48 トピック · 2026-09-17 更新
専属媒介契約は、専属媒介契約または専属売却権/専属賃貸権のいずれかです。§ 35.331の一般的な書面契約要件に加えて、専属媒介契約には、特定の財務および期間条件ならびに仲介手数料請求権に関する太字の陳述が含まれている必要があります。
所有者/賃借人を不動産業者の過度な条件から保護するため、独占的リスティング契約における特定の条項は厳格に禁止されています。
独占的リスティング契約は、ブローカーの独占的代理、または独占的売却権／独占的賃貸権で構成され得る。これらは認められる2種類の独占的リスティング契約の区分を表す。
§ 35.331 の一般的な書面契約要件に加えて、専属リスティング契約には売買/賃貸価格、予定される手数料または報酬、および期間を記載しなければならない。専属売却権（exclusive right-to-sell）の場合、リスティング期間中に誰が成約させたかを問わず、所有者を含めブローカーが手数料を得る旨の太字記載を要する。専属賃貸権（exclusive right-to-lease）の場合は、賃貸人を含め誰が成約させた場合でもブローカーが手数料を得る旨の同様の太字記載を要する。
専属リスティング契約には、次のものを含めることはできない：1年を超えるリスティング期間；自動更新条項；リスティング期間終了時に終了するための解約通知；ブローカーが所有者のために署名済みの売買/賃貸借契約を締結する権限；ブローカーがリスティング物件を購入するオプション；または手数料について所有者/賃貸人に対する判決自白の権限。
必要とされる情報が §§ 35.336—35.338 に基づく開示概要に既に記載されている場合、これらの規定は書面契約に繰り返し記載する必要はなく、参照により組み入れることができる。これは、消費者向け通知および売買、賃貸、タイムシェア不動産に関する開示概要に適用される。
消費者に手数料の支払いを約束させる書面契約には、不動産回復基金、エスクロー処理、交渉された手数料、サービス/手数料、二重代理人の可能性、および利益相反義務を含む多数の強制開示が含まれなければなりません。
消費者に手数料／報酬の支払いを義務付ける書面契約には、以下を含めなければならない：不動産回復基金に関する通知（委員会の電話番号を含む）；支払金がエスクローに保持される旨の通知；手数料と期間が交渉可能である旨の通知；提供されるサービスと手数料の説明；複数の当事者を代理する可能性がある旨の通知；利益相反を開示する継続的義務に関する通知；および売主／貸主または買主／借主に固有の二重代理および協力の開示。
ブローカーおよび墓地ブローカーは、委員会の調査のために特定の記録を保持し、提出する必要があります。これには、不動産の売買、タイムシェア、リース、およびサブエージェント又は取引ライセンシー関係を確立する書面による開示声明に関する消費者通知の承認部分が含まれます。記録は書面による要求時または事務所検査の際に提出する必要があります。
不動産教育提供者は、ペンシルベニア州で運営を開始する前に、委員会によるディレクターの承認を取得する必要があります。ディレクターは、不動産教育プログラムを適切に運営するために、教育、監督、および教育行政の経験が十分に組み合わされていなければなりません。
認可を受けたプロバイダーは、理事を変更する前に委員会の承認を得る必要があり、§ 35.341(6)(ii)に必要な情報を提出する必要があります。理事が死亡、退職、または解任された場合、プロバイダーが暫定理事手続きに従えば、承認ステータスを失いません。
委員会は、教育、監督、または教育行政の十分な背景を欠いている場合でも、その他の適格な校長申請者に暫定的な承認を与えることができます。暫定的に承認された校長は、委員会が定めた期間と方法で必要な資格を取得しなければなりません。
教育提供者は、事業を開始する前に委員会によるディレクターの承認を取得しなければならない。ディレクターは、教育、監督、および教育行政の経験を組み合わせて有している必要がある。委員会は、資格はあるが経験が不足している申請者を暫定的に承認することができる。ディレクターが死亡、辞任、または解任された場合、提供者は15日以内に暫定ディレクターを指名すれば承認を維持できる。暫定ディレクターは最大90日間運営でき、新しいディレクターが承認されるまでカリキュラム、試験、施設の変更は行えない。
(b)項に定める場合を除き、免許保持者は、認められる課程で14時間の継続教育を修了しなければならず、各課程につき最低2時間単位で受講しなければならない。
