kahilingan, ng impormasyon tungkol sa isang franchisor, network, o iba pang parent real estate company kung saan ang lisensyado ay nauugnay o maaaring maging nauugnay.

• ✓Dapat ibunyag ng lisensyado sa Komisyon ang impormasyon tungkol sa kaugnayan sa franchisor/network/parent company kapag may wastong kahilingan

Ang pag-aaral na pinangungunahan ng instruktor ay hindi maaaring lumampas sa 7½ oras ng orasan bawat araw (ang isang oras ng orasan = 60 minuto na may 50 minutong pagtuturo at 10 minutong pahinga); hindi maaaring kailanganin ang mga mag-aaral na dumalo nang higit sa 90 magkakasunod na minuto nang walang pahinga. Dapat tumugma ang nilalaman ng kurso sa nakasaad na layunin nito at sumunod sa mga balangkas ng Komisyon. Ang pagdalo sa prelicensure ay nangangailangan ng 80% pisikal na presensya at ang continuing education ay nangangailangan ng 90%. Ang mga kursong prelicensure ay nakakakuha ng 1 credit bawat 15 oras ng orasan at nangangailangan ng pagsusulit na may tagapagbantay.

• ✓Ang pag-aaral na pinangungunahan ng instruktor ay hindi maaaring lumampas sa 7½ oras ng orasan bawat araw; walang klase na lalampas sa 90 magkakasunod na minuto nang walang pahinga
• ✓Ang prelicensure ay nangangailangan ng 80% pagdalo; ang continuing education ay nangangailangan ng 90% pagdalo
• ✓Ang mga kursong prelicensure ay nakakakuha ng 1 credit bawat 15 oras ng orasan at dapat na bigyan ng grado sa pamamagitan ng pagsusulit na may tagapagbantay

Sa loob ng 30 araw pagkatapos ng pagtuturo, dapat bigyan ng provider ang bawat prelicensure student ng opisyal na transcript na pinirmahan ng direktor; ang mga licensee ng continuing education ay dapat makatanggap ng mga transcript/sertipiko na hindi maaaring baguhin sa loob ng 30 araw. Dapat panatilihin ng mga provider ang mga rekord sa pananalapi, pasilidad pisikal, tauhan, kurikulum, akademiko, at pagdalo sa pangunahing lokasyon. Ang mga rekord ng continuing education ay dapat itago nang 4 na taon; lahat ng iba pang rekord ay 10 taon. Dapat itago ng mga licensee ang mga CE transcript sa loob ng 2 taon pagkatapos ng panahon ng pag-renew tuwing dalawang taon.

• ✓Dapat ibigay ang mga transcript/sertipiko sa loob ng 30 araw pagkatapos ng kurso
• ✓Ang mga rekord ng continuing education ay itinatago nang 4 na taon; lahat ng iba pang rekord ay itinatago nang 10 taon
• ✓Itinatago ng mga licensee ang mga CE transcript/sertipiko sa loob ng 2 taon pagkatapos ng panahon ng pag-renew tuwing dalawang taon

Ang isang aplikante na hindi-residente ay dapat magsampa ng hindi mababagong pahintulot na nagpapahintulot sa mga aksyon na magsimula sa pamamagitan ng paghahatid ng proseso sa Komisyon sa Harrisburg, na tinatrato bilang wasto tulad ng personal na paghahatid. Ang naglingkodang proseso ay dapat na sa pamamagitan ng dalawang kopya, na may isang ipinapadala sa aplikante sa pamamagitan ng certified mail.

• ✓Ang aplikante na hindi-residente ay dapat magsampa ng hindi mababagong pahintulot sa paglilingkod ng proseso sa Komisyon
• ✓Ang paglilingkod sa Komisyon ay tinatrato bilang wasto tulad ng personal na paglilingkod sa aplikante
• ✓Ang proseso ay dapat na ilingkod sa dalawang kopya; isang kopya ay ipinapadala sa aplikante sa pamamagitan ng certified mail

Ang isang licensee ay maaaring kumilos bilang dual agent lamang kung may nakasulat na pahintulot mula sa parehong partido. Higit pa sa § 35.292, ang mga dual agent ay dapat na walang magawang aksyon na makakasama, gumawa ng mabuting pagsisikap para sa parehong partido, at panatilihing kumpidensyal maliban sa mga materyal na depekto.

• ✓Ang isang licensee ay maaaring kumilos bilang dual agent lamang kung ang parehong partido ay may nakasulat na pahintulot
• ✓Dapat na walang aksyon na makakasama o nakakasama sa interes ng alinmang partido
• ✓Maliban kung hindi kailanman napagkasunduan sa pagsusulat, dapat na patuloy na gumawa ng mabuting pagsisikap upang mahanap ang isang mamimili/tenant at isang ari-arian maliban kung napapailalim sa umiiral na kontrata
• ✓Binibigyan ng kumpidensyal maliban dapat ilantad ang kilalang mga materyal na depekto tungkol sa ari-arian
• ✓Ang pagpapakita ng hindi pagmamay-ari/nakikipagkompetensyang ari-arian o isang interesadong ari-arian sa iba pang mga mamimili ay hindi lumalabas sa isang responsibilidad

Ang isang lisensyado ay maaaring kumilos bilang dual agent lamang kung may nakasulat na pahintulot ang dalawang panig. Bilang karagdagan sa mga tungkulin sa § 35.292, ang isang dual agent ay dapat na walang gawing aksyon na salungat o nakakasama sa interes ng alinmang panig, gumawa ng patuloy na pagsisikap sa mabuting pananampalataya para sa dalawang panig (maliban kung may ibang napagkasunduan), at panatilihin ang pagiging kumpidensyal maliban sa pagbubunyag ng mga kilalang materyal na depekto.

