§ 54.1-2105.01. Post-License Education Within One Year +19Virginia · 부동산 · 한국어

모든 영업사원은 라이선스 취득 후 1년 이내에 30시간의 라이선스 취득 후 교육과정을 이수해야 하며, 이수하지 않으면 라이선스가 비활성 상태로 전환됩니다. 이는 신규 라이선스 취득자의 첫 해에 계속교육을 대체합니다.

• ✓신규 영업사원은 라이선스 발급월의 마지막 날부터 1년 이내에 최소 30시간의 라이선스 취득 후 교육을 이수해야 합니다
• ✓이수하지 않으면 라이선스가 비활성 상태로 전환되며, 이수할 때까지 유지됩니다
• ✓교육과정은 계약서 작성, 보증금 처리, 중개인 대리, 홍수 위험지역, 임대인-임차인 법, 위원회 규정 등의 주제를 포함합니다
• ✓라이선스 취득 후 요건은 신규 라이선스 취득자의 계속교육 요건을 대신합니다

기금으로부터의 지급은 청구인이 규제 대상자에 대한 권리를 협회에 양도할 것을 요구합니다. 규제 대상자의 면허는 지급 시 자동으로 취소되며 상환할 때까지 재신청할 수 없습니다.

• ✓국장은 청구인의 규제 대상자에 대한 권리 양도를 협회에 실행/인도할 때만 청구인에게 지급합니다
• ✓기금으로부터 지급 시 협회는 즉시 해당 규제 대상자의 면허를 취소합니다
• ✓규제 대상자는 기금으로부터 지급된 금액에 지급 날짜로부터의 판결금리 이자를 더한 전액을 상환할 때까지 재신청할 수 없습니다

위원회는 피규제인에 대한 소송에 개입할 수 있으며, 지급/상환은 위원회의 별도 징계 권한을 제한하지 않습니다.

• ✓진정서 송달 시 위원회, 국장 또는 권한 있는 대리인은 법원에 개입 허가를 요청할 수 있습니다
• ✓회수법의 어떤 조항도 위반으로 인한 징계 조치를 취할 수 있는 위원회의 권한을 제한하지 않습니다
• ✓피규제인이 기금에서 지급한 금액을 상환하더라도 징계 절차의 효력을 무효화하거나 변경하지 않습니다

면허 보유자는 대리인을 두지 않은 실제 또는 장래의 매수자나 매도자(면허 보유자와 실질적인 논의를 한 사람)에게 자신이 누구를 대리하는지 공개해야 합니다. 공개는 실무적으로 가능한 가장 이른 시점에, 구체적인 부동산 지원이 최초로 제공되는 때보다 늦지 않게 서면으로 이루어져야 합니다.

• ✓실질적인 논의에서 대리인을 두지 않은 당사자에게 면허 보유자가 누구를 대리하는지 공개해야 함
• ✓구체적인 지원이 최초로 제공되는 때보다 늦지 않게 서면으로 공개해야 함

이중/지정 대리인 또는 대표자로 활동하는 면허 소지자는 가능한 한 가장 이른 시기에 모든 고객으로부터 서면 동의를 받아야 합니다. 고객이 §§ 54.1-2139, 54.1-2139.01, 54.1-2139.1을 준수하는 공개서에 서명하면 동의가 있는 것으로 추정됩니다. 매수인의 동의는 오퍼가 제시되기 전에 받아야 하며, 매도인의 동의는 매도인에게 오퍼가 제시되기 전에 받아야 합니다.

• ✓이중/지정 대리인은 모든 고객으로부터 서면 동의를 받아야 함
• ✓매수인 동의는 오퍼 제시 전에, 매도인 동의는 매도인에게 오퍼 제시 전에 받아야 함
• ✓결합된 공개서는 눈에 띄게, 굵게, 모두 대문자, 밑줄 또는 상자로 표시해야 함

면허 소지자는 대리인을 두지 않은 임대인 또는 임차인에게 자신이 다른 당사자와 중개 관계를 맺고 있음을 서면으로 고지해야 합니다. 고지는 임대차 신청서 또는 임대차 계약서 자체 중 먼저 작성되는 문서에 포함되어야 하며, 늦어도 임대차 계약 체결 시까지 이루어져야 합니다. 이는 임대 기간이 2개월 미만인 경우에는 적용되지 않습니다.

• ✓임대차 중개 관계 고지는 임대차 계약 체결 전 또는 체결 시에 서면으로 이루어져야 합니다
• ✓고지 요건은 임대 기간이 2개월 미만인 경우에는 적용되지 않습니다

대리인(Agency)이란 라이선스 소유자가 명시적 권한으로 어떤 사람을 위해 행동하는 관계를 의미합니다. 라이선스 소유자는 대리인 또는 독립계약자로서 행동할 수 있으며, 중개 계약(brokerage agreement)에 의해 정의된 서로 다른 의무 집합을 가집니다.

