§ 54.1-2105.04. Education Requirements; Reactivation of Licenses; Waiver +11Virginia · 房地产 · 中文

非活跃超过三年的执照持有人必须满足补习教育要求。委员会可在与持续房地产知识或军役相关的特定条件下放弃这些要求。

• ✓委员会法规要求非活跃超过三年的销售人员/经纪人接受补习教育，并满足重新激活时生效的要求
• ✓如果执照持有人在非活跃期间从事了保持房地产知识的职业，可获得豁免
• ✓对于被永久派驻弗吉尼亚州以外的武装部队成员/配偶，如果他们在房地产方面保持最新状态，可获得豁免

申请人参加州执业考试前，委员会或其代理人必须验证申请人的身份。

• ✓委员会或其代理人应在申请人参加州执业考试前要求提供身份证明
• ✓适用于所有申请人，无论其之前是否持有执业执照

申请人必须具有诚实、真实和公平交易的良好声誉；年满18岁；拥有高中文凭或同等学历；在考试前满足教育要求；并在所有持牌司法管辖区信誉良好。

• ✓申请人必须年满18岁
• ✓申请人必须拥有高中文凭或同等学历
• ✓申请人必须具有诚实和公平交易的良好声誉

根据 § 54.1-204，每位申请人必须接受指纹采集，并披露在申请前五年内涉及道德败坏、性犯罪、非大麻毒品分销或人身伤害的所有轻罪（misdemeanor）定罪，以及其一生中所有重罪（felony）定罪。不抗辩（nolo contendere）答辩视为定罪。

• ✓必须在申请前五年内披露（特定类型的）轻罪
• ✓必须终身披露所有重罪定罪
• ✓不抗辩答辩被视为定罪
• ✓法院定罪记录属于初步证据

申请人必须在提交完整的执照申请之前 12 个月内通过由委员会或其考试服务机构提供的笔试，并且必须遵守所有考试行为程序。

• ✓必须在提交完整申请前 12 个月内通过笔试
• ✓未遵守考试行为程序可能构成拒发执照的理由

每位申请人必须具有良好的诚实、真实和公平交易声誉；具备保护公众的能力；年满18岁；并持有高中文凭或同等学历。申请人在参加考试前还必须满足当前的教育要求。

• ✓申请人必须年满18岁
• ✓申请人必须持有高中文凭或同等学历
• ✓申请人必须具有良好的诚实、真实和公平交易声誉

申请人必须在提交完整许可证申请前12个月内通过由委员会或考试服务机构提供的笔试考试。申请人必须遵循所有考试规程；不遵守可能成为拒绝的理由。

• ✓考试必须在提交完整申请前的12个月内通过
• ✓不遵守考试规程可能成为拒绝申请的理由

根据《弗吉尼亚州法典》第 54.1-204 条，每位申请人必须提交指纹并披露过去五年内所有涉及道德品质问题、性犯罪、非大麻毒品贩运或人身伤害的轻罪定罪，以及终身内的所有重罪定罪。Nolo contendere 认罪方式被视为定罪，法庭记录构成初步证据。

• ✓申请人必须根据《弗吉尼亚州法典》第 54.1-204 条提交指纹
• ✓披露过去 5 年内规定的轻罪定罪和终身重罪定罪
• ✓Nolo contendere 认罪方式被视为定罪

申请人必须在其获得执照的每个司法管辖区内作为持证经纪人/销售人员保持良好信誉，且不得因纪律处分而使执照被暂停、撤销或自愿放弃。申请人必须遵守所有委员会命令，包括支付罚款、费用、利息和完成规定的教育。

• ✓申请人必须在其获得执照的所有司法管辖区内保持良好信誉
• ✓申请人必须遵守所有委员会命令，包括金钱罚款和规定的教育

由承租人聘用的持牌人必须按照经纪协议履行职责，并通过以下方式促进承租人的利益：以承租人可接受的租金和条件寻求租约，协助起草/协商租约、意向书和租赁申请，及时提交要约，并提供合理协助以最终完成租约。

• ✓以承租人可接受的租金和条件寻求租约
• ✓即使承租人已签订租约，也应及时提交所有书面要约/反要约
• ✓为最终完成租赁协议提供合理协助

租户的执业人员必须按照经纪协议行动，以租户可接受的租金/条款寻求租赁，协助草拟/谈判，保持机密性，行使常规谨慎，对资金负责，并披露重要事实。

• ✓必须以租户可接受的租金/条款寻求租赁
• ✓必须及时提交所有书面要约/反要约，即使租户已是租赁协议的一方
• ✓必须保持机密性，除非法律要求或租户以书面形式同意
• ✓必须向潜在房东诚实披露，并向租户披露关于石膏板缺陷的实际知识
• ✓向潜在租户展示房产前不需要书面协议