• ✓Ang isang lisensyado ay maaaring kumilos bilang dual agent lamang kung may nakasulat na pahintulot mula sa dalawang panig
• ✓Ang isang dual agent ay dapat na walang gawing aksyon na salungat o nakakasama sa interes ng alinmang panig
• ✓Ang isang dual agent ay dapat magbunyag ng mga kilalang materyal na depekto sa kabila ng mga tungkulin sa pagiging kumpidensyal

Ang isang salesperson ay maaari lamang tumulong sa pamamahala ng ari-arian kung ang trabaho ay pinangangasiwaan at kinokontrol ng employing broker. Hindi maaaring mag-isa ang salesperson na makipagkasundo sa mga tuntunin ng pagpapaupa o magsagawa ng lease sa ngalan ng nagpapaupa.

• ✓Ang trabaho ng salesperson sa pamamahala ng ari-arian ay dapat na pinangangasiwaan at kinokontrol ng employing broker
• ✓Hindi maaaring mag-isa ang salesperson na makipagkasundo sa mga tuntunin ng pagpapaupa o magsagawa ng lease sa ngalan ng nagpapaupa

Ang isang broker o salesperson na nagbebenta o nagpapaupa ng sarili niyang real estate ay dapat sumunod sa batas at sa kabanatang ito at dapat ipahayag ang kanyang katayuang lisensyado sa potensyal na mamimili o nangungupahan bago sila pumasok sa isang kasunduan sa pagbebenta o pagpapaupa.

• ✓Ang isang lisensyado na nagbebenta/nagpapaupa ng sariling real estate ay dapat sumunod sa batas at sa kabanatang ito
• ✓Dapat ipahayag ang katayuang lisensyado sa potensyal na mamimili/nangungupahan bago pumasok sa isang kasunduan sa pagbebenta o pagpapaupa

Ang listahan ng mga rental na ibinibigay ng isang rental listing referral agent sa isang posibleng nangungupahan ay dapat tumugma sa mga nais na ispesipikasyon ng nangungupahan ayon sa kasunduan sa listahan ng rental. Dapat i-verify ng agent ang availability nang hindi lalampas sa 4 na araw bago ang petsa na maniningil ang agent ng bayad.

• ✓Ang listahan ng rental ay dapat tumugma sa mga ispesipikasyon ng nangungupahan na nakasaad sa kasunduan sa listahan ng rental
• ✓Dapat i-verify ang availability nang hindi lalampas sa 4 na araw bago maningil ng bayad mula sa posibleng nangungupahan

Ang aplikante ay dapat maghanda at maghatid sa sariling gastos ng isang taun-taong na-revise, Commission-approved offering statement sa bawat prospective purchaser, na naglalantad ng presyo, mga termino, kondisyon ng panansya, at detalyadong kondisyon ng ari-arian kasama ang disclaimer na ang Commission ay hindi nag-apruba sa alok.

• ✓Ang offering statement ay dapat na ma-revise taun-taon at Commission-approved
• ✓Dapat magpakita ng presyo, mga termino, kondisyon ng panansya, buwis, utility, tubig, mga daan, pagpapabuti, at mga hindi-kanais-kailangang kondisyon
• ✓Ang unang pahina ay dapat na nagsasaad sa bold/italics na ang mga pangangailangan ng Commission ay hindi bumubuo ng aprubahan ng lupa

Ang sertipiko ng pag-apruba at listahan ng satellite na lokasyon ay dapat ipakita sa pangunahing lokasyon, at ang aprubadong pangalan sa bawat lokasyon ng pagtuturo. Maaaring magsagawa ang Komisyon ng mga regular na inspeksyon hanggang apat na beses bawat taon habang may mga klaseng nagaganap, kasama ang mga espesyal na inspeksyon kapag may reklamo o bilang follow-up. Maaaring suriin ng mga inspektor ang mga talaan, inspeksyunin ang lugar, subaybayan ang mga instruktor, at kapanayamin ang mga tauhan/mag-aaral. Ang tagapagbigay na nagtatapos ng operasyon ay dapat magsumite ng plano sa pagtatapos sa loob ng 60 araw, kabilang ang petsa ng pagtatapos, petsa ng paglilipat ng mga rekord, at mga pamamaraan sa refund/credit.

