§ 35.285 & § 35.286. Affiliations and Retention/production of records +23Pennsylvania · bất động sản · Tiếng Việt

Một môi giới hoặc môi giới nghĩa trang phải lưu giữ hồ sơ liên quan đến giao dịch bất động sản ít nhất 3 năm sau khi hoàn tất giao dịch, ngoại trừ một số xác nhận thông báo cho người tiêu dùng và bản công bố thông tin về đại lý phụ/giao dịch được lưu giữ trong 6 tháng. Hồ sơ phải được xuất trình cho Ủy ban khi có yêu cầu bằng văn bản hoặc trong quá trình thanh tra văn phòng theo § 35.246.

• ✓Hồ sơ giao dịch phải được lưu giữ ít nhất 3 năm sau khi hoàn tất giao dịch
• ✓Một số xác nhận thông báo cho người tiêu dùng và bản công bố thông tin về đại lý phụ/giao dịch được lưu giữ trong 6 tháng
• ✓Hồ sơ (và hồ sơ của thực thể) phải được xuất trình khi có yêu cầu bằng văn bản hoặc theo thanh tra văn phòng theo § 35.246

Người được cấp phép phải cung cấp cho Ủy ban, khi có yêu cầu hợp lệ, thông tin về một bên nhượng quyền, mạng lưới hoặc công ty bất động sản mẹ khác mà người được cấp phép đang hoặc có thể trở thành liên kết.

• ✓Người được cấp phép phải tiết lộ thông tin về liên kết với bên nhượng quyền/mạng lưới/công ty mẹ cho Ủy ban khi có yêu cầu hợp lệ

Việc học do giảng viên hướng dẫn không được vượt quá 7½ giờ đồng hồ mỗi ngày (một giờ đồng hồ = 60 phút, gồm 50 phút giảng dạy và 10 phút nghỉ); học viên không được yêu cầu tham dự quá 90 phút liên tục mà không nghỉ. Nội dung khóa học phải phù hợp với mục đích đã nêu và tuân theo đề cương của Ủy ban. Việc tham dự khóa prelicensure yêu cầu 80% hiện diện thực tế và giáo dục thường xuyên yêu cầu 90%. Các khóa prelicensure được 1 tín chỉ cho mỗi 15 giờ đồng hồ và yêu cầu bài thi có giám thị.

• ✓Việc học do giảng viên hướng dẫn không được vượt quá 7½ giờ đồng hồ mỗi ngày; không có lớp nào kéo dài quá 90 phút liên tục mà không nghỉ
• ✓Prelicensure yêu cầu 80% tham dự; giáo dục thường xuyên yêu cầu 90% tham dự
• ✓Các khóa prelicensure được 1 tín chỉ cho mỗi 15 giờ đồng hồ và phải được chấm điểm bằng kỳ thi có giám thị

Trong vòng 30 ngày sau khi giảng dạy, nhà cung cấp phải cấp cho mỗi học viên prelicensure một bảng điểm chính thức có chữ ký của giám đốc; người có giấy phép tham gia giáo dục thường xuyên phải nhận được bảng điểm/chứng chỉ không thể sửa đổi trong vòng 30 ngày. Nhà cung cấp phải lưu giữ hồ sơ tài chính, cơ sở vật chất, nhân sự, chương trình giảng dạy, học tập và điểm danh tại địa điểm chính. Hồ sơ giáo dục thường xuyên phải được lưu giữ 4 năm; tất cả hồ sơ khác 10 năm. Người có giấy phép phải lưu giữ bảng điểm CE trong 2 năm sau kỳ gia hạn hai năm một lần.

• ✓Bảng điểm/chứng chỉ phải được cung cấp trong vòng 30 ngày sau khóa học
• ✓Hồ sơ giáo dục thường xuyên được lưu giữ 4 năm; tất cả hồ sơ khác được lưu giữ 10 năm
• ✓Người có giấy phép lưu giữ bảng điểm/chứng chỉ CE trong 2 năm sau kỳ gia hạn hai năm một lần

Một ứng viên không phải cư dân thường trú phải nộp sự đồng ý không thể thu hồi cho phép khởi kiện thông qua việc cấp phát quy trình tư pháp cho Ủy ban ở Harrisburg, được coi là có hiệu lực như cấp phát cá nhân. Quy trình được cấp phát phải thực hiện bằng bản sao kép, với một bản được gửi cho ứng viên bằng thư chứng thực.

• ✓Ứng viên không phải cư dân thường trú phải nộp sự đồng ý không thể thu hồi để cấp phát quy trình tư pháp cho Ủy ban
• ✓Cấp phát cho Ủy ban được coi là có hiệu lực như cấp phát cá nhân cho ứng viên
• ✓Quy trình phải được cấp phát bằng hai bản; một bản được gửi cho ứng viên bằng thư chứng thực

Một người được cấp phép chỉ có thể hoạt động như đại lý kép với sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên. Ngoài § 35.292, các đại lý kép phải không thực hiện hành động bất lợi, nỗ lực hết sức vì cả hai bên, và duy trì tính bảo mật ngoại trừ các khiếm khuyết trọng yếu.

