46 トピック · 2026-09-17 更新
ブローカーまたは墓地ブローカーは、不動産取引に関する記録を取引完了後少なくとも3年間保持しなければならないが、特定の確認通知およびサブエージェント／取引開示声明は6か月間保持する。記録は、§ 35.246に基づく書面による請求または事務所検査の際に委員会へ提出しなければならない。
免許保有者は、正当な要求があった場合、その免許保有者が提携している、または提携することになる可能性があるフランチャイザー、ネットワーク、その他の親会社である不動産会社に関する情報を委員会に提供しなければならない。
インストラクター主導の学習は1日あたり7½クロックアワーを超えてはなりません（クロックアワーは60分で、50分の指導と10分の休憩を含みます）。学生は、休憩なしで連続90分を超えて出席することを要求されてはなりません。コース内容は、明記された目的と一致し、委員会の概要に従わなければなりません。免許取得前課程の出席には80%の実際の出席が必要で、継続教育には90%が必要です。免許取得前課程は15クロックアワーにつき1単位を取得し、監督付き試験が必要です。
講義後30日以内に、提供者は各免許取得前受講者に、責任者が署名した公式の成績証明書を交付しなければなりません。継続教育の免許保有者は、30日以内に改変不可能な成績証明書／修了証を受け取らなければなりません。提供者は、財務、施設設備、人事、カリキュラム、学業、出席の記録を主たる所在地で保持しなければなりません。継続教育の記録は4年間、その他のすべての記録は10年間保持しなければなりません。免許保有者は、隔年更新期間後の2年間、継続教育の成績証明書を保持しなければなりません。
非居住者申請者は、ハリスバーグの委員会に訴訟提起プロセス送達を許可する取消不可能な同意書を提出する必要があります。これは個人送達と同様に有効として扱われます。送達されたプロセスは複本で実行される必要があり、1部は認定郵便で申請者に転送されます。
ライセンス保有者は、両当事者の書面による同意がある場合にのみ、二重代理人として行動することができます。§ 35.292以上として、二重代理人は、いずれかの当事者に不利な行為を取ってはならず、両当事者のために誠実な努力を継続しなければならず、重大な欠陥を除いて機密保持義務を負います。
免許取得者は、両当事者が書面で同意した場合に限り、二重代理人として行為することができる。§ 35.292 の義務に加えて、二重代理人は、いずれの当事者の利益にも不利または損害となる行為をしてはならず、別段の合意がない限り、双方のために継続的に誠実な努力を行い、既知の重要な瑕疵を開示する場合を除き、秘密を保持しなければならない。
セールスパーソンは、その業務が雇用しているブローカーによって監督および統制されている場合に限り、不動産管理を補助することができます。セールスパーソンは、賃貸条件を独自に交渉したり、賃貸人を代表して賃貸借契約を締結したりすることはできません。
ブローカーまたはセールスパーソンが自己の不動産を販売または賃貸する場合、法および本章を遵守しなければならず、売買契約または賃貸契約を締結する前に、見込み買主または賃借人に対して自身の免許保有状況を開示しなければならない。
賃貸物件紹介エージェントが入居希望者に提供する賃貸物件リストは、賃貸物件リスト契約に従って、入居希望者の希望条件を満たさなければなりません。エージェントは、手数料を徴収する日までの4日以内に入居可能であることを確認しなければなりません。
申請者は、見込み購入者に対して、自費で毎年改訂され、委員会により承認された提示書を作成・交付する必要があります。これには、価格、条件、財務状況、および不動産の詳細な状態を開示し、委員会がその提示を承認していないことを示す免責事項を含める必要があります。
承認証明書およびサテライト拠点一覧は主たる所在地に掲示し、各教育場所では承認された名称を掲示しなければならない。委員会は、授業実施中に年4回まで定期検査を実施でき、苦情があった場合またはフォローアップとして特別検査を行うことができる。検査官は、記録を調査し、施設を検査し、講師を監視し、職員および学生に面談することができる。事業を終了する提供者は、終了日、記録移転日、返金およびクレジットの手続きを含む終了計画を60日以内に提出しなければならない。
免許取得者は、重罪または軽罪について有罪判決を受け、または有罪もしくは無異議の答弁をした場合、30日以内に委員会に通知しなければならず、また、他の管轄区域の不動産免許当局による懲戒処分の通知を受けた場合も、30日以内に通知しなければなりません。
免許が停止されたブローカー／墓地ブローカーは、免許証を委員会に返還し、委員会が提供する通知を本店および支店の公共出入口またはその付近に目立つように掲示しなければならない。掲示しないことは、さらなる懲戒処分の根拠となる。
仲介業者は書面による委任人の同意を得て、別々のライセンシーを指定し、同一取引において売主と買主をそれぞれ専任代理することができ、この場合仲介業者は二重代理人となります。指定は適切な同意の下いつでも発生する可能性があり、機密情報は保護される必要があります。
