§ 35.221. General Requirements for Licensure +18Pennsylvania · real estate · Filipino

Bawat aplikante para sa isang standard o reciprocal na lisensya ay dapat magsumite ng ilang mga item anuman ang partikular na lisensyang hinahanap, kabilang ang bayad, criminal disclosure, at pahintulot sa serbisyo ng proseso.

• ✓Ang aplikante ay dapat magsumite ng lisensya bayad na itinakda sa § 35.203
• ✓Ang aplikante ay dapat magbunyag ng kumpletong detalye ng anumang felony/misdemeanor conviction o guilty/nolo plea at ang sentence na ipinapataw
• ✓Ang corporate/partnership criminal disclosure ay nalalapat sa bawat miyembro/partner at bawat officer
• ✓Ang aplikante ay dapat magbigay ng isinulat na pahintulot na ang serbisyo ng proseso ay maaaring gawin sa Chairperson at Secretary ng Commonwealth

Ang isang provider ay dapat magkaroon ng pangunahing lokasyon na naglalaman ng mga opisina sa administrasyon, mga rekord, at eksklusibong paggamit ng telepono na may nakalista na numero. Ang mga lokasyon ng klase ay dapat na angkop na espasyo sa silid-aralan, sumusunod sa mga kodigo ng gusali/sunog/kalusugan, at karaniwang hindi nagbabahagi ng espasyo sa mga real estate franchise o network.

• ✓Ang pangunahing lokasyon ay dapat maglaman ng mga opisina sa administrasyon, mga rekord, at eksklusibong paggamit ng telepono na may nakalista na numero
• ✓Ang lokasyon ng klase ay dapat na angkop para sa espasyo ng silid-aralan
• ✓Ang lokasyon ng klase ay hindi maaaring magbahagi ng espasyo sa isang real estate franchise, network o organisasyon (maliban sa mga pagkakataon para sa mga asosasyon sa kalakalan at mga pagsasanay sa CE)
• ✓Ang lokasyon ng klase ay dapat na sumusunod sa mga kinakailangan ng gusali, kaligtasan laban sa sunog, at kalusugan

Hindi maaaring maghanda ng BPO ang isang broker, associate broker, o salesperson maliban kung natapos nila ang paunang kurso sa edukasyon na inaprubahan ng Komisyon sa paghahanda ng mga BPO. Gayundin, hindi maaaring pumirma ang isang broker o associate broker sa BPO na inihanda ng salesperson maliban kung natapos nila ang paunang kurso sa edukasyon sa BPO na inaprubahan ng Komisyon.

• ✓Dapat munang tapusin ng mga tagapaghanda ang paunang kurso sa edukasyon sa BPO na inaprubahan ng Komisyon bago maghanda ng BPO
• ✓Dapat munang tapusin ng mga broker/associate broker ang paunang edukasyon sa BPO bago pumirma sa BPO na inihanda ng salesperson

Hindi maaaring maghanda ng BPO ang isang may lisensya maliban kung nakumpleto niya ang hindi bababa sa 3 oras ng patuloy na edukasyon na inaprubahan ng Komisyon sa mga paksang BPO sa kasalukuyang o kagyat na naunang 2-taong panahon ng lisensya. Ang inaprubahang panimulang kurso sa ilalim ng subseksyon (e) ay tumutugon sa kinakailangang ito kung nakumpleto sa nasabing takdang panahon.

• ✓Dapat kumpletuhin ang hindi bababa sa 3 oras ng patuloy na edukasyon sa BPO na inaprubahan ng Komisyon sa loob ng kasalukuyang o kagyat na naunang 2-taong panahon ng lisensya
• ✓Ang inaprubahang kurso sa subseksyon (e) ay maaaring tumugon sa kinakailangan sa patuloy na edukasyon kung nakumpleto sa loob ng kinakailangang takdang panahon

Ang isang broker, associate broker, o salesperson ay hindi maaaring maghanda ng BPO maliban kung nakakompleto na nila ang Commission-approved na paunang kurso sa edukasyon sa paghahanda ng BPO. Katulad nito, ang isang broker o associate broker ay hindi maaaring pumirma sa isang salesperson-prepared na BPO nang hindi nakakompleto ang Commission-approved na paunang kurso sa edukasyon ng BPO.

• ✓Kinakailangan ang paunang Commission-approved na edukasyon sa BPO bago maghanda ng BPO
• ✓Ang mga broker/associate broker ay dapat nakakompleto ng paunang edukasyon sa BPO bago pumirma sa isang salesperson-prepared na BPO

Ang isang licensee ay hindi maaaring magsagawa ng BPO maliban kung sila ay nagtapos ng hindi bababa sa 3 oras ng Commission-approved continuing education sa BPO topics sa kasalukuyang o kaagad na nakaraang 2-taong license period. Ang isang aprubadong initial course sa ilalim ng subsection (e) ay nakakatugon din sa requirement na ito kung nakumpleto sa loob ng panahon na iyon.

• ✓Kinakailangan ang hindi bababa sa 3 oras ng Commission-approved BPO continuing education
• ✓Ang CE ay dapat makumpleto sa kasalukuyang o kaagad na nakaraang 2-taong license period
• ✓Ang isang aprubadong initial education course ay maaaring matugunan ang CE requirement kung nakumpleto sa loob ng panahon na iyon

Ang isang broker, associate broker, o salesperson ay dapat mag-ingat ng transcript o sertipiko ng pagtuturo para sa lahat ng kinakailangang kurso sa BPO at magbigay ng kopya sa Komisyon kapag hiniling.