• ✓Một người được cấp phép chỉ có thể hoạt động như đại lý kép nếu cả hai bên đồng ý bằng văn bản
• ✓Không được thực hiện bất kỳ hành động nào bất lợi hoặc có hại cho lợi ích của bất kỳ bên nào
• ✓Trừ khi có thỏa thuận khác bằng văn bản, phải liên tục nỗ lực hết sức để tìm kiếm người mua/người thuê và tài sản trừ khi bị ràng buộc bởi hợp đồng hiện có
• ✓Có trách nhiệm giữ bí mật ngoại trừ phải tiết lộ các khiếm khuyết trọng yếu đã biết về tài sản
• ✓Việc trưng bày các tài sản không sở hữu/tài sản cạnh tranh hoặc tài sản được quan tâm cho các nhà mua khác không vi phạm trách nhiệm

Người có giấy phép chỉ được làm người đại diện kép nếu cả hai bên đồng ý bằng văn bản. Ngoài các nghĩa vụ tại § 35.292, người đại diện kép không được thực hiện hành động nào gây bất lợi hoặc tổn hại đến lợi ích của một trong hai bên, phải nỗ lực liên tục với thiện chí cho cả hai bên (trừ khi có thỏa thuận khác), và duy trì bảo mật ngoại trừ việc tiết lộ các khiếm khuyết trọng yếu đã biết.

• ✓Người có giấy phép chỉ được làm người đại diện kép khi có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên
• ✓Người đại diện kép không được thực hiện hành động nào gây bất lợi hoặc tổn hại đến lợi ích của một trong hai bên
• ✓Người đại diện kép phải tiết lộ các khiếm khuyết trọng yếu đã biết bất chấp nghĩa vụ bảo mật

Nhân viên bán hàng chỉ có thể hỗ trợ quản lý bất động sản nếu công việc được giám sát và kiểm soát bởi broker tuyển dụng. Nhân viên bán hàng không được tự mình thương lượng các điều khoản thuê hoặc ký kết hợp đồng thuê thay mặt bên cho thuê.

• ✓Công việc quản lý bất động sản của nhân viên bán hàng phải được giám sát và kiểm soát bởi broker tuyển dụng
• ✓Nhân viên bán hàng không được tự mình thương lượng các điều khoản thuê hoặc ký kết hợp đồng thuê thay mặt bên cho thuê

Người môi giới hoặc nhân viên môi giới bán hoặc cho thuê bất động sản của chính mình phải tuân thủ đạo luật và chương này, và phải tiết lộ tình trạng được cấp phép của mình cho người mua hoặc người thuê tiềm năng trước khi họ giao kết thỏa thuận mua bán hoặc thuê.

• ✓Người được cấp phép bán/cho thuê bất động sản của chính mình phải tuân thủ đạo luật và chương này
• ✓Phải tiết lộ tình trạng được cấp phép cho người mua/người thuê tiềm năng trước khi giao kết thỏa thuận mua bán hoặc thuê

Danh sách cho thuê mà đại lý giới thiệu danh sách cho thuê cung cấp cho người thuê tiềm năng phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể mong muốn của người thuê theo thỏa thuận niêm yết cho thuê. Đại lý phải xác minh tình trạng còn trống không quá 4 ngày trước ngày đại lý thu phí.

• ✓Danh sách cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể của người thuê được nêu trong thỏa thuận niêm yết cho thuê
• ✓Phải xác minh tình trạng còn trống không quá 4 ngày trước khi thu phí từ người thuê tiềm năng

Người nộp đơn phải chuẩn bị và gửi theo chi phí của mình một bản tuyên bố dự kiến được phê duyệt bởi Ủy ban được sửa đổi hàng năm cho mỗi người mua tiềm năng, tiết lộ giá cả, điều khoản, tình hình tài chính và điều kiện tài sản chi tiết cùng với tuyên bố từ chối rằng Ủy ban không phê duyệt lời dề nghị.

• ✓Bản tuyên bố dự kiến phải được sửa đổi hàng năm và được phê duyệt bởi Ủy ban
• ✓Phải tiết lộ giá cả, điều khoản, tình hình tài chính, thuế, tiện ích, nước, đường xá, cải tiến và điều kiện không được chấp thuận
• ✓Trang đầu tiên phải nêu rõ bằng chữ in đậm/in nghiêng rằng các yêu cầu của Ủy ban không cấu thành phê duyệt đất đai

Giấy chứng nhận phê duyệt và danh sách địa điểm vệ tinh phải được trưng bày tại địa điểm chính, và tên đã được phê duyệt tại mỗi địa điểm giảng dạy. Ủy ban có thể tiến hành kiểm tra định kỳ tối đa bốn lần mỗi năm trong khi các lớp học đang diễn ra, cùng với các cuộc kiểm tra đặc biệt khi có khiếu nại hoặc như biện pháp theo dõi. Thanh tra viên có thể xem hồ sơ, kiểm tra cơ sở, giám sát giảng viên và phỏng vấn nhân sự/học viên. Nhà cung cấp chấm dứt hoạt động phải nộp kế hoạch chấm dứt trong vòng 60 ngày, bao gồm ngày chấm dứt, ngày chuyển hồ sơ và thủ tục hoàn tiền/tín dụng.

