18 VAC 135-20-10. Definitions +8Virginia · 房地产 · 中文

一名“active”持牌人处于主经纪人（principal broker）或监督经纪人的监督下，并根据 §§ 54.1-2100 和 54.1-2101 从事房地产活动。“Inactive status”（非活跃状态）意味着该持牌人不受经纪人监督、未以公司/独资企业身份处于活跃状态，且不从事需持牌的活动。

• ✓活跃状态要求由主经纪人或监督经纪人进行监督
• ✓非活跃状态意味着没有监督，也不从事需持牌的活动

主经纪人由各公司指定，以确保合规、接收委员会通讯，并对公司及其所有持牌人负责。主经纪人必须对所有托管账户拥有签字权。在独资经营中，持牌经纪人/独资经营者承担这些职责。

• ✓主经纪人对公司及其所有持牌人负责
• ✓主经纪人必须对所有托管账户拥有签字权
• ✓每家公司必须指定一名主经纪人

主要经纪人是由每个公司指定的个人经纪人，负责确保符合第21章及相关法规，并接收委员会通讯。在独资经营中，获得执照的经纪人如果是唯一所有人，则承担这些责任。主要经纪人对公司及其所有执照持有人负责，并对公司维持的所有托管账户拥有签署权。

• ✓每个公司必须指定一名主要经纪人以确保合规
• ✓主要经纪人对公司及其所有执照持有人负责
• ✓主要经纪人对公司维持的所有托管账户拥有签署权

“积极从业”是指持有效执照，在持牌公司或独资企业从事持牌活动，平均每周至少40小时。根据§ 54.1-2105，董事会可酌情豁免该要求。

• ✓积极从业 = 平均每周至少40小时
• ✓根据§ 54.1-2105，该要求可由董事会酌情豁免

“副经纪人”是指除指定的主经纪人以外的任何持牌经纪人。“监督经纪人”由主经纪人指定，负责监督分配至分公司或房地产团队的副经纪人及销售人员的经纪服务，或负责监督指定代理人。

• ✓副经纪人持有经纪人执照，但不是主经纪人。
• ✓监督经纪人由主经纪人指定，负责监督分公司或团队。

“标准代理人”在代理关系中为客户行事或代表客户，并承担第3条（§ 54.1-2130及以下）规定的义务。“独立承包商”并非以标准代理人身份为客户行事，其义务由持牌人与客户之间的书面合同管辖。

• ✓标准代理人在第21章第3条下负有代理义务
• ✓独立承包商的义务由书面合同管辖

“交易当事人”是指卖方/买方、出租人/承租人、期权授予人/期权持有人，或许可人/被许可人等一方。挂牌或销售经纪人不因其经纪关系而成为交易当事人。

• ✓交易当事人包括卖方/买方、出租人/承租人、期权授予人/期权持有人
• ✓挂牌或销售经纪人不是交易当事人

「主动」执照持有人是指在公司或独资所有人的代理人或监管经纪人的监督下，从事《弗吉尼亚州法典》第54.1-2100和54.1-2101节规定的房地产活动的经纪人或房地产销售人员。「非主动状态」执照持有人不受监督，不在任何公司或独资所有权中活跃，也不从事任何受管制的活动。

• ✓主动执照持有人必须由代理人或监管经纪人监督
• ✓非主动执照持有人不能从事第54.1-2100和54.1-2101节规定的活动

「积极从业」是指与许可的房地产公司或独资经营者保持活跃执照状态，根据§§54.1-2100和54.1-2101执行活动，平均每周至少40小时。根据§54.1-2105，该要求可由委员会全裁决定豁免。

• ✓积极从业需要平均每周至少40小时
• ✓40小时要求可根据§54.1-2105由委员会全裁决定豁免

监督经纪人是指(i)由主经纪人指定监督分支机构或房地产团队中的关联经纪人和销售人员提供的房地产经纪服务的个人经纪人，或(ii)根据§ 54.1-2130指定监督指定代理人的经纪人(可以是主经纪人)。