• ✓Dapat panatilihin ng mga may lisensya ang mga transcript/sertipiko para sa lahat ng kinakailangang kurso sa BPO
• ✓Dapat ibigay ang mga kopya ng mga rekord ng edukasyon sa BPO sa Komisyon kapag hiniling

Inaprubahan ng Komisyon ang mga sumusunod na kurso bago ang lisensya ng broker upang matugunan ang paunang kinakailangan sa edukasyon sa BPO: pagtatasa ng halaga ng residential property; pagtatasa ng halaga ng income-producing property; mga pangunahing prinsipyo ng appraisal; at mga pangunahing pamamaraan ng appraisal.

• ✓Kasama sa mga aprubadong paunang kurso sa BPO ang pagtatasa ng halaga ng residential property at income-producing property
• ✓Ang mga pangunahing prinsipyo ng appraisal at mga pangunahing pamamaraan ng appraisal ay tumutugon din sa paunang edukasyon sa BPO

Ang mga kursong wala sa aprubadong listahan ay maaaring tumugon sa paunang o CE na mga kinakailangan sa BPO kung may habang 3+ oras at sumasaklaw sa: mga kahulugan ng valuation (BPO, CMA, AVM ayon sa § 35.201); pagkakapit kabilang ang pinapayagan/di-pinapayagang paggamit (§ 35.502); mga kwalipikasyon at limitasyon para sa paghahanda ng BPO kabilang ang kinakailangang nilalaman, pagbabayad ng bayad, at mga limitasyon ng salesperson (§ 35.501); at mga batayan ng paghahanda ng BPO kabilang ang mga pinagmumulan ng impormasyon, mga hakbang sa pagbuo, mga legal na isyu, at pananagutan.

• ✓Ang mga alternatibong kurso sa BPO ay dapat na 3 o higit pang oras at sumasaklaw sa tinukoy na mga termino sa valuation (BPO, CMA, AVM), pagkakapit, mga kwalipikasyon, at mga batayan ng paghahanda
• ✓Dapat tugunan ng mga kurso ang pinapayagan/di-pinapayagang paggamit, kinakailangang nilalaman ng BPO, mga bayad, mga limitasyon ng salesperson, at mga isyu sa pananagutan

Ang isang broker, associate broker, o salesperson ay dapat panatilihin ang transcript o certificate of instruction para sa lahat ng required BPO courses at magbigay ng kopya sa Commission kapag hiniling.

• ✓Ang mga licensee ay dapat panatilihin ang transcripts/certificates para sa lahat ng required BPO courses
• ✓Ang mga kopya ay dapat ibigay sa Commission kapag hiniling

Ang Komisyon ay aprubado ng apat na broker prelicensure courses upang matugunan ang paunang BPO edukasyon: pagpapahalaga ng residential property, pagpapahalaga ng income-producing property, basic appraisal principles, at basic appraisal procedures. Ang iba pang courses ay maaaring matugunan ang paunang o patuloy na edukasyon kung 3+ oras ang haba at sumasaklaw sa kinakailangang mga paksa: valuation definitions (BPO, CMA, AVM), applicability/permitted at non-permitted uses, qualifications/limitations sa BPO preparation, at basics ng BPO preparation kabilang ang legal at liability issues.

• ✓Ang apat na aprubadong prelicensure courses ay nakakatugon sa paunang BPO edukasyon (valuation ng residential/income property, basic appraisal principles/procedures)
• ✓Ang alternatibong courses ay dapat na 3+ oras at sumasaklaw sa valuation definitions, applicability, qualifications/limitations, at preparation basics
• ✓Ang kinakailangang mga paksa ay kinabibilangan ng mga kahulugan ng BPO, CMA, at AVM

Ang isang standard na salesperson applicant ay dapat pumasa sa salesperson's exam sa loob ng 3 taon, magsumite ng sworn statement mula sa affiliating broker, at magbigay ng official transcripts ng required education. Ang mga applicants na licensed sa ibang estado sa loob ng 5 taon ay kailangan lamang pumasa sa Pennsylvania portion.

• ✓Dapat pumasa sa bawat bahagi ng salesperson's licensing exam sa loob ng 3 taon bago sa isang properly completed application
• ✓Ang isang applicant na actively licensed bilang broker o salesperson sa ibang estado sa loob ng 5 taon ay kumukunin lamang ng Pennsylvania portion
• ✓Dapat magsumite ng sworn statement mula sa affiliating broker na nagpapatunay ng good reputation at nagseserifika ng active supervision at training, kasama ang official transcripts sa ilalim ng § 35.272(a)(2)

Ang isang reciprocal salesperson applicant ay dapat na may kasalukuyang out-of-state broker o salesperson license mula sa isang reciprocating state, magsumite ng verified statement, state certification, at isang sworn statement mula sa affiliating broker.

• ✓Dapat magkaroon ng kasalukuyang broker's o salesperson's license mula sa isang reciprocating state o may substantially comparable qualifications
• ✓Dapat magsumite ng verified statement at certification mula sa licensing authority ng ibang state
• ✓Dapat magsumite ng sworn statement mula sa isang standard/reciprocal broker na nagpapatunay ng active supervision at training

Ang mga licensed na propesyonal ay dapat magbigay ng Consumer Notice sa unang enterbyu at magsiguro ng signed/refused acknowledgment. Ang notisyon ay nagpapaliwanag ng available na agency relationships upang ang mga consumer ay makagawa ng informed decisions.

