§ 35.204. Accuracy and veracity of papers filed with the Commission +18Pennsylvania · 房地产 · 中文

所有为考试、执业许可、注册或批准而提交的申请、声明、品格推荐函和文件均需接受委员会调查，以确保其准确性和真实性。申请人或持证人故意提供不真实信息将对两者造成后果。

• ✓为考试、执业许可、注册或批准而提交的文件需接受委员会调查，以确保其准确性和真实性
• ✓申请人故意未能提供准确和真实的信息是拒绝申请的理由
• ✓持证人故意未能提供准确和真实的信息是采取纪律处分的理由

继续教育（CE）教学可由经认证的大学（定义见 § 35.201）、符合 § 35.341 批准要求的房地产教育提供者，或由所在辖区房地产许可管理机构批准的外州房地产教育提供者提供。

• ✓经认证的大学和经 § 35.341 批准的提供者可提供继续教育（CE）
• ✓外州提供者必须获得其所在辖区房地产许可管理机构的批准

继续教育课程可由获认可的学院（如第35.201条所定义）、符合第35.341条批准要求的房地产教育提供者或由其所在司法管辖区房地产执业许可颁发机构批准的州外房地产教育提供者提供。

• ✓获认可的学院可以提供继续教育课程
• ✓州内提供者必须符合第35.341条的批准要求
• ✓州外提供者必须获得其所在司法管辖区执业许可颁发机构的批准

继续教育提供机构必须遵守 §§ 35.352(b)、35.353(a)、35.358(a) 和 35.359(b) 中规定的房地产教育提供机构标准。

• ✓继续教育提供机构必须遵守 §§ 35.352(b)、35.353(a)、35.358(a) 和 35.359(b)
• ✓针对提供机构的标准适用于所有经批准的继续教育课程

继续教育提供者必须遵守《宾夕法尼亚州房地产教育提供者标准》第§§ 35.352(b)、35.353(a)、35.358(a) 和 35.359(b) 条所规定的标准。

• ✓继续教育提供者必须遵守§§ 35.352(b)、35.353(a)、35.358(a) 和 35.359(b) 条中规定的标准
• ✓这些标准反映了房地产教育提供者的一般要求

从2006-2008年续期期间开始，经纪人、墓园经纪人或出租房源转介代理人的当前执照，以及与其受雇或附属的被许可人的执照必须在主办公室保持。被许可人列表必须保存在各分支办公室，被许可人在该处工作。

• ✓经纪人和附属被许可人的当前执照必须在主办公室保持
• ✓经纪人或墓园经纪人必须在各分支办公室保持被许可人列表，每位被许可人在该处工作

自2006-2008年续期期间起，经纪人、墓地经纪人或租赁房源推荐代理人的现行执照，以及受雇于他们或与他们有关联的持照人的执照，必须保存在主办公室。经纪人或墓地经纪人必须在每位持照人开展工作的分支办公室保存一份受雇或有关联的持照人名单。

• ✓经纪人和关联持照人的现行执照必须保存在主办公室
• ✓经纪人必须在每位持照人开展工作的分支办公室保存一份关联持照人名单

经纪人或销售代理人如果出售或出租自己的房地产，必须遵守该法案和本章节，并且在订立协议前必须向潜在买方或承租人披露其执照身份。

• ✓出售或出租自有房地产的持证人必须遵守该法案和本章节
• ✓在订立买卖或租赁协议前，必须向潜在买方或承租人披露持证身份
• ✓参见 § 35.304 关于在宣传自有房地产时披露执照信息的规定

在销售协议执行之前，经纪人必须向各方提供一份书面估计，说明与销售相关的合理可预见的费用，使用准确数据。该条例提供了示范性的买方和卖方结算成本声明。

• ✓估计必须在销售协议执行之前向各方提供
• ✓必须包括经纪人佣金、抵押贷款支付/融资成本、税款和评估以及结算费用
• ✓估计必须达到具有房地产销售知识和经验的人员合理预期的准确程度
• ✓买方声明确认收到，且估计可能发生变化（特别是托管项目）

在买卖协议签署之前，相关经纪人必须向各方提供一份书面估算，列明该方可能需要支付的合理可预见费用，包括经纪人佣金、按揭还款/融资费用、税费及摊派费，以及交割费用。估算的准确程度必须达到一名经验丰富的房地产专业人士合理预期应有的水平。

• ✓必须在买卖协议签署之前向每一方提供书面估算
• ✓估算必须包括佣金、按揭/融资费用、税费/摊派费以及交割费用
• ✓估算必须达到一名知识丰富、经验丰富的人士合理预期应有的准确程度

