§ 35.221. General Requirements for Licensure +18Pennsylvania · 房地产 · 中文

每一位申请标准执照或互惠执照的申请人，无论所申请的具体执照种类为何，都必须提交某些项目，包括费用、犯罪披露以及同意接受法律文书送达。

• ✓申请人必须提交 § 35.203 规定的执照费
• ✓申请人必须披露任何重罪或轻罪定罪、有罪答辩或不抗辩（nolo contendere）答辩的完整详情以及所判处的刑罚
• ✓公司或合伙企业的犯罪披露适用于每一名成员或合伙人以及每一名高管
• ✓申请人必须提供书面同意，同意法律文书可送达给主席和州务卿

提供者必须有一个主要地点，其中包含行政办公室、记录和专用电话（带有注册号码）。课堂地点必须是合适的教室空间，符合建筑、防火和卫生法规，通常不能与房地产特许经营或网络共享空间。

• ✓主要地点必须包含行政办公室、记录和专用注册电话
• ✓课堂地点必须适合教室空间
• ✓课堂地点不能与房地产特许经营、网络或组织共享空间（行业协会和继续教育安排除外）
• ✓课堂地点必须符合建筑、防火和卫生要求

经纪人、副经纪人或销售人员除非已完成委员会批准的 BPO 准备初始教育课程，否则不得准备 BPO。同样，经纪人或副经纪人除非已完成委员会批准的 BPO 初始教育课程，否则不得签署销售人员准备的 BPO。

• ✓准备人员必须在准备 BPO 之前完成委员会批准的 BPO 初始教育课程
• ✓经纪人或副经纪人必须在签署销售人员准备的 BPO 之前完成 BPO 初始教育

持照人不得编制 BPO，除非其在当前或紧邻的 2 年执照期内已完成至少 3 小时的委员会批准的 BPO 主题继续教育。根据 (e) 款批准的初始课程若在该期限内完成，即满足此要求。

• ✓必须在当前或紧邻的 2 年执照期内完成至少 3 小时的委员会批准的 BPO 继续教育
• ✓根据 (e) 款批准的课程若在规定期限内完成，可满足继续教育要求

经纪人、副经纪人或销售人员在完成委员会批准的 BPO 准备初始教育课程之前，不得准备 BPO。同样，经纪人或副经纪人在完成委员会批准的初始 BPO 教育课程之前，不得签署销售人员准备的 BPO。

• ✓准备 BPO 之前需要完成委员会批准的初始 BPO 教育
• ✓经纪人和副经纪人在签署销售人员准备的 BPO 之前必须完成初始 BPO 教育

许可证持有人在准备BPO之前，必须在当前或紧接着的2年执照期间内完成至少3小时的委员会批准的BPO主题继续教育。根据第(e)小节的批准初始课程如果在该时间框架内完成，也可以满足此要求。

• ✓需要至少3小时的委员会批准的BPO继续教育
• ✓继续教育必须在当前或紧接着的2年执照期间内完成
• ✓如果在规定时间框架内完成，批准的初始教育课程可以满足继续教育要求

经纪人、副经纪人或销售人员必须保留所有必修 BPO 课程的正式成绩单或培训证书，并应委员会要求提供副本。

• ✓持牌人必须保留所有必修 BPO 课程的成绩单或证书
• ✓应委员会要求，必须提供 BPO 教育记录的副本

委员会已批准以下经纪人执照前课程，以满足初始 BPO 教育要求：住宅物业估值；收益性物业估值；基本评估原则；以及基本评估程序。

• ✓经批准的初始 BPO 课程包括住宅物业估值和收益性物业估值
• ✓基本评估原则和基本评估程序也满足初始 BPO 教育要求

除获批课程清单以外的课程，若时长至少 3 小时且涵盖以下内容，也可满足 BPO 的初始或继续教育（CE）要求：估值定义（BPO、CMA、AVM，依据 § 35.201）；适用性，包括允许/不允许的用途（§ 35.502）；BPO 编制的资格与限制，包括必需内容、费用支付及销售员限制（§ 35.501）；以及 BPO 编制基础，包括信息来源、编制步骤、法律问题和责任。