• ✓Kiểm tra định kỳ có thể diễn ra không quá bốn lần mỗi năm trong khi các lớp học đang diễn ra
• ✓Kiểm tra đặc biệt có thể diễn ra khi có khiếu nại, có lý do tin rằng không tuân thủ, hoặc như biện pháp theo dõi
• ✓Kế hoạch chấm dứt phải được nộp trong vòng 60 ngày, bao gồm ngày chấm dứt, việc chuyển hồ sơ và thủ tục hoàn tiền

Người được cấp phép phải thông báo cho Ủy ban trong vòng 30 ngày kể từ khi bị kết án, hoặc nhận tội/nolo contendere, đối với trọng tội hoặc tội nhẹ, và trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo về hành động kỷ luật của cơ quan cấp phép kinh doanh bất động sản ở khu vực tài phán khác.

• ✓Thông báo cho Ủy ban trong vòng 30 ngày kể từ khi bị kết án/nhận tội đối với trọng tội hoặc tội nhẹ
• ✓Thông báo cho Ủy ban trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo về hành động kỷ luật ngoài tiểu bang

Người môi giới/người môi giới nghĩa trang có giấy phép bị đình chỉ phải nộp lại giấy phép cho Ủy ban và niêm yết ở vị trí dễ thấy thông báo do Ủy ban cung cấp tại hoặc gần lối vào công cộng của văn phòng chính và văn phòng chi nhánh. Việc không niêm yết là căn cứ cho hành động kỷ luật tiếp theo.

• ✓Người môi giới bị đình chỉ phải nộp lại giấy phép và niêm yết thông báo của Ủy ban tại văn phòng chính và chi nhánh
• ✓Thông báo phải được niêm yết ở vị trí dễ thấy tại hoặc gần lối vào công cộng của mỗi văn phòng
• ✓Việc không niêm yết là căn cứ cho hành động kỷ luật tiếp theo

Một nhà môi giới có sự đồng ý bằng văn bản có thể chỉ định các đại lý tách biệt để độc quyền đại diện cho người bán và người mua trong cùng một giao dịch, làm cho nhà môi giới trở thành đại diện kép. Sự chỉ định có thể xảy ra bất kỳ lúc nào với sự đồng ý thích hợp, và thông tin bí mật phải được bảo vệ.

• ✓Một nhà môi giới, với sự đồng ý bằng văn bản từ người chủ, có thể chỉ định các đại lý để độc quyền đại diện cho người bán/chủ sở hữu và người mua/người thuê trong cùng một giao dịch
• ✓Sự chỉ định có thể xảy ra bất kỳ lúc nào; sự chỉ định sau này yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản và từ bỏ đại diện trước đó khi có thể áp dụng
• ✓Các đại lý không được chỉ định không có mối quan hệ đại diện với bất kỳ bên nào
• ✓Các đại lý được chỉ định nợ lòng trung thành cho người chủ của họ, phải nỗ lực liên tục một cách thiện chí, phải tiết lộ rằng bên kia được đại diện bởi một đại lý được chỉ định của cùng một nhà môi giới, và xác nhận rằng nhà môi giới là đại diện kép
• ✓Nhà môi giới sử dụng lao động với tư cách là đại diện kép phải bảo vệ thông tin bí mật và giám sát các đại lý được chỉ định mà không hành động có hại đối với bất kỳ bên nào

Một broker, với sự đồng ý bằng văn bản của người ủy thác (principal), có thể chỉ định một hoặc nhiều người được cấp phép (licensee) để hành động độc quyền với tư cách đại lý của người bán/chủ cho thuê và những người khác độc quyền với tư cách đại lý của người mua/người thuê trong cùng một giao dịch. Broker và các đại lý được chỉ định phải sử dụng sự cẩn trọng hợp lý để bảo vệ thông tin mật. Những người được cấp phép không được chỉ định không có quan hệ đại lý với bất kỳ bên nào.

• ✓Việc chỉ định đại lý độc quyền của người bán và người mua trong cùng một giao dịch đòi hỏi sự đồng ý bằng văn bản của người ủy thác
• ✓Broker và các đại lý được chỉ định phải sử dụng sự cẩn trọng hợp lý để bảo vệ thông tin mật
• ✓Những người được cấp phép không được chỉ định do broker thuê không có quan hệ đại lý với bất kỳ bên nào

Mỗi đại lý được chỉ định có nghĩa vụ trung thành với người ủy thác của mình, nỗ lực thiện chí liên tục, tiết lộ rằng bên kia được đại diện bởi một đại lý được chỉ định khác của cùng nhà môi giới, và xác nhận rằng nhà môi giới là đại lý kép. Nhà môi giới tuyển dụng hành động như một đại lý kép, bảo vệ thông tin mật và giám sát những người được cấp phép được chỉ định mà không có hành động bất lợi.