该法规提供了买方在交割时预估费用的示例报表（包括购买价格、交割费用、转让税和预估月供），以及卖方在交割时的示例报表（包括转让税、经纪人佣金和净收益）。买方必须确认收到该报表，并确认这些费用仅为预估，可能发生变化。

• ✓买方报表必须列明交割费用、转让税和预估月供
• ✓卖方报表必须列明费用总额、经纪人佣金和预估净收益
• ✓买方签署确认书，确认预估费用可能发生变化

根据《宾夕法尼亚州法典》第2篇第501-508条的通知和听证会程序，委员会可撤销对通过虚假陈述获得批准、未能保持合规性或违反行政要求的提供者的批准。

• ✓撤销需要根据《宾夕法尼亚州法典》第2篇第501-508条进行通知和听证会
• ✓理由：通过虚假陈述获得批准
• ✓理由：未能保持第35.341条的合规性
• ✓理由：违反第35.351-35.363条的行政要求

委员会在通知和听证会后，可以因不诚实行为/欺诈/无能、不遵守规定、执照撤销/暂停、重罪定罪或某些轻罪定罪而撤销董事的批准。

• ✓理由：表现出不诚实、欺诈、不可信任或无能的行为
• ✓理由：未能遵守§ 35.341
• ✓理由：房地产执照在任何司法管辖区被撤销或暂停
• ✓理由：重罪定罪或认罪
• ✓理由：与房地产、伪造、挪用、欺诈、贿赂、盗窃、敲诈等相关的轻罪定罪或认罪

经纪人价格意见（BPO）必须醒目地、不得更改地展示一项声明，说明该分析并非依据《专业评估执业统一标准》（USPAP）编制，不得将该意见解释为评估，也不得将其作为评估用于任何目的。

• ✓BPO 必须包含规定的 USPAP 免责声明，并醒目展示且不得更改
• ✓BPO 不是评估，不得将其作为评估用于任何目的

BPO 必须由编制人手动或电子签名，并包含：预期使用者/用途的标识（如已知）；标的房产的简要说明；所定价房产权益的简要说明；价格结论的依据（市场数据、成本数据或资本化）；每项假设或限制条件；编制该 BPO 的持牌人的每项现有或拟有利益；生效日期；签署日期；以及编制人的房地产许可证号码（如适用，还包括复核经纪人/副经纪人的许可证号码）。

• ✓BPO 必须由其编制人签署，并包含价格结论的依据
• ✓BPO 必须披露编制该 BPO 的持牌人的每项现有或拟有利益、生效日期、签署日期和许可证号码

任何为 BPO 支付的费用或有价对价，必须直接支付给雇主经纪人。销售员不得编制 BPO，除非该销售员在 BPO 生效日期之前紧接的 3 年内一直持有有效执照，并且已满足 § 35.503 的教育要求。由销售员编制的 BPO 必须由该销售员签署，并由雇主经纪人或指定副经纪人审核并签署。

• ✓BPO 费用必须直接支付给雇主经纪人
• ✓销售员必须持有有效执照满 3 年并满足 § 35.503 的教育要求，方可编制 BPO
• ✓销售员编制的 BPO 必须由雇主经纪人或指定副经纪人审核并签署

标准或互惠执照的每位申请人必须提交规定的费用、披露犯罪历史，并提供书面同意以接收诉讼文件。对于实体，犯罪披露适用于每位成员和官员。

• ✓申请人必须提交§ 35.203中规定的执照费用
• ✓申请人必须提供任何重罪或轻罪定罪或认罪以及所判刑罚的完整详情；对于实体，这适用于每位成员/官员
• ✓申请人必须以书面形式同意可以向委员会主席和英联邦秘书长送达诉讼文件

经纪人价格意见必须包含一份声明，该声明应清晰显示且不得更改，说明该分析不是根据《统一专业鉴估实践标准》(USPAP) 编制的，不是鉴估，也不能用作鉴估之用途。

• ✓经纪人价格意见必须包含必需的非USPAP披露声明，该声明应清晰显示且不得更改
• ✓该声明必须说明经纪人价格意见不是鉴估，且不能被用作任何用途的鉴估

经纪人意见书必须由其编制者以手写或电子方式签署，并包含以下内容：预期使用者/用途的识别（如已知），被评估房产的简要描述，被定价房产权益的简要描述，价格结论的依据（市场数据/成本数据或资本化法），每项假设/限制条件，持证人的每项现有或拟议权益，生效日期，签署日期，以及编制者和任何审查经纪人/经纪人助理的房地产执照号码。