• ✓Ang Consumer Notice ay dapat ibigay sa consumer sa unang enterbyu
• ✓Ang mga licensed na propesyonal ay dapat magsiguro ng kopya ng signed/refused acknowledgment sa loob ng 6 buwan at magbigay sa consumer ng kopya ng buong disclosure summary
• ✓Ang disclosure summary ay dapat may pamagat na 'Consumer Notice' at markahan ng 'THIS IS NOT A CONTRACT'
• ✓Ang business relationship ay HINDI presumed; bago magbahagi ng financial information, ang consumer ay dapat pumirma ng written agreement o ang licensed na propesyonal ay HINDI kumakatawan sa kanila

Ang Consumer Notice ay naglalarawan ng mga ugnayan ng ahensya na maaaring pasukan ng isang licensee: seller agent, buyer agent, dual agent, at designated agent, kasama ang non-agency transaction licensee role.

• ✓Ang seller agent ay gumagana eksklusibo para sa nagbebenta/landlord; ang isang subagent ay may parehong tungkulin tulad ng seller agent; dapat ibunyag ang kilalang malaking depekto
• ✓Ang buyer agent ay gumagana eksklusibo para sa bumibili/tenant kahit binayaran ng nagbebenta/landlord
• ✓Ang dual agent ay gumagana para sa parehong partido, hindi maaaring kumilos ng mapanghamon sa kahit isa, at nangangailangan ng nakasulat na pahintulot ng parehong partido
• ✓Designated agent: ang broker ay nagtatalaga ng iba't ibang licensees upang kumatawan sa bawat panig at awtomatikong gumaganap bilang dual agent, gumagawa ng mga maingat na hakbang upang protektahan ang confidential na impormasyon

Ang isang transaction licensee ay nagbibigay ng mga serbisyo sa real estate nang walang relasyon ng agency, na walang obligasyon ng katapatan o kumpidensialidad ngunit napapailalim pa rin sa ilang mga paghihigpit at tungkulin sa pagbubunyag.

• ✓Ang transaction licensee ay walang relasyon ng agency at walang tungkulin ng katapatan o kumpidensialidad
• ✓Ipinagbabawal na ibunyag na ang nagbebenta ay tumatanggap ng mas mababa sa presyong inaasahan, na ang mamimili ay magbabayad ng higit pa sa isinulat na alok, o na ang alinman ay susuportahan ang iba't ibang mga termino ng pagpopondo
• ✓Dapat pa ring ibunyag ang mga kilalang pangunahing depekto tungkol sa ari-arian

Anuman ang relasyon sa negosyo, lahat ng lisensyadong propesyonal ay may utang na mga pangunahing statutory na responsibilidad sa mga consumer, at ang ilang mga kontratwal na kasiyahan ay maaaring mabago at dapat harapin sa isang kasunduan.

• ✓Ang lahat ng lisensyadong propesyonal ay dapat magsagawa ng maingat na kasanayan/pag-iingat, makipagtransaksyon nang tapat at sa mabuting pananampalataya, ipabigay ang lahat ng alok/kontraalok nang mabilis, sumunod sa Seller Disclosure Law, ayusin ang escrow funds, at ilantad ang mga tunggali ng interes.
• ✓Dapat payo ng mga consumer na humingi ng eksperto na payo sa mga usapin na higit sa kadalubhasaan ng lisensyadong propesyonal at ilantad ang pinansiyal na interes sa mga inirekomendang serbisyo.
• ✓Ang mga kasiyahang maaaring mabago na dapat harapin ay kinabibilangan ng panahon ng paggamit/listing, bayad o komisyon, saklaw ng mga aktibidad, at ang pakikipagtulungan ng broker at pagsasahagi ng bayad sa ibang mga broker.
• ✓Lahat ng mga kasunduan sa benta ay dapat maglaman ng pagsasaayos ng zoning ng ari-arian maliban kung saan itinakda lamang o pangunahing para sa mga tahanan ng isang pamilya.

Ang isang karaniwang aplikante para sa lisensya ng broker ay kailangang makapasa sa pagsusulit ng broker, sumunod sa mga kinakailangan ng opisina, at magsumite ng mga rekomendasyon na nagpapatunay ng mabuting asal. Maaaring maibalewala ng reciprocity ang isang bahagi ng pagsusulit.

• ✓Dapat na naipasa ang bawat bahagi ng pagsusulit sa paglilisensya ng broker sa loob ng 3 taon bago isumite ang kumpletong aplikasyon
• ✓Ang aplikanteng aktibong lisensyado bilang broker ng ibang estado sa nakalipas na 5 taon ay kukuha lamang ng bahagi ng pagsusulit para sa Pennsylvania
• ✓Dapat magsumite ng mga rekomendasyon mula sa isang lisensyadong real estate broker at dalawang walang kaugnayang may-ari ng ari-arian sa county ng aplikante

Ang mga aplikante para sa resiprokal na broker at mga entidad ng negosyo ay may magkakaibang mga kinakailangan, kabilang ang beripikadong mga pahayag ng good standing at pagtatalaga ng isang broker of record.

