§ 54.1-2101 & 2101.1. Salesperson Defined; Contract Preparation +23Virginia · 房地产 · 中文

销售人员受雇于经纪人或与经纪人合作，以获取报酬并从事房地产行为。持牌人可以准备与交易相关的合同，不另收费，并可无偿协助翻译。

• ✓销售人员由房地产经纪人直接或间接雇用，或作为独立承包商隶属于该经纪人
• ✓持牌人若起草的书面房地产合同属于其参与交易的附带事项，且不收取单独费用，则可以准备该合同
• ✓持牌人可协助当事人寻找翻译人员，但不得收取费用，且不对翻译不准确承担责任

销售人员在经纪人下获得报酬工作。持证人可以在不收取单独费用的情况下准备与其交易相关的房地产合同，并可以免费协助翻译。

• ✓「房地产销售人员」是由经纪人直接或间接雇佣，或作为独立承包商与经纪人相关联以获得报酬
• ✓持证人只有在参与的交易中，才可以准备书面合同，且不得收取单独费用
• ✓持证人可以协助当事人获得翻译人或推荐电子翻译服务，但不得收费，也不对翻译不准确承担责任

弗吉尼亚州房地产交易回收法定义了关键术语，包括受管人、申请人、不当/不诚实行为和经认证索赔，这些术语用于基金回收诉讼程序。

• ✓「不当或不诚实行为」仅包括对金钱/财产/价值的非法或欺诈性挪用或转换，或重大虚假陈述或欺骗
• ✓「受管人」指任何由委员会许可的经纪人或销售人员身份的个人或实体
• ✓「申请人」指对受管人持有未满足判决书且已提交经认证索赔的人；「经认证索赔」是在委员会表格上的公证申请，附带支持文件
• ✓「判决书」包括某些破产法院裁定（不可豁免债务、已消除索赔且无/部分分配），但驳回令不属于判决书

代表买方或租户的持牌人不因仅使用共同来源信息公司（例如 MLS）而被视为与卖方、房东或其他持牌人存在经纪关系。此类公司可要求披露经纪关系的性质，并且在未披露的情况下可推定存在标准代理关系。

• ✓使用共同来源信息公司不会建立经纪关系
• ✓公司可要求披露经纪关系的性质
• ✓未披露时，持牌人可能被推定为以标准代理人身份行事

更新费用不可退款：销售员65美元；销售员/经纪人商业实体90美元；经纪人80美元；并发经纪人80美元；公司160美元；分支办公室90美元。委员会收到日期决定及时性。

• ✓所有更新费用都不可退款
• ✓公司更新费用为160美元；经纪人更新费用为80美元；销售员更新费用为65美元

仅因使用共同信息来源公司（例如MLS）而代表买方/承租人的执业人士不被视为与卖方/房东之间存在经纪关系。

• ✓使用共同信息来源公司不会与卖方/房东/其他执业人士产生经纪关系
• ✓共同信息来源公司可将经纪关系性质的披露作为参与的条件
• ✓在没有披露的情况下，规则可能推定执业人士是作为标准代理人行事

在特定身份下行动的某些人员免除房地产许可证要求，包括业主、律师、受信责任人和有限薪资的房产管理员工。

• ✓在自有财产上行动的业主/出租人及其常规员工免除
• ✓执业律师、接管人、破产托管人、管理员、遗产执行人和法院命令的卖家免除
• ✓在公开拍卖会上出售房地产的拍卖人（出价开放时间不超过48小时）免除，但不能宣传他们获得授权总体销售房地产
• ✓经纪人的薪资员工管理房产只能展示单位、提供事实性租赁信息、接受申请和接受押金/租赁——他们不能协商金额或租赁
• ✓委员会许可证持有人必须遵守委员会规定，即使在其他方面免除许可证要求
• ✓推荐客户的执业律师不能获得挂牌/合作经纪人补偿，除非也获得许可证

