18 VAC 135-20-140 to 150. Reinstatement +17Virginia · 房地产 · 中文

如果在到期后30天内未满足续期要求，则需缴纳恢复费用（房地产销售员100美元，商业实体135美元，经纪人120美元，并行经纪人120美元，公司245美元，分支机构135美元）。执照可在到期后最多一年内恢复。超过一年后，无法恢复，申请人必须作为新申请人重新申请。

• ✓若未在到期后30天内完成续期，则需缴纳恢复费用
• ✓执照可在到期后最多一年内恢复
• ✓超过一年后，必须作为新申请人申请并满足所有现行要求

持照人不得持过期执照从事 §§ 54.1-2100 和 §§ 54.1-2101 项下的活动。执照过期后发生的任何房地产活动均可能构成无证活动，并可根据第 54.1 编第 1 章予以起诉。

• ✓不得持过期执照从事需持照活动
• ✓持过期执照从事活动可能构成无证活动，可被起诉

所有恢复执照申请人必须满足 18VAC135-20-101 的要求。希望激活执照的人必须已完成继续教育才能恢复并激活；恢复非活跃执照不要求完成继续教育。

• ✓恢复至活跃状态需要完成继续教育
• ✓恢复至非活跃状态不需要完成继续教育

销售人员、经纪人和公司的执照自颁发月份的最后一天起两年后过期，执照上有明确标注。并行经纪人执照与原经纪人执照在同一日期过期。

• ✓执照自颁发月份的最后一天起两年后过期
• ✓并行经纪人执照与原经纪人执照在同一日期过期

持牌人在商业交易中仅可在获得所有客户书面同意的情况下担任双重代理人或双重代表。对于签署披露文件的任何客户，推定其已给予同意并已获披露。若披露与其他信息合并，必须醒目显示，并遵循规定格式。允许从不同意之客户处撤出，且无需承担责任。

• ✓商业双重代理须获得所有客户的书面同意
• ✓对于签署披露文件的任何客户，推定其已给予同意
• ✓持牌人可从拒绝同意的客户处撤出而无需承担责任

持证人必须在21天内回应委员会的询询（18VAC135-20-240下的记录请求除外）。

• ✓一般委员会询询必须在21天内回答
• ✓该21天规则与18VAC135-20-240下的10天记录提交规则是分开的

在唯一经纪人死亡或丧失能力时，委员会批准在180天内结束业务，遵循授权人员的严格顺序。

• ✓委员会仅批准在180天内继续经营业务，以结束已故或丧失能力经纪人的业务
• ✓权限顺序：(1)合格的个人代理人，(2)根据本条款委任的律师，(3)遗嘱中指定的遗产执行人，(4)成年家庭成员，(5)员工或独立承包商
• ✓如果以上都不可用或不合适，委员会可以任命任何其他合适的人员在180天内终止业务

当唯一经纪人身故或失能时，委员会批准180天，按照规定的继任人顺序完成业务，从遗产代理人到关联承包商。

• ✓委员会批准在经纪人身故或失能后继续经营业务180天。
• ✓授权人员顺序：遗产代理人、持有援引该条款的授权书的代理人、遗嘱执行人、成年家庭成员，然后是雇员/独立承包商。
• ✓如果上述人员均不适合，委员会可指定任何其他适合的人员在180天内终止该业务。

持证人在商业交易中只有在获得所有客户的书面同意的情况下，才可充当双代理/代表。披露必须显著。

• ✓商业双代理需要所有客户的书面同意
• ✓凡签署披露文件的任何客户均推定为已同意
• ✓披露必须显著——粗体字母、全部大写、下划线或单独框内
• ✓如果客户拒绝同意，持证人可以无责任地退出

委员会可因学校、课程或讲师未能达到标准、考试违规行为、欺骗性广告或不当参加考试而撤销批准。

• ✓如果学校、讲师或课程不再符合委员会标准，可撤销批准。
• ✓未经版权所有者许可，索取或分发考试试题构成撤销批准的理由。
• ✓欺骗性广告，或官员/讲师出于获取执照以外的目的参加执照考试，构成撤销批准的理由。

