18 VAC 135-20-220. Disclosure of brokerage relationships +15Virginia · 房地产 · 中文

持证人必须以书面形式向非其客户且未被其他持证人代理的实际或潜在买方或卖方披露其代理关系，该方与持证人就特定房产有实质性讨论。披露必须以书面形式在最早实际时间进行，但不迟于首次提供具体房地产协助时进行。

• ✓持证人代理关系的披露必须以书面形式进行，不迟于首次提供具体房地产协助时进行
• ✓遵守第 54.1-2138 A 条满足披露要求

作为双重代理或指定代理/代表的执业者必须在最早实际可行的时间获得所有客户的书面同意。通过签署符合规定的披露文件即可推定同意。购买者必须在向列表代理人/卖方提交要约时获得披露/获得同意；卖方必须在向卖方提交要约时获得同意。

• ✓双重代理/指定代理必须获得交易中所有客户的书面同意
• ✓购买者同意必须在向列表代理人/卖方提交要约时获得；卖方同意必须在向卖方提交要约时获得

披露可以与其他信息合并，但如果合并，披露必须清晰可见——用粗体字印刷、全部大写、下划线、单独的框或按照弗吉尼亚州法典第54.1-2138条的其他规定。

• ✓合并披露必须清晰可见（粗体、全大写、下划线或单独框）
• ✓格式必须符合弗吉尼亚州法典第54.1-2138条的规定

经纪人必须以书面形式向非其客户且未由另一经纪人代理的房东/租户披露，该经纪人与另一方存在经纪关系。披露必须出现在租赁申请或租赁协议中（以先出现者为准），不迟于签署时。这不适用于期限少于两个月的租赁。

• ✓租赁经纪关系披露必须以书面形式出现在租赁申请或租赁协议中，不迟于签署时
• ✓租赁披露要求不适用于期限少于两个月的住宅租赁

持证人不得挪用或滥用托管中的资金。当持证人威胁相关人员的利益时，委员会可以请求法院保护这些资金。

• ✓任何持证人或代理人都不得挪用或滥用以任何方式为他人持有的托管资金或其他资金
• ✓当委员会有理由相信持证人无法充分保护相关利益时，委员会可以向具有衡平法管辖权的地方法院提交请愿书
• ✓法院可以临时禁止活动、任命接管人，并采取行动保护、保全或支付资金
• ✓如果持证人无法支付接管人费用，委员会应在收到法院批准的发票后30天内决定是否从弗吉尼亚房地产交易恢复基金或委员会资金中支付

非活跃执照持有人可通过填写激活表格来激活；在申请处理完毕并颁发执照之前，持证人不得开展业务。若执照非活跃超过30天，则必须在激活前两年内完成继续教育。若非活跃超过三年，持证人必须满足现行的执照前教育要求。

• ✓在激活申请处理完毕并颁发执照之前，不得开展业务
• ✓若非活跃超过30天，必须在激活前两年内完成继续教育
• ✓若非活跃超过三年，必须满足执照前教育要求

持牌人可通过提交附有费用的转移申请，从一家公司转移至另一家公司。申请必须包含新任首席经纪人或监督经纪人的签名，并在该经纪人签署转移申请时生效。

• ✓转移需要新任首席经纪人或监督经纪人的签名
• ✓转移在该经纪人签署申请时生效

非活跃执照持有人可通过填写委员会规定的激活表格，向持证公司或独资企业激活其执照。在申请获得处理和执照签发之前，执照持有人不得进行业务活动。如果非活跃超过30天，必须在激活前两年内完成继续教育。如果非活跃超过三年，执照持有人必须满足当前的执照前教育要求。

• ✓执照持有人在激活获得处理和执照签发之前不得进行业务活动
• ✓如果非活跃超过30天，必须在激活前两年内完成继续教育
• ✓非活跃超过三年需要满足当前的执照前教育要求