• ✓Mỗi đại lý được chỉ định có nghĩa vụ trung thành và phải tiết lộ rằng bên kia được đại diện bởi một đại lý được chỉ định của cùng nhà môi giới
• ✓Nhà môi giới tuyển dụng hành động như một đại lý kép, bảo vệ thông tin mật và giám sát các đại lý được chỉ định mà không có hành động bất lợi

Một môi giới, chủ đầu tư, hoặc người phân lô (“người nộp đơn”) đề xuất bán hàng quảng bá tại Pennsylvania đối với bất động sản nằm ngoài Khối thịnh vượng chung phải nộp đầy đủ thông tin chi tiết và các điều khoản đề xuất để Ủy ban phê duyệt trước khi thực hiện, và chịu chi phí điều tra/kiểm tra của Ủy ban. Không ai được tuyên bố rằng bất động sản đã được Ủy ban kiểm tra, phê duyệt hoặc chấp thuận. Người nộp đơn phải thông báo cho Ủy ban ít nhất 10 ngày trước khi nỗ lực bán/quảng cáo thông qua các buổi tiệc hoặc phương tiện truyền thông nhóm.

• ✓Người nộp đơn phải có được sự phê duyệt của Ủy ban trước khi bán hàng quảng bá bất động sản ngoài tiểu bang tại Pennsylvania
• ✓Không được tuyên bố rằng bất động sản đã được Ủy ban hoặc một quan chức Tiểu bang kiểm tra hoặc phê duyệt
• ✓Người nộp đơn phải thông báo cho Ủy ban ít nhất 10 ngày trước các nỗ lực bán hàng qua tiệc/phương tiện truyền thông nhóm

Người nộp đơn phải chuẩn bị và giao, bằng chi phí của chính mình, một tuyên bố chào bán được sửa đổi hằng năm (được Ủy ban phê duyệt) cho mỗi người mua tiềm năng, bao gồm mô tả chi tiết, giá, điều khoản và thông tin tài chính, cùng với các công bố về nghĩa vụ thuế, bảo đảm, giao thông, địa hình, khí hậu, cải tạo, đường sá, nước, tiện ích, các điều kiện không mong muốn, hệ thống nước thải, cơ sở giải trí và khoảng cách đến các khu dân cư đông đúc. Tuyên bố phải bao gồm một tuyên bố miễn trừ trách nhiệm lớn, in đậm/in nghiêng, rằng các yêu cầu của Ủy ban không cấu thành việc phê duyệt khu đất và Ủy ban chưa xem xét giá trị của chào bán.

• ✓Tuyên bố chào bán phải được Ủy ban phê duyệt, sửa đổi hằng năm và giao cho mỗi người mua tiềm năng bằng chi phí của người nộp đơn
• ✓Trang đầu phải có tuyên bố miễn trừ trách nhiệm lớn, in đậm/in nghiêng, rằng Ủy ban chưa phê duyệt khu đất hoặc chưa xem xét giá trị của chào bán

Ứng viên là cư dân ngoài bang phải nộp một sự đồng ý không thể hủy bỏ rằng các vụ kiện có thể được khởi xướng chống lại nó tại các tòa án Pennsylvania thông qua việc phục vụ Ủy ban tại Harrisburg, được coi là có hiệu lực như dịch vụ cá nhân. Quá trình phục vụ/các bản kiến nghị phải được lập thành bản sao—một bản được nộp với Ủy ban và một bản được gửi bằng thư chứng thực đến văn phòng chính của ứng viên. Hàng năm, các ứng viên phải cung cấp các tài liệu rộng rãi để xem xét (quyền sở hữu, tài chính, tình trạng tài sản, cải tiến, thoát nước, thoát nước, quy hoạch, quảng cáo, vị trí, giá cả và các thỏa thuận tài chính).

• ✓Ứng viên cư dân ngoài bang phải nộp sự đồng ý không thể hủy bỏ về dịch vụ quá trình pháp lý đối với Ủy ban tại Harrisburg
• ✓Quá trình phục vụ phải được lập thành bản sao: một bản được nộp với Ủy ban, một bản được gửi bằng thư chứng thực đến văn phòng chính của ứng viên
• ✓Tài liệu rộng rãi về quyền sở hữu, tài sản và tài chính phải được cung cấp hàng năm để Ủy ban xem xét

Một người được cấp phép phải cung cấp cho Ủy ban hoặc các đại diện của Ủy ban, khi được yêu cầu hợp pháp, thông tin về bất kỳ nhà cấp phép, mạng lưới hoặc công ty bất động sản mẹ khác mà người được cấp phép hiện tại hoặc có thể liên kết.

• ✓Những người được cấp phép phải tiết lộ thông tin liên kết của nhà cấp phép, mạng lưới hoặc công ty mẹ khi Ủy ban yêu cầu
• ✓Điều này áp dụng cho các liên kết hiện tại hoặc dự kiến

Các ứng viên phải hàng năm cung cấp thông tin báo cáo chi tiết để Ủy ban xem xét, bao gồm quyền sở hữu, tình trạng bất động sản, cải tiến, trái phiếu, hệ thống cấp nước thải, thoát nước, quy hoạch sử dụng đất, quảng cáo, vị trí, giá so sánh, và các khoản sắp xếp tài chính.

