§ 35.332. Exclusive listing agreements +11Pennsylvania · bienes raíces · Español

Un acuerdo de listado exclusivo puede ser una agencia exclusiva o un derecho de venta exclusiva/derecho de arrendamiento exclusivo. Más allá de los requisitos generales de acuerdo escrito de la § 35.331, los listados exclusivos deben contener términos financieros y de duración específicos y declaraciones en negrita sobre el derecho a comisión.

• ✓Un listado exclusivo puede comprender la agencia exclusiva del corredor O el derecho de venta exclusiva/derecho de arrendamiento exclusivo
• ✓Debe contener el precio de venta o arrendamiento, la comisión/honorarios/compensación esperados y la duración del acuerdo
• ✓Los acuerdos de derecho de venta exclusiva deben incluir una declaración en negrita que indique que el corredor gana una comisión en cualquier venta durante el período del listado, sin importar quién la realizó, incluyendo el propietario
• ✓Los acuerdos de derecho de arrendamiento exclusivo deben incluir una declaración en negrita que indique que el corredor gana una comisión en cualquier arrendamiento durante el período del listado, sin importar quién lo realizó, incluyendo el arrendador

Ciertos términos están estrictamente prohibidos en acuerdos de listado exclusivo para proteger al propietario/arrendador de términos excesivos del corredor.

• ✓No puede contener un período de listado que exceda 1 año
• ✓No puede contener una cláusula de renovación automática
• ✓No puede requerir un aviso de cancelación para rescindir al final del período de listado
• ✓No puede otorgar al corredor la autoridad para ejecutar un acuerdo de venta/arrendamiento firmado en nombre del propietario, una opción para comprar la propiedad listada, o autoridad para confesar sentencia contra el propietario/arrendador por la comisión

Un acuerdo de listado exclusivo puede consistir en la agencia exclusiva del corredor o en el derecho exclusivo de venta o el derecho exclusivo de arrendamiento. Estas opciones representan las dos categorías de acuerdos de listado exclusivo permitidos.

• ✓El listado exclusivo puede ser la agencia exclusiva del corredor
• ✓El listado exclusivo puede ser el derecho exclusivo de venta o el derecho exclusivo de arrendamiento

Además de los requisitos generales de los acuerdos escritos del § 35.331, un acuerdo de listado exclusivo debe contener el precio de venta/alquiler, la comisión o compensación prevista y la duración. Para el derecho exclusivo de venta, debe contener una declaración en negrita de que el corredor gana la comisión durante el período de listado, por quienquiera que se realice, incluido el propietario; para el derecho exclusivo de alquiler, una declaración similar en negrita, incluido el arrendador.

• ✓Debe contener el precio de venta/alquiler, la comisión y la duración del acuerdo
• ✓El derecho exclusivo de venta necesita una declaración en negrita de que el corredor gana la comisión por quienquiera que se realice, incluido el propietario
• ✓El derecho exclusivo de alquiler necesita una declaración en negrita de que el corredor gana la comisión, incluido el arrendador

Un acuerdo de listado exclusivo no puede contener: un período de listado superior a 1 año; una cláusula de renovación automática; un aviso de cancelación para terminar al final del período de listado; autoridad del corredor para otorgar un acuerdo de venta o arrendamiento firmado en nombre del propietario; una opción del corredor para comprar la propiedad listada; o autoridad para confesar sentencia contra el propietario/arrendador por la comisión.

• ✓El período de listado no puede exceder 1 año
• ✓No se permite ninguna cláusula de renovación automática
• ✓No se exige un aviso de cancelación para terminar al final del período
• ✓El corredor no puede otorgar un acuerdo de venta o arrendamiento firmado en nombre del propietario
• ✓Ninguna opción del corredor para comprar la propiedad listada; ninguna cláusula de confesión de sentencia

Cuando la información requerida ya figure en los resúmenes de divulgación conforme a los §§ 35.336—35.338, esas disposiciones no necesitan repetirse en el acuerdo escrito, pero pueden incorporarse por referencia. Esto se aplica a los avisos al consumidor y a los resúmenes de divulgación para ventas, arrendamientos y propiedades en régimen de tiempo compartido.

