§ 35.285 & § 35.286. Affiliations and Retention/production of records +23Pennsylvania · املاک · فارسی

یک کارگزار یا کارگزار گورستان باید سوابق مربوط به یک معامله املاک و مستغلات را حداقل ۳ سال پس از تحقق معامله نگهداری کند، مگر برخی اعلانهای تأیید و اظهارنامههای افشای زیرکارگزار/معامله که به مدت ۶ ماه نگهداری میشوند. سوابق باید به درخواست کتبی یا در بازرسی دفتر تحت § 35.246 برای کمیسیون ارائه شوند.

• ✓سوابق معامله باید حداقل ۳ سال پس از تحقق معامله نگهداری شوند
• ✓برخی تأییدیههای اعلان مصرفکننده و اظهارنامههای افشای زیرکارگزار/معامله به مدت ۶ ماه نگهداری میشوند
• ✓سوابق (و سوابق نهاد) باید به درخواست کتبی یا در بازرسی دفتر تحت § 35.246 ارائه شوند

دارندهٔ مجوز باید در صورت درخواست قانونی، اطلاعات مربوط به فرانشایزر، شبکه یا هر شرکت مادر املاک دیگری را که دارندهٔ مجوز با آن وابسته است یا ممکن است وابسته شود، به کمیسیون ارائه کند.

• ✓دارندهٔ مجوز باید در صورت درخواست قانونی، اطلاعات وابستگی به فرانشایزر/شبکه/شرکت مادر را به کمیسیون افشا کند

آموزش با هدایت مربی نباید از ۷½ ساعت ساعتی در روز فراتر رود (یک ساعت ساعتی = ۶۰ دقیقه، شامل ۵۰ دقیقه آموزش و ۱۰ دقیقه استراحت)؛ دانش‌آموزان نباید ملزم شوند بیش از ۹۰ دقیقه متوالی بدون استراحت حضور داشته باشند. محتوای دوره باید با هدف اعلام‌شده آن مطابقت داشته باشد و از رئوس مطالب کمیسیون پیروی کند. حضور در دوره پیش از صدور مجوز مستلزم ۸۰٪ حضور فیزیکی است و آموزش مداوم مستلزم ۹۰٪ است. دوره‌های پیش از صدور مجوز به ازای هر ۱۵ ساعت ساعتی ۱ واحد اعتبار می‌دهند و مستلزم آزمون تحت نظارت هستند.

• ✓آموزش با هدایت مربی نباید از ۷½ ساعت ساعتی در روز فراتر رود؛ هیچ کلاسی نباید بیش از ۹۰ دقیقه متوالی بدون استراحت باشد
• ✓دوره پیش از صدور مجوز مستلزم ۸۰٪ حضور است؛ آموزش مداوم مستلزم ۹۰٪ حضور است
• ✓دوره‌های پیش از صدور مجوز به ازای هر ۱۵ ساعت ساعتی ۱ واحد اعتبار می‌دهند و باید با آزمون تحت نظارت نمره‌دهی شوند

ظرف ۳۰ روز پس از تدریس، ارائه‌دهنده باید به هر دانشجوی پیش از صدور پروانه یک ریزنمره رسمی امضاشده توسط مدیر بدهد؛ دارندگان پروانه آموزش مداوم باید ظرف ۳۰ روز ریزنمره/گواهی غیرقابل‌تغییر دریافت کنند. ارائه‌دهندگان باید سوابق مالی، تأسیسات فیزیکی، پرسنلی، برنامه درسی، تحصیلی و حضور را در مکان اصلی نگهداری کنند. سوابق آموزش مداوم باید ۴ سال نگهداری شود؛ سایر سوابق ۱۰ سال. دارندگان پروانه باید ریزنمره‌های CE را برای ۲ سال پس از دوره تجدید دوسالانه نگه دارند.

• ✓ریزنمره‌ها/گواهی‌ها باید ظرف ۳۰ روز پس از دوره ارائه شوند
• ✓سوابق آموزش مداوم ۴ سال نگهداری می‌شود؛ سایر سوابق ۱۰ سال نگهداری می‌شود
• ✓دارندگان پروانه ریزنمره‌ها/گواهی‌های CE را برای ۲ سال پس از دوره تجدید دوسالانه نگه می‌دارند

متقاضی غیرساکن باید رضایت نامه‌ای غیرقابل‌فسخ ثبت کند که اجازه دهد دعاوی با ارائه دادخواست به کمیسیون در هریسبرگ آغاز شود، که به‌عنوان معادل خدمات شخصی در نظر گرفته می‌شود. دادخواست ارائه‌شده باید به صورت نسخه دوگانه باشد، و یک نسخه به‌وسیله نامه‌ی معتبر برای متقاضی ارسال می‌شود.

• ✓متقاضی غیرساکن باید رضایت نامه‌ی غیرقابل‌فسخ برای خدمات دادخواست به کمیسیون ثبت کند
• ✓خدمات به‌کمیسیون به‌عنوان معادل خدمات شخصی به متقاضی در نظر گرفته می‌شود
• ✓دادخواست باید به صورت نسخه دوگانه ارائه شود؛ یک نسخه از طریق نامه‌ی معتبر برای متقاضی ارسال می‌شود

یک دارنده مجوز تنها با رضایت کتبی هر دو طرف می‌تواند به عنوان نماینده دوگانه عمل کند. فراتر از § 35.292، نمایندگان دوگانه نباید اقدام نامطلوب انجام دهند، باید تلاش صادقانه برای هر دو طرف داشته باشند، و باید محرمانگی را حفظ کنند، مگر نقایص جوهری ملک.