• ✓经纪人意见书必须由编制者以手写或电子方式签署
• ✓必须包含价格结论的依据（市场数据、成本数据或资本化法）
• ✓必须披露编制持证人的每项现有或拟议权益
• ✓必须包含生效日期和签署日期，以及编制者和审查经纪人的执照号码

销售人员只有在BPO生效日期前3年内持有有效执照，且满足第35.503条规定的教育要求，才能准备BPO。销售人员准备的BPO必须由销售人员签署，并由聘用经纪人或指定的副经纪人审查和签署。

• ✓销售人员必须在BPO生效日期前3年内持有有效执照
• ✓销售人员必须满足第35.503条规定的教育要求才能准备BPO
• ✓销售人员准备的BPO必须由聘用经纪人或指定的副经纪人审查和签署

经纪人价格意见的任何费用或有价代价必须直接支付给聘用经纪人。

• ✓BPO费用或有价代价必须直接支付给聘用经纪人
• ✓销售人员不得直接收取BPO补偿

向委员会提交的所有文件均须接受调查，以核实其准确性和真实性；明知虚假会对申请人和持照人造成严重后果。

• ✓申请、陈述、品格推荐信及其他提交的文件均须接受委员会调查，以确认其准确性和真实性。
• ✓申请人明知未能提供准确信息，构成拒绝申请的理由。
• ✓持照人明知未能提供准确信息，构成对该持照人采取纪律处分的理由。

在正常营业时间内，委员会每年可对主办公室或分支机构进行不超过四次的例行检查，以确定合规情况。特别检查可因投诉或有合理理由认为存在违规行为而进行，也可作为先前检查发现不合规后的跟进检查。

• ✓例行检查限于每年在正常营业时间内不超过四次
• ✓特别检查可因投诉或有合理理由认为存在违规行为而进行，或作为先前不合规的跟进检查
• ✓在任何检查之前，委员会必须告知负责的被许可人，该检查是根据本节进行的，且范围有限

在检查期间，委员会可以审查与房地产交易或租赁房源推荐相关的记录，以及公司、合伙企业或协会的记录，检查办公室的所有区域，约谈持牌与无牌员工，并取得致托管（escrow）银行的书面授权以调取账户记录。

• ✓委员会可以审查交易记录、实体记录，检查办公室所有区域，并约谈员工
• ✓委员会可以取得经纪人的书面授权，使银行公布托管账户记录

委员会可在正常营业时间内每年进行不超过四次的常规检查以确定合规性。特殊检查可根据投诉、合理的违规怀疑或作为显示不合规的先前检查的后续而进行。在进行任何检查之前，委员会必须通知负责人检查是根据本条款进行的，且其范围受限。

• ✓常规检查每年最多进行四次，且必须在正常营业时间内进行
• ✓特殊检查可根据投诉、合理的违规怀疑或先前不合规的后续进行
• ✓委员会必须在开始常规或特殊检查前提前通知

在检查期间，委员会可以审查与房地产交易/出租名单转介以及持有经纪人执照的公司/合伙企业/协会相关的办公室记录，检查办公室的所有区域，采访持证和无证员工，并获得经纪人的书面授权，以便银行发布托管账户记录。

• ✓委员会可以审查交易记录、检查所有办公区域并采访员工
• ✓委员会可以获得书面授权，以便银行发布托管账户记录

出租房源转介代理必须提供符合租户所需规格的清单，并必须在收取费用前的严格时间窗口内验证出租单位的可用性。

• ✓出租房源清单必须符合潜在租户根据出租房源协议所寻求的所需规格
• ✓代理必须在向潜在租户收取费用前不超过4天内验证出租单位的可用性

房地产教育提供者的主任负责日常管理，包括讲师绩效评估、课程和课程内容评估、课程考试分析、记录/设施管理，以及确保符合§§ 35.352-35.363的规定。

• ✓主任负责日常管理
• ✓职责包括评估讲师绩效和课程内容
• ✓主任必须确保符合§§ 35.352-35.363的规定

租赁列表转介代理与潜在租户之间的协议必须明确租赁偏好，并包含加粗的免责声明，以阐明该服务的有限性质。

• ✓必须包含潜在租户所需的租赁规格（如地点和租金）
• ✓必须包含加粗声明，说明代理仅是转介服务，不作为销售员/经纪人，不保证满意的租赁单位，仅提供可用租赁单位的清单