• ✓La información en los resúmenes de divulgación §§ 35.336—35.338 no necesita repetirse en los acuerdos
• ✓Dichas disposiciones pueden incorporarse por referencia en los acuerdos escritos

Los acuerdos por escrito que comprometen a un consumidor a pagar una tarifa deben contener numerosas divulgaciones obligatorias, incluyendo el Fondo de Recuperación Inmobiliaria, manejo de depósito en garantía, comisiones negociadas, servicios/honorarios, potencial de agencia dual y deberes de conflicto de intereses.

• ✓Debe incluir notificación del Fondo de Recuperación Inmobiliaria (reembolso de sentencias incobrables por fraude de licenciatario, con información de contacto de la Comisión)
• ✓Debe notificar que los pagos recibidos en cuenta de una venta se mantienen por el corredor en depósito en garantía pendiente de consumación o terminación
• ✓Debe notificar que la comisión y la duración del acuerdo fueron determinadas por negociación entre el corredor/licenciatario y el consumidor
• ✓Debe describir los servicios a prestar y los honorarios a cobrar, y divulgar la posibilidad de servir a más de una parte más los deberes adeudados y honorarios cobrables
• ✓Debe notificar del deber continuo de divulgar conflictos de intereses en un tiempo razonablemente practicable
• ✓Los acuerdos de vendedor/arrendador deben abordar la cooperación con subagentes/agentes de comprador, que el agente del comprador representa al comprador incluso si es compensado por el lado del listado, y cualquier potencial de agencia dual
• ✓Los acuerdos de comprador/arrendatario deben explicar la compensación basada en porcentaje, políticas de cooperación con corredores de listados, que el corredor representa al comprador incluso si es compensado por el lado del listado, y potencial de agencia dual

Un acuerdo escrito que obliga a un consumidor a pagar una tarifa/comisión debe contener: notificación del Fondo de Recuperación de Bienes Raíces (con el número de teléfono de la Comisión); notificación de que los pagos se mantienen en depósito en garantía (escrow); notificación de que la comisión y la duración son negociables; una descripción de los servicios y las tarifas; notificación de la posible representación de más de una parte; notificación del deber continuo de divulgar conflictos; y divulgaciones específicas de doble agencia y cooperación para el vendedor/arrendador o el comprador/arrendatario.

• ✓Debe notificar sobre el Fondo de Recuperación de Bienes Raíces y que la comisión/duración son negociables
• ✓Debe describir los servicios que se prestarán y las tarifas cobradas
• ✓Debe divulgar la posibilidad de representar a más de una parte y la posibilidad de que el corredor actúe como agente dual
• ✓Debe notificar el deber continuo de divulgar conflictos de interés

Los corredores y corredores de cementerios deben mantener y producir registros específicos para examen de la Comisión. Esto incluye porciones de reconocimiento de avisos al consumidor para ventas/compras de bienes raíces, tiempo compartido, arrendamientos y declaraciones de divulgación escrita que establezcan relaciones de subagente o corredor de transacciones. Los registros deben presentarse a solicitud escrita o durante una inspección de oficina.

• ✓Los corredores deben retener las porciones de reconocimiento de avisos al consumidor bajo §§ 35.336, 35.337 y 35.338
• ✓Las declaraciones de divulgación escrita que establezcan relaciones de subagente/corredor de transacciones requeridas por § 35.281(b)(3) deben conservarse
• ✓Los registros deben presentarse para examen de la Comisión a solicitud escrita o bajo inspección de oficina per § 35.246
• ✓Las corporaciones, asociaciones o sociedades que posean una licencia de corredor también deben presentar sus registros de entidad

Un proveedor de educación en bienes raíces debe obtener la aprobación de la Comisión de su director antes de comenzar operaciones en Pensilvania. El director debe tener una combinación de experiencia en docencia, supervisión y administración educativa suficiente para administrar competentemente un programa de educación en bienes raíces.