• ✓替代性 BPO 课程必须至少 3 小时，并涵盖所定义的估值术语（BPO、CMA、AVM）、适用性、资格及编制基础
• ✓课程必须涉及允许/不允许的用途、BPO 必需内容、费用、销售员限制及责任问题

经纪人、副经纪人或销售员必须保留所有必需BPO课程的成绩单或指导证书，并应宾州房地产委员会要求提供副本。

• ✓执证人必须保留所有必需BPO课程的成绩单或证书
• ✓应委员会要求必须提供副本

委员会已批准四门经纪人预执业课程以满足初始BPO教育要求：住宅物业估值、收益性物业估值、基本评估原则和基本评估程序。其他课程如长度为3小时或以上，且涵盖必需主题，可满足初始或继续教育要求，包括：估值定义（BPO、CMA、AVM）、适用性及允许和不允许的用途、BPO编制的资格和限制、以及BPO编制的基础知识（包括法律和责任问题）。

• ✓四门已批准的预执业课程满足初始BPO教育要求（住宅/收益性物业估值、基本评估原则/程序）
• ✓替代课程必须为3小时或以上，并涵盖估值定义、适用性、资格/限制和编制基础知识
• ✓必需主题包括BPO、CMA和AVM的定义

标准房产经纪人申请人必须在3年内通过房产经纪人考试，提交联属经纪人的宣誓声明，并提供所需教育的官方成绩单。在过去5年内在其他州获得执照的申请人只需通过宾夕法尼亚州部分。

• ✓必须在提交完整的申请表之前的3年内通过房产经纪人执照考试的每个部分
• ✓在过去5年内作为经纪人或房产经纪人在其他州持有有效执照的申请人仅参加宾夕法尼亚州部分
• ✓必须提交联属经纪人的宣誓声明，证明良好声誉并证明积极的监督和培训，以及根据§ 35.272(a)(2)的官方成绩单

互惠销售员申请人必须持有来自互惠州的现有州外经纪人或销售员执照，提交经过验证的声明、州认证和隶属经纪人的宣誓声明。

• ✓必须持有来自互惠州的现有经纪人或销售员执照，或具有实质上相当的资格
• ✓必须提交来自其他州许可证颁发机构的经过验证的声明和认证
• ✓必须提交标准/互惠经纪人的宣誓声明，证明其进行积极监管和培训

执业人员必须在初次面谈时向消费者提供消费者通知，并保留签署或拒绝的确认书。该通知说明了可用的代理关系，以便消费者能够做出明智的决定。

• ✓消费者通知必须在初次面谈时提供给消费者
• ✓执业人员必须保留签署或拒绝的确认书副本6个月，并向消费者提供完整披露摘要的副本
• ✓披露摘要必须标题为「消费者通知」，并标记「这不是合同」
• ✓不推定存在业务关系；在披露财务信息之前，消费者必须签署书面协议，否则执业人员不代表他们

消费者通知书描述了执证人可以进入的经纪关系：卖方经纪人、买方经纪人、双重经纪人和指定经纪人，以及非经纪交易执证人角色。

• ✓卖方经纪人专门为卖方/房东工作；转包经纪人与卖方经纪人享有相同的义务；必须披露已知的重大缺陷
• ✓买方经纪人专门为买方/租户工作，即使由卖方/房东支付
• ✓双重经纪人代表双方，不得对任何一方采取对抗行为，需要双方的书面同意
• ✓指定经纪人：经纪人指定不同的执证人代表各方，并自动充当双重经纪人，采取合理措施保护机密信息

交易持证人提供房地产服务，但不具有代理关系，不承担忠诚或保密义务，但仍受某些禁止条款和披露责任的约束。

• ✓交易持证人没有代理关系，也没有忠诚或保密义务
• ✓禁止披露卖方愿意接受低于要价的价格、买方愿意支付超过书面要约的价格，或任何一方愿意同意不同融资条款的信息
• ✓必须披露已知的房产重大缺陷