委員会は、十分な通知を行った上で、特定の2年間の期間について、14時間の全部または一部を必須トピックで履修するよう要求することができます。CEが義務付けられる最初の2年間の期間中、新規免許取得者はCE要件を満たすために、委員会が開発した新規免許取得者向け14時間必須コースを修了しなければなりません。
ライセンス保有者は、2年単位の期間ごとに、認められたコースで2時間以上の単位で14時間の継続教育を修了する必要があります。委員会は、適切な通知を提供した上で、所定の2年単位の期間に必須テーマで14時間の全部または一部の修了を要求することができます。
継続教育が必要となる最初の2年間の期間中、新規ライセンシーは継続教育要件を満たすために、委員会が開発した新規ライセンシー向けの14時間必修コースを完了する必要があります。
認められるCEコースは、不動産倫理、不動産に影響を与える法律、資金調達と数学、価値評価と評価、不動産管理、土地利用とゾーニング、不動産の所得税、従価税評価、消費者保護と開示、代理関係、賃貸人・賃借人法、環境問題、独占禁止問題、係争中の訴訟、法的文書、広告の適法性、建設開発、投資分析、仲介業管理、不動産開発、証券とシンジケーション、不動産交換、ブローカー監督コース、在庫のマーケティング・広告、テクノロジーの利用を含む広範な不動産トピックを扱う。
認められないCE課程には、タイピング、速記、広告コピーの作成、販売促進用ツールの開発、ワープロ操作、電卓およびコンピュータ操作、ならびに公益に関係しない事務管理・内部運営手順などの機械的な事務・ビジネス技能が含まれます。
受け入れ可能なCEコースには、不動産倫理、不動産に関連する法律、ファイナンスと数学、評価、物業管理、土地利用とゾーニング、税務、消費者保護と開示、代理人関係、大家-借家人法、環境問題、独占禁止法、法的文書、広告法規、投資分析、仲介管理、および不動産サービス提供における技術の使用を含む広範な不動産主題が含まれます。
受け入れられないコースには、公共の利益に関連しない機械的な事務およびビジネススキルが含まれます。例えば、タイピング、速記、広告コピーの作成、販売促進デバイスの開発、ワープロ、電卓/コンピュータ操作、事務管理/内部運営手順などです。
ブローカーの本社または支社は、標準または相互免許を保有するブローカーまたは準ブローカーの指導と監督下にある必要があります。墓地ブローカーの事務所は、標準または相互免許を保有するブローカー、墓地ブローカー、準ブローカー、または準墓地ブローカーの監督を受ける必要があります。
ブローカーの主事務所または支店事務所は、標準免許または相互免許を保有するブローカーまたはアソシエイト・ブローカーの指揮および監督下に置かれなければならない。墓地ブローカーの事務所は、標準免許または相互免許を保有するブローカー、墓地ブローカー、アソシエイト・ブローカーまたはアソシエイト墓地ブローカーの監督下に置かれなければならない。
支店事務所は、従業員が当該事務所の業務を専らその従業員自身の利益のために行うことを許可し、または許可する意図で運営されてはならない。賃貸物件紹介業者の事務所は、標準免許または相互免許を有する賃貸物件紹介業者によって監督されなければならず、その業者は一つの事務所のみを監督することができる。
準ブローカー、セールスパーソン、墓地セールスパーソン、キャンプ場会員権セールスパーソン及びタイムシェアセールスパーソンは、相互又は標準ライセンスを保有するブローカーと提携して営業しなければなりません。支店事務所は、従業員が自身の利益のみのために営業することを可能にするために運営されてはなりません。レンタルリスティング紹介代理人事務所は、標準又は相互ライセンスを保有するレンタルリスティング紹介代理人により監督されなければならず、当該代理人は1つを超える事務所を監督することはできません。
セールスパーソンは、雇用している仲介業者の監督と管理下でのみ不動産管理の補助ができます。セールスパーソンはリース契約事項における独立した権限に厳しい制限があります。
売買契約書(墓地・納骨堂・火葬場スペースを除く)は、取引、当事者、財産、価格および必要な法定声明を明記する包括的な条件セットを含まなければなりません。
売買契約書には、回復基金および公道アクセス許可に関する必須情報声明書を含める必要があります。
タイムシェアまたはキャンプ場メンバーシップの購入契約には、購入者に5日間のキャンセル権を付与する目立つキャンセル通知が含まれている必要があります。