• ✓监督经纪人在分支机构或团队中监督关联经纪人和销售人员
• ✓监督经纪人可以是主经纪人

「关联经纪人」是指持有经纪人执照的任何个人执照持有者，但不是指定的主要经纪人。「公司」是指任何独资企业（非经纪人所有者）、合伙企业、协会、有限责任公司或公司——除了独资企业主要经纪人所有者外——需要获得独立经纪业务公司执照的实体。

• ✓关联经纪人持有经纪人执照，但不是主要经纪人
• ✓公司必须根据 18VAC135-20-20 B 获得独立的经纪业务公司执照

「标准代理人」是代表或代理客户进行代理关系的执业人员，应遵守第3条（§ 54.1-2130及以后）下的义务。「独立承包商」是为客户行动但不作为标准代理人的执业人员，其义务由执业人员和客户之间的书面合同管制。

• ✓标准代理人应遵守第3条（§ 54.1-2130及以后）下的义务
• ✓独立承包商的义务由与客户之间的书面合同管制

「委托人」是指与持证人根据 § 54.1-2130 订立经纪关系的人。「交易主要方」是指卖方/买方、出租人/承租人、期权授予人/期权持有人或许可方/被许可人等一方。挂牌经纪或卖方经纪因经纪关系而不是交易的主要方。

• ✓委托人根据 § 54.1-2130 与经纪人订立了经纪关系
• ✓挂牌经纪或卖方经纪因经纪关系而不是交易的主要方

受买方委托的持牌人必须按照经纪协议的条款履约，并通过以下方式促进买方的利益：寻找可接受的房产，协助起草和谈判要约及还价，及时提交所有书面要约，并帮助买方履行合同义务以完成交割。除非另有约定，在买方已签订购买合同期间，代理人没有义务寻找其他房产。

• ✓必须按照经纪协议的条款履约
• ✓必须及时提交所有书面要约和还价，即使买方已经签订合同
• ✓除非另有约定，在买方是购买合同当事方期间，没有义务寻找其他房产

买方代理人必须对所有个人和财务信息以及客户要求保密的任何其他信息保密，除非法律要求或买方书面同意。代理人必须尽到一般注意义务，及时对金钱和财产进行账目说明，并披露代理人实际知悉的重大事实。

• ✓除非法律要求或买方书面同意，否则必须保密
• ✓尽到一般注意义务，并及时对所有金钱和财产进行账目说明
• ✓披露与房产或交易有关且代理人实际知悉的重大事实

持牌人必须诚实对待所有潜在卖方，且不得在明知的情况下提供虚假信息。如果持牌人实际知悉住宅物业中存在缺陷石膏板（定义见 § 36-156.1），则必须向买方披露。在住宅交易中，买方经纪人必须向卖方披露买方是否打算将该物业作为主要住所居住。

• ✓诚实对待所有潜在卖方；不得在明知的情况下提供虚假信息
• ✓向买方披露对缺陷石膏板的实际知悉
• ✓在住宅交易中向卖方披露买方是否打算将该物业作为主要住所居住

受买方委托的执业者必须按照经纪协议履行职责，维护买方利益，保持机密性，行使普通谨慎义务，对金钱/财产进行核算，披露重要事实，并遵守所有适用的法规和公平住房法律。

• ✓必须根据买方要求寻找在类型、价格和条款上可接受的房产，但除非达成协议，否则当买方已是购房合同的一方时无需寻找其他房产
• ✓必须及时提交所有书面要约和反要约，即使买方已是合同一方
• ✓必须保守个人和财务信息的机密性，除非法律要求或买方书面同意
• ✓必须行使普通谨慎义务，并及时对买方有利益的所有金钱/财产进行核算
• ✓必须披露执业者实际知道的与房产或交易相关的重要事实

买方代理人可以为协助卖方实施事务性行为，而不会违反经纪协议，也不会与卖方形成经纪关系，除非被明确禁止。在向潜在买方带看房产之前，并不要求有书面协议。

• ✓为卖方实施事务性行为不会与该卖方形成经纪关系
• ✓在向潜在买方带看房产之前无需书面协议
• ✓向其他买方带看房产或就其他房产代表卖方，不构成对买方义务的违反