无论商业关系如何，所有持证人都应向消费者履行一套核心的法定义务，某些合同条款是可协商的，必须在协议中予以解决。

• ✓所有持证人必须行使合理的技能和谨慎，诚实守信地行动，及时呈报所有报价和反报价，遵守《卖方披露法》，管理托管资金，并披露利益冲突
• ✓必须建议消费者就超出持证人专业范围的事项寻求专家建议，并披露在推荐服务中的财务利益
• ✓必须处理的可协商条款包括雇用或上市的期限、费用或佣金、活动范围以及经纪人与其他经纪人的合作和费用分摊
• ✓所有销售协议必须包含该物业的分区分类，除非该物业仅或主要分区为单户住宅

标准经纪人申请人必须通过经纪人考试，遵守办公场所要求，并提交证明其品行良好的推荐信。互惠政策可能免除部分考试。

• ✓必须在提交完整申请前3年内通过经纪人执照考试的每一部分。
• ✓在过去5年内由另一州有效持牌为经纪人的申请人，只需参加宾夕法尼亚州部分的考试。
• ✓必须提交一名持牌房地产经纪人和申请人所在县的两名与申请人无亲属关系的业主出具的推荐信。

互惠经纪人申请人和商业实体有不同的要求，包括经核实的良好信誉声明以及指定一名责任经纪人。

• ✓互惠申请人必须持有当前有效的外州经纪人执照，并且如果其所在州对宾夕法尼亚州执照持有人有更高要求，则必须完成同等要求。
• ✓合伙企业、协会或公司必须指定一名持牌经纪人作为责任经纪人。
• ✓每位从事房地产业务的成员或高管必须持有委员会颁发的当前有效的销售员或经纪人执照。

在个人独资经纪人去世后15天内，该已故经纪人的遗产管理方必须通知委员会，其已指定另一名持牌经纪人监督该业务的终止。该指定须以核实当前执照为前提。

• ✓遗产管理方必须在指定另一名持牌经纪人监督业务终止后的15天内通知委员会
• ✓被指定的经纪人必须持有经核实的当前有效执照

在终止期间，指定经纪人：不得签订新的房源委托协议；可以推广未到期的房源委托，除非卖方/出租方取消（未到期的房源委托在经纪人死亡后 90 天自动到期，且不得续签）；可以继续完成待处理协议；且不得雇用新的持牌人。

• ✓不得签订新的房源委托协议。
• ✓未到期的房源委托在经纪人死亡后 90 天自动到期，且不得续签。
• ✓待处理的买卖/租赁协议可以继续完成，但不得雇用新的持牌人。

在个人独资经纪人去世后的15天内，遗产必须通知委员会已任命另一位获得执照的经纪人监督业务终止。在终止期间，被任命的经纪人不得签订新的挂牌协议，可以推广未过期的挂牌（挂牌在经纪人去世后90天自动过期，不可续期），可以继续进行待处理的买卖或租赁协议至成交，且不得雇用新的执证人员。

• ✓遗产必须在15天内通知委员会并任命获得执照的经纪人监督终止
• ✓在终止期间不得签订新的挂牌协议
• ✓未过期的挂牌在经纪人去世后90天自动过期，不可续期
• ✓待处理的买卖或租赁协议可继续进行；不得雇用新的执证人员

执照被暂停的经纪人必须将执照返还给委员会，并在所有办公室的显著位置张贴委员会提供的暂停公告。未能张贴公告可能导致进一步的纪律处分。

• ✓被暂停的经纪人或公墓经纪人必须将执照返还给委员会
• ✓必须在主办公室和分支办公室靠近公共入口处张贴委员会提供的公告
• ✓未能张贴公告构成进一步纪律处分的理由

培训机构必须聘请具有资格的讲师，这些讲师要么持有与课程主题相关的学位，要么具有3年与该主题直接相关的实践或教学经验。培训机构必须保留讲师资格的文件记录。

• ✓讲师必须具备教授分配课程的资格
• ✓通过本科、硕士或博士学位获得该主题领域的资格
• ✓通过3年与该主题直接相关的实践或教学经验获得替代资格
• ✓培训机构必须保留证明讲师教育和经验的文件记录