• ✓Maaaring magsagawa ng mga regular na inspeksyon nang hindi hihigit sa apat na beses bawat taon habang may mga klaseng nagaganap
• ✓Maaaring magsagawa ng mga espesyal na inspeksyon kapag may reklamo, makatwirang paniniwala ng hindi pagsunod, o bilang follow-up
• ✓Ang plano sa pagtatapos ay dapat isumite sa loob ng 60 araw, kabilang ang petsa ng pagtatapos, paglilipat ng mga rekord, at mga pamamaraan sa refund

Ang isang lisensyado ay dapat magbigay-alam sa Komisyon sa loob ng 30 araw mula nang mahatulan, o makapagpahayag ng guilty/nolo contendere, sa isang felony o misdemeanor, at sa loob ng 30 araw mula nang makatanggap ng abiso ng aksyong disiplinaryo mula sa awtoridad sa paglilisensya ng real estate ng ibang hurisdiksyon.

• ✓Ipaalam sa Komisyon sa loob ng 30 araw mula sa pagkahatol/pagpahayag ng plea sa felony o misdemeanor
• ✓Ipaalam sa Komisyon sa loob ng 30 araw mula sa pagtanggap ng abiso ng aksyong disiplinaryo mula sa labas ng estado

Ang isang broker/cemetery broker na sinuspinde ang lisensya ay dapat ibalik ang lisensya sa Komisyon at ipaskil nang kitang-kita ang abisong ibinigay ng Komisyon sa o malapit sa pangunahing pasukan ng publiko ng pangunahing at sangay na mga opisina. Ang kabiguang magpaskil ay batayan para sa karagdagang aksyong pandisiplina.

• ✓Ang sinuspindeng broker ay dapat ibalik ang lisensya at ipaskil ang abiso ng Komisyon sa pangunahing at mga sangay na opisina
• ✓Ang abiso ay dapat ipaskil nang kitang-kita sa o malapit sa pasukan ng publiko ng bawat opisina
• ✓Ang kabiguang magpaskil ay batayan para sa karagdagang aksyong pandisiplina

Ang isang broker na may nakasulat na pahintulot ay maaaring magdesignate ng mga hiwalay na licensees upang eksklusibong kumatawan sa nagbebenta at bumibili sa parehong transaksyon, na ginagawang dual agent ang broker. Ang pagtatalaga ay maaaring mangyari anumang oras na may tamang pahintulot, at ang kumpidensyal na impormasyon ay dapat protektahan.

• ✓Ang isang broker, na may nakasulat na pahintulot mula sa principal, ay maaaring magdesignate ng mga licensees upang eksklusibong kumatawan sa nagbebenta/may-ari at ang bumibili/tenant sa parehong transaksyon
• ✓Ang pagtatalaga ay maaaring mangyari anumang oras; ang paglalagay ng designasyon sa ibang panahon ay nangangailangan ng nakasulat na pahintulot at pagwawakda ng nakaraang agency kung saan naaangkop
• ✓Ang mga hindi nakatalagang licensees ay walang relasyon sa agency sa alinman sa partido
• ✓Ang mga designated agents ay may utang na katapatan sa kanilang principal, dapat gumawa ng patuloy na mabuting pananampalataya, dapat ibunyag na ang ibang partido ay kinakatawan ng isang designated agent ng parehong broker, at kumpirmahin na ang broker ay isang dual agent
• ✓Ang nagpapasamploy na broker bilang dual agent ay dapat protektahan ang kumpidensyal na impormasyon at subaybayan ang mga designated licensees nang hindi kumikilos na adverso sa alinman sa partido

Ang isang broker, na may nakasulat na pahintulot ng principal, ay maaaring magtalaga ng isa o higit pang licensee upang kumilos nang eksklusibo bilang ahente ng seller/landlord at ang iba ay eksklusibong bilang ahente ng buyer/tenant sa parehong transaksyon. Ang broker at mga itinalagang ahente ay dapat gumamit ng makatwirang pag-iingat upang protektahan ang kumpidensyal na impormasyon. Ang mga hindi itinalagang licensee ay walang relasyon sa ahensya sa alinmang partido.

• ✓Ang pagtatalaga ng eksklusibong ahente ng seller at buyer sa parehong transaksyon ay nangangailangan ng nakasulat na pahintulot ng principal
• ✓Ang broker at mga itinalagang ahente ay dapat gumamit ng makatwirang pag-iingat upang protektahan ang kumpidensyal na impormasyon
• ✓Ang mga hindi itinalagang licensee na empleyado ng broker ay walang relasyon sa ahensya sa alinmang partido

Ang bawat itinalagang ahente ay may tungkulin ng katapatan sa kanilang principal, patuloy na pagsisikap nang may mabuting pananampalataya, pagsisiwalat na ang kabilang partido ay kinakatawan ng ibang itinalagang ahente ng parehong broker, at pagpapatibay na ang broker ay isang dual agent. Ang nagpapatrabahong broker ay kumikilos bilang isang dual agent, pinoprotektahan ang kumpidensyal na impormasyon at pinangangasiwaan ang mga itinalagang lisensyado nang hindi gumagawa ng hakbang na nakasasama.