持证人必须诚实对待所有潜在卖方，不能故意提供虚假信息。必须向买方披露关于有缺陷石膏板的实际知识。

• ✓必须诚实对待潜在卖方，不能故意提供虚假信息
• ✓必须向买方披露关于有缺陷石膏板的实际知识（如第 36-156.1 条所定义的）
• ✓在住宅交易中，必须向卖方披露买方是否打算将该房产作为主要住所占用
• ✓买方在销售合同中表达的占用意图满足此披露要求
• ✓持证人因披露法律要求的信息而不承担任何法律责任

买方的许可代理可以为卖方执行部长级行为，而不违反买方经纪协议或形成新的经纪关系，并可以代表其他买方。

• ✓为卖方执行部长级行为不违反买方经纪协议，除非明确禁止
• ✓部长级行为不与卖方形成经纪关系
• ✓向其他买方展示房产或代表其他买方或卖方不构成对买方义务的违反
• ✓在向潜在买方展示房产之前，不需要书面协议

房地产委员会有权对违反或与他人合作违反适用的弗吉尼亚州法典相关章节或任何委员会规定的持证人进行罚款、吊销或撤销执照或证书。纪律处分按照《行政程序法》进行。

• ✓委员会可以因违反《第54.1篇》第1、2、3和21章、《第55.1篇》第10章或任何委员会规定而对持证人进行罚款、吊销或撤销执照
• ✓纪律行动应按照《行政程序法》（《第2.2篇》第40章）进行

持证人在执行§§ 54.1-2100和54.1-2101所涵盖的行为时，如果未能遵守第21章或委员会规定，无论该行为是以个人身份还是以房地产持证人身份进行，均可被指控违规。

• ✓无论违规行为是以持证人个人身份还是专业身份实施，均可对其进行违规指控
• ✓委员会的纪律权限涵盖§§ 54.1-2100和54.1-2101所定义的行为

持证人必须通过遵守关于经纪公司附属关系、双重代理同意和在其公司外进行活动的严格规则来避免利益冲突。除非获得适当的书面同意，否则禁止这些行为。

• ✓在没有获得主经纪人书面同意的情况下，与持证人的主经纪人以外的经纪人合作属于利益冲突
• ✓在未首先获得所有客户书面同意的情况下，在一项交易中代表多个客户是被禁止的
• ✓以标准经纪人、限制服务经纪人或独立承包人的身份为持证人的经纪公司或独资企业以外的任何客户从事受监管活动属于利益冲突

持牌人必须避免利益冲突，仅在其主经纪人的领导下开展业务，并取得必要的书面同意。与另一名经纪人保持活跃关系、未经同意代表多名客户，或在所属经纪机构之外从事受监管活动，均构成利益冲突。

• ✓与主经纪人以外的经纪人保持活跃关系，需要取得主经纪人的书面同意
• ✓根据 §§ 54.1-2139、54.1-2139.01、54.1-2139.1，在一项交易中为一名以上客户行事，需要取得所有客户的书面同意
• ✓禁止在持牌人的经纪公司或独资企业之外为客户从事受监管活动

活跃的销售人员和经纪人必须在每次执照更新或恢复前完成继续教育。规定的课程包括8个小时的必修课程，涵盖特定主题，加上8个小时由委员会批准的一般选修课程。

• ✓最少8小时必修课程：至少3小时的道德/行为准则、2小时的公平住房、3小时的法律更新/新兴趋势、房地产代理、合同和洪水灾害/国家洪水保险计划
• ✓8小时由委员会批准的一般选修课程
• ✓委员会可以逐年重新调整所需的小时数/主题，但调整必须在任何给定日历年的9月1日之前进行

自2012年7月1日起，申请续期或重新获得主动经纪人或销售人员执照的每位申请人必须完成至少三小时的继续教育课程，内容涉及2011年7月1日起生效的住宅标准经纪业务变更。

• ✓必须在执照续期或重新激活前完成至少一门三小时的继续教育课程，内容为住宅标准经纪业务变更
• ✓持证人如提交经公证的宣誓书，证明其不从事住宅房地产业务，则可豁免住宅代理培训要求
• ✓完成一门三小时的住宅代理表示课程即满足该要求；无需进一步参加关于住宅标准经纪业务的继续教育