• ✓نماینده فقط درصورتی می‌تواند به عنوان نماینده دوگانه عمل کند که هر دو طرف به صورت کتبی موافق باشند
• ✓نباید اقدام نامطلوب یا مضری برای منافع هر یک از طرفین انجام دهد
• ✓مگر در مواردی که طور دیگری به صورت کتبی توافق شده باشد، باید تلاش صادقانه مستمری برای یافتن خریدار/مستاجر و ملک داشته باشد، مگر زمانی ک�� تحت قرارداد موجود باشد
• ✓مسئول رازداری است، مگر اینکه نقایص جوهری شناخته شده ملک را افشا کند
• ✓نمایش ملک‌های غیر متعلق به نماینده یا متنافس یا ملک مورد علاقه به خریداران دیگر نقض وظیفه محسوب نمی‌شود

دارنده مجوز تنها در صورتی می‌تواند به عنوان نماینده دوگانه عمل کند که هر دو طرف کتباً رضایت دهند. علاوه بر وظایف § 35.292، نماینده دوگانه نباید هیچ اقدامی مخالف یا زیان‌بار برای منافع هر یک از طرفین انجام دهد، باید برای هر دو طرف تلاش مستمر و با حسن نیت به عمل آورد (مگر اینکه به نحو دیگری توافق شده باشد)، و باید رازداری را حفظ کند، به جز افشای نقص‌های عمده معلوم.

• ✓دارنده مجوز فقط با رضایت کتبی هر دو طرف می‌تواند به عنوان نماینده دوگانه عمل کند
• ✓نماینده دوگانه نباید هیچ اقدامی مخالف یا زیان‌بار برای منافع هر یک از طرفین انجام دهد
• ✓نماینده دوگانه باید با وجود وظایف رازداری، نقص‌های عمده معلوم را افشا کند

فروشنده تنها زمانی می‌تواند در مدیریت املاک کمک کند که کار تحت نظارت و کنترل کارگزار استخدام‌کننده باشد. فروشنده نمی‌تواند به‌طور مستقل بر سر شرایط اجاره مذاکره کند یا از طرف موجر اجاره‌نامه‌ای را امضا نماید.

• ✓کار مدیریت املاک یک فروشنده باید تحت نظارت و کنترل کارگزار استخدام‌کننده باشد
• ✓فروشنده نمی‌تواند به‌طور مستقل بر سر شرایط اجاره مذاکره کند یا از طرف موجر اجاره‌نامه‌ای را امضا نماید

کارگزار یا فروشنده املاک که ملک شخصی خود را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد، باید به قانون و این فصل پایبند باشد و پیش از آنکه خریدار یا مستأجر بالقوه به قرارداد فروش یا اجاره وارد شود، وضعیت دارا بودن مجوز خود را به او افشا کند.

• ✓دارنده مجوزی که ملک شخصی خود را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد باید به قانون و این فصل پایبند باشد
• ✓وضعیت دارا بودن مجوز باید پیش از ورود خریدار یا مستأجر بالقوه به قرارداد فروش یا اجاره به او افشا شود

فهرست اجاره‌هایی که نماینده ارجاع فهرست اجاره به مستأجر بالقوه می‌دهد باید با مشخصات موردنظر مستأجر طبق قرارداد فهرست اجاره مطابقت داشته باشد. نماینده باید موجود بودن را حداکثر ۴ روز پیش از تاریخی که از مستأجر بالقوه وجهی دریافت می‌کند تأیید کند.

• ✓فهرست اجاره باید با مشخصات مستأجر که در قرارداد فهرست اجاره تعیین شده است مطابقت داشته باشد
• ✓موجود بودن باید حداکثر ۴ روز پیش از دریافت وجه از مستأجر بالقوه تأیید شود

متقاضی باید با هزینهٔ خود بیانیهٔ پیشنهادی سالیانه اصلاح‌شدهٔ تصویب‌شدهٔ کمیسیون را برای هر خریدار بالقوه تهیه و تحویل دهد که قیمت، شرایط، وضعیت مالی و شرایط دقیق ملک را فاش کند، همراه با اخطاری که کمیسیون این پیشنهاد را تأیید نکرده است.

• ✓بیانیهٔ پیشنهاد باید سالیانه اصلاح‌شده و تصویب‌شدهٔ کمیسیون باشد
• ✓قیمت، شرایط، وضعیت مالی، مالیات، خدمات شهری، آب، جادهها، بهبودیها و شرایط اعتراض‌انگیز را فاش کنید
• ✓صفحهٔ اول باید به طور پررنگ و کج‌نویس بیان کند که الزامات کمیسیون مصادیق تأیید ملک نیستند

گواهی تأیید و فهرست مکان‌های اقماری باید در مکان اصلی نمایش داده شوند، و نام تأییدشده باید در هر مکان آموزشی نمایش داده شود. کمیسیون ممکن است در حین برگزاری کلاس‌ها حداکثر چهار بار در سال بازرسی‌های عادی انجام دهد، به‌علاوه بازرسی‌های ویژه در صورت شکایت یا به‌عنوان پیگیری. بازرسان می‌توانند سوابق را بررسی کنند، اماکن را بازرسی کنند، مربیان را تحت نظر بگیرند، و با کارکنان/دانشجویان مصاحبه کنند. ارائه‌دهنده‌ای که عملیات خود را خاتمه می‌دهد باید ظرف ۶۰ روز طرح خاتمه ارائه کند که شامل تاریخ خاتمه، تاریخ انتقال سوابق، و رویه‌های بازپرداخت/اعتبار باشد.