• ✓Se requiere la aprobación de la Comisión del director antes de comenzar las operaciones
• ✓El director debe tener experiencia en docencia, supervisión y administración educativa
• ✓Las competencias incluyen evaluación de instructores, evaluación del currículo, análisis de exámenes de cursos y gestión de registros e instalaciones

Un proveedor aprobado debe obtener la aprobación de la Comisión antes de cambiar de director y debe presentar la información requerida por § 35.341(6)(ii). Si un director fallece, se retira o es destituido, el proveedor no pierde su estatus aprobado si sigue los procedimientos de director interino.

• ✓Se requiere aprobación de la Comisión antes de cambiar de director
• ✓El nombre del director interino debe presentarse dentro de 15 días de la muerte, retiro o destitución
• ✓El director interino puede operar hasta 90 días; luego debe aprobarse un director bajo la subsección (a) o (b)
• ✓No se permiten cambios al currículo, exámenes o instalaciones hasta que se apruebe el nuevo director

La Comisión puede otorgar aprobación provisional a un solicitante de director que de otra manera sea calificado pero carezca de antecedentes suficientes en enseñanza, supervisión o administración educativa. El director aprobado provisionalmente debe obtener las calificaciones requeridas en el tiempo y de la manera establecidos por la Comisión.

• ✓La aprobación provisional está disponible para solicitantes que de otra manera sean calificados sin antecedentes suficientes
• ✓Las calificaciones requeridas deben obtenerse en el tiempo y de la manera prescrita por la Comisión

Un proveedor de educación debe obtener la aprobación de la Comisión para su director antes de operar. El director debe tener una combinación de experiencia en enseñanza, supervisión y administración educativa. La Comisión puede aprobar provisionalmente a un solicitante calificado pero con carencias. Si un director fallece, se retira o es despedido, el proveedor conserva la aprobación siempre que nombre a un director interino dentro de los 15 días; el director interino puede ejercer sus funciones hasta 90 días, y no se pueden realizar cambios en el plan de estudios, los exámenes o las instalaciones hasta que se apruebe un nuevo director.

• ✓Se requiere la aprobación del director por la Comisión antes de iniciar operaciones y antes de cambiar de director
• ✓El director interino debe presentarse dentro de los 15 días posteriores al fallecimiento, retiro o despido del director
• ✓El director interino puede ejercer sus funciones hasta 90 días; no se pueden hacer cambios en el plan de estudios, los exámenes o las instalaciones hasta que se apruebe un nuevo director

Salvo lo dispuesto en la subsección (b), un titular de licencia debe completar 14 horas de educación continua en cursos aceptables, las cuales deberán tomarse en incrementos mínimos de 2 horas por curso.

• ✓Los titulares de licencia deben completar 14 horas de educación continua en cursos aceptables
• ✓La educación continua debe completarse en incrementos mínimos de 2 horas

La Comisión puede, para un período bienal determinado y con el aviso adecuado, exigir que la totalidad o parte de las 14 horas correspondan a temas obligatorios. Durante el primer período bienal en el que se requiera educación continua (CE), un nuevo titular de licencia debe completar el curso obligatorio de 14 horas desarrollado por la Comisión para nuevos titulares de licencia a fin de cumplir con el requisito de educación continua.

• ✓La Comisión puede exigir temas obligatorios para la totalidad o parte de las 14 horas con el aviso adecuado
• ✓Los nuevos titulares de licencia deben completar el curso obligatorio de 14 horas desarrollado por la Comisión durante su primer período bienal

Un licenciado debe completar 14 horas de educación continua en cursos aceptables en incrementos mínimos de 2 horas. La Comisión puede requerir que todo o parte de las 14 horas se completen en temas obligatorios para un período bienal determinado con aviso adecuado.

• ✓14 horas de educación continua requeridas por período bienal
• ✓Los cursos deben completarse en incrementos mínimos de 2 horas
• ✓La Comisión puede exigir temas obligatorios con aviso adecuado

Durante el primer período bienal en el que se requiere educación continua, un nuevo titular de licencia debe completar el curso requerido de 14 horas desarrollado por la Comisión para nuevos titulares de licencia para satisfacer el requisito de educación continua.