某些人员可豁免房地产章节的规定，包括管理自有房产的业主、律师、法院指定人员、受托人以及执行有限租赁任务的特定受薪员工。

• ✓业主/出租人及其在自有房产上履职的正式员工可获豁免
• ✓律师、接管人、破产受托人、遗产管理人、遗嘱执行人以及法院命令的出售人可获豁免
• ✓在公开拍卖中出售的拍卖师（竞价开放不超过48小时）可获豁免，但不得宣传其拥有出售房地产的授权
• ✓执照持有人即使在其他方面免于许可，也必须遵守委员会规定
• ✓受薪员工只能展示单元、提供事实性租赁信息、接受申请以及接受押金/租金，但不得进行谈判

房地产销售人员和个体经纪人必须让委员会知悉其当前姓名和家庭住址；变更必须在30个日历日内以书面形式报告。主经纪人必须在30个日历日内报告公司或分支机构名称和地址的变更；必须提供实际地址（不得使用邮政信箱）。专业名称必须在使用前向委员会备案，并且必须包含持牌人的名字或姓氏，不得包含头衔。

• ✓姓名和地址变更必须在30个日历日内以书面形式报告
• ✓主经纪人必须提供实际地址，而非邮政信箱
• ✓专业名称必须在使用前备案，并且必须包含名字或姓氏，不得包含头衔

当销售人员或经纪人终止活跃状态时，主要经纪人或独资经营者必须在终止后 10 个日历日内将执照交还给委员会。当主要经纪人终止其在某公司的活跃状态时，该公司必须在三个工作日内通知委员会并交还执照。

• ✓销售人员或经纪人的执照必须在终止后 10 个日历日内交还
• ✓主要经纪人的执照必须在终止后三个工作日内交还

客户不对持牌人的虚假陈述承担责任，除非客户知情或应当知情且未予纠正；客户也不对持牌人的过失或故意行为承担责任。聘用另一名经纪人的经纪人同样受到保护。客户与持牌人之间不推定知悉；只有实际知悉才被视为具备。

• ✓除非客户知情或应当知情且未予纠正，否则客户不对持牌人的虚假陈述承担责任
• ✓知悉或信息不在客户与持牌人之间进行推定；只有实际知悉才算数
• ✓责任限制不适用于非法的歧视性住房行为

除非委托人知道或应该知道许可证持有人的虚假陈述并未能及时纠正，否则委托人不对其负责。委托人和许可证持有人之间的知识不被归责。

• ✓除非委托人知道或应该知道许可证持有人的虚假陈述并未能及时纠正，否则委托人不对许可证持有人的虚假陈述负责
• ✓委托人不对任何经纪人或许可证持有人的过失、重大过失或故意行为负责
• ✓除非经纪人知道或应该知道辅助经纪人的虚假陈述，否则经纪人不对其负责
• ✓委托人和许可证持有人仅拥有实际知识；知识不被归责
• ✓在涉及非法歧视性住房做法的事项中，责任不受限制

本条中的任何内容均不限制个人撤销交易的权利，也不限制客户或持牌人因其自身的虚假陈述、过失、重大过失或故意行为而承担的责任。但是，本条中的任何内容均未创设针对持牌人的民事诉因。

• ✓本条不限制撤销权或对自身不当行为的责任
• ✓本条中的任何内容均未创设针对持牌人的民事诉因

委员会可以因以下原因拒绝续期：(i) 与拒绝初次执照或对执照持有人进行纪律处分的理由相同；(ii) 未能履行执照协议或委员会命令的条款；或 (iii) 未能全额支付货币罚款、费用及累计利息。