• ✓「대리인」이란 라이선스 소유자가 명시적 권한으로 어떤 사람을 위해 행동 또는 대리하는 모든 관계를 의미하며, 중개 계약에서 다른 법적 관계가 합의되지 않는 한입니다
• ✓독립계약자로서 행동하는 라이선스 소유자는 합의된 의무 및 지정된 법정 부분조항(subsections)만 가지며, 그 외에는 §§ 54.1-2131부터 54.1-2135에 따른 의무가 없습니다
• ✓주거용 대리 관계에서 고객을 대리하는 모든 라이선스 소유자는 표준 대리인(standard agent) 또는 제한된 서비스 대리인(limited service agent)으로서 대리해야 합니다

표준 에이전트는 전체 법정 의무를 가지며, 제한된 서비스 에이전트는 표준 의무 중 하나 이상을 제공하지 않지만 특정 필수 공시는 제공해야 합니다.

• ✓「표준 에이전트」는 본 조항에서 규정한 모든 의무와 추가로 합의된 의무를 가집니다.
• ✓「제한된 서비스 에이전트」는 세부사항 A 2에 규정된 하나 이상의 의무를 제공하지 않지만 필수 연방/주 공시 및 특정 서면 공시를 제공해야 합니다.
• ✓제한된 서비스 에이전트는 주거용 재산 공시법, 콘도미니엄 재판매 증명서 의무, POA 공시 패킷 의무에 따른 의뢰인의 권리/의무를 서면으로 공시해야 합니다.

이중대리인은 동일한 거래에서 양 당사자를 대리하며, 지정대리인은 동일한 중개인이 다른 고객을 대리할 때 한 고객을 대리합니다. 대표자는 독립 계약자로 행동합니다.

• ✓「이중대리인/이중대표자」는 동일한 거래에서 판매자와 구매자(또는 임대인과 임차인)와 중개 관계를 가지며, 이중대표자는 독립 계약자로만 행동합니다
• ✓「지정대리인/지정대표자」는 주인/감독 중개인에 의해 그 중개인이 다른 고객도 대리할 때 한 고객을 대리하도록 배정되며, 독립 계약자로만 행동합니다
• ✓「고객」은 사업권자가 행정적 업무를 수행하지만 중개 관계를 체결하지 않은 사람을 의미하며, 중개 관계가 체결되지 않는 한 고객으로 추정됩니다

상업용 및 주거용 부동산은 명확히 정의되어 있으며, 어떤 대리인 규칙이 적용되는지에 영향을 미칩니다. 주거용은 1~4개의 주거 단위를 포함합니다.

• ✓「주거용 부동산」이란 1~4개의 주거 단위를 포함하는 부동산 및 1~4개 단위를 포함하는 토지 판매를 의미합니다
• ✓「상업용 부동산」이란 1~4개 주거 단위 또는 § 58.1-3230에 따른 부동산을 제외한 다른 모든 부동산을 의미하며, 단위별로 임차한 단독 주택은 제외합니다
• ✓「행정적 행위」란 재량권 또는 인가자의 판단이 포함되지 않는 일상적인 행위를 의미합니다

3년 넘게 비활성 상태인 면허는 보충 교육을 이수해야 하지만, 지식을 유지한 사람이나 군 복무를 한 사람에 대해서는 위원회가 요건을 면제할 수 있습니다. 주 시험 전에 신원 증명이 필요합니다.

• ✓3년 초과 비활성 상태인 면허는 재활성화 시 현행 교육 요건을 충족해야 합니다.
• ✓위원회는 면허 보유자가 지식을 유지하게 하는 직업에 종사했거나 최신 지식을 유지하면서 버지니아 외부에 배치된 군 복무자인 경우 교육 요건을 면제할 수 있습니다.
• ✓위원회 또는 그 대리인은 신청자가 주 시험을 치르기 전에 신원 증명을 요구해야 합니다.

위원회는 부동산 학교를 규제하고, CE 제공자에 대한 신청 처리 일정을 정하며, 전국적으로 개발된 과정 내용을 승인합니다.

• ✓위원회는 다른 주 기관에 의해 규제되는 경우를 제외하고 부동산 과정을 제공하는 모든 학교를 규제할 수 있습니다.
• ✓CE 과정 신청은 10개 달력일 이내에 서면으로 승인되어야 하며, 75개 달력일 이내에 승인 또는 거부되어야 합니다.
• ✓위원회는 서면으로 거부하지 않기로 결정하지 않는 한, 전국적으로 출판된 과정 제목/내용/학점시간을 승인해야 합니다.