• ✓Phải hàng năm cung cấp tên chủ sở hữu, các viên chức, và những người nắm giữ 10% hoặc nhiều hơn cổ phiếu
• ✓Phải công bố tình trạng bất động sản, cải tiến, trái phiếu, hệ thống cấp nước thải, thoát nước, và chi tiết quy hoạch sử dụng đất
• ✓Phải công bố chi tiết vị trí, giá so sánh của lô đất, và các khoản sắp xếp tài chính/ký quỹ

Một broker hoặc salesperson có giấy phép tiêu chuẩn, như một điều kiện tiên quyết để gia hạn giấy phép hiện tại, phải hoàn thành 14 giờ giáo dục thường xuyên đã được Ủy ban phê duyệt trong kỳ giấy phép trước đó, hoàn thành trước hạn chót gia hạn ngày 31 tháng 5. Đối với việc kích hoạt lại và gia hạn giấy phép không còn hiệu lực, phải hoàn thành 14 giờ trong khoảng thời gian 2 năm trước khi nộp, và không thể dùng cùng một khóa học để đáp ứng cả yêu cầu hiện tại lẫn yêu cầu kích hoạt lại.

• ✓Gia hạn giấy phép tiêu chuẩn yêu cầu 14 giờ giáo dục thường xuyên đã được Ủy ban phê duyệt mỗi kỳ giấy phép
• ✓Giáo dục thường xuyên phải được hoàn thành trước hạn chót gia hạn ngày 31 tháng 5
• ✓Việc kích hoạt lại/gia hạn giấy phép không còn hiệu lực yêu cầu 14 giờ trong khoảng thời gian 2 năm trước đó, không dùng lại khóa học

Yêu cầu về giáo dục thường xuyên không áp dụng cho người có giấy phép đối ứng, môi giới nghĩa trang, nhân viên bán hàng nghĩa trang, nhân viên bán hàng của chủ thầu-chủ sở hữu, nhân viên bán hàng timeshare, nhân viên bán hàng thành viên khu cắm trại, hoặc đại lý giới thiệu danh sách cho thuê có giấy phép tiêu chuẩn. Người có giấy phép phải cung cấp cho Ủy ban thông tin cần thiết để chứng minh sự tuân thủ.

• ✓Yêu cầu CE không áp dụng cho người có giấy phép đối ứng, môi giới/nhân viên bán hàng nghĩa trang, chủ thầu-chủ sở hữu, timeshare, nhân viên bán hàng thành viên khu cắm trại, hoặc đại lý giới thiệu danh sách cho thuê
• ✓Người có giấy phép phải cung cấp cho Ủy ban thông tin chứng minh sự tuân thủ CE

Ngoài § 35.292, một transaction licensee không phải là đại lý/người bảo vệ quyền lợi và chỉ có trách nhiệm bảo mật hạn chế liên quan đến giá cả và mức độ sẵn sàng tài trợ của các bên.

• ✓Phải thông báo cho người tiêu dùng rằng người cấp phép không hoạt động như đại lý/người bảo vệ quyền lợi và không nên nhận thông tin bí mật
• ✓Có trách nhiệm bảo mật hạn chế: không được công khai rằng người bán/chủ nhà sẽ chấp nhận giá thấp hơn giá yêu cầu
• ✓Không được công khai rằng người mua/người thuê sẽ trả nhiều hơn lời đề nghị bằng văn bản hoặc rằng một bên sẽ đồng ý các điều khoản tài trợ khác

Ngoài các nghĩa vụ tại § 35.292, người được cấp phép giao dịch phải thông báo cho người tiêu dùng rằng người này không phải là đại lý/người biện hộ và không nên nhận thông tin mật, đồng thời chỉ có nghĩa vụ bảo mật hạn chế — không được tiết lộ rằng người bán sẽ chấp nhận mức thấp hơn giá niêm yết, rằng người mua sẽ trả nhiều hơn đề nghị bằng văn bản, hoặc rằng một bên sẽ đồng ý với các điều khoản tài trợ khác.

• ✓Người được cấp phép giao dịch phải thông báo cho người tiêu dùng rằng mình không hành động như một đại lý hoặc người biện hộ và không nên nhận thông tin mật
• ✓Người được cấp phép giao dịch không được tiết lộ rằng người bán sẽ chấp nhận mức thấp hơn, người mua sẽ trả nhiều hơn, hoặc một bên sẽ chấp nhận các điều khoản tài trợ khác

Một môi giới hoặc môi giới nghĩa địa phải lưu giữ các hồ sơ liên quan đến giao dịch bất động sản trong ít nhất 3 năm sau khi hoàn thành, ngoại trừ các hồ sơ nhất định phải lưu giữ trong 6 tháng.

• ✓Các hồ sơ giao dịch phải được lưu giữ trong ít nhất 3 năm sau khi hoàn thành
• ✓Các hồ sơ được chỉ định nhất định phải được lưu giữ trong 6 tháng

Điều 35.375 cung cấp một tuyên thệ đồng ý dịch vụ thẩm quyền tiêu biểu để đáp ứng các yêu cầu cư dân ngoài tiểu bang § 35.372, được thực hiện bởi các sĩ quan công ty và được công chứng.

• ✓Tuyên thệ là ví dụ về các yêu cầu đồng ý cư dân ngoài tiểu bang § 35.372
• ✓Phải được Chủ tịch và Thư ký thực hiện và công chứng với con dấu công ty

Một broker phải gửi tiền thuộc về người khác vào tài khoản escrow được bảo hiểm, giữ chờ hoàn tất hoặc chấm dứt không tranh chấp, sau đó trả cho bên được hưởng. Các quy tắc đặc biệt áp dụng cho tiền thuê, hợp đồng mua đất trả góp, tài sản nghĩa địa và tiền ký gửi an ninh.