• ✓可以因与拒绝初次执照相同的理由拒绝续期
• ✓可以因未能支付委员会罚款、费用及累计利息而拒绝续期

每个新的受管制人员都需要为恢复基金进行评估，该基金必须保持最低余额。可能会征收额外的评估，但在两年期内有上限。

• ✓每个初始受管制人员在获得执照时需要评估20美元，专门分配给该基金
• ✓基金的最低余额为400,000美元；如果低于此金额，主任应通知董事会，可能建议进行利息转账
• ✓在任何两年执照期间（两年期在偶数年的6月30日到期），任何受管制人员的评估总额不得超过20美元

超额基金余额转入弗吉尼亚住房信托基金。未能支付评估费用导致执照暂停。

• ✓当基金在财政年度结束时超过200万美元时，超额部分转入弗吉尼亚住房信托基金
• ✓在任何未付评估费用支付前，执照不予更新或恢复
• ✓如果被监管人未能汇款，主任发送第二份通知；收到第二份通知后30天内未支付导致执照自动暂停，仅在收到逾期评估费用后才能恢复

如果资金需要以托管方式持有，每家公司/个人独资企业必须以其持牌名称维护一个或多个由联邦保险承保的独立托管账户，用于所有定金、租金付款、保证金及其他客户资金。账户、支票和对账单必须标注「escrow」。主经纪人负责，且必须拥有签字权。

• ✓托管账户必须由联邦保险承保，并标注「escrow」
• ✓主经纪人负责，且必须具备签字权
• ✓账户余额必须始终足以涵盖所有指定资金

合同一经批准（ratification），须存入公司托管账户的诚意金/定金，必须于批准后的第五个银行营业日结束前完成存入，除非另有书面约定。若不存放在公司的托管账户中，则必须在收到后的第五个银行营业日结束前交付给指定的托管代理人。

• ✓诚意金/定金必须在批准后的第五个银行营业日结束前存入托管账户
• ✓若不存放在公司的托管账户中，该款项必须在收到后的五个银行营业日内送达指定的托管代理人

当交易未完成时，经纪人持有资金，直到：所有委托人书面同意、法院命令支付、资金被提交法院进行互诉程序，或经纪人根据明确的合同条款释放资金。经纪人可发送书面释放意向通知，除非在15个日历日内收到书面异议。遵守规定的经纪人可免于承担责任。

• ✓经纪人在书面协议、法院命令、互诉程序或明确合同条款允许释放前，持有争议资金
• ✓若未在15个日历日内收到书面异议，经纪人可在15个日历日后释放资金
• ✓遵守该条款的经纪人可免于承担责任

保证金必须在收到后的第五个银行业务日或之前存入托管账户，并按照《弗吉尼亚州住宅房东与租客法》处理。除非房东依法另有权利，否则未经租客书面同意，不得将保证金从托管账户中取出。所有租金必须在第五个银行业务日或之前存入托管账户。

• ✓保证金必须在收到后的第五个银行业务日或之前存入托管账户
• ✓除非房东享有权利，否则提取保证金需要租客书面同意
• ✓申请押金必须在租赁申请获批后的第五个银行业务日或之前存入托管账户

禁止将客户资金与持牌人或公司的自有资金混同。托管账户中属于持牌人的资金必须单独标识，并每隔不超过六个月提取一次。将用托管资金购买的存单（CD）质押或设押，或缺少原始存单，均构成混同。

• ✓禁止将客户资金与持牌人或公司资金混同
• ✓托管账户中的持牌人资金必须至少每六个月提取一次
• ✓除非为该客户或物业存在充足资金，否则不得支付托管资金

主经纪人必须在三个营业日内向委员会报告其有合理理由认为持牌人、承包商或员工的不当行为已导致违反托管规则的情形。有息账户的利息支付必须在签订合同或租赁合同时以书面形式披露。