• ✓بازرسی‌های عادی ممکن است در حین برگزاری کلاس‌ها حداکثر چهار بار در سال انجام شوند.
• ✓بازرسی‌های ویژه ممکن است در صورت شکایت، اعتقاد معقول به عدم انطباق، یا به‌عنوان پیگیری انجام شوند.
• ✓طرح خاتمه باید ظرف ۶۰ روز ارائه شود و شامل تاریخ خاتمه، انتقال سوابق، و رویه‌های بازپرداخت باشد.

دارنده پروانه باید ظرف ۳۰ روز پس از محکوم شدن یا اقرار به مجرمیت یا نولو کانتن دره در مورد یک جنایت یا جنحه، و ظرف ۳۰ روز پس از دریافت اخطار اقدام انتظامی از سوی مرجع صدور پروانه املاک حوزه قضایی دیگر، به کمیسیون اطلاع دهد.

• ✓ظرف ۳۰ روز پس از محکومیت یا اقرار به مجرمیت یا نولو کانتن دره در مورد جنایت یا جنحه، به کمیسیون اطلاع دهید
• ✓ظرف ۳۰ روز پس از دریافت اخطار اقدام انتظامی خارج از ایالت، به کمیسیون اطلاع دهید

کارگزار/کارگزار گورستان که پروانه‌اش تعلیق شده است باید پروانه را به کمیسیون بازگرداند و اخطاریه ارائه‌شده از سوی کمیسیون را به‌طور برجسته در ورودی عمومی دفتر مرکزی و شعب یا نزدیک آن نصب کند. عدم نصب اخطاریه، زمینه‌ساز اقدام انتظامی بیشتر است.

• ✓کارگزار تعلیق‌شده باید پروانه را بازگرداند و اخطاریه کمیسیون را در دفتر مرکزی و شعب نصب کند
• ✓اخطاریه باید به‌طور برجسته در ورودی عمومی هر دفتر یا نزدیک آن نصب شود
• ✓عدم نصب، زمینه‌ساز اقدام انتظامی بیشتر است

دلال با رضایت کتبی می‌تواند نماینده‌های مجزایی را برای نمایندگی انحصاری فروشنده و خریدار در یک معامله یکسان تعیین کند، که دلال را یک نماینده دوگانه می‌سازد. تعیین می‌تواند با رضایت مناسب در هر زمانی انجام شود، و اطلاعات محرمانه باید محافظت شود.

• ✓دلال، با رضایت کتبی اصیل، می‌تواند نماینده‌ها را برای نمایندگی انحصاری فروشنده/موجر و خریدار/مستاجر در یک معامله یکسان تعیین کند
• ✓تعیین می‌تواند در هر زمانی انجام شود؛ تعیین بعدی نیاز به رضایت کتبی و کناره‌گیری از نمایندگی قبلی در صورت لزوم دارد
• ✓نماینده‌های تعیین نشده هیچ رابطه نمایندگی با هیچ یک از طرفین ندارند
• ✓نماینده‌های تعیین شده وظیفه وفاداری به موکل خود دارند، باید تلاش مستمر نیت خوب انجام دهند، باید افشا کنند که طرف دیگر توسط نماینده تعیین شده دلال یکسان نمایندگی می‌شود، و تأیید کنند که دلال یک نماینده دوگانه است
• ✓دلال کارفرما به عنوان نماینده دوگانه باید اطلاعات محرمانه را محافظت کند و نماینده‌های تعیین شده را بدون اقدام مخالف با هیچ یک از طرفین نظارت کند

یک کارگزار، با رضایت کتبی موکل، می‌تواند یک یا چند دارنده پروانه را به‌عنوان نماینده انحصاری فروشنده/موجر و سایرین را به‌عنوان نماینده انحصاری خریدار/مستأجر در همان معامله تعیین کند. کارگزار و نمایندگان تعیین‌شده باید مراقبت معقول را برای محافظت از اطلاعات محرمانه به کار گیرند. دارندگان پروانه غیرتعیین‌شده هیچ رابطه نمایندگی با هیچ‌یک از طرفین ندارند.

• ✓تعیین نمایندگان انحصاری فروشنده و خریدار در همان معامله مستلزم رضایت کتبی موکل است
• ✓کارگزار و نمایندگان تعیین‌شده باید مراقبت معقول را برای محافظت از اطلاعات محرمانه به کار گیرند
• ✓دارندگان پروانه غیرتعیین‌شده که توسط کارگزار استخدام شده‌اند هیچ رابطه نمایندگی با هیچ‌یک از طرفین ندارند

هر نمایندهٔ تعیین‌شده موظف است به موکل خود وفادار باشد، تلاش مستمر با حسن نیت انجام دهد، افشا کند که طرف دیگر توسط نمایندهٔ تعیین‌شدهٔ دیگری از همان کارگزار نمایندگی می‌شود، و تأیید کند که کارگزار نمایندهٔ دوگانه است. کارگزار استخدام‌کننده به‌عنوان نمایندهٔ دوگانه عمل می‌کند، از اطلاعات محرمانه محافظت می‌کند و بر دارندگان مجوز تعیین‌شده نظارت می‌کند و در عین حال هیچ اقدام زیان‌باری انجام نمی‌دهد.