판매인에게 고용된 라이선시는 중개 계약에 따라 행동하고, 판매인의 이익을 증진하며, 기밀을 유지하고, 주의를 기울이며, 자금을 관리하고, 중요한 사실을 공개해야 합니다.

• ✓마케팅, 제안서 작성/협상, 모든 서면 제안/반대 제안의 적절한 제시, 및 결정 촉진을 통해 판매인의 이익을 증진해야 합니다
• ✓법률로 요구되거나 판매인이 서면으로 동의하지 않는 한 개인/재정 정보의 기밀을 유지해야 합니다
• ✓통상적인 주의를 기울이고, 금전/재산을 적절한 시기에 관리하며, 라이선시가 실제 지식을 가진 중요한 사실을 판매인에게 공개해야 합니다
• ✓본 조항, 모든 공정한 주택 법령/규정, 및 상충하지 않는 기타 적용 가능한 법률을 준수해야 합니다

판매자의 중개인은 예비 구매자를 정직하게 대우해야 하며, 결함 있는 드라이월을 포함하여 물리적 상태에 관한 알려진 중요한 부정적 사실을 공개해야 합니다.

• ✓공인중개사는 모든 예비 구매자를 정직하게 대우해야 하며 알면서 거짓 정보를 제공해서는 안 됩니다.
• ✓물리적 상태와 관련된 모든 중요한 부정적 사실(실제로 알고 있는)을 서면으로 공개해야 하며, 여기에는 § 36-156.1에서 정의한 결함 있는 드라이월이 포함됩니다.
• ✓「물리적 상태」는 경계 외 사항, 인접 부동산, 토지 사용 규제, 또는 도로/공공 도로를 포함하지 않습니다.

판매자의 중개인은 중개 관계를 형성하지 않으면서 구매자를 위해 사무적 행위를 지원할 수 있으며, 의무 위반 없이 다른 판매자를 대리할 수 있습니다.

• ✓구매자를 위한 사무적 행위(법정 의무와 모순되지 않는 범위 내)를 수행하는 것은 중개 계약을 위반하거나 구매자와 중개 관계를 형성하지 않습니다
• ✓판매자의 중개인은 예비 구매자에게 다른 부동산을 보여주거나 다른 판매자를 대리함으로써 어떤 의무도 위반하지 않습니다
• ✓이 조항 또는 적용 법률에서 요구하는 정보를 공개한 것에 대해 중개인에 대한 소송 원인이 발생하지 않습니다

매도인 대리인은 중개 계약에 따라 업무를 수행하고, 매도인의 이익을 증진하며, 비밀을 유지하고, 통상적인 주의를 기울이며, 금전을 회계 처리하고, 중대한 사실을 공개해야 합니다. 매수인은 정직하게 대우해야 합니다.

• ✓매도인의 이익을 증진하고, 계약 중일 때에도 모든 서면 제안 및 반대 제안을 적시에 제시하며, 통상적인 주의를 기울여야 합니다.
• ✓법률에서 요구하거나 서면 동의가 있는 경우를 제외하고 고객 정보의 비밀을 유지해야 합니다.
• ✓모든 잠재적 매수인을 정직하게 대우하고, 부동산의 물리적 상태에 관한 알려진 모든 중대한 불리한 사실을 서면으로 공개해야 합니다.
• ✓알려진 결함이 있는 석고보드를 잠재적 매수인에게 공개해야 합니다.
• ✓매수인을 위해 단순 사무적 행위를 수행하는 것은 중개 관계를 생성하지 않으며 매도인의 중개 계약을 위반하지 않습니다.

위원회는 무면허자에게 중지 및 금지 명령을 내리고 무면허 부동산 활동에 대해 민사 제재금을 부과할 수 있으며, 제재금은 Literary Fund에 납부됩니다.

• ✓위원회는 중지 및 금지 명령을 발령할 수 있으며, 이 명령은 발령 시 효력이 발생하고 21일 이내에 항고하지 않으면 확정됩니다.
• ✓위원회는 거래당 $1,000 또는 받은 보수 중 더 큰 금액을 초과하지 않는 민사 제재금을 부과할 수 있습니다.
• ✓제재금은 행정 비용을 공제한 후 Literary Fund에 납부됩니다.

면허 소지자는 위원회 또는 그 대리인에게 요청된 기록(서명 카드, 은행 기록, 거래 문서)을 요청일로부터 10일 이내에 제출해야 합니다. 위원회는 정상참작 사유가 있는 경우 기한을 연장할 수 있습니다. 면허 소지자는 그 밖의 위원회 문의에 대해 21일 이내에 응답해야 합니다.