• ✓Ang isang resiprokal na aplikante ay dapat may kasalukuyang lisensya bilang broker mula sa ibang estado at kumpletuhin ang katumbas na mga kinakailangan kung ang kanilang estado ay may mas maraming hinihingi sa mga lisensyado ng PA.
• ✓Ang isang partnership/asosasyon/korporasyon ay dapat magtalaga ng isang indibidwal na lisensyado bilang broker upang maglingkod bilang broker of record.
• ✓Bawat miyembro/opisyal na nagsasagawa ng negosyo sa real estate ay dapat may hawak na kasalukuyang lisensya bilang salesperson o broker mula sa Komisyon.

Sa loob ng 15 araw kasunod ng pagkamatay ng isang broker na may sole proprietorship, dapat ipaalam ng estate ng namatay na broker sa Komisyon na nagtalaga ito ng ibang lisensyadong broker upang mangasiwa sa pagtatapos ng negosyo. Ang pagtatalaga ay napapailalim sa beripikasyon ng isang kasalukuyang lisensya.

• ✓Dapat ipaalam ng estate sa Komisyon sa loob ng 15 araw mula sa pagtatalaga ng ibang lisensyadong broker upang mangasiwa sa pagtatapos
• ✓Ang itinalagang broker ay dapat may beripikadong kasalukuyang lisensya

Sa panahon ng pagwawakas, ang broker na itinalaga: hindi maaaring pumasok sa mga bagong kasunduan sa listing; maaaring i-promote ang mga listing na hindi pa nag-e-expire maliban kung kanselahin ng nagbebenta/nagpapaupa (ang mga listing na hindi pa nag-e-expire ay awtomatikong nag-e-expire 90 araw pagkatapos mamatay ang broker at hindi maaaring i-renew); maaaring magpatuloy sa pagkukumpleto ng mga nakabinbing kasunduan; at hindi maaaring kumuha ng mga bagong lisensyado.

• ✓Walang bagong kasunduan sa listing ang maaaring pasukin
• ✓Ang mga listing na hindi pa nag-e-expire ay awtomatikong nag-e-expire 90 araw pagkatapos mamatay ang broker at hindi maaaring i-renew
• ✓Ang mga nakabinbing kasunduan sa pagbebenta/pagpapaupa ay maaaring magpatuloy sa pagkukumpleto ngunit walang bagong lisensyado ang maaaring kunin

Sa loob ng 15 araw pagkatapos ng kamatayan ng isang broker na may solong pagmamay-ari, ang kalagayan ay dapat iabiso sa Komisyon na ito ay nagtala ng ibang lisensyang broker upang subaybayan ang pagwawakas ng negosyo. Sa panahon ng pagwawakas, ang itinalang broker ay hindi maaaring magsaliksik ng mga bagong kasunduan sa pagkakataon, maaaring isulong ang mga hindi natapos na pagtatalaga (na awtomatikong nawawalan ng bisa 90 araw pagkatapos ng kamatayan ng broker at hindi maaaring muling gamitin), maaaring magpatuloy sa mga nakabinbing kasunduan ng pagbebenta o pag-upa hanggang sa pagtatapos, at hindi maaaring kumuha ng mga bagong lisensiado.

• ✓Ang kalagayan ay dapat iabiso sa Komisyon sa loob ng 15 araw at magtala ng lisensyang broker upang subaybayan ang pagwawakas
• ✓Walang mga bagong kasunduan sa pagkakataon na maaaring masaliksik sa panahon ng pagwawakas
• ✓Ang mga hindi natapos na pagtatalaga ay awtomatikong nawawalan ng bisa 90 araw pagkatapos ng kamatayan ng broker at hindi maaaring muling gamitin
• ✓Ang mga nakabinbing kasunduan ng pagbebenta o pag-upa ay maaaring magpatuloy; walang mga bagong lisensiado na maaaring kunin

Ang isang broker na ang lisensya ay suspendido ay dapat ibalik ang lisensya at magpost ng Commission-provided na abiso ng suspensyon nang malinaw sa lahat ng mga opisina. Ang kabiguan sa pagpopost ay batayan para sa karagdagang disiplina.

• ✓Ang isang suspendidong broker/cemetery broker ay dapat ibalik ang lisensya sa Commission
• ✓Dapat magpost ng Commission-provided na abiso sa pangunahing at sangay na mga opisina malapit sa pampublikong pasukan
• ✓Ang kabiguan na magpost ng abiso ay bumubuo ng batayan para sa karagdagang aksyon sa disiplina

Ang isang provider ay dapat gumagamit ng mga qualified na instructor na may degree sa subject matter ng kurso o may 3 taong praktikal/pagtuturo na karanasan direktang nauugnay sa subject. Ang provider ay dapat mapanatili ang dokumentasyon ng kwalipikasyon ng instructor.

• ✓Ang mga instructor ay dapat qualified upang magturo ng kanilang itinalagang mga kurso
• ✓Kwalipikasyon sa pamamagitan ng undergraduate, graduate, o postgraduate degree sa subject
• ✓Kwalipikasyon bilang alternatibo sa pamamagitan ng 3 taong praktikal o pagtuturo na karanasan direktang nauugnay sa subject
• ✓Ang provider ay dapat mapanatili ang dokumentasyon na nagpapatunay ng edukasyon at karanasan ng instructor

Dapat ibigay ng mga lisensyado sa konsyumer ang Consumer Notice sa kanilang paunang panayam, panatilihin ang isang kopya ng pinirmahan/tinanggihan na pagkilala sa loob ng 6 na buwan, at bigyan ang konsyumer ng kopya ng buong buod ng pagsisiwalat. Ang pagsisiwalat ay dapat na pinamagatang “Consumer Notice” at nagsasaad ng “THIS IS NOT A CONTRACT.” (HINDI ITO ISANG KONTRATA.)

