§ 54.1-2105.01. Post-License Education Within One Year +19Virginia · 房地产 · 中文

所有房产销售人员必须在获得执照后的一年内完成30小时的执照后课程，否则其执照将被冻结。这在第一年替代继续教育要求。

• ✓新执业房产销售人员必须在自执照颁发月份的最后一天起一年内完成至少30小时的执照后教育
• ✓未能完成将导致执照被冻结，直至完成课程为止
• ✓课程内容包括合同撰写、定金处理、代理关系、洪水危险区域、房东-租户法律和委员会规定等主题
• ✓执照后要求取代了新执业人员的继续教育要求

从基金中支付款项要求申请人将权利转让给委员会。监管人的执业证书在支付时自动撤销，直到偿还后才能重新申请。

• ✓董事仅在申请人向委员会执行/交付针对监管人的权利转让书时才向申请人支付款项
• ✓从基金中支付款项时，委员会立即撤销责任监管人的执业证书
• ✓监管人在全额偿还从基金中支付的金额加上从支付之日起按判决利率计算的利息之前，无资格重新申请

委员会可以干预针对受管制人的诉讼程序，支付/偿还不限制委员会的独立纪律权力。

• ✓自接收申诉之日起，委员会、主任或授权代表可请求法院批准干预
• ✓《恢复基金法》中的任何内容均不限制委员会因违规而采取纪律处分的权力
• ✓受管制人偿还从基金支付的金额不会使任何纪律程序的效果失效或改变

持牌人必须向未获代理的实际或潜在买方或卖方（与持牌人进行过实质性讨论的）披露持牌人所代表的一方。披露须尽早以书面形式作出，且不得晚于首次提供具体房地产协助之时。

• ✓必须向进行实质性讨论的未获代理方披露持牌人所代表的一方
• ✓披露必须以书面形式作出，且不得晚于首次提供具体协助之时

作为双重/指定代理人或代表行事的持照人必须尽早获得所有客户的书面同意。当客户签署符合 §§ 54.1-2139、54.1-2139.01 和 54.1-2139.1 的披露文件时，即推定同意。买方同意必须在提交要约之前获得，卖方同意必须在对卖方提交要约之前获得。

• ✓双重/指定代理人必须获得所有客户的书面同意
• ✓买方同意在要约提交前获得；卖方同意在要约提交给卖方前获得
• ✓合并披露必须显著、加粗、全部大写、加下划线或加框

持牌人必须书面向未获代理的房东或租户披露，持牌人与另一方存在经纪关系。披露必须载入租赁申请或租赁合同本身，以先发生者为准，且不得迟于租赁合同签署。此规定不适用于租期少于两个月的租赁。

• ✓租赁经纪关系披露必须在租赁合同签署之前或签署时以书面形式进行
• ✓披露要求不适用于租期少于两个月的租赁

代理是指持证人根据明确授权为他人行动的关系。持证人可以作为代理或独立承包商行动，由经纪协议定义不同的义务集。

• ✓「代理」是指持证人根据明确授权为他人代理/代表的每一种关系，除非经纪协议中另有约定不同的法律关系
• ✓作为独立承包商行动的持证人仅有商定的义务加上规定的法定条款；否则对第 54.1-2131 至 54.1-2135 条无义务
• ✓在住宅代理关系中代表委托人的任何持证人必须将其代表为标准代理或有限服务代理

标准代理具有所有法定义务，而有限服务代理不提供一项或多项标准义务，但必须提供某些强制披露。

• ✓「标准代理」具有本条款中提供的所有义务加上任何额外协议义务
• ✓「有限服务代理」不提供细分条款 A 2 中规定的一项或多项义务，但必须提供所需的联邦/州披露和具体的书面披露
• ✓有限服务代理必须以书面形式披露客户在《住宅物业披露法》、共管公寓转售证书义务和代理权披露包义务下的权利/义务

双重代理人代表同一交易中的双方；指定代理人代表一个客户，而同一经纪人代表另一个客户。代表人作为独立承包商行动。

• ✓「双重代理人/代表」与同一交易中的卖方和买方（或房东和租户）建立经纪关系；双重代表仅作为独立承包商行动
• ✓「指定代理人/代表」由委托人/监督经纪人指定代表一个客户，同时该经纪人也代表另一个客户；仅作为独立承包商行动
• ✓「客户」是指持证人为其执行行政行为但未建立经纪关系的人；除非建立经纪关系，否则推定为客户

商业地产和住宅地产定义明确不同，影响适用的经纪规则。住宅地产包括一到四个住宅单位。

• ✓「住宅地产」是指包含一到四个住宅单位的房产，以及包含一到四个单位的地块销售
• ✓「商业地产」是指除一到四个住宅单位或第 § 58.1-3230 条规定的房产以外的任何地产；不包括单独出租的单户住宅
• ✓「公务行为」是指不涉及持证人酌情权或个人判断的常规行为