• ✓Los nuevos titulares de licencia deben completar el curso requerido de 14 horas desarrollado por la Comisión en su primer período bienal requerido de educación continua
• ✓Este curso de 14 horas satisface completamente el requisito de educación continua para ese período

Los cursos aceptables de educación continua cubren una amplia lista de temas inmobiliarios, que incluye ética inmobiliaria, leyes que afectan los bienes raíces, financiamiento y matemáticas, valuación y evaluación, administración de propiedades, uso del suelo y zonificación, impuestos sobre la renta de bienes inmuebles, evaluación del impuesto ad valorem, protección al consumidor y divulgaciones, relaciones de agencia, leyes de arrendador e inquilino, cuestiones ambientales, cuestiones antimonopolio, litigios actuales, instrumentos legales, aspectos legales de la publicidad, desarrollos de construcción, análisis de inversiones, administración de corretaje, desarrollo de propiedades, valores y sindicación, intercambio de propiedades, cursos de supervisión para corredores, marketing/publicidad de inventario, y uso de la tecnología.

• ✓Los cursos aceptables incluyen ética, leyes, financiamiento, valuación, administración de propiedades, agencia y 25 temas enumerados en total.
• ✓Los cursos para corredores sobre deberes de supervisión y normas de conducta (Subcapítulo E) son aceptables como educación continua.

Los cursos de educación continua (CE) inaceptables incluyen habilidades mecánicas de oficina y empresariales, como mecanografía, escritura rápida, preparación de textos publicitarios, desarrollo de dispositivos de promoción de ventas, procesamiento de textos, operación de calculadoras y computadoras, y procedimientos de gestión de oficina/operaciones internas que no guardan relación con el interés público.

• ✓Las habilidades mecánicas de oficina/empresariales como mecanografía, procesamiento de textos y operación de calculadoras son CE inaceptables
• ✓Los procedimientos de gestión de oficina y operaciones internas que no guardan relación con el interés público son inaceptables

Los cursos de educación continua aceptables incluyen una amplia gama de temas inmobiliarios como ética inmobiliaria, leyes que afectan bienes raíces, financiamiento y matemáticas, tasación, administración de propiedades, uso de tierras y zonificación, impuestos, protección del consumidor y divulgaciones, relaciones de agencia, leyes de propietario-inquilino, cuestiones ambientales, antimonopolio, instrumentos legales, legalidades publicitarias, análisis de inversión, administración de corretaje y uso de tecnología en la prestación de servicios inmobiliarios.

• ✓Se enumeran 25 categorías de cursos aceptables, incluyendo ética, relaciones de agencia y protección del consumidor/divulgaciones
• ✓Los cursos para corredores pueden cubrir responsabilidades de supervisión y estándares de conducta bajo el Subcapítulo E
• ✓El uso de tecnología en la prestación de servicios inmobiliarios es un tema aceptable

Los cursos inaceptables incluyen habilidades mecánicas de oficina y negocios que no sirven al interés público — por ejemplo, mecanografía, estenografía rápida, preparación de textos publicitarios, desarrollo de dispositivos promocionales de ventas, procesamiento de textos, operación de calculadoras/computadoras y procedimientos de gestión de oficina/operaciones internas.

• ✓Los cursos de habilidades mecánicas de oficina/negocios no son aceptables para la educación continua
• ✓Ejemplos de temas inaceptables: mecanografía, procesamiento de textos, desarrollo de dispositivos promocionales de ventas, gestión de oficina
• ✓El factor determinante es si el tema sirve al interés público

La oficina principal o sucursal de un corredor debe estar bajo la dirección y supervisión de un corredor o corredor asociado que tenga una licencia estándar o recíproca. La oficina de un corredor de cementerios debe ser supervisada por un corredor, corredor de cementerios, corredor asociado o corredor asociado de cementerios que tenga una licencia estándar o recíproca.

• ✓La oficina de un corredor debe ser supervisada por un corredor o corredor asociado con una licencia estándar o recíproca
• ✓La oficina de un corredor de cementerios debe ser supervisada por un corredor, corredor de cementerios, corredor asociado o corredor asociado de cementerios con una licencia estándar o recíproca

La oficina principal o sucursal de un corredor debe estar bajo la dirección y supervisión de un corredor o corredor asociado que posea una licencia estándar o recíproca. La oficina de un corredor de cementerios debe ser supervisada por un corredor, corredor de cementerios, corredor asociado o corredor asociado de cementerios con una licencia estándar o recíproca.