売買が買い手の抵当権取得を条件とする場合、特定の融資条件を含める必要があり、売り手保護条項の一部は太字で表示する必要があります。
売買契約書（墓地区画／霊廟／火葬スペースを除く）には、日付、買主および売主の氏名、物件および譲渡される権利の説明、売買価格、支払および譲渡の期日、ゾーニング区分（一戸建て住宅用にゾーニングされた物件を除く）と無効とすることができる旨の記載、ブローカーの立場に関する記載、エスクロー条項、不動産回収基金（Real Estate Recovery Fund）に関する記載、高速道路占用許可に関する記載を含めなければならず、タイムシェアまたはキャンプ場会員権については、太字の解約権記載を含めなければならない。
タイムシェアまたはキャンプ場会員権の購入では、契約書の署名欄の直上に、購入者が取引日の翌日から起算して5日目にあたる日の午前0時前までいつでも取り消すことができる旨を、目立つ太字（少なくとも10ポイント）で記載しなければなりません。取消しは、配達受領証付き書留郵便または受領証を提供するその他の真正な配送方法による書面通知によって行います。
買主が住宅ローンを取得することを条件とする売買契約には、ローンの種類、ローン元金、上限金利、最低期間、買主がローンを取得すべき期限、およびローン取得においてブローカーが提供する援助の性質と範囲を記載しなければなりません。
含まれる場合には、特定の条項を太字で印刷しなければならない：売主の瑕疵に対する責任を免除する条項（または買主による免責を求める条項）、および建築仕様から逸脱する建築業者兼売主の権利を留保する条項。墓地ロット／区画または霊廟スペースの売買契約には、サブセクション(a)(1)—(5)および(9)の要件を含めなければならない。
不動産所有者は、自らが所有または賃借する不動産に関して、本法の適用から除外される。ただし、法人／パートナーシップにおいては、免許要件を回避することを防ぐため、この除外は制限される。
記録された委任状に基づく任意代理人と弁護士は、いずれも除外され得るが、法の趣旨を回避しない適切な条件の下でのみ除外される。
法的権限に基づいて行為する一定の信認義務者は、特定の機関および公益事業体の職員とともに除外される。
所有者のために集合住宅を管理する従業員は、主要な賃貸借決定を行う権限がなく、許可される活動が限られている場合、除外される。
裁判所は、ブローカーの誤表示が故意でなくても違反を構成する可能性があること、また営業担当者の行為が主要ブローカーに帰属する可能性があることを認めています。
判例法は、独占売買契約に基づくブローカーの権限に制限を設けています。リスティングの委任条項は、ブローカーに所有者に代わって売買契約に署名する権限を与えません。
州不動産委員会は、適切な記録の維持に失敗したことを含む違反に対して免許を取消す広範な裁量権を有しており、すべての減軽要因に対処する必要はありません。
承認された不動産教育プロバイダーは、必要な書類と手数料とともに、完成した更新申請書をコミッションに提出することにより、年間承認を更新する必要があります。
承認された教育提供者は、毎年更新申請を提出して承認を更新しなければならず、その申請には、責任者が署名した公証済みの遵守証明書、今後の期間を対象とする10,000ドルの保証証券の写し、および更新手数料を含める必要があります。
委員会は、適格性の審査、申請書の審査、および様々な免許タイプの初期免許取得に対して特定の手数料を徴収します。ブローカー候補者の適格性審査手数料は$40であり、申請手数料は免許タイプにより異なります。
ライセンスは2年ごとに更新され、ライセンスタイプ別に設定された手数料があります。遅延更新の場合、規定の更新手数料に加えて、更新期日を超えた月ごとに追加のペナルティが必要です。
不動産教育提供者は、認可、更新、再検査、および変更に対する手数料を支払います。ライセンス保有者は、名前、住所、または雇用主の変更に対する手数料を支払います。
委員会は、申請、初回免許、および2年ごとの更新に対して特定の手数料を課しており、受験者は、特にブローカーがセールスパーソンよりも高い手数料を支払うことを理解しておく必要があります。
免許の遅延更新には、標準の更新手数料に加えて、遅延した月数に応じて計算される追加の罰則手数料がかかります。
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