ブローカーは、依頼人の書面による同意を得て、同一取引において、1人以上の免許保持者を売主/貸主の代理として専属的に行動するよう指定し、その他の免許保持者を買主/借主の代理として専属的に行動するよう指定することができる。ブローカーおよび指定代理人は、秘密情報を保護するために合理的な注意を払わなければならない。非指定の免許保持者は、いずれの当事者とも代理関係を有しない。
各指定代理人は、本人に対する忠実義務、継続的な善意の努力、相手方が同一ブローカーの別の指定代理人によって代理されていることの開示、および当該ブローカーが二重代理人であることの確認を負う。雇用ブローカーは二重代理人として行動し、機密情報を保護し、指定ライセンシーを監督するとともに、不利益な行動を一切取らない。
ペンシルベニア州内で、コモンウェルス外に所在する物件の販売促進販売を提案するブローカー、開発業者、または区画分譲業者（「申請者」）は、実施前に、委員会（Commission）の承認を得るため完全な詳細および提案条件を提出し、委員会の調査・検査費用を負担しなければならない。当該物件が委員会によって検査、承認、または審査されたと表示してはならない。申請者は、パーティーまたはグループメディアを通じた販売・広告活動の少なくとも10日前に委員会に通知しなければならない。
申請者は、予想購入者に対して自己負担で毎年改訂された委員会承認募集趣意書を作成・提供する必要があります。これには、詳細な説明、価格、条件、財務情報、および税務責任、保証、運送、地形、気候、改善、道路、水資源、ユーティリティ、不快な状態、下水道、レクリエーション施設、および人口密集地区までの距離に関する開示が含まれている必要があります。委員会の要件が土地の承認を構成しておらず、委員会が提案の利点について判断していないという大きな太字・イタリック免責条項を含める必要があります。
非居住者の申請者は、ハリスバーグの委員会への送達によってペンシルベニア州の裁判所で自己に対して訴訟を提起できることを認める撤回不能の同意を提出しなければならず、その送達は対人送達と同様に有効とみなされる。送達される訴訟上の書面および訴答書面は2部作成し、1部は委員会に提出し、1部は申請者の本店へ配達証明郵便で転送しなければならない。申請者は毎年、審査のために広範な書類（所有権、財務、不動産の状況、改良、下水、排水、用途地域、広告、所在地、価格設定、資金調達の取り決め）を提出しなければならない。
免許保有者は、委員会またはその代理人の適切な要求があった場合、自らが関連している、または関連する可能性のあるフランチャイザー、ネットワーク、または他の親不動産会社に関する情報を提供しなければなりません。
申請者は、所有権、財産状況、改善事項、担保金、下水道、排水、ゾーニング、広告、位置、比較可能な価格、および財務上の取り決めを含む、委員会の審査のための詳細な報告書情報を毎年提供する必要があります。
標準免許を保有するブローカーまたはセールスパーソンは、現行免許を更新するための前提条件として、直前の免許期間中に委員会承認の継続教育14時間を修了しなければならず、5月31日の更新期限までに完了させる必要があります。非現行免許を再有効化して更新する場合、提出前2年間で14時間を修了する必要があり、同じ履修科目を現行要件と再有効化要件の両方に充てることはできません。
継続教育の要件は、相互認証免許保有者、墓地ブローカー、墓地販売員、建築主兼所有者販売員、タイムシェア販売員、キャンプ場会員権販売員、または標準免許を保有する賃貸リスティング紹介エージェントには適用されません。免許保有者は、遵守を証明するために必要な情報を委員会に提供しなければなりません。
§ 35.292以外に、取引ライセンシーは代理人/弁護人ではなく、当事者の価格および融資意思に関する限定的な守秘義務のみを負う。
§ 35.292 の義務に加えて、取引ライセンシーは、自らが代理人／擁護者ではなく、秘密情報を受け取るべきではないことを消費者に通知しなければならず、限定的な守秘義務を負う — 売主が売出価格より低い金額を受け入れること、買主が書面による申出より高い金額を支払うこと、または当事者が他の融資条件に同意することを開示してはならない。
不動産仲介業者または墓地仲介業者は、取引完了後少なくとも3年間、不動産取引に関連する記録を保管しなければなりません。ただし、特定の記録は6ヶ月間保管する必要があります。
第35.375条は、第35.372条の非居住者要件を満たす管轄権サービスへの同意に関する例示的宣誓供述書を規定しており、これは法人役員によって執行され、公証される必要があります。
ブローカーは、他人に属する資金を、連邦または州の保険に加入した銀行のエスクロー口座に預金する必要があります。これは取引の完了または紛争なしの終了まで保管され、その後権利を持つ当事者に支払われます。賃貸借料、分割土地契約、墓地財産、および敷金に対して特別な規則が適用されます。
判例法（Ramalingam）は、預金が仲介者に委託されたことがなく、買い手が意識的に売上業者に直接支払った場合、エスクロー義務は発生しないことを明確にしています。