• ✓主经纪人必须在三个营业日内报告托管不合规
• ✓有息账户的利息支付必须以书面形式披露

由九名成员组成的房地产委员会制定教育要求。销售人员需要60小时的《房地产原理》课程；经纪人需要12个学期学时。互惠申请人必须通过弗吉尼亚州的考试。

• ✓委员会有九名成员：七名至少连续五年持牌的经纪人或销售人员，以及两名公民成员；任期为四年
• ✓首次申请销售人员执照者需要高中文凭以及至少四个学期学时/60小时的《房地产原理》课程
• ✓首次申请经纪人执照者需要高中文凭以及至少12个学期学时的房地产课程
• ✓目前在其他地方持牌的互惠申请人必须通过弗吉尼亚州考试
• ✓当认定存在同等教育/经验时，委员会可免除教育/经验要求

如果更新要求（包括费用）未在过期后30天内完成，则需要支付重新启用费：销售员100美元；商业实体135美元；经纪人120美元；并行经纪人120美元；公司245美元；分支办公室135美元。执照可在过期后一年内重新启用；一年后无法重新启用，申请人必须满足所有当前的教育/考试要求，并作为新申请人重新申请。

• ✓如果更新未在过期后30天内完成，则应用重新启用费
• ✓执照可在过期后一年内重新启用
• ✓一年后，申请人必须作为新申请人重新申请，并满足当前要求

持证人不得在执照过期后继续从事第 54.1-2100 和 54.1-2101 条款中定义的活动。在有效期届满后进行的任何房地产活动可能构成无证活动，需根据第 54.1 编第 1 章（第 54.1-100 及以下条款）接受起诉。

• ✓任何受管制的房地产活动都不得在执照过期后进行
• ✓有效期届满后的活动可能构成无证活动，需接受起诉

所有重新取得执业许可证的申请人必须符合18VAC135-20-101的要求。希望激活执业许可证的申请人必须已完成重新取得和激活执业许可证所需的继续教育。重新激活非活跃执业许可证的申请人不需要完成继续教育。

• ✓希望激活执业许可证的重新取得申请人必须已完成继续教育
• ✓重新激活非活跃执业许可证的申请人不需要完成继续教育

如果虚假信息来自客户、政府实体、依赖政府实体的非政府来源，或持照、认证或注册的专业人士，且持照人并不实际知道该信息为虚假，也没有对真相轻率漠视，则持照人无需因提供该虚假信息而承担责任。这涵盖监管行动和民事诉讼。

• ✓如果善意信赖来自客户、政府或合格专业人士的虚假信息，则不承担责任
• ✓如果持照人实际知道信息虚假或对真相轻率漠视，则失去保护
• ✓适用于监管行动和民事诉讼

持证人从特定可靠来源获得的虚假信息不承担责任，但前提是持证人不具有实际知晓虚假的知识，且未表现出对真实情况的鲁莽忽视。

• ✓如果信息来自客户、政府机构、依赖政府信息的来源或持证专业人士，则不承担责任
• ✓保护仅在持证人缺乏虚假实际知识且未以鲁莽方式忽视真实情况时适用
• ✓适用于监管措施和提起的民事诉讼

房地产委员会具有明确的成员结构、成员资格和任期长度，必须选举主席并采纳印章。

• ✓委员会由九名成员组成：七名获得许可的经纪人/销售人员（至少连续五年持证）和两名公民成员
• ✓委员会成员任期为四年
• ✓委员会从其成员中选举主席并采纳印章

只有对因不当或不诚实行为而获得未满足判决的合格申请人才可以从基金中恢复，但须遵守严格的程序条件。

• ✓申请人不能是违规者、违规者的个人代理人、判决违规者的配偶/子女，或贷款/金融机构/开发商
• ✓经过验证的索赔必须在没有进一步上诉的最终判决生效后的12个月内向主任提交
• ✓在提交索赔之前，申请人必须进行（或尝试）债务人询问，并采取所有合法可用的措施来应用判决债务人的资产