• ✓기록은 요청일로부터 10일 이내에 위원회에 제출해야 합니다
• ✓그 밖의 위원회 문의에는 21일 이내에 응답해야 합니다

회사 또는 개인사업자 면허를 갱신할 때, 브로커는 운영, 정책 및 절차가 규정을 준수하는지에 대한 감사를 인증하고 감사 양식을 사업장에 보관해야 합니다.

• ✓대표 브로커 또는 감독 브로커는 갱신 시 회사의 운영, 정책 및 절차가 규정 준수를 위해 감사되었음을 인증해야 합니다.
• ✓감사는 각 면허 유효 기간 중 최소 한 번 실시해야 합니다.
• ✓작성되어 서명된 감사 양식은 사업장에 보관하고 위원회 직원이 요청하면 제출해야 합니다.

타인을 위해 부동산을 매수, 매도, 교환, 리스 또는 임대하는 행위를 보상을 받고 단 한 번만 하더라도, 법정 예외에 해당하지 않는 한, 그 사람은 브로커 또는 세일즈퍼슨이 된다.

• ✓타인을 위한 부동산 매수/매도/교환/리스/임대를 보상받고 한 번 행하는 것은 브로커 또는 세일즈퍼슨 활동을 구성한다
• ✓§ 54.1-2103에 따른 예외가 적용된다

면허 소지자는 에스크로 자금을 유용하거나 오용해서는 안 된다. 면허 소지자가 자금을 보호할 수 없으면 위원회는 법원에 활동을 금지하고 관리인을 선임하도록 청원할 수 있다.

• ✓어떠한 면허 소지자나 대리인도 에스크로에 보관되었거나 타인을 위해 보관된 자금을 유용하거나 오용해서는 안 된다.
• ✓위원회는 이해관계가 위협받을 때 형평법원에 활동 금지 및 관리인 선임을 청원할 수 있다.
• ✓면허 소지자에게 과실이 없고 위반이 발생하지 않은 것으로 판명되면 관리인의 비용과 수수료는 위원회가 지불한다.

압류 상황에서 라이선스 소유자는 중개인 권리를 가지며, 채무 불이행하지 않은 매수인에게 선의금을 지급할 수 있고, 법정 기한에 따라 보증금 및 임차료를 처리해야 합니다.

• ✓단독 주택 단위의 압류는 구매 계약을 종료된 것으로 간주하여 추가 동의 없이 채무 불이행하지 않은 매수인에게 선의금을 지급할 수 있습니다
• ✓임차료, 보증금 및 신청 보증금은 수령/승인 후 5영업일 말일까지 에스크로에 적립되어야 합니다
• ✓관리 에이전트는 소유 목적으로 구매한 압류 부동산을 점유하는 임차인에게 최소 90일의 서면 통지를 제공해야 합니다
• ✓압류는 부동산 관리 계약을 30일 서면 통지로 해지 가능한 월간 계약으로 전환합니다
• ✓본 조항을 준수하는 관리 에이전트는 중대한 과실 또는 고의적 위법 행위가 없는 한 면책됩니다

성실금은 계약 비준 후 5영업일 이내에 에스크로에 예치되어야 하며, 거래가 완료되거나 종료될 때까지 보유되며, 분쟁이 있는 지급에 대한 구체적인 절차가 있습니다.

• ✓성실금은 비준 후 5번째 영업일 말까지 에스크로에 예치되어야 합니다.
• ✓거래 미완료 시, 자금은 서면 동의, 법원 명령, 중재 또는 계약의 명확한 조건에 따른 해제까지 보유됩니다.
• ✓중개인은 서면 고지를 보낼 수 있으며, 14일력일 내에 서면 이의가 접수되지 않으면 자금이 해제됩니다.
• ✓본 조항을 준수하는 중개인은 계약 당사자에 대한 책임에서 면제됩니다.

거주 브로커는 버지니아에 사업장을 유지해야 합니다. 각 사무소, 지점 및 팀에는 정의된 대로 합리적이고 적절한 감독을 제공해야 하는 감독 브로커가 필요합니다.