• ✓La oficina principal o sucursal de un corredor debe ser supervisada por un corredor o corredor asociado (licencia estándar o recíproca)
• ✓La oficina de un corredor de cementerios debe ser supervisada por un corredor, corredor de cementerios, corredor asociado o corredor asociado de cementerios
• ✓Los corredores asociados y los vendedores inmobiliarios deben ejercer afiliados a un corredor que posea una licencia recíproca o estándar

Una oficina sucursal no puede operarse de manera que permita, o tenga la intención de permitir, que un empleado realice las actividades comerciales de la oficina para su beneficio exclusivo. La oficina de un agente de referencia de listados de alquiler debe ser supervisada por un agente de referencia de listados de alquiler con una licencia estándar o recíproca y puede supervisar solo una oficina.

• ✓Una oficina sucursal no puede operarse para permitir que un empleado realice actividades comerciales para su beneficio exclusivo
• ✓Un agente de referencia de listados de alquiler no puede supervisar más de una oficina

Los corredores asociados, agentes de ventas, agentes de ventas de cementerio, agentes de ventas de parques de campismo y agentes de ventas de tiempo compartido deben ejercer su actividad afiliados a un corredor que tenga una licencia recíproca o estándar. Una oficina sucursal no puede ser operada para permitir que un empleado realice negocios para su beneficio exclusivo. Una oficina de agente de derivación de listados de alquiler debe ser supervisada por un agente de derivación de listados de alquiler con licencia estándar o recíproca, y tal agente no puede supervisar más de una oficina.

• ✓Los agentes de ventas y corredores asociados deben ejercer su actividad afiliados a un corredor que tenga una licencia recíproca o estándar
• ✓Una oficina sucursal no puede ser operada para beneficio exclusivo de un empleado
• ✓Un agente de derivación de listados de alquiler no puede supervisar más de una oficina

Un agente inmobiliario solo puede asistir en la administración de propiedades bajo la supervisión y control del corredor empleador. El agente inmobiliario enfrenta limitaciones estrictas sobre autoridad independiente en asuntos de arrendamiento.

• ✓Un agente inmobiliario solo puede asistir en la administración de propiedades si es supervisado y controlado por el corredor empleador
• ✓Un agente inmobiliario no puede negociar independientemente los términos de un arrendamiento
• ✓Un agente inmobiliario no puede ejecutar un arrendamiento en nombre del arrendador

Un acuerdo de venta (que no sea para espacios de cementerio/mausoleo/cremación) debe contener un conjunto completo de términos que identifiquen la transacción, las partes, la propiedad, el precio y las declaraciones estatutarias requeridas.

• ✓Debe incluir la fecha, los nombres del comprador y vendedor, la descripción de la propiedad/interés transmitido, el precio de venta, y las fechas de pago y traspaso
• ✓Debe indicar la clasificación de zonificación (a menos que esté zonificada únicamente o principalmente para viviendas unifamiliares) con una declaración de que su omisión hace que el acuerdo sea anulable a opción del comprador con reembolso del depósito sin acción judicial
• ✓Debe identificar la capacidad en que actúa el agente inmobiliario/licenciatario y si se proporcionaron servicios a otra parte
• ✓Debe establecer que el dinero recibido por el agente inmobiliario se mantenga en una cuenta de depósito en garantía pendiente de consumación o terminación

Los acuerdos de venta deben contener declaraciones informativas obligatorias sobre el Fondo de Recuperación y los permisos de acceso a carreteras públicas.

• ✓Debe incluir la declaración del Fondo de Recuperación Inmobiliaria señalando que reembolsa a personas con una sentencia civil final contra un agente de licencia de Pensilvania por fraude/tergiversación/engaño que no pueden recuperar después de agotar los recursos legales (teléfono 717-783-3658)
• ✓Debe incluir una declaración indicando que el acceso a una carretera pública puede requerir un permiso de ocupación de carretera del Departamento de Transporte

Los acuerdos para la compra de una propiedad compartida en tiempo o una membresía de campamento deben contener un aviso de cancelación prominente que otorgue al comprador el derecho de cancelar dentro de cinco días.