租赁房源推荐代理人与潜在租户之间的协议必须包含潜在租户期望的租赁规格（地点、租金），以及一段以粗体字印刷的声明，声明该服务仅为推荐服务，代理人不担任销售员或经纪人，不保证提供令人满意的租赁单元，其唯一目的是提供可租房源清单。

• ✓必须包含潜在租户期望的租赁规格（地点和租金）
• ✓必须包含粗体字印刷的声明，说明其仅为推荐服务，不担任经纪人/销售员，且不保证提供租赁单元

对于执照被撤销的个人，委员会不会在撤销生效之日起至少5年内批准向其重新发证。5年期满后，该个人可以向委员会申请重新发证。该决定属于委员会的自由裁量权；如获批准，该个人必须符合现行执照要求。

• ✓撤销生效之日起至少5年内不得重新发证
• ✓5年后，该个人可向委员会申请重新发证
• ✓重新发证属于委员会的自由裁量权，且须符合现行要求

委员会在许可证被撤销之日起至少5年内，不会批准被撤销许可证的个人重新获得许可。5年期满后，该个人可以申请重新获得许可，这由委员会自行决定。如果获得批准，该个人在获得许可证前必须符合当前许可要求。

• ✓自许可证撤销之日起至少5年内不得重新获得许可
• ✓5年后，个人可申请重新获得许可；重新获得许可由委员会自行决定
• ✓如果重新获得许可被批准，该个人必须符合当前许可要求

BPO 只能由经纪人、副经纪人或销售人员编制，且仅可用于以下相关情形：贷款机构在止赎拍卖未能成功后拥有的房产；第一抵押贷款或次级抵押贷款或房屋净值信用额度的修改；房产的短售；或房地产组合的评估/监控。

• ✓BPO 获准用于贷款机构拥有的（止赎后）房产、抵押贷款修改、短售和房地产组合评估。
• ✓只有经纪人、副经纪人或合格销售人员可以编制 BPO。

BPO 不得用作确定抵押贷款发放（包括第一抵押贷款/次级抵押贷款、再融资或房屋净值信贷额度）价值的依据。BPO 也不得用于以下事项：国家征收程序；联邦、州或地方税务上诉；破产或无力偿债程序；离婚或财产衡平分配；任何其他在记录法院提起的诉讼；或死者遗产分配。

• ✓BPO 不得作为抵押贷款发放、再融资或房屋净值信贷额度中的估值依据。
• ✓BPO 不得用于国家征收、税务上诉、破产、离婚、法院程序或遗产分配。

BPO仅可用于以下情况：贷款人在止赎拍卖失败后拥有的房产、第一/次级抵押贷款或房屋净值信用额度的修改、房产短售，或房产投资组合的评估/监控。

• ✓BPO可用于贷款人拥有的房产（REO），前提是止赎拍卖失败
• ✓BPO可用于抵押贷款修改、短售和投资组合评估/监控
• ✓BPO的许可用途仅限于列举的情况

房产估价意见书（BPO）不能用作确定抵押贷款发放（首笔贷款/次级抵押、再融资或信用额度）价值的基础，也不能用于征地程序、联邦/州/地方税务申诉、破产/无偿债能力程序、离婚或财产分割诉讼、任何其他法院诉讼程序或被继承人遗产分配。

• ✓房产估价意见书不能作为抵押贷款发放价值确定的基础
• ✓房产估价意见书不能用于征地、税务申诉、破产或离婚程序
• ✓房产估价意见书不能用于任何法院诉讼程序或被继承人遗产分配

标准经纪人申请人必须在3年内通过经纪人执照考试，符合办公室要求，并提交证明良好声誉的推荐信。在过去5年内持有另一州执照的申请人仅需通过宾夕法尼亚州部分考试。

• ✓在提交完整申请前3年内必须通过经纪人执照考试的各个部分
• ✓在过去5年内持有另一州经纪人执照的申请人仅需参加考试的宾夕法尼亚州部分
• ✓必须提交来自一名委员会持证经纪人和申请人所在县内两名无关联房产所有人的推荐信

互惠经纪人申请人必须持有来自互惠州的现有州外经纪人执照，遵守办公室规则，并提交经过验证的声明以及其他州许可证颁发机构的认证。如果以联属经纪人身份行动，需要附属经纪人的宣誓声明。

• ✓必须持有来自实行互惠或具有基本相当资格的州的现有经纪人执照
• ✓必须提交经过验证的声明，确认没有受纪律处分或调查、熟悉该法律以及同意披露记录
• ✓必须提交来自其他州的认证，确认执照有效且处于良好信誉状态