• ✓Ang bawat itinalagang ahente ay may tungkuling katapatan at dapat isiwalat na ang kabilang partido ay kinakatawan ng isang itinalagang ahente ng parehong broker
• ✓Ang nagpapatrabahong broker ay kumikilos bilang isang dual agent, pinoprotektahan ang kumpidensyal na impormasyon at pinangangasiwaan ang mga itinalagang ahente nang walang ginagawang hakbang na nakasasama

Ang isang broker, developer, o subdivider (‘aplikante’) na nagmumungkahi ng promosyonal na pagbebenta sa Pennsylvania ng ari-arian na nasa labas ng Commonwealth ay dapat magsumite ng buong mga detalye at iminungkahing mga tadhana para sa pag-apruba ng Komisyon bago gawin ito, at sasagutin ang mga gastos sa imbestigasyon/inspeksiyon ng Komisyon. Walang sinuman ang maaaring magpahayag na ang ari-arian ay inspeksiyonado, inaprubahan, o pinagpasyahan ng Komisyon. Ang mga aplikante ay dapat magbigay-alam sa Komisyon nang hindi bababa sa 10 araw bago ang mga pagsisikap na magbenta/mag-advertise sa pamamagitan ng mga pagtitipon o midyang pangkat.

• ✓Dapat kumuha ng pag-apruba ng Komisyon ang aplikante bago ang promosyonal na pagbebenta ng ari-arian mula sa labas ng estado sa Pennsylvania
• ✓Hindi maaaring magpahayag na ang ari-arian ay inspeksiyonado o inaprubahan ng Komisyon o ng isang opisyal ng Estado
• ✓Dapat magbigay-alam ang aplikante sa Komisyon nang hindi bababa sa 10 araw nang maaga bago ang mga pagsisikap sa pagbebenta sa pamamagitan ng pagtitipon/midyang pangkat

Ang aplikante ay dapat maghanda at maghatid, sa sarili nitong gastos, ng taunang binabagong pahayag ng pag-aalok (na aprubado ng Komisyon) sa bawat potensyal na mamimili, na naglalaman ng detalyadong paglalarawan, presyo, mga tuntunin, at impormasyong pinansyal, kasama ang mga pagsisiwalat sa mga pananagutan sa buwis, mga garantiya, transportasyon, terrain, klima, mga pagpapabuti, mga kalsada, tubig, mga utility, mga di-kanais-nais na kondisyon, alkantarilya, mga pasilidad panglibangan, at distansya sa mga lugar na may populasyon. Dapat itong magsama ng malaking disclaimer na naka-bold face/italics na nagsasaad na ang mga kinakailangan ng Komisyon ay hindi bumubuo ng pag-apruba sa lupa at hindi pa nasuri ng Komisyon ang mga merito ng alok.

• ✓Ang pahayag ng pag-aalok ay dapat aprubado ng Komisyon, binabago taun-taon, at inihahatid sa bawat potensyal na mamimili sa gastos ng aplikante
• ✓Ang unang pahina ay dapat magtaglay ng malaking disclaimer na naka-bold face/italics na nagsasaad na hindi inaprubahan ng Komisyon ang lupa o pinagpasyahan ang mga merito ng alok

Ang isang aplikanteng nonresident ay dapat magsampa ng isang hindi mapapabataling pahintulot na ang mga kaso ay maaaring ilunsad laban dito sa mga korte ng Pennsylvania sa pamamagitan ng serbisyo sa Komisyon sa Harrisburg, na itinuturing na wasto tulad ng personal na serbisyo. Ang ipinaglingkurang proseso/mga petisyon ay dapat sa duplikat—isa ay isinasama sa Komisyon at isa ay ipinadala ng certified na mail sa pangunahing opisina ng aplikante. Taun-taon, ang mga aplikante ay dapat magbigay ng malawak na mga dokumento para sa pagsusuri (pagmamari, panansyal, estado ng ari-arian, pagpapabuti, tubig-apoy, drenahe, zoning, advertising, lokasyon, presyo, at mga pandailandariang pinansyal).

• ✓Ang nonresident aplikante ay dapat magsampa ng hindi mapapabataling pahintulot sa paglilingkod ng proseso sa Komisyon sa Harrisburg
• ✓Ang ipinaglingkurang proseso ay dapat sa duplikat: isa ay isinasama sa Komisyon, isa ay ipinadala ng certified na mail sa pangunahing opisina ng aplikante
• ✓Malawak na mga dokumento sa pagmamari, ari-arian, at panansyal ay dapat ibigay taun-taon para sa pagsusuri ng Komisyon

Ang isang lisensyado ay dapat magbigay sa Komisyon o sa mga kinatawan nito, pagkatapos ng tamang hiling, ng impormasyon tungkol sa anumang franchisor, network, o ibang magulang na kumpanya sa real estate na kung saan ang lisensyado ay kasama o maaaring maging kasama.

• ✓Ang mga lisensyado ay dapat magsiwalat ng impormasyon tungkol sa franchisor, network, o magulang na kumpanya kapag hiniling ng Komisyon
• ✓Ito ay naaangkop sa kasalukuyang o inaasahang affiliations

Ang mga aplikante ay dapat na taunang magbigay ng detalyadong impormasyon sa ulat para sa pagsusuri ng Komisyon, na sumasaklaw sa pagmamay-ari, katayuan ng ari-arian, pagpapabuti, mga bono, sewage, drainasyon, zoning, advertising, lokasyon, mga katulad na presyo, at mga pinansiyal na pagsasaayos.