• ✓Tiền thuộc về người khác phải được gửi vào tài khoản escrow tại một ngân hàng được bảo hiểm bởi Liên bang hoặc Tiểu bang chờ hoàn tất hoặc chấm dứt không tranh chấp
• ✓Đối với các broker là công ty, broker được ghi danh là người chịu trách nhiệm đảm bảo escrow duty được thực hiện
• ✓Tiền thuê nhận được khi làm quản lý tài sản không được giữ ở escrow mà ở tài khoản quản lý cho thuê riêng biệt khác với escrow và tài khoản kinh doanh chung
• ✓Theo các hợp đồng mua đất trả góp, hoàn tất xảy ra khi người mua có thể ghi lại hợp đồng; đối với tài sản nghĩa địa, khi người mua nhận được bản sao hợp đồng
• ✓Nhiệm vụ trả lại tiền ký gửi an ninh phát sinh khi tiền thuê kết thúc; các khoản ký gửi có thể chuyển cho người cho thuê/broker của người cho thuê thông qua thông báo bằng văn bản cho người thuê về tổ chức, địa chỉ và số tiền

Bản án (Ramalingam) làm rõ rằng khi một khoản tiền ký quỹ không bao giờ được giao cho đại lý và người mua biết rằng đã thanh toán trực tiếp cho nhà xây dựng, không có nhiệm vụ ký quỹ phát sinh.

• ✓Không có nhiệm vụ gửi tiền vào ký quỹ khi khoản tiền ký quỹ không bao giờ được giao cho đại lý và người mua biết rằng đã đồng ý thanh toán trực tiếp cho nhà xây dựng (Ramalingam v. Keller Williams)

Người môi giới phải nộp tiền nhận được thuộc sở hữu của người khác vào một tài khoản ký quỹ tại ngân hàng được liên bang hoặc tiểu bang bảo hiểm, giữ lại cho đến khi hoàn tất giao dịch hoặc chấm dứt trước thời hạn mà không có tranh chấp, sau đó thanh toán toàn bộ số tiền cho bên có quyền. Nếu người môi giới là một thực thể, người môi giới đại diện (broker of record) bảo đảm nghĩa vụ ký quỹ được thực hiện. Tiền thuê nhận được với tư cách người quản lý bất động sản được đưa vào một tài khoản quản lý cho thuê riêng, không phải tài khoản ký quỹ.

• ✓Tiền thuộc sở hữu của người khác phải được nộp vào một tài khoản ký quỹ được bảo hiểm và thanh toán cho bên có quyền khi hoàn tất hoặc chấm dứt
• ✓Đối với người môi giới là thực thể, người môi giới đại diện chịu trách nhiệm bảo đảm nghĩa vụ ký quỹ được thực hiện
• ✓Tiền thuê nhận được với tư cách người quản lý bất động sản được nộp vào tài khoản quản lý cho thuê riêng, không phải tài khoản ký quỹ

Theo một thỏa thuận mua đất trả góp (installment land purchase agreement), giao dịch được coi là đã hoàn tất khi người mua được tạo cơ hội ghi danh (record) thỏa thuận. Đối với các thỏa thuận về tài sản nghĩa trang, việc hoàn tất xảy ra khi người mua nhận được một bản sao. Nghĩa vụ nộp lại tiền đặt cọc bảo đảm phát sinh khi thời hạn thuê kết thúc; tiền đặt cọc có thể được chuyển vào tài khoản ký quỹ (escrow) của bên cho thuê hoặc môi giới của bên cho thuê khi có thông báo bằng văn bản gửi cho người thuê.

• ✓Các thỏa thuận mua đất trả góp được hoàn tất khi người mua có thể ghi danh thỏa thuận
• ✓Các thỏa thuận tài sản nghĩa trang được hoàn tất khi người mua nhận được một bản sao của thỏa thuận
• ✓Nghĩa vụ nộp lại tiền đặt cọc bảo đảm phát sinh khi thời hạn thuê kết thúc

Các nhà môi giới và nhân viên bán hàng nắm giữ giấy phép tiêu chuẩn phải hoàn thành 14 giờ giáo dục liên tục được phê duyệt bởi Ủy ban trong kỳ giấy phép trước đó như một điều kiện gia hạn, hoàn thành trước hạn gia hạn ngày 31 tháng 5.

• ✓Yêu cầu 14 giờ CE được phê duyệt bởi Ủy ban cho mỗi kỳ giấy phép để gia hạn nhà môi giới/nhân viên bán hàng tiêu chuẩn
• ✓CE phải được hoàn thành trước hạn gia hạn ngày 31 tháng 5
• ✓CE là một điều kiện tiên quyết để gia hạn giấy phép tiêu chuẩn hiện tại

Một người có giấy phép kích hoạt lại và gia hạn giấy phép tiêu chuẩn không hiện tại phải hoàn thành 14 giờ CE được Ủy ban phê duyệt trong vòng 2 năm trước khi nộp đơn kích hoạt lại, và không được tái sử dụng cùng một khóa học đã sử dụng cho gia hạn thường xuyên.