• ✓هر نمایندهٔ تعیین‌شده موظف به وفاداری است و باید افشا کند که طرف دیگر توسط نمایندهٔ تعیین‌شدهٔ همان کارگزار نمایندگی می‌شود
• ✓کارگزار استخدام‌کننده به‌عنوان نمایندهٔ دوگانه عمل می‌کند، از اطلاعات محرمانه محافظت می‌کند و بر نمایندگان تعیین‌شده بدون انجام اقدام زیان‌بار نظارت می‌کند

کارگزار، توسعه‌دهنده یا تقسیم‌کننده‌ای («متقاضی») که قصد فروش تبلیغاتی ملکی واقع در خارج از کامنولث را در پنسیلوانیا دارد، باید پیش از انجام آن، جزئیات کامل و شرایط پیشنهادی را برای تأیید کمیسیون ارائه کند و هزینه‌های تحقیق/بازرسی کمیسیون را متقبل شود. هیچ‌کس نمی‌تواند اظهار کند که ملک توسط کمیسیون بازرسی، تأیید یا بررسی شده است. متقاضیان باید حداقل ۱۰ روز پیش از تلاش برای فروش/تبلیغ از طریق مهمانی‌ها یا رسانه‌های گروهی به کمیسیون اطلاع دهند.

• ✓متقاضی باید پیش از فروش‌های تبلیغاتی ملک خارج از ایالت در پنسیلوانیا، تأییدیه کمیسیون را دریافت کند
• ✓هیچ‌کس نباید اظهار کند که ملک توسط کمیسیون یا یک مقام ایالتی بازرسی یا تأیید شده است
• ✓متقاضی باید حداقل ۱۰ روز پیش از تلاش‌های فروش از طریق مهمانی/رسانه‌های گروهی به کمیسیون اطلاع دهد

متقاضی باید با هزینه خود، برای هر خریدار بالقوه، یک بیانیه پیشنهاد مورد تأیید کمیسیون را تهیه و ارائه کند که سالانه بازنگری می‌شود و شامل شرح تفصیلی، قیمت، شرایط و اطلاعات مالی، به‌همراه افشای بدهی‌های مالیاتی، تضمین‌ها، حمل‌ونقل، وضعیت زمین، آب‌وهوا، بهسازی‌ها، جاده‌ها، آب، تأسیسات، شرایط نامطلوب، فاضلاب، امکانات تفریحی و فاصله تا مناطق پرجمعیت است. این بیانیه باید شامل یک سلب مسئولیت با حروف درشت پررنگ/ایتالیک باشد مبنی بر اینکه الزامات کمیسیون به‌منزله تأیید زمین تلقی نمی‌شود و کمیسیون درباره محاسن پیشنهاد اظهارنظر نکرده است.

• ✓بیانیه پیشنهاد باید مورد تأیید کمیسیون باشد، سالانه بازنگری شود و با هزینه متقاضی به هر خریدار بالقوه ارائه گردد
• ✓صفحه اول باید حاوی یک سلب مسئولیت با حروف درشت پررنگ/ایتالیک باشد مبنی بر اینکه کمیسیون زمین را تأیید نکرده یا در مورد محاسن پیشنهاد اظهارنظر نکرده است

متقاضی غیرمقیم باید رضایت غیرقابل برگشتی ثبت کند که دعاوی می‌توانند در دادگاه‌های پنسیلوانیا از طریق ابلاغ به کمیسیون در هریسبورگ علیه او آغاز شوند و این ابلاغ به‌اندازه ابلاغ شخصی معتبر تلقی شود. اوراق ابلاغ‌شده/لایحه‌ها باید در دو نسخه باشند—یک نسخه به کمیسیون تسلیم شود و یک نسخه با پست تأییدشده به دفتر اصلی متقاضی ارسال گردد. متقاضیان باید سالانه اسناد گسترده‌ای را برای بررسی ارائه کنند (مالکیت، امور مالی، وضعیت ملک، بهسازی‌ها، فاضلاب، زهکشی، منطقه‌بندی، تبلیغات، موقعیت، قیمت‌گذاری، و ترتیبات مالی).

• ✓متقاضی غیرمقیم باید رضایت غیرقابل برگشت برای ابلاغ اوراق قضایی به کمیسیون در هریسبورگ ثبت کند
• ✓اوراق ابلاغی باید در دو نسخه باشد: یک نسخه به کمیسیون تسلیم شود و یک نسخه با پست تأییدشده به دفتر اصلی متقاضی ارسال گردد
• ✓اسناد گسترده مالکیت، ملک و مالی باید سالانه برای بررسی کمیسیون ارائه شود

یک دارنده گواهینامه باید در صورت درخواست صحیح از کمیسیون یا نمایندگان آن، اطلاعات مربوط به هرگونه فرنچایزدهنده، شبکه، یا شرکت مادر ملک در بخش فروش ملک که دارنده گواهینامه با آن وابسته است یا ممکن است وابسته شود، ارائه دهد.

• ✓دارندگان گواهینامه باید در صورت درخواست کمیسیون اطلاعات الحاق فرنچایزدهنده، شبکه، یا شرکت مادر را افشا کنند
• ✓این مورد در مورد الحاقات فعلی یا احتمالی اعمال می‌شود

متقاضیان باید سالانه اطلاعات گزارش دقیق را برای بررسی کمیسیون ارائه دهند که شامل مالکیت، وضعیت ملک، بهبودی‌ها، اوراق قرضه، فاضلاب، زهکشی، منطقه‌بندی، تبلیغات، موقعیت، قیمت‌های قابل مقایسه و ترتیبات مالی باشد.