• ✓Dapat na taunang magbigay ng mga pangalan ng may-ari, mga opisyal, at mga nagtataglay ng 10% o higit pa ng stock
• ✓Dapat ibunyag ang katayuan ng ari-arian, pagpapabuti, bonding, sewage, drainasyon, at mga detalye ng zoning
• ✓Dapat ibunyag ang mga detalye ng lokasyon, mga katulad na presyo ng lote, at mga pagsasaayos ng pananalapi/escrow

Ang isang broker o salesperson na may hawak na standard license ay dapat, bilang isang kondisyon na dapat munang matupad bago ma-renew ang kasalukuyang lisensya, makumpleto ang 14 na oras ng continuing education na inaprubahan ng Commission sa nakaraang panahon ng lisensya, na matatapos bago o sa May 31 na takdang petsa ng pag-renew. Para sa muling pag-activate at pag-renew ng isang noncurrent na lisensya, kailangang makumpleto ang 14 na oras sa 2-taong panahon bago ang pagsusumite, at hindi maaaring gamitin ang parehong coursework para matugunan ang parehong kasalukuyang at reactivation na mga kinakailangan.

• ✓Ang pag-renew ng standard license ay nangangailangan ng 14 na oras ng continuing education na inaprubahan ng Commission bawat panahon ng lisensya
• ✓Ang continuing education ay dapat makumpleto bago o sa May 31 na takdang petsa ng pag-renew
• ✓Ang reactivation/pag-renew ng isang noncurrent na lisensya ay nangangailangan ng 14 na oras sa nakaraang 2-taong panahon, hindi maaaring gamitin muli ang coursework

Ang kinakailangan sa patuloy na edukasyon ay hindi nalalapat sa mga may hawak ng reciprocal license, mga broker ng sementeryo, mga salesperson ng sementeryo, mga salesperson ng builder-owner, mga salesperson ng timeshare, mga salesperson ng membership sa campground, o mga ahente ng referral ng listahan ng paupahan na may mga standard na lisensya. Dapat magbigay ang mga lisensyado sa Komisyon ng impormasyong kailangan upang mapatunayan ang pagsunod.

• ✓Ang kinakailangan sa CE ay hindi nalalapat sa mga may reciprocal license, mga broker/salesperson ng sementeryo, builder-owner, timeshare, mga salesperson ng membership sa campground, o mga ahente ng referral ng listahan ng paupahan
• ✓Dapat magbigay ang mga lisensyado sa Komisyon ng impormasyong nagpapatunay ng pagsunod sa CE

Sa labas ng § 35.292, ang isang transaction licensee ay hindi isang ahente/tagapangadvocate at may limitadong obligasyon lamang sa pagtago ng impormasyon tungkol sa presyo at kagustuhan ng panansya ng mga partido.

• ✓Dapat ipaalam sa consumer na ang licensee ay hindi kumilos bilang ahente/tagapangadvocate at hindi dapat makatanggap ng mahirap na impormasyon
• ✓May limitadong obligasyon sa pagtago: hindi maaaring ibunyag na ang nagbebenta/may-ari ay tumatanggap ng mas mababa sa hinihiling na presyo
• ✓Hindi maaaring ibunyag na ang mamimili/tenant ay magbabayad ng higit pa sa nakasulat na alok o na ang isang partido ay susuportahan ang iba't ibang mga kondisyon ng panansya

Bukod sa mga tungkulin sa § 35.292, dapat ipaalam ng lisensyado sa transaksyon sa konsyumer na ang lisensyado ay hindi ahente/tagapagtaguyod at hindi dapat tumanggap ng kompidensyal na impormasyon, at may limitadong kompidensyal — hindi maaaring ibunyag na tatanggapin ng nagbebenta ang mas mababa kaysa presyo ng listing, na magbabayad ang bumibili ng higit kaysa nakasulat na alok, o na sasang-ayon ang isang partido sa iba pang mga tuntunin ng financing.

• ✓Dapat ipaalam ng lisensyado sa transaksyon sa konsyumer na hindi ito kumikilos bilang ahente o tagapagtaguyod at hindi dapat tumanggap ng kompidensyal na impormasyon
• ✓Hindi maaaring ibunyag ng lisensyado sa transaksyon na tatanggap ng mas mababa ang nagbebenta, magbabayad ng higit ang bumibili, o tatanggap ang isang partido ng iba pang mga tuntunin ng financing

Ang isang broker o cemetery broker ay dapat mapanatili ang mga rekord na may kaugnayan sa isang real estate transaction sa loob ng hindi bababa sa 3 taon pagkatapos ng pagkakasama, maliban sa ilang mga rekord na dapat mapanatili sa loob ng 6 na buwan.

• ✓Ang mga transaction record ay dapat mapanatili sa loob ng hindi bababa sa 3 taon pagkatapos ng pagkakasama
• ✓Ang ilang mga itinukoy na rekord ay dapat mapanatili sa loob ng 6 na buwan

Ang Seksyon 35.375 ay nagbibigay ng isang pangunahing affidavit ng pahintulot upang maglingkod ng jurisdiction na nakakatugon sa § 35.372 nonresident requirements, na ginawa ng mga corporate officers at notarized.