持牌人必须诚实对待潜在出租人，并且不得在明知的情况下提供虚假信息。对于住宅物业中存在缺陷石膏板（依据 § 36-156.1）的实际知情，必须向潜在承租人披露。承租人代理人必须保守机密、尽到普通注意义务，并披露重大事实。

• ✓诚实对待潜在出租人；不得在明知的情况下提供虚假信息
• ✓向潜在承租人披露对缺陷石膏板的实际知情
• ✓保守机密，除非法律要求或承租人书面同意

租户代理人可以为协助房东执行行政性行为，而无需建立经纪关系，且不会因向其他租户展示房产或在其他房产上代表房东而违反义务。在向潜在租户展示房产之前，无需签订书面协议。

• ✓为房东执行行政性行为不构成经纪关系
• ✓在向潜在租户展示房产之前无需签订书面协议
• ✓在其他房产上代表其他租户或房东不构成违反义务

每个营业地点、分支机构和房地产团队都必须由监管经纪人监督，该经纪人对经纪服务行使合理且充分的监督。经纪人可以指定他人协助，但仍需承担责任。

• ✓每个营业地点、分支机构和房地产团队都必须有一名监管经纪人
• ✓指定另一名经纪人协助并不能免除监管经纪人对所有执证人员的责任

合理且充分的监督包括有效性以审查/批准文件、提供关于托管账户处理、公平住房、广告、合同、使用无证人员、代理关系、监管更新和房产状况披露的培训和书面政策。

• ✓监督经纪人必须有效以审查和批准租赁合同、合同、经纪协议和广告
• ✓培训和书面程序必须涵盖托管账户处理、公平住房、广告、合同、无证人员、代理和披露

监督经纪人必须确保只有持证人员执行需要执照的活动：展示房产、举办开放日、回答关于上市/产权/融资/合同的问题、与公司外部的当事人讨论或协商合同/租赁、以及协商佣金或费用。

• ✓只有持证人员可以展示房产、举办开放日、以及回答关于上市、融资和合同的问题
• ✓只有持证人员可以讨论/协商合同以及协商佣金、分割、管理或转介费

无执照员工/助理可以执行文书工作、提交多重挂牌服务(MLS)清单、跟进贷款、制作钥匙、计算佣金支票、放置标牌、充当信使、安排约会、记录/存入存款、为批准准备表格/广告、整理成交文件、获取公开信息、监管文件和订购常规维修。他们必须按照预定的费率获得报酬，该费率不以房地产交易为条件。

• ✓无执照助理可以执行文书、行政和辅助工作，但不能执行需要执照的任何工作
• ✓无执照助理必须按照预定费率获得报酬，该费率不以房地产交易为条件

如果监管经纪人距离执业地点或分支机构超过50英里，该经纪人必须在持证人定期从事业务的地点，按季度以书面形式在委员会提供的表格上认证合规性。

• ✓距离办公室超过50英里的监管经纪人必须提交季度书面合规认证
• ✓认证必须使用委员会提供的表格

监管经纪人必须保持所需记录三年，并根据委员会代理人的要求向其提供，确保附属团队/实体在合规范围内运营，并确保所有经纪协议包括监管经纪人的名称和联系信息。

• ✓监管经纪人必须保持所需记录三年，并向委员会代理人出示
• ✓所有经纪协议必须包括监管经纪人的名称和联系信息

每个营业场所、分支机构和房地产团队都必须由一名主管经纪人监督，该经纪人须行使合理且充分的监督。委托给另一名经纪人并不免除主管经纪人的责任。考虑因素包括审阅文件的可用性、培训与书面政策，以及确保提供胜任的经纪服务。

• ✓每个办公室、分支机构和团队都必须有一名主管经纪人
• ✓委托并不免除主管经纪人的责任
• ✓主管经纪人必须确保持牌人持有有效且最新的执照

监督经纪人必须确保仅持照人从事需要执照的活动：带看房产、举办开放参观、回答关于房源/融资/合同的问题、与公司外部任何人讨论/协商合同和协议，以及协商佣金或费用。

• ✓只有持照人才能带看房产、举办开放参观并协商合同
• ✓只有持照人才能协商佣金、佣金分成或推荐费

无执照员工/助理可以执行文书职责、提交MLS房源/更改、在批准后跟进贷款承诺、配制钥匙、计算佣金支票、放置标牌、安排预约、存入定金、为持照人批准准备表格、整理成交文件，并收取预先确定的、不以交易为条件的报酬。