• ✓باید سالانه نام‌های مالکان، افسران و دارندگان 10 درصد یا بیشتر سهام را ارائه دهند
• ✓باید وضعیت ملک، بهبودی‌ها، گذاری اوراق قرضه، فاضلاب، زهکشی و جزئیات منطقه‌بندی را افشاء کنند
• ✓باید جزئیات موقعیت، قیمت‌های قطعات قابل مقایسه و ترتیبات مالی/حساب سپردگی را افشاء کنند

کارگزار یا فروشنده‌ای که دارای مجوز استاندارد است، باید به‌عنوان پیش‌شرط تمدید مجوز فعلی، ۱۴ ساعت آموزش مداوم تأییدشده توسط کمیسیون را در دوره مجوز پیشین تکمیل کند، که تا مهلت تمدید ۳۱ مه تکمیل شده باشد. برای فعال‌سازی مجدد و تمدید یک مجوز غیرفعال، باید ۱۴ ساعت در دوره ۲ ساله پیش از ارائه درخواست تکمیل شود، و همان دوره آموزشی نمی‌تواند هم الزامات مجوز فعلی و هم الزامات فعال‌سازی مجدد را برآورده کند.

• ✓تمدید مجوز استاندارد مستلزم ۱۴ ساعت آموزش مداوم تأییدشده توسط کمیسیون در هر دوره مجوز است
• ✓آموزش مداوم باید تا مهلت تمدید ۳۱ مه تکمیل شود
• ✓فعال‌سازی مجدد/تمدید مجوز غیرفعال مستلزم ۱۴ ساعت در دوره ۲ ساله پیشین است، نه دوره آموزشی استفاده‌شده مجدد

الزام آموزش مداوم برای دارندگان مجوز متقابل، دلالان قبرستان، فروشندگان قبرستان، فروشندگان سازنده-مالک، فروشندگان تایمشر، فروشندگان عضویت کمپینگ، یا نمایندگان معرفی فهرست اجاره که دارای مجوز استاندارد هستند، اعمال نمی‌شود. دارندگان مجوز باید اطلاعات لازم برای احراز رعایت الزامات را به کمیسیون ارائه دهند.

• ✓الزام آموزش مداوم برای دارندگان مجوز متقابل، دلالان/فروشندگان قبرستان، فروشندگان سازنده-مالک، تایمشر، فروشندگان عضویت کمپینگ، یا نمایندگان معرفی فهرست اجاره اعمال نمی‌شود
• ✓دارندگان مجوز باید اطلاعات لازم برای احراز رعایت آموزش مداوم را به کمیسیون ارائه دهند

فراتر از § 35.292، دارنده مجوز معامله نه نماینده است و نه وکیل، و تنها محرمانگی محدودی را در مورد قیمت و میل به تامین مالی طرفین پذیرفته است.

• ✓الزامی است که مصرف‌کننده را مطلع کند که دارنده مجوز به عنوان نماینده یا وکیل عمل نمی‌کند و نباید اطلاعات محرمانه دریافت کند
• ✓محرمانگی محدود را رعایت می‌کند: نمی‌تواند افشا کند که فروشنده/مالک از قیمت درخواستی کمتر قبول خواهد کرد
• ✓نمی‌تواند افشا کند که خریدار/مستأجر بیش از پیشنهاد کتبی پرداخت خواهد کرد یا اینکه یک طرف با شرایط تامین مالی متفاوت موافق خواهد شد

علاوه بر وظایف § 35.292، دارنده مجوز معامله باید به مصرف‌کننده اطلاع دهد که مجوزدار نماینده/حامی نیست و نباید اطلاعات محرمانه دریافت کند، و محرمانگی محدودی دارد — نمی‌تواند افشا کند که فروشنده مبلغ کمتری از قیمت فهرست را می‌پذیرد، که خریدار مبلغ بیشتری از پیشنهاد کتبی پرداخت می‌کند، یا که یک طرف با سایر شرایط تأمین مالی موافقت می‌کند.

• ✓دارنده مجوز معامله باید به مصرف‌کننده اطلاع دهد که در نقش نماینده یا حامی عمل نمی‌کند و نباید اطلاعات محرمانه دریافت کند
• ✓دارنده مجوز معامله نمی‌تواند افشا کند که فروشنده مبلغ کمتری می‌پذیرد، خریدار مبلغ بیشتری پرداخت می‌کند، یا یک طرف سایر شرایط تأمین مالی را می‌پذیرد

دلال یا دلال قبرستان باید اسناد مربوط به معامله ملک را برای حداقل ۳ سال پس از تکمیل معامله نگهداری کند، به استثنای برخی اسناد که باید برای ۶ ماه نگهداری شوند.

• ✓اسناد معامله باید برای حداقل ۳ سال پس از تکمیل معامله نگهداری شوند
• ✓برخی اسناد مشخص شده باید برای ۶ ماه نگهداری شوند

بند 35.375 یک نمونه دادخواست رضایت برای خدمات حوزه قضایی را فراهم می‌کند که الزامات غیرساکن § 35.372 را برآورده می‌کند، که توسط مسئولان شرکت اجرا و توثیق شده است.