失效超过三年的执照须接受补修教育，但委员会可对保留知识或曾服兵役者豁免相关要求。参加州考试前须提供身份证明。

• ✓失效超过三年的执照在重新激活时须满足现行教育要求。
• ✓若持照人从事可保留知识的职业，或在弗吉尼亚州外服役并保持知识更新，委员会可豁免教育要求。
• ✓委员会或其代理人必须在申请人参加州考试前要求提供身份证明。

委员会监管房地产学校，为继续教育提供者设定申请处理时间表，并批准国家开发的课程内容。

• ✓委员会可以监管任何提供房地产课程的学校，但由其他州机构监管的学校除外
• ✓继续教育课程申请必须在10个日历日内以书面形式确认，并在75个日历日内批准或不批准
• ✓委员会必须批准国家出版的课程标题、内容和学分，除非其以书面形式确定不予批准

由卖方聘请的执业人员必须按照经纪协议行动，促进卖方的利益，保持保密，行使谨慎义务，对资金进行核算，并披露重大事实。

• ✓必须通过营销、起草/协商要约、及时提交所有书面要约/反要约并便利成交来促进卖方的利益
• ✓必须保守个人/财务信息的秘密，除非法律要求或卖方以书面形式同意
• ✓必须行使常规谨慎义务，及时对金钱/财产进行核算，并向卖方披露执业人员实际知道的重大事实
• ✓必须遵守该条款、所有公平住房法规/条例和其他不相冲突的适用法律

卖方代理人必须诚实对待潜在买家，并披露已知的与物业物理状况有关的重大不利事实，包括有缺陷的干墙。

• ✓持证人必须诚实对待所有潜在买家，不得故意提供虚假信息
• ✓必须以书面形式披露所有关于物业物理状况的已知重大不利事实，包括根据§ 36-156.1的定义的有缺陷的干墙
• ✓物业的物理状况不包括位于地界外的事项、相邻房产、土地使用规定或公路/公共街道

卖方代理人可以在不形成经纪关系的情况下协助买方完成部长级行为，并可以代理其他卖方而不违反其职责。

• ✓为买方执行部长级行为（不与法定职责相悖）不违反经纪协议，也不与买方形成经纪关系
• ✓卖方代理人通过向潜在买方展示其他房产或代理其他卖方而不违反任何职责
• ✓对于根据本条或适用法律披露所需信息的执照持有人，不产生诉讼原因

卖方代理人必须按照经纪协议履行职责，促进卖方的利益，保守机密，尽到一般注意义务，对资金进行账目说明，并披露重大事实。必须诚实对待买方。

• ✓必须促进卖方的利益，即使物业已处于合同之下，也应及时提交所有书面要约和反要约，并尽到一般注意义务
• ✓必须对客户信息保密，除非法律要求或获得书面同意
• ✓必须诚实对待所有潜在买方，并以书面形式披露已知的、有关物业物理状况的所有重大不利事实
• ✓必须向潜在买方披露已知有缺陷的石膏板
• ✓为买方执行事务性行为不会产生经纪关系，也不违反卖方的经纪协议

委员会可命令无证人员停止并终止其房地产活动，并可对无证房地产活动处以民事罚款，罚款缴入 Literary Fund。

• ✓委员会可签发停止并终止令，该命令自作出时生效；除非在21天内提出上诉，否则即成为终局。
• ✓委员会可处以民事罚款，金额不得超过每笔交易1,000美元或所收取报酬中的较高者。
• ✓罚款在扣除行政费用后缴入 Literary Fund。

持牌人必须在收到要求后 10 天内向委员会或其代理人提供所要求的记录（签名卡、银行记录、交易文件）。委员会可因特殊情况予以延期。持牌人必须在 21 天内回复委员会的任何其他询问。

• ✓记录必须在收到要求后 10 天内提交给委员会
• ✓必须在 21 天内回复委员会的其他询问

在企业执照或独资经营执照续期时，经纪人必须证明已对运营、政策和程序进行合规审计，并将审计表留存于营业场所。

• ✓主要经纪人或监督经纪人必须在续期时证明，该企业的运营、政策和程序已经过合规审计
• ✓审计必须在每个执照有效期内至少进行一次
• ✓填写完毕并签署的审计表必须保存在营业场所，并在委员会代理人要求时出示

即使仅为他人有偿实施一项房地产购买、出售、交换、租赁或出租行为，也会使该人成为经纪人（broker）或销售人员（salesperson），但法定例外情形除外。

• ✓为他人有偿实施购买、出售、交换、租赁或出租房地产的一项行为，即构成经纪人（broker）或销售人员（salesperson）活动
• ✓§ 54.1-2103 规定的例外情形适用

持牌人不得挪用或滥用托管资金。如果持牌人无法保护资金，委员会可向法院申请禁止相关活动并指定接管人。

• ✓任何持牌人或代理人均不得挪用或滥用托管持有的资金或为他人持有的资金
• ✓当相关利益受到威胁时，委员会可向衡平法院申请禁止相关活动并指定接管人
• ✓如果持牌人被认定没有过错且未发生违规行为，接管人的费用和报酬由委员会支付