• ✓Ang affidavit ay isang halimbawa ng § 35.372 nonresident consent requirements
• ✓Dapat gawin ng President at Secretary at notarized na may corporate seal

Ang isang broker ay dapat magdeposito ng pera na pag-aari ng iba sa isang insured escrow account, hinihintay ang pagkatapos o pagtatapos nang walang pagkakaangkop, pagkatapos ay binabayaran sa karapatang partido. Ang mga espesyal na patakaran ay nalalapat sa renta, installment land contracts, cemetery property, at security deposits.

• ✓Ang pera na pag-aari ng iba ay dapat ideposito sa isang escrow account sa isang Federally- o State-insured bank na naghihintay ng pagkatapos o pagtatapos nang walang pagkakaangkop
• ✓Para sa entity brokers, ang broker of record ay responsable sa pagsisiguro na ang escrow duty ay isinasagawa
• ✓Ang renta na natanggap bilang property manager ay hindi hinihintay sa escrow kundi sa isang hiwalay na rental management account na natatangi sa escrow at general business accounts
• ✓Sa ilalim ng installment land purchase agreements, ang pagkatapos ay nangyayari kapag ang buyer ay maaaring mag-record ng kasunduan; para sa cemetery property, kapag ang buyer ay nakatanggap ng kopya ng kasunduan
• ✓Ang security deposit payover duty ay lumilitaw kapag nagtatapos ang tenancy; ang mga deposito ay maaaring maglipat sa lessor/lessor's broker sa pamamagitan ng written notice sa mga tenant ng institusyon, address, at halaga

Ang kaso law (Ramalingam) ay naglilinaw na kung saan ang isang deposito ay hindi kailanman nakatitipid sa ahente at ang bumili ay may kaalaman na nagbayad direkta sa tagapagtayo, walang tungkulin sa escrow na lumilitaw.

• ✓Walang tungkulin na magdeposito ng mga pondo sa escrow kung saan ang deposito ay hindi kailanman nakatitipid sa ahente at ang bumili ay may kaalaman na sumasang-ayon na magbayad direkta sa tagapagtayo (Ramalingam v. Keller Williams)

Kailangang ideposito ng isang broker ang perang natanggap na pag-aari ng iba sa isang escrow account sa isang bangko na may seguro mula sa pederal o estado, itago ito hanggang sa pagtatapos ng transaksyon o maagang pagwawakas na walang hindi pagkakaunawaan, pagkatapos ay ibayad ang buong halaga sa parteng may karapatan. Kung ang broker ay isang entity, sinisiguro ng broker of record na natutupad ang tungkulin sa escrow. Ang mga rentang natanggap bilang property manager ay inilalagay sa isang hiwalay na account sa pamamahala ng paupahan, hindi sa escrow.

• ✓Ang perang pag-aari ng iba ay dapat ideposito sa isang escrow account na may seguro at ibayad sa parteng may karapatan sa pagtatapos o pagwawakas
• ✓Para sa isang entity broker, ang broker of record ang may pananagutan sa pagtitiyak na natutupad ang tungkulin sa escrow
• ✓Ang mga rentang natanggap bilang property manager ay idinedeposito sa hiwalay na account sa pamamahala ng paupahan, hindi sa escrow

Sa ilalim ng isang installment land purchase agreement, itinuturing na consummated ang transaksyon kapag nabigyan ang mamimili ng pagkakataong i-record ang kasunduan. Para sa mga kasunduan sa cemetery property, nangyayari ang consummation kapag natanggap ng mamimili ang isang kopya. Ang tungkulin na ihatid ang security deposit ay lumilitaw kapag natapos na ang tenancy; maaaring ilipat ang mga deposito sa escrow ng lessor o ng broker ng lessor sa pamamagitan ng nakasulat na abiso sa mga tenant.

• ✓Ang mga installment land purchase agreement ay consummated kapag maaari nang i-record ng mamimili ang kasunduan
• ✓Ang mga cemetery property agreement ay consummated kapag natanggap ng mamimili ang isang kopya ng kasunduan
• ✓Ang tungkulin na ihatid ang security deposit ay lumilitaw kapag natapos na ang tenancy

Ang mga broker at salesperson na may karaniwang lisensya ay dapat makumpleto ang 14 na oras ng Commission-aprubadong patuloy na edukasyon sa nakaraang panahon ng lisensya bilang kondisyon ng pagpapabago, na makumpleto bago ang Mayo 31 deadline ng pagpapabago.

• ✓14 na oras ng Commission-aprubadong CE ay kinakailangan bawat panahon ng lisensya para sa pagpapabago ng karaniwang broker/salesperson
• ✓Ang CE ay dapat makumpleto bago ang Mayo 31 renewal deadline
• ✓Ang CE ay isang kondisyon na dapat munang matugunan upang mapalitan ang kasalukuyang karaniwang lisensya

Ang isang licensee na nag-reactivate at nag-renew ng noncurrent standard license ay dapat kumpleto ng 14 hours ng Commission-approved CE sa loob ng 2-year period bago magsumite ng reactivation application, at hindi maaaring muling gamitin ang parehong coursework na ginamit para sa regular renewal.

• ✓14 CE hours required sa loob ng 2-year period na nauna sa reactivation application
• ✓Ang parehong coursework ay hindi maaaring matugunan ang pareho ng reactivation at regular renewal requirements

Ang CE requirement ay hindi nalalapat sa reciprocal license holders o sa cemetery brokers/salespersons, builder-owner salespersons, timeshare salespersons, campground membership salespersons, at rental listing referral agents na may standard licenses. Ang mga licensees ay dapat magbigay ng compliance information sa Commission.