• ✓دادخواست نمونه‌ای از الزامات رضایت غیرساکن § 35.372 است
• ✓باید توسط رئیس و دبیر اجرا شود و با مهر شرکت توثیق گردد

دلال باید پولی که متعلق به شخص دیگری است را در حساب سپرده بیمه شده ای سپرده کند که تا تکمیل یا خاتمه بدون اختلاف نگهداری شود و سپس به طرف مستحق پرداخت شود. قوانین خاصی برای اجاره، قراردادهای خرید زمین اقساطی، اموال قبرستانی و سپرده های امنیتی اعمال می شود.

• ✓پول متعلق به شخص دیگری باید در حساب سپرده در بانکی بیمه شده فدرال یا دولتی تا زمان تکمیل یا خاتمه بدون اختلاف سپ��ده گذاری شود
• ✓برای دلال های نهادی، دلال ثبت شده مسئول اطمینان از انجام وظیفه سپرده گذاری است
• ✓اجاره دریافت شده به عنوان مدیر دارایی در سپرده نگهداری نمی شود بلکه در حساب جداگانه مدیریت اجاره مجزا از حسابهای سپرده و تجاری عمومی نگهداری می شود
• ✓طبق قراردادهای خرید زمین اقساطی، تکمیل زمانی اتفاق می افتد که خریدار می تواند قرارداد را ثبت کند؛ برای اموال قبرستانی، هنگامی که خریدار نسخه ای از قرارداد دریافت کند
• ✓وظیفه تحویل سپرده امنیتی زمانی بوجود می آید که اجاره پایان یابد؛ سپرده ها می توانند با اطلاع کتبی به مستاجران در مورد نهاد، آدرس و مبلغ به مالک/دلال مالک منتقل شوند

حکم قضایی (رامالینگام) روشن می‌کند که زمانی که سپرده هرگز به عامل سپرده نشده باشد و خریدار آگاهانه مستقیماً به سازنده پرداخت کرده باشد، هیچ وظیفه اسکروی به وجود نمی‌آید.

• ✓جایی که سپرده هرگز به عامل سپرده نشده باشد و خریدار آگاهانه برای پرداخت مستقیم به سازنده موافقت کرده باشد، هیچ وظیفه ای برای سپرده کردن وجوه در حساب اسکرو وجود ندارد (رامالینگام علیه کلر ویلیامز)

یک بروکر باید پولی را که دریافت می‌کند و متعلق به شخص دیگری است، در یک حساب امانی در بانکی که از سوی دولت فدرال یا ایالت بیمه شده است، واریز کند؛ این وجه تا زمان انجام معامله یا خاتمه پیش از آن که اختلافی در آن نباشد، نگهداری می‌شود و سپس تمام مبلغ به طرف ذی‌حق پرداخت می‌گردد. اگر بروکر یک شخص حقوقی باشد، بروکر ثبت‌شده تضمین می‌کند که وظیفه امانی انجام شود. اجاره‌هایی که در نقش مدیر املاک دریافت می‌شود، به حساب جداگانه مدیریت اجاره واریز می‌گردد، نه حساب امانی.

• ✓پولی که متعلق به دیگری است باید در حساب امانی بیمه‌شده واریز شود و در زمان انجام معامله یا خاتمه به طرف ذی‌حق پرداخت گردد
• ✓برای بروکر شخص حقوقی، بروکر ثبت‌شده مسئول تضمین انجام وظیفه امانی است
• ✓اجاره‌های دریافت‌شده در نقش مدیر املاک در حساب جداگانه مدیریت اجاره واریز می‌شود، نه حساب امانی

بر اساس یک قرارداد خرید زمین به‌صورت اقساطی، معامله زمانی تحقق‌یافته تلقی می‌شود که به خریدار فرصت ثبت قرارداد داده شود. برای قراردادهای املاک قبرستان، تحقق زمانی رخ می‌دهد که خریدار یک نسخه دریافت کند. تعهد به پرداخت سپرده تضمینی زمانی ایجاد می‌شود که مدت اجاره پایان یابد؛ سپرده‌ها می‌توانند با اخطار کتبی به مستأجران به حساب امانی موجر/کارگزار موجر منتقل شوند.

• ✓قراردادهای خرید زمین اقساطی زمانی تحقق می‌یابند که خریدار بتواند قرارداد را ثبت کند
• ✓قراردادهای املاک قبرستان زمانی تحقق می‌یابند که خریدار یک نسخه از قرارداد را دریافت کند
• ✓تعهد پرداخت سپرده تضمینی زمانی ایجاد می‌شود که مدت اجاره پایان یابد

کارگزاران و افراد فروش دارای مجوزهای استاندارد باید 14 ساعت آموزش مستمر تأیید شده توسط کمیسیون را در دوره مجوز قبلی به عنوان شرط تجديد، تا مهلت تجديد 31 می تکمیل کنند.

• ✓14 ساعت CE تأیید شده توسط کمیسیون برای هر دوره مجوز برای تجديد کارگزار/فروشنده استاندارد مورد نياز است
• ✓CE باید تا مهلت تجديد 31 می تکمیل شود
• ✓CE شرط مقدم برای تجديد مجوز استاندارد فعلی است

صاحب مجوزی که یک مجوز استاندارد غیرجاری را بازفعال و تمدید می‌کند، باید 14 ساعت CE تصویب‌شده توسط کمیسیون را در دوره 2 سال قبل از ارسال درخواست بازفعال‌سازی تکمیل کند، و نمی‌تواند از همان دوره‌های آموزشی استفاده‌شده برای تمدید منظم دوباره استفاده کند.