寻求获得经纪人执照的合伙企业、协会或公司必须确保每位参与的成员/高管获得许可、指定一名记录经纪人，并符合办公室要求。

• ✓从事房地产业务的每位成员/高管必须持有委员会颁发的现有销售员或经纪人执照
• ✓必须指定一名获得许可的经纪人担任记录经纪人
• ✓必须符合第 35.241 和 35.242 条的办公室要求

执照持有人必须在刑事定罪/认罪后30天内以及收到其他司法管辖区采取纪律处分后30天内向委员会报告。

• ✓必须在被判重罪或轻罪、或向法院认罪/不抗辩后30天内向委员会报告
• ✓必须在收到其他司法管辖区房地产执照颁发机构采取纪律处分的通知后30天内向委员会报告

卖方产权披露声明要求卖方披露所有已知的不易观察到的重大缺陷。这不是担保，也不能替代买方检验。

• ✓卖方必须披露有关该产权的所有已知重大缺陷，这些缺陷不易被观察到
• ✓该声明不构成卖方、房产代理或销售代理的担保，也不能替代检验
• ✓重大缺陷是指明显地负面影响产权价值或对该地产上的人员构成不合理风险的问题；正常磨损或使用寿命终结本身不构成重大缺陷
• ✓该声明不能免除卖方披露表格中未涉及的重大缺陷的义务

该声明至少包含十七个编号的披露类别，涵盖物理状况、系统、土地和法律事项，卖方必须根据个人知识完成这些项目。

• ✓类别包括卖方专业知识、占用、屋顶、地下室/爬行空间、白蚁/害虫、结构项目、增建/改建、水和污水、管道、供暖/空调、电气、设备/电器、土地（土壤、排水、边界、地陷）、危险物质、共管公寓/业主协会、雨水设施和其他法律事项
• ✓必须披露已知的危险物质，如石棉、多氯联苯、氡气、铅漆和UFFI
• ✓通知必须告知买方有关采矿沉陷损害的可能性以及DEP采矿沉陷保险的可用性
• ✓共管公寓/合作公寓通知说明买方有权获得转售证书以及收到后5天的取消选择权

披露要求卖方对信息准确性进行认证，买方确认收到，并为遗产执行人、管理人或受信人提供豁免途径。

• ✓卖方单独对信息的准确性负责，并必须就因条件变化而导致信息不准确的任何情况以书面形式通知买方。
• ✓从未占用该房产且缺乏个人知识的遗产执行人、管理人或受信人可以签署说明书以代替填写表格。
• ✓买方确认收到、该声明不构成担保，且除非销售合同另有规定，否则该房产按现状购买。

卖方必须向买方披露其已知的、与该房产有关且不易直接观察的所有重大瑕疵。重大瑕疵是指会对价值产生重大不利影响或对人身构成不合理风险的房产问题。该披露反映卖方截至签署日的知悉情况，不能替代检查，也不构成保证。结构构件接近使用寿命终点这一事实本身并非重大瑕疵。

• ✓卖方必须披露所有已知且不易直接观察的重大瑕疵
• ✓重大瑕疵会对价值产生重大不利影响或对人身构成不合理风险
• ✓该声明不是保证，也不能替代检查
• ✓构件接近、达到或超过使用寿命终点本身并非重大瑕疵

卖方的房产披露声明必须至少涵盖：卖方的专业知识、占用情况、屋顶、地下室/爬行空间、白蚁/破坏木材的昆虫、结构项目、增建/改建、水和污水、管道、供暖和空调、电气、设备和电器、土地（土壤/排水/边界/天坑）、有害物质、公寓/业主协会、雨水设施，以及杂项事项（法律诉讼、违反规范、留置权、产权瑕疵）。

• ✓声明必须涵盖至少17个列举类别，包括屋顶、水/污水、结构、有害物质和杂项。
• ✓必须披露地下储罐或有害物质（石棉、多氯联苯、氡、含铅涂料、UFFI）。
• ✓必须披露已知的判决、留置权、产权负担和产权瑕疵。

买方必须签署一份收据和确认书，确认该声明不构成保证，并且除合同另有规定外，买方按现状购买该房产。买方有责任自行确认房产状况，并可进行验房。从未占用该房产且缺乏个人知识的遗嘱执行人、遗产管理人或受托人，可以签署一份有限声明，以代替完整填写。

• ✓买方确认该声明不构成保证，且除合同另有规定外，房产按现状购买
• ✓从未占用且缺乏知识的遗嘱执行人、遗产管理人或受托人可填写有限声明
• ✓卖方必须就后续变更导致信息不准确的事项书面通知买方