公平住房继续教育必须包括当前案例和公平住房法律行政决定的更新。远程学习课程有特定的测试程序，而课堂教学不需要测试。

• ✓公平住房要求应包括根据公平住房法律对当前案例和行政决定的更新
• ✓不从事住宅房地产业务的执业者（根据公证宣誓书）必须接受其他联邦和州反歧视法律的培训
• ✓委员会应为函授或远程学习课程制定测试程序并要求公证宣誓书；委员会不应对通过课堂教学完成的继续教育课程要求测试

继续教育适用于执业执照持有人和申请恢复执业状态的非执业执照持有人。军事人员和困难案件有特殊条款，继续教育学分可以结转。

• ✓应征入伍服现役的军事人员可在退役后六个月内完成所需的继续教育
• ✓房地产委员会应建立程序，允许继续教育学分从当前更新期结转至下一更新期
• ✓房地产委员会可在认证疾病或不合理困难的情况下颁布豁免或减少/豁免继续教育时数

每个独资经营者（非经纪人业主）、合伙企业、协会、有限责任公司或公司，在从事房地产交易业务前，必须取得房地产公司执照。该执照与每位在职合伙人、协理、LLC经理或公司高管所需的个人经纪人执照分开且不同。

• ✓必须在开展业务前取得公司执照
• ✓公司执照与个人经纪人执照相互独立
• ✓实体必须首先根据第59.1篇第5章获得授权

每家房地产公司必须拥有一名其执照在董事会保持良好状态的主经纪人，方可进行房地产交易业务。

• ✓每家公司必须有一名保持良好状态的主经纪人
• ✓主经纪人须保持良好状态方可进行交易业务

每个独资经营者（非经纪人所有者）、合伙企业、协会、有限责任公司或公司在进行不动产交易之前必须为其公司获得房地产执照。该公司执照与每个活跃合伙人、副手、有限责任公司经理和公司高管所需的个人经纪人执照是独立的、互不相同的。

• ✓公司执照必须在进行不动产交易之前获得
• ✓公司执照与活跃参与者的个人经纪人执照是分开的
• ✓商业实体在委员会审议前必须获得第59.1编第5章（§ 59.1-69及后续条款）的授权

每个房地产公司都必须拥有一名执照状况良好的主要经纪人，才能从事房地产业务。该主要经纪人的执照必须符合委员会的要求。

• ✓每个公司必须有一名主要经纪人来从事业务
• ✓主要经纪人的执照必须状况良好

如果经纪人在弗吉尼亚州设有一个以上的营业场所，则必须为每个地点核发一份分支办公室执照。申请必须披露公司名称、分支地点以及该分支的主管经纪人。分支办公室执照必须保存在该分支地点。

• ✓每个营业场所均须单独取得一份分支办公室执照
• ✓分支办公室执照必须保存在该分支地点
• ✓申请必须指明该分支的主管经纪人

如果经纪人在该州维持多个营业地点，则每个营业地点都需要分支机构许可证。申请必须披露公司名称、分支机构地点以及该分支的监督经纪人的名称。分支机构许可证必须在分支机构地点保存。

• ✓每个额外的营业地点都需要分支机构许可证
• ✓分支机构许可证必须在分支机构地点保存
• ✓申请必须指定分支的监督经纪人

以假定或虚构名义从事交易的个人获得的经纪人执照，仅在该个人签署一份董事会证书后方可颁发，该证书应说明营业名称、住宅地址和营业地址。董事会仅在该个人依据第59.1篇第5章（§ 59.1-69等）获得授权后才考虑该申请。

• ✓虚构名义执照颁发需要签署包含营业名称和地址的证书
• ✓个人必须获得根据第59.1篇第5章进行业务的授权

受房东委托的持牌人必须依照经纪协议履行职责，并通过营销、按约定的租金和条件寻找租户、协助起草和谈判租赁合同及意向书、及时提交所有书面租赁要约，以及提供合理协助以最终完成租赁，来促进房东的利益。

• ✓进行营销，并按房东可接受的租金和条件寻找租户
• ✓及时提交所有书面租赁要约和反要约，即使物业已经出租
• ✓除非另有约定，物业受租约约束时无义务寻找额外要约