• ✓모든 버지니아 거주 부동산 브로커는 버지니아에 사업장을 유지해야 함
• ✓각 사업장, 지점 사무소 및 부동산 팀은 감독 브로커의 감독을 받아야 함
• ✓합리적 감독에는 문서 검토 가능성, 에스크로/공정 주거/광고/계약에 관한 서면 정책, 규정 준수 감독이 포함됨
• ✓감독 기록은 3년간 유지해야 하며 요청 시 제공해야 함
• ✓지점에서 50마일 이상 떨어져 거주하는 감독 브로커는 분기별로 규정 준수를 서면으로 인증해야 함

비거주자 신청자는 DPOR 이사에 대한 소송 송달에 동의해야 합니다. 중개인은 감시 및 자발적 준수 프로그램을 통해 비준수를 시정하고 면책을 획득할 수 있습니다.

• ✓비거주자 신청자는 DPOR 이사에 대한 소송 송달에 관한 취소 불가능한 동의서를 제출해야 합니다
• ✓감시를 통해 비준수를 발견한 중개인은 30일 이내에 위원회에 통지하고 90일 이내에 완료된 준수 계획을 제출해야 합니다
• ✓준수 인증은 비준수가 의도적이거나 중대한 과실이 아닌 한 집행으로부터의 면책을 부여합니다

버지니아 부동산 거래 회복 기금은 부적절하거나 부정직한 행위에 대해 청구인에게 보상합니다. 최소 기금 잔액을 유지하기 위해 규제 대상자에게 분담금이 부과됩니다.

• ✓‘부적절하거나 부정직한 행위’에는 금전/재산의 부당하거나 사기적인 취득 또는 횡령, 또는 중대한 허위 진술이나 기만만이 포함됩니다.
• ✓각 초기 규제 대상자는 면허 발급 시 20달러를 부과받고, 해당 기금에 배정됩니다.
• ✓최소 기금 잔액은 400,000달러이며, 어떤 규제 대상자도 2년 면허 기간당 20달러를 초과하여 부과받지 않습니다.
• ✓회계연도 종료 시 기금이 200만 달러를 초과하면, 초과분은 버지니아 주택 신탁 기금으로 이전됩니다.
• ✓분담금을 납부하지 않으면 면허가 자동으로 정지됩니다.

부적절한 행위로 인한 미이행 판결을 받은 청구인은 절차적 조건과 청구인별, 거래별, 2년 주기별 금전적 상한에 따라 기금에서 보상받을 수 있습니다.

• ✓검증된 청구는 상소할 수 없는 최종 판결이 내려진 후 12개월 이내에 제출되어야 합니다.
• ✓단일 거래에서 한 청구인이 한 규제 대상자에 대해 받을 수 있는 최대 보상액은 20,000달러입니다.
• ✓단일 거래에서 한 규제 대상자에 대한 총 청구는 50,000달러로 제한됩니다(초과 시 비례 배분됨).
• ✓여러 거래에 걸친 한 규제 대상자에 대한 총 청구는 2년 기간당 100,000달러로 제한됩니다.
• ✓이자와 징벌적 손해배상은 제외되지만, 법원 비용과 변호사 수임료는 포함될 수 있습니다.

기금에서의 지급은 청구인의 권리 양도를 필요로 하며, 이자를 포함한 전액 상환 시까지 규제 대상자의 면허를 자동으로 취소되게 한다.

• ✓청구인은 기금에서 변제된 범위까지 규제 대상자에 대한 권리를 위원회에 양도해야 한다.
• ✓기금에서의 지급은 규제 대상자의 면허를 즉시 취소시킨다.
• ✓규제 대상자는 판결 이자율에 따른 이자를 포함하여 기금에 전액 상환할 때까지 면허를 재신청할 수 없다.
• ✓기금 지급은 위원회가 징계 조치를 취할 권한을 포기하거나 제한하지 않는다.

이 섹션은 대리 관계, 표준 대리인과 제한 서비스 대리인, 이중 및 지정 대표자, 의뢰인과 고객, 상업용 부동산과 주거용 부동산을 정의합니다.

• ✓주거용 대리 면허 보유자는 의뢰인을 표준 대리인 또는 제한 서비스 대리인으로서 대리해야 한다.
• ✓“이중 대리인/대표자”는 동일 거래에서 양 당사자와 중개 관계를 가지며, 이중 대표자는 독립 계약자로서만 행동한다.
• ✓“지정 대리인/대표자”는 동일 거래에서 다른 의뢰인도 대리되고 있을 때 의뢰인을 대리하도록 배정되며, 독립 계약자로서만 행동한다.
• ✓“고객”은 중개 관계를 체결하지 않았으며 의뢰인이 아니라 고객으로 추정된다.
• ✓“제한 서비스 대리인”은 하나 이상의 표준 의무를 제공하지 않지만, 요구되는 고지 사항은 여전히 제공해야 한다.
• ✓“상업용 부동산”은 주거용 유닛이 1개에서 4개인 부동산을 제외한다.