• ✓14 ساعت CE در دوره 2 سال قبل از درخواست بازفعال‌سازی الزامی است
• ✓همان دوره‌های آموزشی نمی‌توانند هم برای الزامات بازفعال‌سازی و هم برای تمدید منظم صادق باشند

الزام CE برای دارندگان مجوز متقابل یا کارگزاران/نمایندگان فروش قبرستان، نمایندگان فروش سازنده-مالک، نمایندگان فروش اشتراک زمانی، نمایندگان فروش عضویت اردوگاه، و نمایندگان ارجاع فهرست اجاره‌ای دارای مجوز استاندارد قابل اجرا نیست. دارندگان مجوز باید اطلاعات انطباق را به کمیسیون ارائه دهند.

• ✓الزام CE نمایندگان دارنده مجوز متقابل و دسته‌های مجوز تخصصی خاص را مستثنی می‌کند
• ✓دسته‌های مستثنی شامل نمایندگان دارنده مجوز قبرستان، سازنده-مالک، اشتراک زمانی، اردوگاه، و ارجاع فهرست اجاره‌ای است
• ✓دارنده مجوز باید اطلاعات مؤسس‌کننده انطباق را به کمیسیون ارائه دهد

دارنده پروانه نمی‌تواند بدون اختیار فروشنده/موجر یا نماینده آن‌ها برای فروش/اجاره ملک تبلیغ کند یا خریداران/مستأجران بالقوه را جلب کند. نماینده ارجاع فهرست اجاره نمی‌تواند اطلاعات ملک اجاره‌ای را منتشر کند اگر موجر/مدیر ملک صریحاً اعلام کند که ملک نباید درج شود.

• ✓بدون اختیار فروشنده/موجر یا نماینده آن‌ها هیچ تبلیغ یا جلب مشتری مجاز نیست
• ✓نماینده ارجاع فهرست اجاره نمی‌تواند اطلاعات ملکی را که موجر صریحاً مستثنا کرده است منتشر کند

دارنده مجوز نمی‌تواند برای فروش املاک با چنان تواتری درخواست یا تبلیغ کند که به آزار و اذیت آشکار مالک بیانجامد. تلاش برای ایجاد فروش هراس‌آور به قصد کسب سود، سوءنیت طبق ماده 604(a)(20) است؛ فروش هراس‌آور یعنی تلاش‌های مکرر برای فروش در یک محله بر پایه ترس از کاهش ارزش‌ها که در ارزش ذاتی ملک ریشه ندارد.

• ✓درخواست یا تبلیغ نباید به سطح آزار و اذیت آشکار مالک یا کنترل‌کننده ملک برسد
• ✓تلاش برای ایجاد فروش هراس‌آور به قصد کسب سود، سوءنیت طبق ماده 604(a)(20) است
• ✓اثبات جلب نظام‌مند لیستینگ‌ها می‌تواند شواهد کافی ولی نه قطعی برای فروش هراس‌آور باشد

وظیفه تضمین (اسکرو) دلال نمی‌تواند توسط هر گونه توافق بین طرفین، دلال یا سایر دلالان درگیر، ابطال یا تغییر یابد.

• ✓وظیفه تضمین دلال نمی‌تواند توسط توافق بین طرفین ابطال یا تغییر یابد
• ✓نمی‌تواند بین دلال و طرفین یا بین دلال و سایر دلالان درگیر ابطال شود

دارنده مجوزی که املاک شخصی خود را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد باید در تبلیغات مربوط به آن ملک افشا کند که او دارنده مجوز املاک است. این الزام در صورتی اعمال نمی‌شود که ملک در فهرست یک شرکت املاک قرار گرفته باشد.

• ✓دارنده مجوز باید وضعیت دارنده مجوز را در تبلیغات املاک شخصی خود افشا کند
• ✓الزام افشا در صورتی اعمال نمی‌شود که ملک در فهرست یک شرکت املاک قرار گرفته باشد

شرکت‌های کارگزاری (شامل کسب‌وکارهای انفرادی) باید فقط تحت نام تجاری درج‌شده روی مجوز خود تبلیغ کنند. دارندگان مجوزی که از نام مستعار استفاده می‌کنند باید آن را در درخواست‌ها/تمدیدها ذکر کنند. تبلیغات توسط کارگزار وابسته/فروشنده باید شامل نام تجاری کارگزار استخدام‌کننده و شماره تلفن باشد، با اندازه برابر. رویه قضایی مقرر می‌دارد که شماره‌ها باید با شماره فهرست‌شده کارگزار در دفترچه تلفن مطابقت داشته باشد.

• ✓شرکت‌ها باید فقط تحت نام تجاری تعیین‌شده روی مجوز خود تبلیغ کنند
• ✓تبلیغات فروشندگان/کارگزاران وابسته باید شامل نام تجاری کارگزار استخدام‌کننده و شماره تلفن با اندازه برابر باشد
• ✓شماره تلفنی که کارگزار خریداری می‌کند اما مستقیماً به فروشنده متصل می‌شود (و با اطلاعات تلفن مطابقت ندارد) قاعده را نقض می‌کند (کامپو/دالونزو)

این قاعده مسئولیت اسکرو را بر اساس اینکه سپرده به چه کسی تحویل داده می‌شود و اینکه خریدار از تحویل به کارشناس لیست‌کننده مطلع بود یا نه، تعیین می‌کند.