持牌人必须诚实对待潜在租户，并以书面形式披露持牌人所知悉的、关于物业实际状况的一切重大不利事实。对于已知管道/配件不符合联邦《安全饮用水法》中「无铅」定义的情况，必须予以披露。「实际状况」不包括土地边界以外的事项、土地使用法规以及公路/公共街道。

• ✓以书面形式披露实际知悉的、关于物业实际状况的重大不利事实
• ✓依据 42 U.S.C. § 300g-6，在住宅物业中披露不符合「无铅」要求的管道
• ✓实际状况不包括相邻物业、土地使用法规和公路事项

房东的执照持有人必须根据经纪协议履行职责，通过营销、起草/协商租赁协议促进房东的利益，保持保密性，行使普通谨慎义务，对资金进行账务处理，并披露重要事实。

• ✓必须进行营销并以商定或可接受的租金/条款寻求租户
• ✓除非另有协议，否则在财产受租赁/意向书约束时无需寻求额外的租赁报价
• ✓必须及时提交所有书面租赁报价/反报价，即使财产已被出租
• ✓必须保持保密性，行使普通谨慎义务，并及时对所有资金/财产进行账务处理

出租人的代理人必须保密，履行一般注意义务，及时报账，并向出租人披露重要事实。代理人可以为承租人实施事务性行为而不与承租人形成经纪关系，且通过展示替代房源或代理其他出租人并不违反义务。

• ✓除非法律要求或出租人书面同意，否则必须保密
• ✓为承租人实施事务性行为不会与承租人形成经纪关系
• ✓展示替代房源或代理其他出租人不构成违反义务

持证人必须诚实对待潜在租户，并以书面形式披露所有已知的与物业实际物业状况相关的重要不利事实，包括非无铅管道。

• ✓必须以书面形式披露持证人实际知晓的与物业实际物业状况相关的所有重要不利事实
• ✓必须披露对管道/水管不符合《安全饮用水法》「无铅」定义的实际知识（42 U.S.C. § 300g-6）
• ✓「物业状况」不包括物业边界外的事项、土地使用法规以及公路/公共街道
• ✓披露不限制潜在租户检查物业实际物业状况的权利

执业者不得不当支付或接收佣金。报酬只能通过主要经纪人支付，执业者不能向未获得执业许可的人员支付需要房地产执业许可证的服务费用，也不能未经同意从客户信息中获利。

• ✓不得向任何未获得房地产执业许可证的人员支付与交易相关的费用
• ✓销售人员或副经纪人只能在交易时从其主要经纪人或监管经纪人处接收佣金
• ✓未经主要经纪人的书面事先同意，不得从对财产、交易或参与方信息的使用中获得经济利益
• ✓禁止使用净挂牌，即允许执业者自由以设定的「净」价格以上出售的上市方式

持牌人只能从其主经纪人或监督经纪人处获得报酬，并且只能向持牌人士支付需要房地产执照的服务费用。净价挂牌和未披露的经济利益均被禁止。

• ✓持牌人不得向任何未持牌以提供需要房地产执照服务的人支付基于交易的费用
• ✓销售员和副经纪人只能在其交易时从主经纪人或监督经纪人处接受佣金
• ✓禁止订立净价挂牌合同或租赁合同，使持牌人保留超过净价的差额
• ✓持牌人未经主经纪人事先书面同意，不得因受监管行为从他人处获得经济利益

营业地点是指主经纪人（通过其自身、员工或合伙人）定期进行房地产经纪业务交易且能够接收和转接业务电话的办公室。

• ✓主经纪人必须在该办公室定期进行房地产业务交易
• ✓经纪人和合伙人必须能够在该办公室接收和转接业务电话

商业场所不得设在住宅内，除非该场所与居住区分开独立，有独立出入口，并可供公众进入。

• ✓住宅内的商业场所必须与居住区分开且独立
• ✓必须有独立出入口并可供公众进入

每个主要经纪人必须在业务主要场所向公众便利地提供公司执照、主要经纪人执照以及每位活跃销售人员和经纪人的执照。分支办公室执照和指派持证人名单必须在每个分支办公室明显地张贴。

• ✓公司、主要经纪人和所有活跃持证人的执照必须在主办公室向公众便利地提供
• ✓分支办公室执照和指派的销售人员/经纪人名单必须在每个分支办公室明显地张贴