• ✓Ang CE requirement ay hindi kasama ang reciprocal license holders at ilang specialty license categories
• ✓Ang mga hindi kasama ay cemetery, builder-owner, timeshare, campground, at rental listing referral licensees
• ✓Ang licensee ay dapat magbigay sa Commission ng information na nagpapatunay ng compliance

Hindi maaaring mag-advertise ang isang lisensyado ng pagbebenta/pagpapaupa ng real estate o manghikayat ng mga prospective na mamimili/nangungupahan nang walang awtoridad ng nagbebenta/nagpapaupa o ng kanilang ahente. Ang isang ahente sa pag-refer ng listahan ng paupahan ay hindi maaaring maglathala ng impormasyon tungkol sa paupahang property kung ang nagpapaupa/tagapamahala ng property ay tahasang nagsasaad na ang property ay hindi dapat isama.

• ✓Walang pag-advertise/panghihikayat nang walang awtoridad ng nagbebenta/nagpapaupa o ng kanilang ahente
• ✓Hindi maaaring maglathala ang isang ahente sa pag-refer ng listahan ng paupahan ng impormasyon ng property na tahasang ibinubukod ng nagpapaupa

Hindi maaaring mag-solicit ang isang lisensyado ng pagbebenta ng real estate nang napakadalas hanggang sa maging malinaw na panliligalig sa may-ari. Ang pagtatangkang magdulot ng pagbebenta dahil sa panik para kumita ay masamang pananampalataya sa ilalim ng section 604(a)(20); ang pagbebenta dahil sa panik ay nangangahulugan ng madalas na pagsisikap na magbenta sa isang kapitbahayan batay sa takot sa pagbaba ng halaga na hindi nakabatay sa intrinsic na halaga ng real estate.

• ✓Hindi maaaring umabot ang solicitation sa antas ng malinaw na panliligalig sa may-ari o kontrolador ng real estate
• ✓Ang pagtatangkang magdulot ng pagbebenta dahil sa panik para kumita ay masamang pananampalataya sa ilalim ng section 604(a)(20)
• ✓Ang patunay ng sistematikong solicitation ng mga listing ay maaaring sapat ngunit hindi konklusibong ebidensya ng pagbebenta dahil sa panik

Ang escrow duty ng isang broker ay hindi maaaring iwanan o baguhin ng anumang kasunduan sa pagitan ng mga partido, ng broker, o ng ibang mga broker na kasangkot.

• ✓Ang escrow duty ng broker ay hindi maaaring iwanan o baguhin ng kasunduan sa pagitan ng mga partido
• ✓Hindi ito maaaring iwanan sa pagitan ng broker at ng mga partido o sa pagitan ng broker at ng ibang mga broker na kasangkot

Ang isang lisensyado na nagbebenta o nagpapaupa ng sarili niyang real estate ay dapat magbunyag na siya ay isang lisensyado sa real estate sa mga advertisement para sa ari-arian. Hindi nalalapat ang kinakailangang ito kung ang ari-arian ay nakalista sa isang kompanya ng real estate.

• ✓Dapat ipahayag ng isang lisensyado ang katayuan nitong lisensyado sa mga advertisement para sa sarili niyang real estate
• ✓Hindi nalalapat ang kinakailangan sa pagbubunyag kung ang ari-arian ay nakalista sa isang kompanya ng real estate

Ang mga kumpanya ng brokerage (kabilang ang sole proprietorship) ay dapat mag-advertise lamang sa ilalim ng pangalan ng negosyo na nasa kanilang lisensya. Ang mga may lisensya na gumagamit ng palayaw ay dapat isama ito sa mga aplikasyon/renewal. Ang mga advertisement ng associate broker/salesperson ay dapat maglaman ng pangalan ng negosyo at numero ng telepono ng employing broker, na magkapareho ang laki. Ayon sa case law, ang mga numero ay dapat tumugma sa numerong nakalista sa directory ng broker.

• ✓Dapat mag-advertise ang mga kumpanya lamang sa ilalim ng pangalan ng negosyo na itinalaga sa kanilang lisensya
• ✓Ang mga advertisement ng salesperson/associate broker ay dapat maglaman ng pangalan ng negosyo at numero ng telepono ng employing broker na magkapareho ang laki
• ✓Ang numero ng telepono na binili ng broker ngunit direktang kumokonekta sa salesperson (hindi tumutugma sa directory assistance) ay lumalabag sa patakaran (Campo/D'Alonzo)

Ang patakaran ay nagtatalaga ng responsibilidad sa escrow depende sa sino ang makakatanggap ng deposito at kung ang bumili ay may naunang notisya ng paghahatid sa listing broker.