• ✓Ang Consumer Notice ay dapat ibigay sa paunang panayam
• ✓Dapat panatilihin ng lisensyado ang pinirmahan/tinanggihan na pagkilala sa loob ng 6 na buwan
• ✓Ang buod ng pagsisiwalat ay dapat pinamagatang “Consumer Notice” sa kinakailangang format

Ipinaliwanag ng Consumer Notice ang mga ugnayan ng ahensya: Seller Agent (gumagawa nang eksklusibo para sa nagbebenta/landlord); Buyer Agent (gumagawa nang eksklusibo para sa bumibili/tenant kahit pa bayaran ng nagbebenta); Dual Agent (gumagawa para sa dalawang panig, nangangailangan ng nakasulat na pahintulot ng dalawang panig, at hindi maaaring kumilos nang laban sa alinman); at Designated Agent (nagtatalaga ang broker ng magkaibang lisensyadong ahente para sa bawat panig at awtomatikong nagsisilbing dual agent).

• ✓Gumagawa nang eksklusibo ang seller agent para sa nagbebenta/landlord; gumagawa nang eksklusibo ang buyer agent para sa bumibili/tenant
• ✓Nangangailangan ang dual agent ng nakasulat na pahintulot ng dalawang panig at hindi maaaring kumilos nang laban sa alinman
• ✓Ang istruktura ng designated agent ay awtomatikong ginagawang dual agent ang supervising broker
• ✓Dapat ibunyag ng lahat ng ahente ang alam na materyal na depekto anuman ang ugnayan

Ang isang transaction licensee ay nagbibigay ng mga serbisyo sa real estate nang walang relasyon ng ahensya. Bagaman walang tungkulin ng katapatan o pagiging kompidensyal, ipinagbabawal sa isang transaction licensee na ihayag na tatanggapin ng nagbebenta ang mas mababa kaysa sa hinihinging presyo, na magbabayad ang mamimili ng mas mataas kaysa sa inialok, o na ang alinmang partido ay sasang-ayon sa iba't ibang mga tuntunin sa financing. Kailangang ihayag ng mga transaction licensee ang alam na mahahalagang depekto.

• ✓Ang transaction licensee ay walang relasyon ng ahensya at walang tungkulin ng katapatan o pagiging kompidensyal
• ✓Ipinagbabawal na ihayag ang pagpayag ng nagbebenta na tumanggap ng mas mababa, pagpayag ng mamimili na magbayad ng mas mataas, o pagtanggap ng alternatibong financing
• ✓Kailangan pa ring ihayag ang alam na mahahalagang depekto tungkol sa ari-arian

Anuman ang relasyong pinili, lahat ng lisensyado ay may mga tungkulin sa mga konsyumer na: gamitin ang makatwirang propesyonal na kasanayan/pag-iingat; makitungo nang tapat at may mabuting pananampalataya; agad na iharap ang lahat ng nakasulat na alok/kontra-alok (maaaring iwaive sa pamamagitan ng nakasulat kapag ang ari-arian ay nasa ilalim ng kontrata); sumunod sa Seller Disclosure Law; panagutan ang mga pondo sa escrow; ibunyag ang mga salungatan ng interes at pinansiyal na interes; magbigay ng tulong sa paghahanda ng dokumento; magpayo na humingi ng ekspertong payo; at panatilihing may alam ang konsyumer.

• ✓Dapat gamitin ng lahat ng lisensyado ang makatwirang kasanayan/pag-iingat, makitungo nang tapat, at agad na iharap ang lahat ng alok
• ✓Dapat panagutan ng lahat ng lisensyado ang mga pondo sa escrow at deposito at ibunyag ang mga salungatan at pinansiyal na interes
• ✓Ang tungkulin na iharap ang mga alok ay maaaring iwaive ng nagbebenta sa pamamagitan ng nakasulat kapag ang ari-arian ay nasa ilalim ng kontrata

Ang Paunawa sa Konsyumer ay naglalahad ng mga napag-uusapang tuntunin na dapat tugunan sa isang kasunduan/pagsisiwalat: tagal ng pagtatrabaho/pag-lilista, mga bayarin/komisyon, saklaw ng mga gawain, at pakikipagtulungan ng broker at paghahati ng bayad. Nagbibigay ito ng babala sa bold na maliban kung pumirma ang konsyumer ng nakasulat na kasunduan na pumipili ng ugnayan sa negosyo, ang lisensyado ay HINDI kumakatawan sa kanila at walang ugnayan sa negosyo ang ipinapalagay.