• ✓Yêu cầu 14 giờ CE trong vòng 2 năm trước đơn kích hoạt lại
• ✓Cùng một khóa học không thể đáp ứng cả yêu cầu kích hoạt lại và gia hạn thường xuyên

Yêu cầu CE không áp dụng cho những người nắm giữ giấy phép lưỡng cư hoặc những người môi giới/người bán hàng nghĩa địa, người bán hàng của chủ nhân xây dựng, người bán hàng timeshare, người bán hàng kỳ nghỉ theo nhóm, và tác nhân giới thiệu danh sách thuê nhà giữ giấy phép tiêu chuẩn. Những người có giấy phép phải cung cấp thông tin tuân thủ cho Ủy ban.

• ✓Yêu cầu CE loại trừ những người nắm giữ giấy phép lưỡng cư và một số danh mục giấy phép chuyên biệt
• ✓Các danh mục bị loại trừ bao gồm những người giữ giấy phép nghĩa địa, chủ nhân xây dựng, timeshare, kỳ nghỉ theo nhóm, và giới thiệu danh sách thuê nhà
• ✓Người nắm giữ giấy phép phải cung cấp cho Ủy ban thông tin chứng minh sự tuân thủ

Người được cấp phép không được quảng cáo việc bán/cho thuê bất động sản hoặc chào mời người mua/người thuê tiềm năng mà không có quyền hạn của người bán/người cho thuê hoặc đại lý của họ. Đại lý giới thiệu danh sách cho thuê không được công bố thông tin tài sản cho thuê nếu bên cho thuê/người quản lý tài sản tuyên bố rõ ràng rằng tài sản đó không được đưa vào.

• ✓Không được quảng cáo/chào mời nếu không có quyền hạn của người bán/người cho thuê hoặc đại lý của họ
• ✓Đại lý giới thiệu danh sách cho thuê không được công bố thông tin tài sản mà bên cho thuê tuyên bố rõ ràng là loại trừ

Người được cấp phép không được chào mời bán bất động sản với tần suất đến mức cấu thành quấy rối rõ ràng đối với chủ sở hữu. Việc cố gắng gây ra bán tháo do hoảng loạn để trục lợi là hành vi thiếu thiện chí theo mục 604(a)(20); bán tháo do hoảng loạn nghĩa là những nỗ lực thường xuyên nhằm bán trong một khu phố dựa trên nỗi sợ giá trị giảm không dựa trên giá trị nội tại của bất động sản.

• ✓Việc chào mời không được lên đến mức quấy rối rõ ràng đối với chủ sở hữu hoặc người kiểm soát bất động sản
• ✓Việc cố gắng gây ra bán tháo do hoảng loạn để trục lợi là hành vi thiếu thiện chí theo mục 604(a)(20)
• ✓Bằng chứng về việc chào mời danh sách niêm yết một cách có hệ thống có thể là đủ nhưng không phải là bằng chứng mang tính kết luận về bán tháo do hoảng loạn

Nghĩa vụ ký quỹ của một nhà môi giới không thể bị miễn trừ hoặc thay đổi bởi bất kỳ thỏa thuận nào giữa các bên, nhà môi giới hoặc các nhà môi giới khác có liên quan.

• ✓Nghĩa vụ ký quỹ của nhà môi giới không thể bị miễn trừ hoặc thay đổi bằng thỏa thuận giữa các bên
• ✓Nó không thể bị miễn trừ giữa nhà môi giới và các bên hoặc giữa nhà môi giới và các nhà môi giới khác có liên quan

Người có giấy phép bất động sản bán hoặc cho thuê bất động sản của chính mình phải công bố rằng mình là người có giấy phép bất động sản trong các quảng cáo cho tài sản đó. Yêu cầu này không áp dụng nếu tài sản được niêm yết với một công ty bất động sản.

• ✓Người có giấy phép phải công bố tình trạng có giấy phép trong các quảng cáo cho bất động sản của chính mình
• ✓Yêu cầu công bố không áp dụng nếu tài sản được niêm yết với một công ty bất động sản

Các công ty môi giới (bao gồm hộ kinh doanh cá thể) chỉ được quảng cáo dưới tên doanh nghiệp trên giấy phép của họ. Người có giấy phép sử dụng biệt danh phải ghi biệt danh đó vào đơn đăng ký/gia hạn. Quảng cáo của associate broker/salesperson phải bao gồm tên doanh nghiệp và số điện thoại của broker chủ quản, có cùng kích cỡ. Án lệ quy định các số điện thoại phải khớp với số được niêm yết trong danh bạ của broker.

• ✓Các công ty chỉ được quảng cáo dưới tên doanh nghiệp được chỉ định trên giấy phép của họ
• ✓Quảng cáo của salesperson/associate broker phải bao gồm tên doanh nghiệp và số điện thoại của broker chủ quản với kích cỡ bằng nhau
• ✓Số điện thoại do broker mua nhưng kết nối trực tiếp với salesperson (không khớp với dịch vụ tra cứu danh bạ) vi phạm quy định (Campo/D'Alonzo)

Quy tắc này gán trách nhiệm escrow tùy thuộc vào ai nhận tiền ký quỹ và liệu người mua có nhận được thông báo trước về việc giao cho listing broker hay không.