• ✓Kung ang deposito ay inilaan sa listing broker sa halip na sa selling broker, ang listing broker ay sumasaklaw sa escrow duty
• ✓Kung inilaan sa selling broker na may naunang isinulat na notisya ng bumili, ang listing broker ay sumasaklaw sa tungkulin; ang bumili ay dapat kinikilala sa isinulat ang pangalan ng listing broker, subagency, licensed status, at payee designation
• ✓Kung inilaan sa selling broker nang walang naunang notisya, ang selling broker ay sumasaklaw sa escrow duty

Ang mga patalastas na gumagamit ng loterya/paligsahan o nag-aalok ng mga premyo, sertipiko, regalo o libreng lote ay dapat maglaman ng paglalarawan, mga paunang kailangan, mga limitasyon sa bilang, patas na halaga sa merkado (parehong laki ng tipo sa nakalimbag), at mga tsansa na manalo (parehong laki ng tipo, na nasa tabi mismo). Dapat panatilihin ng lisensyado ang mga talaan ng mga distribusyon at mga tatanggap. Ang hindi pagsunod at mapanlinlang na mga paglalarawan ay mapanlinlang na gawain sa ilalim ng seksyon 604(a)(18).

• ✓Ang mga patalastas ng premyo/regalo ay dapat magbunyag ng paglalarawan, mga paunang kailangan, mga limitasyon sa dami, patas na halaga sa merkado, at mga tsansa na manalo
• ✓Sa nakalimbag, ang patas na halaga sa merkado at mga tsansa ay dapat nasa parehong laki ng tipo gaya ng paglalarawan ng item
• ✓Ang hindi pagsunod, mapanlinlang na mga paglalarawan, o pag-advertise ng mga premyong hindi available ay mapanlinlang na gawain sa ilalim ng seksyon 604(a)(18)

Ang anunsyo ng isang broker tungkol sa “dami ng benta” o “produksyon” ay dapat tumukoy lamang sa mga saradong transaksyon (isang listing na naibenta o isang benta pagkatapos maihatid ang isang ganap na naisagawang deed). Ang mga anunsyo tungkol sa posisyon sa merkado ay dapat tukuyin ang munisipalidad na bumubuo sa merkado. Ang mga anunsyo tungkol sa bilang ng mga opisina ay dapat tumukoy lamang sa mga may lisensya sa sangay na opisina.

• ✓Ang mga anunsyo ng “dami ng benta”/“produksyon” ay dapat tumukoy lamang sa mga saradong transaksyon
• ✓Ang mga anunsyo tungkol sa posisyon sa merkado ay dapat tukuyin ang munisipalidad na bumubuo sa merkado
• ✓Ang mga anunsyo tungkol sa bilang ng mga opisina ay dapat tumukoy lamang sa mga opisina na may inilabas na lisensya sa sangay na opisina

Ang isang kumpanya ng real estate, franchise, o network ay maaaring i-promote ang kaugnayan nito sa isang tagapagbigay ng edukasyon sa real estate o akreditadong kolehiyo, ngunit anumang kaugnayan na may kasamang interes sa pagmamay-ari ay dapat ibunyag sa lahat ng promosyon. Ang interes sa pagmamay-ari ay kinabibilangan ng anumang proprietary o beneficial na interes na nagdudulot ng direkta o hindi direktang benepisyong pang-ekonomiya.

• ✓Anumang kaugnayan o affiliation sa isang tagapagbigay ng edukasyon na may kasamang interes sa pagmamay-ari ay dapat ibunyag sa lahat ng promosyon
• ✓Ang interes sa pagmamay-ari ay kinabibilangan ng proprietary o beneficial na mga interes na nagdudulot ng direkta o hindi direktang benepisyong pang-ekonomiya

Ang isang lisensyado sa isang relasyon ng ahensya ay hindi maaaring sadyang ibunyag o gamitin ang kompidensyal na impormasyon ng principal sa panahon o pagkatapos ng pagwawakas, maliban kung: pumapayag ang principal; ang pagsisiwalat ay sa ibang lisensyado o partidong kumikilos para sa principal; ang pagsisiwalat ay kinakailangan ng subpoena o kautusan ng hukuman; ang pagsisiwalat ay pumipigil sa principal na gumawa ng krimen; o ang impormasyon ay ginagamit upang ipagtanggol laban sa paratang ng maling gawain.

• ✓Hindi maaaring ibunyag o gamitin ang kompidensyal na impormasyon sa panahon o pagkatapos ng pagwawakas ng relasyon ng ahensya, alinsunod sa mga nakalistang eksepsyon
• ✓Kasama sa mga eksepsyon ang pahintulot ng principal, subpoena o kautusan ng hukuman, pagpigil sa krimen, at pagtatanggol sa sarili sa mga legal na paglilitis

Ang isang lisensiyado at konsyumer ay maaaring pumasok sa mga ugnayang ayon sa batas sa ilalim ng mga seksyon 606.2-606.4 at 606.6. Hindi maaaring palawigin o ipagkatiwala ng isang broker ang relasyon ng ahensiya nang walang nakasulat na pahintulot ng principal. Ang kabayarang ibinabayad sa isang broker na nakikipagtulungan ay hindi lumilikha ng relasyon ng ahensiya sa ibang broker na iyon.

• ✓Hindi maaaring palawigin o ipagkatiwala ng isang broker ang relasyon ng ahensiya nang walang nakasulat na pahintulot ng principal
• ✓Ang kabayaran sa isang broker na nakikipagtulungan ay hindi lumilikha ng relasyon ng ahensiya sa pagitan ng konsyumer at ng broker na iyon