• ✓Ang tagal, mga bayarin/komisyon, saklaw ng mga gawain, at paghahati ng bayad ay napag-uusapan at dapat tugunan sa isang kasunduan
• ✓Maliban kung may pinirmahang nakasulat na kasunduan, ang lisensyado ay HINDI kumakatawan sa konsyumer; walang ugnayang ipinapalagay

Ang mga Licensees ay may utang na mga pangunahing tungkulin sa bawat consumer ng mga serbisyo sa real estate na hindi maaaring tanggihan, kasama ang pagiging totoo, kasanayan, pag-iingat, at iba't ibang obligasyon sa pagbubunyag at accounting. Ang mga ito ay bumubuo ng pundasyon para sa lahat ng relasyon sa ahensya.

• ✓Dapat magsagawa ng reasonable na propesyonal na kasanayan at pag-iingat at makipagtransaksyon nang totoo at may mabuting pananampalataya
• ✓Dapat iprisinta ang lahat ng mga alok, counteroffers, abiso at komunikasyon sa pagsusulat sa loob ng reasonable na praktikal na panahon maliban kung may written waiver para sa isang umiiral na kontrata
• ✓Dapat sumunod sa 68 Pa.C.S. Chapter 73 (Real Estate Seller Disclosure Law)
• ✓Dapat account para sa escrow at deposit funds ayon sa section 604(a)(5) at §§ 35.321—35.328
• ✓Dapat magbigay sa mga consumers ng section 608 na impormasyon sa unang pakikipanayuan
• ✓Dapat ilahad ang lahat ng mga conflict of interest at financial interests bawat § 35.283
• ✓Dapat payuhan ang mga consumers na humingi ng eksperto na payo sa lampas sa kasanayan ng licensee at magbigay ng payo sa legal compliance nang hindi nagbibigay ng legal advice

Ang regulasyon ay naglilimit ng mga obligasyon at pananagutan ng licensee tungkol sa inspeksyon ng property, pagpapatunay ng mga representasyon ng consumer, at mga aksyon ng consumer.

• ✓Ang isang licensee ay hindi kinakailangan na magsagawa ng independiyenteng inspeksyon ng property
• ✓Ang isang licensee ay hindi kinakailangan na independiyenteng patunayan ang mga representasyon na maingat na naniniwala na tumpak at maaasahan
• ✓Ang isang licensee ay hindi liable sa mga aksyon ng consumer maliban kung ang consumer ay kumilos sa express na direksyon ng licensee o sa batay na representasyon ng licensee

Ang mga lisensyado ay may mga tungkuling hindi maaaring talikdan sa lahat ng konsyumer: gamitin ang makatwirang propesyonal na kasanayan at pag-iingat; makitungo nang tapat at may mabuting pananampalataya; ipresenta nang napapanahon ang lahat ng alok, kontra-alok, at komunikasyon sa nakasulat (maliban kung talikdan); sumunod sa Seller Disclosure Law; mag-account para sa escrow; magbigay ng impormasyon sa section 608; ibunyag ang mga salungatan ng interes; payuhan ang paghahanap ng ekspertong payo; magbigay ng kompetenteng serbisyo; panatilihing may alam ang konsyumer; tumulong sa paghahanda ng dokumento; at magpayo tungkol sa pagsunod nang hindi nagbibigay ng legal na payo.

• ✓Dapat gamitin ng mga lisensyado ang makatwirang propesyonal na kasanayan at pag-iingat at makitungo nang tapat at may mabuting pananampalataya — ang mga tungkuling ito ay hindi maaaring talikdan
• ✓Lahat ng alok, kontra-alok, at komunikasyon ay dapat ipresenta sa nakasulat sa loob ng makatwirang maaaring gawin na panahon maliban kung talikdan sa nakasulat
• ✓Dapat mag-account ang mga lisensyado para sa escrow/depositong pondo at sumunod sa Real Estate Seller Disclosure Law
• ✓Dapat payuhan ng mga lisensyado ang mga konsyumer na humingi ng ekspertong payo sa mga usaping lampas sa kanilang kaalaman

Hindi kinakailangang magsagawa ang isang lisensyado ng independyenteng inspeksyon ng ari-arian o independiyenteng beripikahin ang mga representasyong makatwirang pinaniniwalaang tumpak. Hindi mananagot ang isang lisensyado para sa mga kilos ng isang konsyumer maliban kung kumilos ang konsyumer sa tahasang pagtuturo ng lisensyado o sa pagtitiwala sa representasyon ng lisensyado.

• ✓Hindi kailangang magsagawa ang isang lisensyado ng independyenteng inspeksyon ng ari-arian o magberipika ng mga representasyong makatwirang pinaniniwalaang tumpak
• ✓Hindi mananagot ang isang lisensyado para sa mga kilos ng isang konsyumer maliban kung nasa tahasang pagtuturo ng lisensyado o makatwirang pagtitiwala sa representasyon ng lisensyado

Ang isang karaniwang aplikante para sa salesperson ay kailangang makapasa sa pagsusulit at magsumite ng sinumpaang pahayag ng broker kasama ng mga transcript. Ang broker na nagpapatrabaho ay nagpapatunay ng pangangasiwa at pagsasanay.

• ✓Dapat makapasa sa bawat bahagi ng pagsusulit sa lisensya ng salesperson sa loob ng 3 taon bago magsumite ng kumpletong aplikasyon
• ✓Dapat magsumite ng sinumpaang pahayag mula sa kaanib na broker na nagpapatotoo sa mabuting reputasyon at nagpapatunay ng aktibong pangangasiwa at pagsasanay
• ✓Dapat magsumite ng mga opisyal na transcript na nagpapatunay ng mga kinakailangang degree o kredito sa kurso sa ilalim ng § 35.272(a)(2)

Ang isang resiprokal na salesperson ay dapat magkaroon ng lisensya mula sa labas ng estado, magsumite ng mga beripikadong pahayag, magbigay ng sertipikasyon mula sa awtoridad sa paglilisensya, at makakuha ng sinumpaang pahayag ng broker.