• ✓无执照助理可以执行文书和行政支持任务
• ✓无执照助理必须按预先确定且不以交易为条件的费率获得报酬
• ✓无执照助理可以记录并存入定金和保证金

如果监督经纪人位于营业场所或分支机构50英里以外，且持照人在该处经常开展业务，则监督经纪人必须每季度以书面形式在委员会表格上证明其已遵守监督要求。记录必须保存三年。

• ✓距离超过50英里的监督经纪人必须每季度证明合规
• ✓监督记录必须保存三年

持证人必须获得业主授权才能营销或提供房产，并必须在广告中正确标识其公司。未经授权的挂牌或标牌属于不当交易。

• ✓未经业主或授权代表的知情同意，不得提供房产出售或出租
• ✓不得以未经业主授权的条款提供房产
• ✓未经业主或授权代表同意，不得在房产上放置标牌
• ✓所有出售、出租或租赁的广告必须包含公司或个人独资企业的名称

持牌人在提供房产或放置标牌前必须取得业主同意，且所有广告必须包含公司或独资企业的名称。

• ✓不得在业主不知情并同意的情况下，或按未经授权的条件，提供房产出售或出租
• ✓不得未经业主或授权代表同意在房产上放置标牌
• ✓所有出售、出租或租赁广告必须包含公司或独资企业的名称

委员会必须制定住宅财产披露陈述表，并告知经纪人在死亡或残疾情况下指定代理人的相关事宜。

• ✓委员会必须根据《弗吉尼亚州住宅财产披露法》制定住宅财产披露陈述表，并将其保存在其网站上
• ✓委员会必须制定和维护一份一页的确认表，由双方签署，确认购买者已被告知披露内容
• ✓委员会必须告知经纪人根据《弗吉尼亚州法典》第54.1-2109条在死亡或残疾情况下指定代理人的权利

经纪人申请人必须满足 § 54.1-2105 的现行教育要求，并且在紧接申请前的 48 个月中有 36 个月积极从事房地产销售员工作。经验必须由主经纪人或监督经纪人核实。经验要求可由委员会酌情豁免。

• ✓必须在紧接申请前的 48 个月中有 36 个月积极从事销售员工作
• ✓经验必须由主经纪人或监督经纪人核实
• ✓根据 § 54.1-2105，该要求可由委员会酌情豁免

经纪人申请人必须满足《54.1-2105条》的现行教育要求，并必须在申请前的48个月中有36个月以上积极从事房地产销售员工作。该经验要求可由委员会酌情免除。经验必须由许可证持有人所在的主要经纪人或监督经纪人验证。

• ✓经纪人申请人必须在前48个月中有36个月以上积极从事房地产销售员工作
• ✓经验必须由主要经纪人或监督经纪人验证
• ✓根据《54.1-2105条》，经验要求可由委员会酌情免除

持牌人必须披露重大不利事实，及时呈交所有报价，避免诱饵调包手法，并且绝不对贷款人作出虚假陈述。双重代理人必须保护机密信息。

• ✓如果广告无意按所宣传的条件出售或出租，则禁止此类诱饵调包式广告，除非明确说明数量或时间限制。
• ✓卖方或出租人的标准代理人必须向买方或承租人披露其已知的、关于该物业实际状况的所有重大不利事实。
• ✓必须及时向买方和卖方呈交每份书面要约、反要约及拒绝通知。
• ✓在同一双重代理中，双重代理人不得向另一方客户披露来自一方客户的机密信息。
• ✓禁止明知而作出虚假陈述以影响贷款人，或作出任何重大虚假陈述。

执业者必须披露实质性不利事实，及时提交所有要约，绝不进行虚假陈述。双代理人有特殊的保密义务，优先于一般披露要求。

• ✓禁止进行「诱饵转换」广告，除非清楚地说明了数量或时间限制，否则表明无意按公布的条款出售
• ✓卖方或房东的标准代理必须及时向潜在买方或租户披露所有已知的关于该物业物理状况的实质性不利事实
• ✓必须及时向买方和卖方提交每份书面要约、反要约和拒绝
• ✓双代理人不得将从一个客户获得的保密交易信息披露给另一个客户
• ✓禁止故意做出任何实质性虚假陈述或虚假承诺