• ✓Nếu tiền ký quỹ được gửi cho listing broker thay vì selling broker, listing broker sẽ chịu trách nhiệm escrow
• ✓Nếu gửi cho selling broker có thông báo bằng văn bản trước đó của người mua, listing broker sẽ chịu trách nhiệm; người mua phải xác nhận bằng văn bản tên listing broker, subagency, tình trạng có giấy phép và chỉ định người nhận thanh toán
• ✓Nếu gửi cho selling broker mà không có thông báo trước, selling broker sẽ chịu trách nhiệm escrow

Quảng cáo sử dụng xổ số/cuộc thi hoặc cung cấp giải thưởng, chứng chỉ, quà tặng hoặc lô đất miễn phí phải bao gồm mô tả, điều kiện tiên quyết, giới hạn về số lượng, giá trị thị trường hợp lý (cùng cỡ chữ khi in), và tỷ lệ thắng (cùng cỡ chữ, ngay liền kề). Người được cấp phép phải lưu giữ hồ sơ về việc phân phối và người nhận. Việc không tuân thủ và mô tả gây hiểu lầm là hành vi lừa dối theo mục 604(a)(18).

• ✓Quảng cáo giải thưởng/quà tặng phải tiết lộ mô tả, điều kiện tiên quyết, giới hạn số lượng, giá trị thị trường hợp lý và tỷ lệ thắng
• ✓Khi in, giá trị thị trường hợp lý và tỷ lệ thắng phải cùng cỡ chữ với mô tả của vật phẩm
• ✓Việc không tuân thủ, mô tả gây hiểu lầm hoặc quảng cáo các giải thưởng không có sẵn là hành vi lừa dối theo mục 604(a)(18)

Quảng cáo của một người môi giới (broker) về “doanh số bán hàng” hoặc “sản lượng” chỉ được đề cập đến các giao dịch đã kết thúc (một listing đã được bán hoặc một giao dịch bán sau khi chứng thư đã được thực hiện đầy đủ và được giao). Quảng cáo về vị thế thị trường phải xác định đô thị (municipality) cấu thành thị trường. Quảng cáo về số lượng văn phòng chỉ được đề cập đến những văn phòng có giấy phép văn phòng chi nhánh.

• ✓Quảng cáo về “doanh số bán hàng”/“sản lượng” chỉ được đề cập đến các giao dịch đã kết thúc
• ✓Quảng cáo về vị thế thị trường phải xác định đô thị (municipality) cấu thành thị trường
• ✓Quảng cáo về số lượng văn phòng chỉ được đề cập đến những văn phòng có giấy phép văn phòng chi nhánh đã được cấp

Một công ty bất động sản, đại lý nhượng quyền hoặc mạng lưới có thể quảng bá mối liên hệ của mình với đơn vị cung cấp dịch vụ giáo dục bất động sản hoặc trường cao đẳng được công nhận, nhưng bất kỳ mối liên hệ nào bao gồm quyền lợi sở hữu đều phải được công bố trong tất cả các hoạt động quảng bá. Quyền lợi sở hữu bao gồm bất kỳ quyền lợi độc quyền hoặc quyền lợi hưởng lợi nào tạo ra lợi ích kinh tế trực tiếp hoặc gián tiếp.

• ✓Bất kỳ mối liên kết hoặc liên hệ nào với đơn vị cung cấp dịch vụ giáo dục có bao gồm quyền lợi sở hữu đều phải được công bố trong tất cả các hoạt động quảng bá
• ✓Quyền lợi sở hữu bao gồm quyền lợi độc quyền hoặc quyền lợi hưởng lợi tạo ra lợi ích kinh tế trực tiếp hoặc gián tiếp

Người được cấp phép trong một quan hệ đại lý không được cố ý tiết lộ hoặc sử dụng thông tin mật của người ủy thác trong hoặc sau khi chấm dứt quan hệ, trừ khi: người ủy thác đồng ý; việc tiết lộ là cho một người được cấp phép hoặc bên khác đang hành động thay cho người ủy thác; việc tiết lộ được yêu cầu bởi trát đòi hầu tòa hoặc lệnh tòa; việc tiết lộ ngăn người ủy thác phạm tội; hoặc thông tin được sử dụng để bào chữa chống lại cáo buộc hành vi sai trái.

• ✓Không được tiết lộ hoặc sử dụng thông tin mật trong hoặc sau khi chấm dứt quan hệ đại lý, tùy thuộc vào các ngoại lệ được liệt kê
• ✓Các ngoại lệ bao gồm sự đồng ý của người ủy thác, trát đòi hầu tòa hoặc lệnh tòa, ngăn chặn tội phạm và tự bào chữa trong thủ tục pháp lý

Người được cấp phép và người tiêu dùng có thể tham gia các quan hệ theo luật định tại các mục 606.2-606.4 và 606.6. Môi giới không được mở rộng hoặc chuyển giao quan hệ đại lý nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của người ủy quyền. Thù lao trả cho môi giới hợp tác không tạo ra quan hệ đại lý với môi giới kia.

• ✓Môi giới không được mở rộng hoặc chuyển giao quan hệ đại lý nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của người ủy quyền
• ✓Thù lao trả cho môi giới hợp tác không tạo ra quan hệ đại lý giữa người tiêu dùng và môi giới đó