• ✓Dapat magkaroon ng kasalukuyang lisensya bilang broker o salesperson mula sa labas ng estado at kumpletuhin ang katumbas na mga kinakailangan kung higit ang hinihingi ng estado kaysa sa mga lisensyado ng Pennsylvania.
• ✓Dapat magsumite ng sertipikasyon na nagpapatunay na aktibo at nasa mabuting katayuan ang lisensya at naglalarawan ng anumang nakaraang disiplina.
• ✓Dapat magsumite ng sinumpaang pahayag mula sa kaakibat na broker na nagpapatunay ng aktibong pangangasiwa at pagsasanay.

Sa loob ng 15 araw pagkatapos ng kamatayan ng isang broker of record, ang isang kasosyo o opisyal ng korporasyon ay dapat maghain ng aplikasyon sa Komisyon na nagtatalaga ng ibang indibidwal upang maglingkod bilang broker of record.

• ✓Sa loob ng 15 araw mula sa kamatayan ng isang broker of record, ang isang kasosyo o opisyal ng korporasyon ay dapat maghain ng aplikasyon na nagtatalaga ng bagong broker of record

Kung ang isang broker na may sole proprietorship o broker of record ay hindi makakagawa ng tungkulin dahil sa sakit o pinsala, ang abogado o may hawak ng power of attorney ng broker, isang opisyal ng korporasyon o kasosyo ay dapat magpabatid sa Komisyon sa loob ng 15 araw na may itinalagang pansamantalang lisensyadong broker hanggang sa makabalik ang broker sa mga tungkulin.

• ✓Kailangang ipagbigay-alam sa Komisyon sa loob ng 15 araw mula nang magtalaga ng pansamantalang broker o broker of record dahil sa sakit o pinsala
• ✓Ang pansamantalang itinalaga ay dapat na lisensyadong broker na maglilingkod hanggang sa maipagpatuloy ng orihinal na broker ang mga tungkulin

Ang isang applicant para sa standard cemetery broker ay dapat pumasa ng salesperson's licensing exam sa loob ng 3 taon, sumunod sa mga kinakailangan ng opisina, at magsumite ng mga rekomendasyon mula sa mga taong may magandang reputasyon.

• ✓Dapat pumasa sa bawat bahagi ng salesperson's licensing exam sa loob ng 3 taon bago ang application
• ✓Ang applicant na aktibong licensed bilang cemetery broker sa ibang estado sa loob ng 5 taon ay kukunin lamang ang Pennsylvania portion
• ✓Dapat magsumite ng mga rekomendasyon mula sa isang Commission-licensed broker at dalawang hindi kaugnay na property owners

Ang mga aplikante para sa reciprocal cemetery broker ay dapat magkaroon ng kasalukuyang out-of-state cemetery broker license at magsubmit ng verified statements at state certification. Ang mga entities ay dapat masiguro na ang mga miyembro/officers ay licensed at magtalaok ng broker of record.

• ✓Ang reciprocal applicant ay dapat magkaroon ng kasalukuyang cemetery broker's license mula sa isang reciprocating o comparable state
• ✓Ang entity ay dapat masiguro na ang bawat engaging member/officer ay may broker o cemetery broker license at magtalaok ng broker/cemetery broker bilang broker of record
• ✓Dapat sumunod sa §§ 35.241 at 35.242

Sa loob ng 15 araw pagkatapos ng kamatayan ng isang broker of record, dapat ang isang partner o corporate officer na magsumite ng application sa Commission na nagtatalaga ng iba pang indibidwal upang maglingkod bilang broker of record.

• ✓Ang isang partner o corporate officer ay dapat kumilos sa loob ng 15 araw mula sa kamatayan ng broker of record
• ✓Ang isang application na nagtatalaga ng bagong broker of record ay dapat isumite sa Commission

Ang Sections 35.337 at 35.338 ay nagbibigay ng kinakailangang Consumer Notice formats kapag gumagawa ang licensee para sa may-ari sa leasing o sa time-share transactions, na nangangailangan sa licensee na sabihin ang kanilang kapasidad.

• ✓Para sa owner-lease (§ 35.337), ang licensee ay dapat suriin kung kumikilos bilang owner/landlord, direktang empleyado ng owner/landlord, o agent sa ilalim ng property management o exclusive leasing agreement
• ✓Para sa time-share estates (§ 35.338), ang licensee ay dapat suriin kung kumikilos bilang owner, direktang empleyado ng owner, o agent sa ilalim ng property management o exclusive leasing/selling agreement
• ✓Ang parehong forms ay may pamagat na 'Consumer Notice / THIS IS NOT A CONTRACT' at nangangailangan ng consumer acknowledgment at licensee certification ng delivery

Ang isang provider ay hindi maaaring gumagamit ng mga hindi aprubadong pangalan, magkafalse na claim ng endorsement, garantisadong paghahanap ng trabaho o pagpasa sa exam, magpromo ng negosyong real estate/franchise, mag-recruit o mag-solicit ng mga estudyante para sa real estate affiliations, mag-advertise sa employment columns, o gumamit ng false/misleading/deceptive advertising.