ブローカーは、他者に帰属する金銭を受け取った場合、連邦または州の保険に加入している銀行のエスクロー口座に預け入れ、取引の完結または紛争を伴わない事前の終了まで保管した後、権利を有する当事者に全額を支払わなければなりません。ブローカーが法人である場合、登録ブローカー（broker of record）がエスクロー義務の履行を確保します。物件管理者として受け取る賃料は、エスクローではなく別個の賃貸管理口座に入金されます。
分割払い土地購入契約では、買主が契約を登記する機会を与えられた時点で取引が完了したものとみなされます。墓地財産契約では、買主が契約書の写しを受け取った時点で完了します。敷金の支払渡義務は賃貸借が終了した時点で発生し、敷金は賃借人への書面による通知により、賃貸人または賃貸人の仲介業者のエスクローに移転されることがあります。
標準ライセンスを保有するブローカーおよび営業職員は、更新の条件として、先行するライセンス期間中に委員会承認の継続教育14時間を修了する必要があり、5月31日の更新期限までに完了しなければなりません。
非現在標準ライセンスを再活性化・更新するライセンシーは、再活性化申請書提出前の2年間以内に委員会承認CE 14時間を修了する必要があり、定期更新で使用した同じコースワークを再利用することはできません。
CE要件は、相互ライセンス保有者または墓地仲介業者/営業職員、建築業者所有者営業職員、タイムシェア営業職員、キャンプ場会員権営業職員、および標準ライセンスを保有する賃貸借リスト紹介代理人には適用されません。ライセンス保有者は委員会にコンプライアンス情報を提供する必要があります。
免許保有者は、売主/賃貸人またはその代理人の権限なしに、不動産の売買/賃貸を広告し、または見込み買主/賃借人を勧誘してはならない。賃貸人/物件管理者が当該物件を含めない旨を明示している場合、賃貸リスティング紹介エージェントは賃貸物件情報を公表してはならない。
公認者は、所有者への明らかな嫌がらせに相当するほどの頻度で不動産の売却を勧誘してはいけません。利益を目的としたパニック売却をもたらそうとする試みは、セクション604(a)(20)に基づく善意に反する行為です。パニック売却とは、不動産の内在的価値に基づかない価値低下への恐怖に基づいて、地域内で頻繁に売却を試みることを意味します。
ブローカーのエスクロー義務は、当事者間の合意、ブローカーと当事者間の合意、または関係するブローカー間の合意によって、放棄または変更されることはできません。
不動産免許保持者が自身の不動産を売却または賃貸する場合、その物件の広告において自身が不動産免許保持者であることを開示しなければならない。この要件は、その物件が不動産会社に掲載されている場合には適用されない。
仲介会社（個人事業主を含む）は、免許に記載された商号のみで広告を行わなければなりません。ニックネームを使用する免許保持者は、申請書/更新書にそれを記載しなければなりません。アソシエイト・ブローカー/セールスパーソンによる広告には、雇用ブローカーの商号と電話番号を同じ大きさで記載しなければなりません。判例法では、その番号はブローカーの電話帳掲載番号と一致しなければならないとされています。
本規則は、誰が預金を受け取ったか、および買い手がリスティングブローカーへの交付について事前に通知を受けたかどうかに基づいて、エスクロー責任を割り当てます。
抽選/コンテストを利用した、または景品、証明書、贈答品もしくは無償区画を提供する広告には、説明、前提条件、数量制限、公正市場価値(印刷物では同一の活字サイズ)、当選確率(同一の活字サイズで、直ちに隣接)を記載しなければなりません。免許保持者は配布および受領者の記録を保持しなければなりません。不遵守および誤解を招く説明は、第604(a)(18)条に基づく欺瞞的行為です。
ブローカーの「販売量」または「実績」に関する広告は、終了した取引（売却されたリスティング、または完全に実行された権利証書が交付された後の売却）のみを指す必要があります。市場ポジション広告は、その市場を構成する自治体を特定する必要があります。事務所数に関する広告は、支店事務所ライセンスを発行された事務所のみを指す必要があります。
不動産会社、フランチャイズ、またはネットワークは、不動産教育提供者または認定大学との提携を宣伝できるが、所有権益を含むあらゆる提携関係は、すべての宣伝において開示されなければならない。所有権益には、直接的または間接的な経済的利益を生じさせる所有権的利益または受益的利益が含まれる。
代理関係にあるライセンシーは、代理関係の存続中または終了後を問わず、本人の秘密情報を故意に開示または使用してはならない。ただし、次の場合は除く：本人が同意する場合、本人のために行動する他のライセンシーまたは当事者に開示する場合、召喚状または裁判所命令により開示が要求される場合、開示により本人が犯罪を犯すことを防ぐ場合、または不正行為の告発に対する防御のために情報を使用する場合。
ライセンス保持者と消費者は、セクション606.2-606.4及び606.6に基づく法定関係を結ぶことができる。ブローカーは、本人の書面による同意なしに代理関係を拡張し又は委任することはできない。協力ブローカーに支払われる報酬は、その他のブローカーとの代理関係を生じさせない。
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