• ✓اگر سپرده به کارشناس لیست‌کننده به جای کارشناس فروش تحویل داده شود، کارشناس لیست‌کننده وظیفه اسکرو را بر عهده می‌گیرد
• ✓اگر با اطلاع کتبی قبلی خریدار به کارشناس فروش تحویل داده شود، کارشناس لیست‌کننده وظیفه را بر عهده می‌گیرد؛ خریدار باید به صورت کتبی نام کارشناس لیست‌کننده، نمایندگی فرعی، وضعیت مجوز و تعیین دریافت‌کننده را تأیید کند
• ✓اگر بدون اطلاع قبلی به کارشناس فروش تحویل داده شود، کارشناس فروش وظیفه اسکرو را بر عهده می‌گیرد

تبلیغاتی که از بخت‌آزمایی/مسابقه استفاده می‌کنند یا جایزه، گواهی، هدیه یا قطعات زمین رایگان ارائه می‌دهند باید شامل شرح، پیش‌نیازها، محدودیت‌های تعداد، ارزش بازار منصفانه (با قلم هم‌اندازه در چاپ) و شانس برنده شدن (با قلم هم‌اندازه، بلافاصله مجاور) باشند. دارنده پروانه باید سوابق توزیع و دریافت‌کنندگان را نگهداری کند. عدم انطباق و شرح‌های گمراه‌کننده رفتار فریبکارانه تحت ماده 604(a)(18) محسوب می‌شوند.

• ✓تبلیغات جایزه/هدیه باید شرح، پیش‌نیازها، محدودیت‌های تعداد، ارزش بازار منصفانه و شانس برنده شدن را افشا کنند
• ✓در چاپ، ارزش بازار منصفانه و شانس برنده شدن باید با قلمی هم‌اندازه با شرح کالا باشند
• ✓عدم رعایت، شرح‌های گمراه‌کننده، یا تبلیغ جوایزی که در دسترس نیستند، رفتار فریبکارانه تحت ماده 604(a)(18) محسوب می‌شود

تبلیغات یک کارگزار درباره «حجم فروش» یا «تولید» باید فقط به معاملات بسته‌شده اشاره کند (فهرستی که فروخته شده یا فروشی که پس از تحویل سند کاملاً اجراشده انجام شده است). تبلیغات موقعیت بازار باید شهرداری‌ای را که بازار را تشکیل می‌دهد مشخص کند. تبلیغات درباره تعداد دفاتر باید فقط به دفاتری اشاره کند که دارای مجوز دفتر شعبه هستند.

• ✓تبلیغات «حجم فروش»/«تولید» باید فقط به معاملات بسته‌شده اشاره کند
• ✓تبلیغات موقعیت بازار باید شهرداری‌ای را که بازار را تشکیل می‌دهد مشخص کند
• ✓تبلیغات درباره تعداد دفاتر باید فقط به دفاتری اشاره کند که مجوز دفتر شعبه صادرشده دارند

یک شرکت املاک و مستغلات، فرانچایز یا شبکه می‌تواند وابستگی خود به یک ارائه‌دهنده آموزش املاک و مستغلات یا کالج دارای اعتبار را تبلیغ کند، اما هرگونه وابستگی، از جمله منافع مالکیتی، باید در همه تبلیغات افشا شود. منافع مالکیتی شامل هر نوع حق مالکانه یا انتفاعی است که سود اقتصادی مستقیم یا غیرمستقیم ایجاد می‌کند.

• ✓هرگونه وابستگی یا ارتباط با ارائه‌دهنده آموزش که شامل منافع مالکیتی باشد باید در همه تبلیغات افشا شود
• ✓منافع مالکیتی شامل حقوق مالکانه یا انتفاعی است که سود اقتصادی مستقیم یا غیرمستقیم ایجاد می‌کند

یک دارنده مجوز در رابطه نمایندگی نمی‌تواند آگاهانه اطلاعات محرمانه اصیل را در طول یا پس از خاتمه فاش کند یا استفاده کند، مگر در مواردی که: اصیل رضایت دهد؛ افشا به دارنده مجوز یا طرف دیگری باشد که برای اصیل اقدام می‌کند؛ افشا به موجب احضاریه یا دستور دادگاه الزامی باشد؛ افشا مانع از ارتکاب جرم توسط اصیل شود؛ یا اطلاعات برای دفاع در برابر اتهام تخلف استفاده شود.

• ✓اطلاعات محرمانه را نمی‌توان در طول یا پس از خاتمه رابطه نمایندگی فاش کرد یا استفاده کرد، مشروط به استثناهای فهرست‌شده.
• ✓استثناها شامل رضایت اصیل، احضاریه یا دستور دادگاه، جلوگیری از وقوع جرم، و دفاع از خود در دادرسی حقوقی است.

یک دارنده پروانه و مصرف‌کننده می‌توانند بر اساس بخش‌های 606.2-606.4 و 606.6 وارد روابط قانونی شوند. یک کارگزار نمی‌تواند بدون رضایت کتبی موکل، رابطه نمایندگی را گسترش دهد یا واگذار کند. پرداخت حق‌الزحمه به کارگزار همکار، بین مصرف‌کننده و آن کارگزار دیگر رابطه نمایندگی ایجاد نمی‌کند.

• ✓یک کارگزار نمی‌تواند بدون رضایت کتبی موکل، رابطه نمایندگی را گسترش دهد یا واگذار کند
• ✓پرداخت حق‌الزحمه به کارگزار همکار بین مصرف‌کننده و آن کارگزار رابطه نمایندگی ایجاد نمی‌کند