• ✓Hindi maaaring magpakita ng sarili sa ilalim ng isang hindi aprubadong pangalan
• ✓Hindi maaaring mag-claim ng Commission/Department of Education endorsement (maaaring sabihin ang Commission approval ng mga kurso)
• ✓Hindi maaaring garantisadong paghahanap ng trabaho o garantisadong pagpasa ng isang licensing exam
• ✓Hindi maaaring magpromo o mag-recruit para sa isang real estate licensee, organisasyon, franchise o network
• ✓Hindi maaaring makipagtulungan sa false, misleading, deceptive, o degrading advertising

Ang isang provider ay hindi maaaring payagan ang mga lokasyon nito na gamitin para sa pagkuha o pag-recruit ng mga estudyante para sa real estate employment/affiliation. Ang mga estudyante ay dapat na mataluhan sa pamamagitan ng isang nakasulat na deklarasyon na naglalaman ng inihain na wika laban sa pag-recruit at ang numero ng telepono ng Commission.

• ✓Ang mga lokasyon ng provider ay hindi maaaring gamitin para sa pag-recruit ng mga estudyante para sa real estate employment/affiliation
• ✓Ang mga estudyante ay dapat makatanggap ng isang nakasulat na pahayag na walang pag-recruit
• ✓Ang pahayag ay dapat maglaman ng numerong Pennsylvania State Real Estate Commission 1-800-822-2113

Ang mga aplikante para sa cemetery broker ay kumukuha ng pagsusulit ng salesperson, sumusunod sa mga kinakailangan sa opisina, at nagsusumite ng mga rekomendasyon. Dapat magtalaga ang mga entidad ng kwalipikadong broker of record.

• ✓Dapat makapasa sa pagsusulit sa paglilisensya ng salesperson (hindi ang buong pagsusulit ng broker) sa loob ng 3 taon bago ang nakumpletong aplikasyon
• ✓Dapat magtalaga ang isang entidad ng indibidwal na lisensyado bilang broker o cemetery broker upang maglingkod bilang broker of record
• ✓Ang bawat miyembro/opisyales na nagsasagawa ng negosyo sa real estate ay dapat may pamantayang lisensya bilang broker o cemetery broker

Ang pag-renew ng resiprokal na lisensya ay nangangailangan ng sertipikasyon na ang lisensya sa home state ay may bisa at nasa mabuting katayuan. Ang resiprokal na lisensyang nawalan ng bisa ay maaaring i-reactivate nang walang muling pagsusulit kung ang lisensyado ay may kasalukuyang katumbas na standard na lisensya sa kanilang pangunahing estado. Ang isang resiprokal na lisensyado na ginagawang Pennsylvania ang kanilang pangunahing lugar ng negosyo o nawalan ng lisensya sa home state ay dapat mag-abiso sa Komisyon sa loob ng 30 araw at kumuha ng standard na lisensya.

• ✓Ang pag-renew ay nangangailangan ng sertipikasyon na ang lisensya sa home state ay may bisa at nasa mabuting katayuan
• ✓Ang pag-reactivate nang walang muling pagsusulit ay pinapayagan kung ang lisensyado ay may kasalukuyang katumbas na standard na lisensya sa pangunahing estado
• ✓Ang isang resiprokal na lisensyado ay dapat mag-abiso sa Komisyon sa loob ng 30 araw mula nang italaga ang Pennsylvania bilang pangunahing lugar ng negosyo o hindi mapanatili ang kasalukuyang standard na lisensya sa home state

Para sa pagpapabago ng reciprocal license, ang licensee ay dapat kumpletuhin ang application, magbayad ng bayad, at magbigay ng sertipiko na ang license ay kasalukuyang valid at may mahusay na standing mula sa estado kung saan matatagpuan ang pangunahing opisina ng licensee. Ang licensee na nabigong mag-renew ay maaaring mag-reactivate nang walang reexamination kung mayroon silang katumbas ng isang kasalukuyang standard license sa estado ng kanilang pangunahing lugar ng negosyo.

• ✓Ang reciprocal renewal ay nangangailangan ng sertipiko ng kasalukuyang mahusay na standing mula sa estado ng pangunahing lugar ng negosyo
• ✓Ang reactivation nang walang reexamination ay nangangailangan ng pagkakaroon ng katumbas ng isang kasalukuyang standard license sa estado na iyon

Ang isang reciprocal licensee na nagtalagang Pennsylvania bilang kanilang pangunahing lugar ng negosyo, o ang hindi mapanatili ang kasalukuyang standard license sa estado ng pangunahing lugar ng negosyo, ay dapat magbigay ng abiso sa Commission sa loob ng 30 araw. Upang magpatuloy sa pagsasanay sa pagtatapos ng panahon ng pagpapabago, dapat makakuha ng standard license at pagkatapos ay sumunod sa mga kinakailangan ng standard license, kasama ang patuloy na edukasyon.

• ✓Dapat magbigay ng abiso sa Commission sa loob ng 30 araw mula sa pagtalagang Pennsylvania bilang pangunahing lugar ng negosyo o pagkawala ng standard status sa ibang lugar
• ✓Dapat makakuha ng standard license upang magpatuloy sa pagsasanay at sumunod sa mga kinakailangang patuloy na edukasyon