持牌人必须在初次面谈时向消费者提供消费者告知书（Consumer Notice），保留已签署或拒绝签署的确认书副本 6 个月，并向消费者提供完整披露摘要的副本。披露文件必须标题为「Consumer Notice」，并载明「THIS IS NOT A CONTRACT.」

• ✓必须在初次面谈时提供消费者告知书（Consumer Notice）
• ✓持牌人必须保留已签署或拒绝签署的确认书 6 个月
• ✓披露摘要必须按规定的格式标题为「Consumer Notice」

消费者须知解释了代理关系：卖方代理人（仅代表卖方/出租人）；买方代理人（仅代表买方/承租人，即使由卖方支付报酬）；双重代理人（同时代表双方，需要双方书面同意，不得对任何一方采取不利行动）；以及指定代理人（经纪人分别为每一方指定不同的持牌人，并自动作为双重代理人）。

• ✓卖方代理人仅代表卖方/出租人；买方代理人仅代表买方/承租人
• ✓双重代理人需要双方书面同意，且不得对任何一方采取不利行动
• ✓指定代理人结构自动使监督经纪人成为双重代理人
• ✓所有代理人无论代理关系如何，都必须披露已知重大缺陷

交易持牌人在没有代理关系的情况下提供房地产服务。尽管交易持牌人不负有任何忠诚或保密义务，但禁止其披露卖方愿意接受低于要价的价格、买方愿意支付高于出价的价格，或任何一方同意不同的融资条件。交易持牌人必须披露已知的重大瑕疵。

• ✓交易持牌人没有代理关系，也不负有忠诚或保密义务
• ✓禁止披露卖方愿意接受较低价格、买方愿意支付较高价格，或接受替代融资条件
• ✓仍必须披露有关该房产的已知重大瑕疵

无论选择何种关系，所有持牌人对消费者均负有以下义务：运用合理的专业技能/谨慎；诚实且善意地交易；及时呈交所有书面要约/反要约（当房产已签订合同时，可通过书面方式放弃该义务）；遵守《卖方披露法》；妥善保管并说明托管资金；披露利益冲突和财务利益；提供文件准备协助；建议寻求专家意见；以及让消费者知悉情况。

• ✓所有持牌人必须运用合理的技能/谨慎、诚实交易，并及时呈交所有要约
• ✓所有持牌人必须妥善保管并说明托管资金和定金，并披露利益冲突和财务利益
• ✓当房产已签订合同时，卖方可通过书面方式放弃呈交要约的义务

《消费者告知书》(Consumer Notice) 列出了必须在协议或披露文件中处理的可协商条款：聘用或委托期限、费用与佣金、业务活动范围，以及经纪人之间的合作与费用分摊。它以粗体警告：除非消费者签署书面协议并选择某种业务关系，否则持牌人并不代表该消费者，也不推定存在任何业务关系。

• ✓期限、费用与佣金、业务活动范围以及费用分摊均可协商，且必须在协议中予以处理
• ✓除非签署书面协议，否则持牌人不代表消费者；不推定存在任何关系

房地产许可持有人对每位房地产服务消费者都负有一系列核心义务，这些义务不能放弃，包括诚实、技能、谨慎以及各种披露和会计义务。这些构成了所有代理关系的基础。

• ✓必须行使合理的专业技能和谨慎，并诚实、善意地行动
• ✓必须在合理可行的时间内以书面形式呈现所有要约、反要约、通知和沟通，除非书面放弃适用于现有合同
• ✓必须遵守68 Pa.C.S.第73章（宾夕法尼亚州房地产卖方披露法）
• ✓必须根据第604(a)(5)条和第35.321—35.328条对托管和定金资金进行会计处理
• ✓必须在首次面谈时向消费者提供第608条信息
• ✓必须根据第35.283条披露所有利益冲突和财务利益
• ✓必须建议消费者寻求超出许可持有人专业知识范围的专家建议，并在不提供法律建议的情况下就法律合规性进行咨询