• ✓La declaración de cancelación debe ser prominente en texto en negrita de al menos 10 puntos inmediatamente arriba de la línea de firma del comprador
• ✓El comprador puede cancelar en cualquier momento antes de la medianoche del quinto día siguiente a la fecha de la transacción
• ✓El aviso de cancelación debe ser por escrito, enviado por correo certificado con acuse de recibo u otro medio válido que proporcione un comprobante, y es efectivo en la fecha del matasellos o depósito

Cuando una venta está condicionada a que el comprador obtenga una hipoteca, deben incluirse términos de financiamiento específicos, y ciertas disposiciones protectoras del vendedor deben aparecer en negrita.

• ✓Los acuerdos condicionados a hipoteca deben establecer el tipo, principal, tasa de interés máxima, plazo mínimo, plazo para obtener la hipoteca, y la asistencia del corredor en su obtención
• ✓Las disposiciones que eximen al vendedor de responsabilidad por defectos o que requieren una liberación, así como las disposiciones que reservan al constructor-vendedor el derecho de cambiar especificaciones, deben imprimirse en negrita
• ✓Los acuerdos sobre lotes de cementerio o mausoleos deben contener solo las subsecciones (a)(1)-(5) y (9)

Un contrato de venta (distinto de lote de cementerio, mausoleo o espacio de cremación) debe contener: fecha; nombres del comprador y del vendedor; descripción de la propiedad y del interés transmitido; precio de venta; fechas de pago y de otorgamiento de escritura; clasificación de zonificación (excepto propiedades zonificadas para vivienda unifamiliar) con declaración de anulabilidad; declaración sobre la calidad en que actúa el corredor; disposición de depósito en garantía; la declaración del Real Estate Recovery Fund; declaración del permiso de ocupación de carretera; y, para tiempo compartido o membresía de camping, una declaración del derecho de cancelación en negrita.

• ✓Debe contener fecha, nombres del comprador/vendedor, descripción de la propiedad, precio de venta, fechas de pago/otorgamiento de escritura
• ✓Debe indicar la clasificación de zonificación a menos que esté zonificada para viviendas unifamiliares; la omisión hace que el contrato sea anulable a opción del comprador con devolución del depósito
• ✓Debe incluir la declaración del Real Estate Recovery Fund con el teléfono (717) 783-3658
• ✓Los pagos recibidos por el corredor deben mantenerse en depósito en garantía hasta la consumación o terminación
• ✓Los contratos de tiempo compartido/camping necesitan una declaración del derecho de cancelación en negrita, en tipo de al menos 10 puntos, encima de la línea de firma del comprador

Para las compras de tiempo compartido o membresía de campamento, el contrato debe incluir una declaración destacada en negrita (de al menos 10 puntos) inmediatamente encima de la línea de firma que indique que el comprador puede cancelar en cualquier momento antes de la medianoche del quinto día siguiente a la fecha de la transacción, mediante aviso por escrito por correo certificado con acuse de recibo u otro medio de entrega fidedigno que proporcione un recibo.

• ✓El comprador puede cancelar antes de la medianoche del quinto día siguiente a la transacción.
• ✓El aviso de cancelación debe ser por escrito y surtirá efecto en la fecha del matasellos o al depositarlo con un servicio de entrega que proporcione un recibo.

Un contrato de venta condicionado a que el comprador obtenga una hipoteca debe contener el tipo de hipoteca, el capital de la hipoteca, la tasa de interés máxima, el plazo mínimo, la fecha límite para que el comprador obtenga la hipoteca, y la naturaleza y el alcance de la asistencia que el corredor de bienes raíces prestará para obtenerla.