受聘管理房地产的持牌人必须按照物业管理协议履行职责，尽到普通注意义务，及时披露有关该物业的重大事实，保守秘密，并对业主享有权益的全部款项和财产及时作出说明。

• ✓按照物业管理协议履行职责
• ✓披露代理人实际知悉的有关该物业的重大事实
• ✓对业主享有权益的全部款项和财产及时作出说明

住宅物业管理协议必须以书面形式订立，并且必须具有明确的终止日期或期限（如果未指定，则默认为协议日期后90天），说明管理费及其支付方式和支付时间，说明提供的服务，并包含其他约定条款。这些要求不适用于商业交易。

• ✓必须以书面形式订立，并具有明确的终止日期或期限；如果未指定，则默认为90天
• ✓必须说明管理费、支付条款和将要提供的服务
• ✓这些规定不适用于商业房地产交易

获得执照从事房地产管理的被许可人必须按照物业管理协议履行、行使普通谨慎义务、披露重要事实、保持机密性，并及时对资金进行核算。

• ✓必须向所有者披露关于该物业的实际已知的重要事实和石膏板缺陷
• ✓必须维护保密性，并及时对所有者有利益的所有资金或财产进行核算
• ✓可代表其他所有者而不违反义务，但管理协议另有规定的除外
• ✓只有在经纪关系规定的情况下，才可代表所有者作为卖方或房东

住宅物业管理协议必须以书面形式订立，并包含特定的必要条款。这些规定不适用于商业交易。

• ✓必须以书面形式订立，并具有明确的终止日期或期限；如未指定，则在协议日期后90天终止
• ✓必须说明管理费用及其支付方式和支付时间
• ✓必须说明持证人提供的服务
• ✓这些规定不适用于从事商业房地产交易的持证人

物业经理可以代表多名业主而不违反义务，除非协议另有规定。持牌人也可以代表业主作为卖方或出租人，如果经纪关系如此规定，并且必须披露持牌人已知的有缺陷石膏板。

• ✓可以代表其他业主而不违反义务，除非协议另有规定
• ✓可以代表业主作为卖方/出租人，如果经纪关系如此规定
• ✓向业主披露对缺陷石膏板的实际知悉

销售员和个人经纪人必须使委员会了解其当前姓名和住所地址；任何变更必须在30个日历日内以书面形式报告。职业名称可以使用，但必须先向委员会提交；该名称必须包含持证人的名或姓，且不得包含任何头衔。

• ✓姓名和地址变更必须在30个日历日内以书面形式向委员会报告
• ✓职业名称必须在使用前提交，包含名或姓，且不得包含任何头衔

当销售员或经纪人被解雇或停止活跃状态时，独资经营者或主要经纪人必须在终止或通知后的10个日历日内将执照退回委员会，并注明终止日期和签署执照。

• ✓执照必须在销售员或经纪人终止后的10个日历日内退回委员会
• ✓执照必须显示终止日期，并在退回前由签署人签署

当主要经纪人被解雇或终止活跃状态时，公司必须通知委员会并在终止或通知后的三个工作日内返还执照，注明终止日期并在执照上签名。

• ✓公司必须通知委员会并在终止后的三个工作日内返还主要经纪人执照
• ✓§ 54.1-2109条款管辖与主要经纪人死亡或残疾相关的终止事项

主要经纪人必须向委员会告知当前公司和分支机构的名称/地址，在30个日历天内以书面形式报告更改。必须提供物理地址——不接受邮政信箱。执照仅颁发给被许可人从事业务活动的场所。

• ✓主要经纪人必须在30个日历天内报告公司/分支机构名称和地址的变更
• ✓必须提供物理地址；不接受邮政信箱

委员会可以向以经纪人/销售人员身份进行活动的无证人士发出停止令，并对无证活动处以民事罚款。

• ✓停止令自签发之日起生效，除非按照《行政程序法》规定在21天内提出上诉，否则成为最终决定
• ✓委员会可以处以不超过每笔房地产交易1000美元或所得报酬（以较大者为准）的民事罚款
• ✓收取的罚款在扣除行政费用后支付给文学基金

如果资金以托管方式持有，每个公司或独资经营者必须以其持牌名义维护一个或多个由联邦保险的独立托管账户，所有存款（首付款、定金、结算资金、申请保证金、租金、安全保证金、预付款）应存入该账户，除非所有委托人以书面方式另有约定。