该条例限制了持证人在财产检查、消费者陈述核实和消费者行为方面的义务和责任。

• ✓持证人无需进行财产的独立检查
• ✓持证人无需独立核实合理认为准确和可靠的陈述
• ✓持证人对消费者行为不承担责任，除非消费者按照持证人的明示指示行动或基于持证人合理依赖的陈述行动

持牌人对所有消费者负有不可放弃的义务：行使合理的专业技能与谨慎；诚实且善意地行事；及时以书面形式呈交所有要约、还价和通信（除非经书面放弃）；遵守《卖方披露法》；对托管款项进行账目管理；提供第608条所要求的信息；披露利益冲突；建议消费者寻求专家意见；提供胜任的服务；让消费者及时知情；协助准备文件；并就合规事项提供建议，但不得提供法律意见。

• ✓持牌人必须行使合理的专业技能与谨慎，并诚实且善意地行事——这些义务不得被放弃
• ✓除非以书面形式放弃，否则所有要约、还价和通信均须在合理可行的时间内以书面形式呈交
• ✓持牌人必须对托管/定金款项进行账目管理，并遵守《房地产卖方披露法》
• ✓持牌人必须建议消费者就超出其专业能力的事项寻求专家意见

持牌人无须对物业进行独立检查，也无须独立核实其合理认为准确的陈述。持牌人不对消费者的行为承担责任，除非消费者是在持牌人的明确指示下行事，或依赖持牌人的陈述行事。

• ✓持牌人无须进行独立的物业检查，也无须核实其合理认为准确的陈述
• ✓持牌人不对消费者的行为承担责任，除非是在持牌人的明确指示下，或合理依赖持牌人的陈述

标准房地产销售员申请人必须通过考试，并提交经宣誓的经纪人声明以及成绩单。雇佣经纪人对监督和培训进行认证。

• ✓必须在提交完整申请前的3年内通过销售员执照考试的每一部分
• ✓必须提交隶属经纪人的宣誓声明，证明其信誉良好，并证明其受到积极监督和培训
• ✓必须提交官方成绩单，以证明符合 § 35.272(a)(2) 所要求的学位或课程学分

互惠销售员必须持有外州执照，提交经过核实的声明，提供发证机构出具的证明，并取得经宣誓的经纪人声明。

• ✓必须持有当前有效的外州经纪人执照或销售员执照，并且如果该州对宾夕法尼亚州持照人提出更高要求，则必须完成同等要求
• ✓必须提交证明，确认执照有效且状态良好，并说明过去的任何纪律处分
• ✓必须提交隶属经纪人的宣誓声明，证明其受到积极监督和培训

在在册经纪人死亡后15天内，合伙人或公司高管必须向委员会提交申请，指定另一名个人担任在册经纪人。

• ✓在在册经纪人死亡后15天内，合伙人或公司高管必须提交申请，指定新的在册经纪人

如果拥有个人独资企业的经纪人或备案经纪人因疾病或受伤无法履职，该经纪人的律师/授权委托书持有人、公司高管或合伙人必须在15天内通知委员会，已任命一名临时持牌经纪人，直至该经纪人能够恢复职责。

• ✓因疾病或受伤任命临时经纪人/备案经纪人后，必须在15天内通知委员会
• ✓临时被任命者必须是持牌经纪人，其任职至原经纪人恢复职责为止

标准墓地经纪人申请人必须在3年内通过销售人员执照考试，遵守办公室要求，并提交良好声誉的推荐信。

• ✓必须在申请前3年内通过销售人员执照考试的每个部分
• ✓在过去5年内在另一州积极持证为墓地经纪人的申请人仅参加宾夕法尼亚州部分考试
• ✓必须提交一份由委员会持证经纪人和两位无关房产所有人的推荐信

互惠公墓经纪人申请人必须持有当前州外公墓经纪人执照，并提交经过验证的声明和州认证。实体必须确保成员/官员持有执照，并指定记录经纪人。

• ✓互惠申请人必须持有来自互惠州或相似州的当前公墓经纪人执照
• ✓实体必须确保每位参与的成员/官员持有经纪人或公墓经纪人执照，并指定一名经纪人/公墓经纪人作为记录经纪人
• ✓必须遵守第35.241和35.242条