执业者可通过提交转移申请和费用从一家公司/独资企业转移到另一家。申请必须包括将负责执业者活动的新主管或监督经纪人的签名，并在该经纪人执行转移申请时生效。

• ✓必须向委员会提交转移申请和费用
• ✓新主管或监督经纪人必须在转移申请上签字
• ✓转移在经纪人执行申请时生效

关键定义确立了课时长度和学校类型。营利性学校申请人必须证明最低净资产，且执照前课程讲师必须至少满足两项资格。

• ✓「课堂小时/钟点小时」指50分钟
• ✓营利性学校申请人必须证明最低净资产为2,000美元，并提供经CPA认证或经认证的财务文件
• ✓执照前讲师申请人必须满足所列六项资格中的两项（例如：经纪人执照加经验、专业称号、DREI、教学证书、弗吉尼亚州律师协会律师）
• ✓继续教育/执照后教育讲师需在特定领域具备至少三年活跃经验，并且只能在该领域授课

了解弗吉尼亚州房地产教育中使用的标准测量和实体类型，包括课程小时的固定长度。

• ✓「课堂小时/时钟小时」是指50分钟
• ✓「私立学校」是指由房地产委员会批准的私人拥有的学校、房地产专业协会或相关实体（不属于教育部门管辖）
• ✓「提供者」是指提供成人分配教育课程的认证大学、学院、社区学院或高中，或私立学校
• ✓「同等课程」是指包含弗吉尼亚州委员会批准课程基本教育课程的课程

根据§ 54.1-2106.2，主要/监督经纪人必须在每个执照期限内至少进行一次审计或由第三方进行审计，并在董事会表格上记录。审计必须检查托管账户处理、公平住房、广告、合同起草、无证人员、代理、监管更新和披露。

• ✓强制审计必须在每个执照期限内至少进行一次，使用董事会制定的表格
• ✓审计必须检查托管、公平住房、广告、合同、无证人员、代理和披露

根据§ 54.1-2111.1，主要经纪人/监督经纪人可以进行或由他人进行公司业务实践的审查。审查方法和发现必须被记录。正确报告不合规行为可以获得委员会对已报告事项的执法豁免。

• ✓签署并正确提交的自我审查报告可以获得委员会对已报告事项的执法豁免
• ✓审查方法和发现必须按照该条款所述进行记录

经纪人必须在自我审计结束后30天内（或收到第三方审计报告后30天内）以书面形式通知委员会任何疑似的不合规情况，并在90天内提交纠正声明或纠正计划。未履行可能导致失去豁免权。

• ✓不合规必须在审计结束或收到第三方报告后30天内以书面形式报告给委员会
• ✓必须提交纠正声明或90天纠正计划；未在90天内完成将导致豁免权终止

如果不合规是故意的或因重大过失造成的，豁免权不适用；豁免权仅适用于进行审计和提交计划的经纪人，不适用于其他经纪人或销售人员。重复违规可能被视为未能完成先前的合规计划。

• ✓豁免权不适用于故意违规或重大过失
• ✓豁免权仅限于进行审计和提交合规计划的经纪人，不适用于其他执业人员

根据任何调查人员或委员会代理人的要求，经纪人必须按照18VAC135-20-240在10天内配合提供记录/文件，以及按照18VAC135-20-250在21天内处理其他委员会要求。

• ✓根据18VAC135-20-240的记录和文件必须在收到要求后的10天内提供
• ✓根据18VAC135-20-250的其他委员会要求必须在21天内答复

主经纪人/监督经纪人可根据 § 54.1-2111.1 进行自我审计或第三方审计。经纪人必须在不合规后30天内书面通知委员会，并在90天内提交整改声明或纠正计划。妥善提交的报告可提供免于执法的豁免，除非不合规行为是故意或严重过失。

• ✓经纪人必须在审计结论作出后30天内将不合规情况通知委员会
• ✓纠正计划必须在90天内完成整改
• ✓豁免不适用于故意或严重过失的不合规行为
• ✓豁免仅适用于进行审计的经纪人

根据 § 54.1-2106.2，主要/监督经纪人必须在每个执照有效期内至少进行一次审计，或让第三方进行审计，并记录在委员会表格上。审计检查托管处理、公平住房合规、广告、合同起草、无执照个人的使用、代理关系和必需披露。