• ✓Debe indicar el tipo de hipoteca, el capital, la tasa de interés máxima y el plazo mínimo
• ✓Debe indicar la fecha límite para obtener la hipoteca y la asistencia del corredor de bienes raíces para obtenerla

Ciertos términos deben imprimirse en negrita si se incluyen: las disposiciones que liberan al vendedor de responsabilidad por defectos (o que exigen una renuncia del comprador), y las disposiciones que reservan al constructor-vendedor el derecho de apartarse de las especificaciones de construcción. Un contrato de venta de un lote/parcela de cementerio o espacio de mausoleo debe contener los requisitos de las subsecciones (a)(1)—(5) y (9).

• ✓Las disposiciones que liberan al vendedor de responsabilidad por defectos deben estar en negrita
• ✓Las disposiciones de cambio de especificaciones del constructor-vendedor deben estar en negrita
• ✓Los acuerdos de lote de cementerio o espacio de mausoleo deben contener los puntos (a)(1)—(5) y (9)

Los propietarios de bienes raíces están excluidos de la ley con respecto a los bienes que poseen o arriendan. Sin embargo, en corporaciones y sociedades, esta exclusión está limitada para evitar eludir los requisitos de licencia.

• ✓Un propietario está excluido con respecto a los bienes que posee o arrienda.
• ✓Para una corporación o sociedad, la exclusión no se extiende a más de cinco socios/directivos, ni a otros empleados.

Tanto los apoderados en virtud de un poder registrado como los abogados pueden quedar excluidos, pero solo bajo condiciones adecuadas que no eludan la intención de la ley.

• ✓Un apoderado que actúa en virtud de un poder registrado queda excluido solo si el poder no se utiliza para eludir la ley.
• ✓Otorgar un poder a un administrador de propiedades únicamente para evitar usar un corredor con licencia constituye una elusión.
• ✓Un abogado queda excluido cuando recibe honorarios dentro de la relación abogado-cliente y no se ostenta como corredor.

Ciertos fiduciarios que actúan bajo autoridad legal quedan excluidos, junto con personal específico de instituciones y de servicios públicos.

• ✓Un síndico de quiebras, administrador, albacea, fiduciario o tutor que actúe bajo orden judicial, testamento o instrumento de fideicomiso queda excluido
• ✓Los funcionarios y directores de bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito quedan excluidos cuando solo se trata de bienes inmuebles propios de la institución
• ✓Los subastadores con licencia bajo las leyes de subastas aplicables quedan excluidos mientras desempeñan sus funciones autorizadas en una subasta de buena fe

Un empleado que administra viviendas multifamiliares para un propietario queda excluido si no está autorizado a tomar decisiones clave de arrendamiento, con actividades permitidas limitadas.

• ✓El empleado excluido no debe estar autorizado a celebrar contratos de arrendamiento, negociar condiciones de ocupación ni retener dinero de inquilinos, salvo en nombre del propietario
• ✓Siempre que el propietario conserve la autoridad para decidir, la persona puede mostrar apartamentos y proporcionar información sobre rentas, normas y determinaciones de arrendamiento

Los tribunales han determinado que las tergiversaciones del corredor pueden constituir violaciones incluso si no se hacen intencionalmente, y que la conducta de un agente de ventas puede ser imputada al corredor principal.

• ✓Las tergiversaciones de un corredor pueden demostrar incompetencia o mala fe incluso si no se hacen intencionalmente (Smith v. State Real Estate Commission)
• ✓La tergiversación de un agente de ventas a los investigadores de la Comisión es una conducta imputable al corredor principal del agente (Kalins v. State Real Estate Commission)
• ✓Un agente inmobiliario que viola la ley en su capacidad como vendedor no queda absuelto de la responsabilidad por violaciones éticas (Wagner v. State Real Estate Commission)

La jurisprudencia establece límites a la autoridad de un corredor bajo contratos de venta exclusivos. Una cláusula de nombramiento en un listado no otorga al corredor el poder de firmar un acuerdo de venta en nombre del propietario.

• ✓Un contrato de venta exclusivo no puede contener una disposición que autorice a un corredor a ejecutar un acuerdo de venta firmado en nombre del propietario
• ✓Una cláusula de nombramiento idéntica al lenguaje aprobado no otorga al corredor el poder de firmar un acuerdo de venta en nombre del propietario (Roskwitalski v. Reiss)

La Comisión Estatal de Bienes Raíces tiene amplia discreción para revocar licencias por violaciones, incluida la falta de mantener registros apropiados, y no está obligada a considerar todos los factores atenuantes.