如果债务人申请破产，申请人必须首先向破产法院提出。即使判决书对此保持沉默，委员会也可以确定不当/不诚实行为。

• ✓如果债务人申请破产，申请人必须提出破产债权；如果没有或分配不足，可在解除或驳回后12个月内向委员会提出申请
• ✓仅因判决书缺少有关不当/不诚实行为的具体认定，申请人不会被拒绝赔偿
• ✓委员会可根据已认证申请中的实质性证据确定该行为是否符合定义；委员会的裁定构成「案件决定」，可根据§ 2.2-4025进行司法审查

新房地产销售员必须在获得执照的第一年内完成30小时的执照后课程，否则其执照将被置于非活跃状态。此要求取代新持照人的继续教育。

• ✓新房地产销售员必须在执照签发月份的最后一天起一年内完成至少30小时的执照后课程。
• ✓未完成将导致执照被置于非活跃状态，直至完成。
• ✓执照后教育替代新持照人的继续教育。
• ✓课程包括合同撰写、押金、房源委托、租赁、代理、公平住房与洪水、协会法、房东与租客法以及委员会规章。

委员会规定了许可证的最低教育要求。销售人员和经纪人必须满足学位和课程要求，相互承认申请人需完成相当的课程，并通过弗吉尼亚州的考试。

• ✓销售人员申请人需要高中文凭或同等学历，以及60小时（4个学期小时）的房地产原理课程
• ✓经纪人申请人需要高中文凭或同等学历，以及不少于12个学期小时的房地产课程
• ✓相互承认申请人必须完成相当的课程，如果目前在其他地方持证，还需通过弗吉尼亚州考试
• ✓如果申请人具有相当的教育或工作经验，委员会可以豁免教育或工作经验要求
• ✓非学院机构不能将大学学期小时作为学术学分

恢复法对每项交易、每位申请人和每位受规管人的索赔规定了严格的货币上限,当索赔超过限额时进行按比例分配。

• ✓一位受规管人在单一交易中的行为所产生的累计索赔限额为50,000美元,如超额则在申请人之间按比例分配
• ✓一位申请人对单一交易基金的最高索赔额限制为20,000美元,不论判决金额或申请人数量如何
• ✓一位受规管人在双年执照期间内跨多项交易对基金提出的累计索赔限额为100,000美元

利息和惩罚性赔偿金被排除在可收回索赔之外，而诉讼费用和律师费可以包括在内。当基金不足时，索赔按提交顺序支付。

• ✓从索赔中排除：利息和惩罚性赔偿金；可能包括诉讼费用和律师费
• ✓如果基金不足，一旦有足够资金，索赔将按照向委员会提交的顺序支付
• ✓如果申请人在其他方面符合资格，则未遵守某些通知/送达条款不构成拒绝赔偿的理由

根据主经纪人（principal broker）的弗吉尼亚州执照进行的金融交易，必须保存完整记录，置于营业场所或指定分支机构。记录必须显示款项来自何人、收款日期、存款地点和日期，以及资金的最终处置。

• ✓财务记录必须保存在营业场所或指定分支机构
• ✓记录必须显示来源、收款日期、存款详情和最终处置

经纪人必须将经纪协议和披露/同意表格自签署之日起保存三年；已签署的合同、租约、物业管理协议和结算表自交割或批准之日起保存三年（若未成交）；以及收款/付款记录保存三年。

• ✓经纪协议和同意披露文件自签署之日起保存三年
• ✓合同、租约和结算表自交割或批准之日起保存三年
• ✓所有必需记录必须保存三年

委员会可能因以下原因拒绝重新授予执照：(i) 与拒绝初始执照或对执照持有人进行纪律处分相同的原因；(ii) 未能履行执照协议或委员会命令的条款；或 (iii) 未能全额支付金钱性处罚、费用及应计利息。

• ✓可因与拒绝初始执照相同的原因拒绝重新授予执照
• ✓因未能支付委员会处罚、费用和应计利息而可拒绝重新授予执照

弗吉尼亚州房地产委员会的规定必须与本条保持一致。与经纪关系相关的普通法代理规则在不一致的范围内予以废止。本条不限制反垄断法。所需文件可根据《统一电子交易法》以电子记录形式保存。