• ✓托管账户必须由联邦保险、独立存在，并以公司的持牌名义维护
• ✓所有账户、支票和银行对账单必须标记为「托管」，并与金融机构指定为托管账户

主经纪人对托管账户负责，包括拥有签署权。余额必须随时充足，以覆盖所有指定资金。监督经纪人和任何具有托管权限的执照持有人也可能承担责任。

• ✓主经纪人对托管账户负责，必须具有签署权
• ✓托管余额必须始终充足，以说明所有指定资金

申请定金必须在房东批准后的第五个工作日营业日结束前存入托管账户。定金必须在批准后的第五个工作日营业日结束前存入托管账户。保证金和租金必须在收到后的第五个工作日营业日结束前存入托管账户。

• ✓定金必须在批准后的第五个工作日营业日结束前存入
• ✓保证金和租金必须在收到后的第五个工作日营业日结束前存入

如果交易未完成，经纪人必须将资金保管在第三方账户中，直到：所有当事人书面同意、法院下达支付令、资金被交付至法院，或经纪人根据合同明确条款释放资金。经纪人可以发送15天书面通知，说明其意图释放资金，除非收到书面异议。

• ✓经纪人只能通过书面协议、法院命令、第三方代理或合同明确条款来释放定金
• ✓经纪人可以发送书面通知，说明资金将被释放，除非在15个日历日内收到书面异议

不当托管账户维护包括接受无法转让的价值而不认可、混合资金、未能存入指定的托管账户、未能保持充足余额，以及作为主要经纪人未能在三个工作日内向委员会报告涉嫌不合规的行为。

• ✓禁止将客户资金与经纪人自己的资金或公司资金混合
• ✓主要经纪人必须在三个工作日内向委员会报告涉嫌导致不合规的不当行为

托管资金可能包括最终属于执照持有人的资金，但这些资金必须单独标识，并通过从托管账户签出的支票支付给公司。如果取款间隔不超过六个月，且执照持有人始终能够区分属于执照持有人的资金与属于公司的资金，则不构成混合。

• ✓最终属于执照持有人的资金必须单独标识，并至少每六个月提取一次
• ✓托管资金不能直接支付给执照持有人；必须通过从托管账户签出的支票支付给公司

如果托管资金购买存款证书，对该证书进行质押或抵押，或原始证书不在经纪人的直接控制下，均构成禁止的账户混合。

• ✓对托管资金购买的存款证书进行质押或抵押构成账户混合
• ✓将原始存款证书保存在经纪人的直接控制范围之外构成账户混合

遵守支付规则的经纪人对合同各方不承担责任，无需确定谁有权获得资金（除非根据明确的合同条款）。经纪人可根据第16.1-77条款对争议或未认领的资金提起第三人利益衡平诉讼，在止赎情形下可根据第54.1-2108.1条款提起此诉讼。

• ✓遵守支付规则的经纪人对各方不承担责任
• ✓经纪人可根据第16.1-77条款向法院提起第三人利益衡平诉讼来处理争议或未认领的代理资金

押金必须按照《弗吉尼亚州住宅房东和租户法》(Virginia Residential Landlord and Tenant Act)处理。除非房东有权这样做，否则未经租户书面同意，不得将押金从第三方托管账户中提取。在止赎情况下，押金必须按照适用法律处理，该法律要求将其退还给租户。

• ✓一般来说，押金不能在没有租户书面同意的情况下从第三方托管账户中提取
• ✓押金必须按照《弗吉尼亚州住宅房东和租户法》处理，除非获得豁免

除非所有当事人以书面形式达成协议，否则持证人在购买交易完成之前，无权获得任何定金或其他交易资金作为佣金。租赁交易佣金应按租赁或物业管理协议条款执行。

• ✓持证人在购买交易完成之前不能获得任何定金作为佣金（除非以书面形式达成协议）
• ✓租赁佣金由租赁或物业管理协议条款管辖

对于计息账户，必须在合同/租赁时以书面形式向委托人披露利息支付信息。持证人只有在充足的资金被存入客户账户时，才能支付资金。除非经过书面协议，交割费用不得从定金或首付款中扣除。

• ✓持证人只有在充足的资金被存入客户账户时，才能支付托管资金
• ✓除非经过所有委托人的书面协议，交割费用不得从定金/首付款中扣除