• ✓每个执照有效期内至少需要进行一次强制性审计
• ✓审计必须记录在委员会制定的表格上
• ✓审计检查托管、公平住房、广告和披露合规

对于财产被止赎时的第三方托管资金、定金、安全保证金和租金存在特殊规则。持证人可以提起利益相关人诉讼，并有特定的支付义务。

• ✓为财产被止赎的所有者持有第三方托管资金的持证人可根据第 16.1-77 条提起利益相关人诉讼
• ✓在有购买合同的单户住宅被止赎时，止赎被视为终止，持证人可向未违约的购买者支付定金，无需进一步的同意或通知
• ✓房东在止赎时持有承租人的安全保证金必须按照适用法律处理，返还保证金和应计利息，不受转让或合同协议的影响

由管理代理收取的租金、保证金和申请押金必须在规定的时间范围内存入托管账户。

• ✓代理代表房东客户收取的租金必须在收到后的第五个工作银行日结束前存入托管账户，除非另有书面协议
• ✓保证金必须在收到后的第五个工作银行日结束前存入托管账户，除非另有书面协议
• ✓申请押金必须在房东批准租赁申请后的第五个工作银行日结束前存入托管账户

当被法拍的单户住宅有租户时，利益继承人必须根据预期用途提供通知。物业管理协议转换为逐月协议。

• ✓以主要住所身份获得该单位的继承人必须发出书面通知，终止租赁协议并至少给予90天的搬离时间（根据 § 55.1-1202）
• ✓为其他目的获得该单位的继承人应受租赁协议的约束，期限为剩余租赁期，但须受终止权限制
• ✓法拍将书面物业管理协议转换为继承地主与管理代理之间的逐月协议，任何一方可通过30天书面通知终止

物业管理代理在终止协议时可以将财产保管基金转账给业主（抵押品赎回权行使除外），并对遵守法定条款具有豁免权。

• ✓除抵押品赎回权行使外，终止物业管理协议的物业管理代理可以在未经同意的情况下将财产保管基金转账给业主，但须向每位租户提供书面通知
• ✓在抵押品赎回权行使情况下，持证人不得将基金转账给其财产已被抵押品赎回权行使的业主客户
• ✓遵守本条款的物业管理代理在没有重大过失或故意不当行为的情况下具有责任豁免权

如果持证人知道或应当知道其本人、家庭成员、其公司、其公司成员，或持证人拥有所有权权益的实体正在收购、出售或租赁房地产，且持证人是交易一方，则持证人在就具体房地产进行实质性讨论时，必须以书面形式向其他各方披露其持证人身份和该所有权权益。

• ✓必须以书面形式向其他各方披露持证人身份和所有权权益
• ✓就具体房地产进行实质性讨论时即须披露

作为交易一方的执业人员必须以书面形式披露其执业人员身份，以及其本人、其家庭成员、其事务所，或其拥有所有权权益的实体具有或将具有所有权权益。

• ✓作为交易一方时，必须以书面形式披露执业人员身份和所有权权益（本人、家庭成员、事务所、事务所成员，或实体）
• ✓在针对特定不动产进行实质性讨论时需要披露

学校必须证明最低净资产，课程必须符合教学和时间标准。讲师必须满足特定的资格组合要求，取决于他们是教授执照前课程还是继续教育/执照后课程。

• ✓私营学校申请人必须证明最低净资产为 2,000 美元，并提供认证的财务文件
• ✓执照前讲师必须满足六项列举资格中的两项（例如，经纪人执照加经验、专业证书、教学资格证或律师身份）
• ✓执照前课程需要监督的最终笔试考试；在线课程每学分需要 50 分钟的计时器
• ✓继续教育/执照后讲师必须在特定领域有至少三年的活跃经验，并且只能在其专业领域内教授
• ✓「原理」课程需要 60 小时的学习；每门经纪人相关课程需要 45 小时的学习

学校必须保持详细的学生记录，提供完成证书，并在严格的截止期限内以电子方式向委员会报告完成数据。课程批准按固定周期过期。

• ✓学校必须保持所有学生和班级记录至少五年
• ✓课程完成文件必须注明「由房地产委员会批准」，并包括学生、学校、课程、批准号、日期和课时
• ✓继续教育/执业后提供者必须在五个工作日内以电子方式向委员会传送课程完成数据
• ✓预执业、继续教育和执业后课程的批准在批准发放年份后的第三年的12月31日过期

申请费用：销售人员（教育/考试或互惠）150美元；销售人员/经纪人的商业实体190美元；经纪人（教育/考试或互惠）190美元；并行经纪人140美元；公司250美元；分公司190美元；转让60美元；激活60美元。所有申请费用均不予退还。