• ✓弗吉尼亚州房地产委员会的规定必须与本条保持一致
• ✓与经纪关系相关的普通法代理规则在与本条不一致时予以废止
• ✓记录可根据《统一电子交易法》以电子形式保存

弗吉尼亚房地产委员会的规定必须与该条款一致，普通法代理制度与该条款不一致时予以废除，反垄断法不受限制，所需记录可以电子方式维护。

• ✓弗吉尼亚房地产委员会的规定必须与该条款一致
• ✓普通法代理制度在与该条款不一致的范围内明确被废除
• ✓该条款不限制或取代联邦或州反垄断法
• ✓根据《统一电子交易法》，所需文件/记录可以电子方式维护

所有广告均须由主经纪人或监督经纪人直接监督，以公司名义发布，并遵守 § 54.1-2138.1 要求的披露规定。公司的持牌名称必须在所有广告上清晰且易读地展示。

• ✓所有广告均须由主经纪人或监督经纪人监督
• ✓公司的持牌名称必须在所有广告上清晰且易读地展示

电子媒体广告（电子邮件、网页）必须包含可在主页上或点击不超过一次即可查看的披露信息。对于公司，披露信息包括公司持牌名称以及办事处所在城市/州。电子房源信息必须保持最新，并与房产描述和实际状态一致。

• ✓电子披露信息必须可在主页上或点击不超过一次即可查看
• ✓电子房源信息必须保持最新，并与实际状态一致

物业上的出售/出租招牌必须包含公司名称以及公司主要办事处或分支机构的电话号码。名片必须包含持牌人姓名、公司名称和联系信息（电话号码或网址）。

• ✓招牌必须包含公司名称和公司电话号码
• ✓名片必须包含持牌人姓名、公司名称和联系信息

禁止：暗示已挂牌/广告中的房产由业主自售或由未持牌人士出售；如果持牌人拥有产权权益，未包含业主为持牌人的告示；未在户外招牌上包含公司名称；未经业主书面同意为特定房产做广告；以及以概括性描述做广告时未标明服务。

• ✓如果业主/持牌人在该房产中拥有产权权益，必须在广告中披露
• ✓在为某一具体可识别房产做广告前，必须取得业主书面同意
• ✓公司的持牌名称必须出现在任何户外营业场所招牌上

经纪人每个执照有效期需要24小时继续教育，销售人员需要16小时，其中包含在职业道德、公平住房和法律主题方面的指定必修时数。继续教育必须在续期前完成。

• ✓经纪人每个执照有效期必须完成不少于24小时的继续教育，包括8小时必修（3小时职业道德、2小时公平住房、3小时法律更新）、8小时监督/管理课程和8小时选修课程。
• ✓销售人员每个执照有效期必须完成不少于16小时的继续教育，包括8小时必修（3小时职业道德、2小时公平住房、3小时法律更新）和8小时选修课程。
• ✓提交经公证的宣誓书证明不从事住宅业务的持牌人可免修公平住房培训，但必须接受其他反歧视法培训。
• ✓继续教育必须在每次续期/恢复执照前完成；课堂教学课程无需考试。
• ✓现役军人可在退役后六个月内完成继续教育。

活跃的经纪人和地产代理人必须在每个执业期内完成特定的继续教育小时数，包括强制性主题，如职业道德和公平住房。

• ✓活跃经纪人每个执业期内必须完成不少于24小时的培训（8小时必修课程，包括3小时职业道德+2小时公平住房，8小时经纪人监督/管理课程，以及8小时选修课程）
• ✓活跃地产代理人每个执业期内必须完成不少于16小时的培训
• ✓公平住房培训必须包括关于当前案例和行政决定的更新内容
• ✓提交经过公证的宣誓书表明其不从事住宅房地产业务的执业者可用其他反歧视法律培训替代公平住房培训