• ✓La Comisión puede revocar licencias de corredores por violaciones incluso considerando buena reputación o factores atenuantes (Shenk v. Comisión Estatal de Bienes Raíces)
• ✓La falta de mantener registros apropiados y la conciencia de la gravedad del riesgo respaldan la disciplina

Un proveedor de educación inmobiliaria aprobado debe renovar su aprobación anualmente presentando una solicitud de renovación completada con la documentación y los honorarios requeridos a la Comisión.

• ✓La aprobación debe renovarse anualmente
• ✓Debe presentar certificación notariada de cumplimiento firmada por el director
• ✓Debe presentar copia de la fianza de garantía de $10,000 para el próximo período de renovación
• ✓Debe pagar la tarifa de renovación prescrita en la sección 35.203

Un proveedor de educación aprobado debe renovar su aprobación anualmente mediante la presentación de una solicitud de renovación con una certificación de cumplimiento notariada firmada por el director, una copia de la fianza de $10,000 que cubra el próximo período y la tarifa de renovación.

• ✓La aprobación del proveedor de educación debe renovarse anualmente
• ✓La renovación requiere una certificación de cumplimiento notariada, una copia vigente de la fianza de $10,000 y la tarifa de renovación

La Comisión cobra honorarios específicos por la revisión de calificaciones, procesamiento de solicitudes y emisión inicial de licencias de varios tipos. La revisión de calificaciones del candidato a corredor es de 40 dólares, y los honorarios de solicitud varían según el tipo de licencia.

• ✓La revisión de calificaciones del candidato al examen de corredor o corredor de cementerios es de 40 dólares
• ✓La solicitud de licencia de corredor, corredor de cementerios o agente de referencia de listados de alquiler es de 75 dólares; oficina sucursal es de 65 dólares; corredor asociado/vendedor es de 25 dólares; vendedor de cementerios es de 20 dólares
• ✓La emisión inicial de licencia de corredor estándar/recíproco es de 94,50 dólares

Las licencias se renuevan bienalmente con cuotas establecidas según el tipo de licencia. La renovación tardía requiere la cuota de renovación prescrita más una penalización adicional por mes vencido después de la fecha de renovación.

• ✓La renovación bienal para corredor/corredor de cementerio/oficina de sucursal/agente de referencia de anuncios de alquiler es de $126
• ✓La renovación tardía requiere la cuota de renovación prescrita más $5 por cada mes o parte de mes después de la fecha de renovación
• ✓La cuota de licencia estándar o recíproca duplicada es de $5

Los proveedores de educación inmobiliaria pagan tarifas por aprobación, renovación, reinspección y cambios. Los licenciatarios pagan tarifas por cambios de nombre, dirección o empleador.

• ✓La renovación anual de la aprobación de un proveedor de educación inmobiliaria es de $375 más $15 por cada ubicación satélite, curso e instructor
• ✓El cambio de nombre o ubicación de la oficina del corredor/corredor de cementerios/agente de remisión de anuncios de alquiler es de $75
• ✓El cambio de empleador o dirección para un vendedor/corredor asociado es de $20

La Comisión cobra tarifas específicas por la solicitud, la licencia inicial y la renovación bienal que los candidatos deben conocer, en particular las tarifas más altas para los corredores en comparación con los vendedores.

• ✓La revisión de las calificaciones para el examen de corredor/corredor de cementerio cuesta $40
• ✓La solicitud de licencia de corredor, corredor de cementerio o agente de referencia de anuncios de alquiler cuesta $75
• ✓Las licencias de corredor se renuevan cada dos años, y los corredores pagan tarifas más altas que los corredores asociados/vendedores

La renovación tardía de una licencia conlleva una tarifa de penalización adicional además de la tarifa de renovación estándar, calculada por mes de retraso.

• ✓La renovación tardía cuesta la tarifa de renovación prescrita MÁS $5 por cada mes o parte de un mes posterior a la fecha de renovación
• ✓Un duplicado de una licencia estándar o recíproca cuesta $5