• ✓所有申请费用均不予退还
• ✓公司执照申请费为250美元（最高）
• ✓转移和激活申请费均为60美元

申请费用不可退款。费用如下：通过教育/考试的销售员 150 美元；通过互惠的销售员 150 美元；销售员/经纪人业务实体 190 美元；通过教育/考试的经纪人 190 美元；通过互惠的经纪人 190 美元；经纪人并发执照 140 美元；公司执照 250 美元；分支机构执照 190 美元；转移申请 60 美元；激活申请 60 美元。考试费用受弗吉尼亚公共采购法下的供应商合同条款限制。

• ✓所有申请费用不可退款
• ✓公司执照费用为 250 美元，分支机构执照费用为 190 美元
• ✓转移申请和激活申请各需要 60 美元

预执照课程要求有监考的期末考试和特定的学习时数。学校必须保存学生记录，提供结业证书，并以电子方式传输继续教育（CE）结业数据。

• ✓房地产原理课程要求60小时的学习；每门与经纪人相关的课程要求45小时
• ✓在线远程学习要求每学分小时的主动参与由计时器记录至少50分钟
• ✓学校必须将所有学生记录和班级记录至少保存五年
• ✓课程批准自批准发放年份起三年后的12月31日到期
• ✓继续教育（CE）或执照后教育提供者必须在五个工作日内以电子方式传输结业数据

销售员、经纪人和公司执照自签发当月的最后一天起两年后到期，但同时持有的经纪人执照除外，其到期日与原经纪人执照相同。

• ✓执照自签发当月的最后一天起两年后到期
• ✓同时持有的经纪人执照随原经纪人执照到期

作为续期条件，活跃销售人员必须在每个执照有效期内完成16小时继续教育（首次续期要求完成30小时执照后教育）。活跃经纪人必须在每个执照有效期内完成24小时。非活跃持证人续期无需完成继续教育。

• ✓活跃销售人员：每个执照有效期16小时继续教育
• ✓销售人员首次续期：30小时执照后教育
• ✓活跃经纪人：每个执照有效期24小时继续教育
• ✓非活跃持证人续期免于继续教育

销售人员的16小时必须包括2小时的公平住房、3小时的道德/标准，并且在法律更新/新兴趋势、房地产代理和房地产合同方面各至少1小时。经纪人的24小时必须包括8小时的监督/管理（其中2小时涵盖经纪人监督要求），以及与销售人员相同的必修主题。

• ✓销售人员：要求2小时公平住房、3小时道德
• ✓经纪人：要求8小时监督/管理（2小时经纪人监督）
• ✓两者都必须包括法律更新、代理和合同课时

持照人必须保留继续教育证明三年，并按要求以委员会规定的表格提供。在到期前紧接的六个月内获得的超出要求的继续教育学分可结转到下一个两年续期周期。

• ✓必须保留继续教育证明三年
• ✓到期前最后六个月内的超额继续教育学分可结转一个周期

续期费用：销售员 65 美元；商业实体 90 美元；经纪人 80 美元；并行经纪人 80 美元；公司 160 美元；分公司 90 美元。所有续期费用均不予退还，收到日期决定是否及时。未收到委员会通知并不免除续期义务。

• ✓所有续期费用均不予退还
• ✓未收到续期通知并不免除续期义务
• ✓公司续期费用为 160 美元

持牌人不得在住宅交易中担任双重代理人或双重代表，除非事先以书面形式披露后果并取得所有当事人的书面同意。双重代理人具有代理关系；双重代表具有独立承包商关系。披露必须以书面形式作出，并在双重代理/代表开始前提供。

• ✓在以书面形式披露后果后，必须取得所有当事人的书面同意
• ✓双重代理人 = 代理关系；双重代表 = 独立承包商关系
• ✓披露必须以书面形式作出，并在双重代理/代表开始前提供

披露若未经客户签署，或载于购买协议、租约或其他交易文件中，则无效。被许可人可无责任地从拒绝同意的客户处退出，终止该关系且不损害对另一客户的代理。对于规定的披露，不得针对双重代理人产生诉因。