在止赎情形下，持牌人享有互争权利诉讼（interpleader）权利，可将定金支付给未违约的买方，并必须按照法定时限处理保证金和租金。

• ✓对单户住宅单元的止赎视为终止购房合同，允许在无需进一步同意的情况下将定金支付给未违约的买方
• ✓租金、保证金和申请押金必须在收到或批准后的第五个银行营业日结束前存入托管账户
• ✓管理代理人必须向占用被止赎且为自住而购买的单元的租户发出至少90天的书面通知
• ✓止赎将物业管理协议转为按月协议，可经30天书面通知终止
• ✓遵守该条的管理代理人享有豁免权，除非存在重大过失或故意不当行为

定金必须在批准后五个银行工作日内存入第三方托管账户，并一直保管至交易完成或终止；对于有争议的付款，须遵循特定程序。

• ✓定金必须在批准后的第五个银行工作日结束前存入托管账户
• ✓若交易未完成，资金应一直保管，直至有书面协议、法院命令、interpleader（互争权利诉讼）或根据合同明确条款予以释放
• ✓经纪人可发出书面通知，说明除非在15个日历日内收到书面异议，否则资金将被释放
• ✓遵守本节规定的经纪人免于对合同各方承担责任

常驻经纪人必须在弗吉尼亚州维持营业场所。每个办公室、分支机构和团队都需要一名监督经纪人，该经纪人必须按定义提供合理且充分的监督。

• ✓每位常驻房地产经纪人必须在弗吉尼亚州维持营业场所
• ✓每个营业场所、分支办公室和房地产团队必须由一名监督经纪人监督
• ✓合理监督包括可以随时审阅文件、关于第三方托管/公平住房/广告/合同的书面政策，以及合规监督
• ✓监督记录必须保存三年，并应要求提供
• ✓居住地距离分支机构超过50英里的监督经纪人必须每季度以书面形式证明合规

非居民申请人必须同意向 DPOR 局长送达法律文书。经纪人可以使用审计和自愿合规计划来纠正违规行为并获得豁免。

• ✓非居民申请人必须提交不可撤销的同意书，同意向 DPOR 局长送达法律文书
• ✓经纪人通过审计发现违规行为后，必须在 30 天内通知委员会，并提交在 90 天内完成的合规计划
• ✓合规认证可获得执法豁免，除非违规行为是故意的或存在重大过失

弗吉尼亚州房地产交易赔偿基金就不当或不诚实行为向索赔人进行赔偿。受监管人须缴纳摊款以维持基金的最低余额。

• ✓「不当或不诚实行为」仅包括错误/欺诈性地取得或侵占金钱/财产，或重大虚假陈述或欺骗。
• ✓每位初次受监管人在获得执照时被征收20美元，归入该基金。
• ✓基金最低余额为400,000美元；任何受监管人在每个两年执照期内被征收的金额不得超过20美元。
• ✓当基金在财政年度结束时超过200万美元时，超出部分将转入弗吉尼亚州住房信托基金。
• ✓未支付摊款将导致执照自动暂停。

因不当行为而持有未获履行判决的索赔人，可在符合程序条件以及每位索赔人、每笔交易和每个两年期的金额上限的情况下，从该基金获得赔偿。

• ✓经核实的索赔必须在不晚于最终判决作出且无上诉可能之日起12个月内提交
• ✓一名索赔人对一名受监管人在单笔交易中的最高赔偿额为20,000美元
• ✓针对一名受监管人在单笔交易中的合计索赔限额为50,000美元（超出时按比例分配）
• ✓针对一名受监管人跨多笔交易的合计索赔，每个两年期限额为100,000美元
• ✓利息和惩罚性损害赔偿不包括在内，但法院费用和律师费可以包括

从基金中支付要求索赔人转让其权利，并导致受监管人的执照自动被吊销，直至其连同利息全额偿还为止。

• ✓索赔人必须将其对受监管人的权利，以基金赔付的金额为限，转让给委员会。
• ✓从基金中支付会立即导致受监管人的执照被吊销。
• ✓在按判决利率向基金连本带息全额偿还之前，受监管人不得重新申请执照。
• ✓基金支付不构成对委员会采取纪律处分权力的放弃，也不限制该权力。

本节定义了代理关系、标准服务代理与有限服务代理、双重代表与指定代表、客户与顾客，以及商业房地产与住宅房地产的区别。

• ✓住宅代理执照持有人必须以标准代理人或有限服务代理人的身份代表客户。
• ✓「双重代理人/代表」在同一交易中与双方均存在经纪关系；双重代表仅作为独立承包商行事。
• ✓当同一交易中的另一客户也受到代理时，「指定代理人/代表」会被指派代表该客户，且仅作为独立承包商行事。
• ✓「顾客」尚未建立经纪关系，并被推定为顾客而非客户。
• ✓「有限服务代理人」不提供一项或多项标准职责，但仍必须提供规定的披露信息。
• ✓「商业房地产」不包括具有一至四个住宅单元的房地产。