在记录经纪人死亡后的15天内，合伙人或公司高管必须向委员会提交申请，指定另一个人担任记录经纪人。

• ✓合伙人或公司高管必须在记录经纪人死亡后的15天内采取行动
• ✓指定新记录经纪人的申请必须提交给委员会

第35.337和35.338条规定了当持照人代表业主进行租赁或分时度假交易时所需的消费者通知格式，要求持照人说明其身份。

• ✓对于业主租赁（§ 35.337），持照人必须确认其是以业主/房东身份、业主/房东的直接员工身份，还是根据物业管理或独家租赁协议以代理身份行动
• ✓对于分时度假产权（§ 35.338），持照人必须确认其是以业主身份、业主的直接员工身份，还是根据物业管理或独家租赁/销售协议以代理身份行动
• ✓两份表格均标题为「消费者通知 / 本文件不是合同」，需要消费者确认收到及持照人认证送达

提供者不得使用未经批准的名称、虚假声称认可、保证就业或通过考试、推广房地产业务/加盟商、为房地产关联招募或征求学生、在就业栏目中做广告或使用虚假/误导/欺骗性广告。

• ✓不得以未经批准的名称自称
• ✓不得声称获得委员会/教育部门认可（可说明委员会对课程的批准）
• ✓不得保证就业或保证通过执业执照考试
• ✓不得为房地产执业人员、组织、加盟商或网络进行推广或招募
• ✓不得从事虚假、误导、欺骗或贬低性的广告

供应商不得允许其地点被用于招聘或招揽学生从事房地产工作/从属关系。学生必须通过包含规定的反招聘语言和委员会电话号码的书面声明获得通知。

• ✓供应商地点不得用于为房地产工作/从属关系招聘学生
• ✓学生必须收到书面的禁止招聘声明
• ✓该声明必须包括宾夕法尼亚州房地产委员会号码 1-800-822-2113

公墓经纪人申请人须参加销售人员考试，遵守办公室要求，并提交推荐材料。实体必须指定一名合格的记录经纪人。

• ✓必须在完整申请提交前3年内通过销售人员执照考试（而非完整经纪人考试）
• ✓实体必须指定一名持有经纪人执照或公墓经纪人执照的个人担任记录经纪人
• ✓每位从事房地产业务的成员/高级职员必须持有经纪人执照或公墓经纪人执照等标准执照

续期互惠执照需要证明原州执照当前有效且信誉良好。已失效的互惠执照，如果持照人在其主要州持有当前同等标准执照，则可在无需重新考试的情况下重新激活。互惠持照人如果将宾夕法尼亚州作为其主要营业地，或失去其原州执照，必须在30天内通知委员会并取得标准执照。

• ✓续期要求证明原州执照当前有效且信誉良好
• ✓如果持照人在主要州持有当前同等标准执照，则允许无需重新考试即可重新激活
• ✓互惠持照人在指定宾夕法尼亚州为主要营业地或未能维持当前原州标准执照时，必须在30天内通知委员会

为了更新相互许可证，许可证持有人必须完成申请、支付费用，并提供许可证在其主要营业地所在州是最新且良好信誉的认证。未能按时续期的许可证持有人可以不经考试重新激活许可证，但前提是他们在主要营业地所在州持有相当于现行标准许可证的证书。

• ✓相互许可证续期需要来自主要营业地所在州的良好信誉状态认证
• ✓不经考试重新激活需要在该州持有相当于现行标准许可证的证书

将宾夕法尼亚州指定为主要营业地点的互惠执照持有人，或未能在主要营业地点所在州维持当前标准执照的人，必须在30天内通知委员会。要在更新期末继续执业，必须获得标准执照，之后必须遵守标准执照的要求，包括继续教育。

• ✓在指定宾夕法尼亚州为主要营业地点或在其他地方失去标准执照资格后的30天内必须通知委员会
• ✓必须获得标准执照才能继续执业，并遵守继续教育要求