• ✓披露若未经签署，或载于购买协议、租约或交易文件中，则无效
• ✓被许可人可无责任地从拒绝同意的客户处退出
• ✓对于作出规定的双重代理披露，不产生诉因

在获得书面披露后的所有当事人的书面事先同意之前，执业人员不得在住宅交易中充当双重代理人或双重代表。

• ✓在开始前，需要所有当事人的书面同意，该同意应在书面披露后获得
• ✓双重代理人具有代理关系；双重代表在经纪协议下具有独立承包商关系
• ✓如果披露未由客户签署或在购买协议/租赁/其他交易文件中给予，则披露无效
• ✓对于签署所需披露的任何客户，推定其同意

双重代理开始后，持牌人不能就报价或接受的条款向任何一方提供建议，不能就房产适用性或状况（超出必需披露范围）或维修向买方提供建议，也不能在争议中向任何一方提供建议。该披露告知各方，他们可以额外付费聘请另一名持牌人。

• ✓双重代理开始后，持牌人不能就报价或接受的条款提供建议
• ✓持牌人不能就房产适用性、状况、维修或争议提供建议
• ✓各方可以额外付费聘请另一名持牌人

持证人可以无责任地从拒绝同意已披露双重代理的客户处退出，并可继续代表另一客户。

• ✓持证人可无责任地退出，终止与拒绝客户的关系。
• ✓退出不损害对另一客户的继续代理，或对拒绝客户在无关交易中的未来代理。
• ✓双重代理人/代表因进行必需的披露而不产生诉讼原因。

披露表格必须确认被代理方、代理类型，并告知当事人双重代理的局限性，特别是在代理一个现有客户和一个新客户时。

• ✓必须说明公司是代理两个现有客户还是一个现有客户和一个新客户
• ✓经纪人在双重代理开始后不能就要约或接受的条款提供建议
• ✓经纪人不能就适当性、状况（超出必需披露的内容之外）、维修或争议提供建议
• ✓必须告知当事人他们可以聘请另一位经纪人，但需支付额外费用

除非另有规定或根据 § 54.1-2108，持证人必须在 10 天内向委员会或其代理人提供签名卡、银行记录或任何与房地产交易相关的文件/账簿/记录的证明。委员会可在出现加重情节时延长期限。

• ✓收到请求后，必须在 10 天内向委员会或其代理人提供记录
• ✓委员会可在出现加重情节时延长 10 天的期限

购买交易中的定金必须在规定时间内由第三方保管，并保持至交易完成或终止。

• ✓定金必须在批准后的第五个工作银行日结束前由第三方保管，除非另有书面协议
• ✓资金必须保持在账户中，直到交易完成或终止
• ✓如果交易未完成，资金应根据当事人的书面协议、法院命令、成功的第三方诉讼或合同明确条款中的释放规定保管

经纪人可以发送书面通知，表示除非收到书面抗议，否则将释放资金。遵守规定的经纪人不承担责任，并可以使用共同被告诉讼。

• ✓经纪人可以发送书面通知，表示除非在15个日历天内收到书面抗议，否则资金将被释放
• ✓可接受的通知方式包括亲手递送、美国邮件（附证明）、电子手段（附证明）或隔夜送达
• ✓遵守本条款的经纪人对任何一方不承担责任；经纪人无需确定有权获得保证金的一方，除非根据明确和明白的合同条款
• ✓经纪人可以根据第16.1-77条通过共同被告诉讼的方式寻求法院对争议或未领取资金的保管权

规定营利性学校和执照前讲师证书的申请费、续期费和恢复费，恢复期限为一年。

• ✓营利性学校原始证书费为190美元；续期为90美元；恢复为135美元
• ✓执照前讲师原始证书费为190美元；续期为75美元；恢复为110美元
• ✓到期后一年内可申请恢复；超过一年，申请人必须作为新申请人提出申请
• ✓未在到期后30天内完成续期时，需缴纳恢复费

特定的费用适用于专有学校和证前讲师证书，包括恢复期限和逾期更新的后果。

• ✓专有学校证书初始申请费为190美元；更新费为90美元（每两年一次）
• ✓专有学校恢复费为135美元；讲师恢复费为110美元
• ✓证前讲师证书初始费为190美元；更新费为75美元
• ✓证书可在过期后一年内恢复；一年后无法恢复，申请人必须作为新申请人重新申请