委员会可以因学校、课程或讲师未达到标准、考试违规或虚假广告而撤销其认可。

• ✓如果学校、讲师、课程或科目不再符合委员会标准，可撤销认可
• ✓如果学校/讲师在未获得版权所有者同意的情况下征求或传播考试题目，撤销适用
• ✓虚假、欺骗性或误导性广告是撤销的理由
• ✓官员/讲师为任何目的而非获取许可证而参加执业考试是撤销的理由

委员会可因违反第54.1编第1、2、3和21章、第55.1编第10章或任何委员会规定而处以罚款、暂停或吊销执照。无论行为是个人身份还是作为房地产执照持有人，执照持有人均可因违规而被指控。

• ✓委员会可因违反成文法或法规的行为而处以罚款、暂停或吊销执照
• ✓无论行为是个人身份还是执照持有人身份，违规均适用

主经纪人或监督经纪人可以在同一住宅交易中，指派不同的关联持牌人作为不同客户的指定代理人/代表。如果指定代理人仅代表一位客户，这不构成双重代理，但监督经纪人被视为双重代理人。指定代理人不得披露客户的保密信息，但向其所属经纪人披露的除外。

• ✓指定代理人代表不同客户；如果每位指定代理人仅代表一位客户，则不构成双重代理
• ✓监督主经纪人/经纪人被视为双重代理人
• ✓指定代理人不得披露保密信息，但向其所属经纪人披露的除外

委托人或监督经纪人可以指定不同的附属持证人作为指定代理在同一交易中代表不同的客户；这对指定代理人不构成双重代理，但监督经纪人是双重代理人。

• ✓指定代理代表不同客户不构成指定代理人的双重代理
• ✓监督/委托经纪人被视为双重代理人或代表
• ✓指定代理人不得披露客户机密信息，除非向附属持证人的经纪人披露
• ✓必须明显披露指定代理的使用，如果拒绝同意，持证人可以无责任地退出

在住宅交易中使用指定代理人，必须按照规定的醒目格式予以披露，说明每位指定代理人代表哪一方以及其代理人类型。披露义务并不免除书面经纪协议的要求。对于不同意的客户，允许退出且无需承担责任。

• ✓必须按照规定的醒目格式予以披露
• ✓披露并不免除书面经纪协议的要求
• ✓持牌人可退出拒绝同意的客户，且无需承担责任

根据 § 54.1-2105.03 作为续期条件，活跃房地产经纪人必须完成每个执业期内16小时的教育培训，活跃房地产经纪公司必须完成24小时。首次续期的房地产经纪人必须完成30小时的执业后教育，无论其活跃或非活跃身份如何。非活跃的经纪公司和房地产经纪人无需完成继续教育即可续期。

• ✓活跃房地产经纪人需要16小时继续教育；活跃房地产经纪公司每个执业期需要24小时继续教育
• ✓首次续期的房地产经纪人需要30小时的执业后教育
• ✓非活跃执业人员无需完成继续教育即可续期

对于房地产销售人员，16小时中的8小时必须包括：2小时公平住房法律；3小时职业道德和行为准则；以及法律更新/新兴趋势（包括洪水易发区和国家洪水保险计划）、房地产经纪业务和房地产合同各至少1小时。

• ✓房地产销售人员需要2小时的公平住房法律培训和3小时的职业道德/行为准则培训
• ✓法律更新、房地产经纪业务和房地产合同各至少1小时

对于经纪人，24小时中的16小时必须包括：8小时的代理人/经纪公司监督和管理（其中2小时涵盖经纪人监督要求）；2小时的公平住房；3小时的职业道德/行为准则；以及在法律更新/新兴趋势、房地产代理和房地产合同中各至少1小时。

• ✓经纪人需要8小时的监督和管理培训，包括2小时的经纪人监督要求培训
• ✓经纪人需要2小时的公平住房培训和3小时的职业道德/行为准则培训

提交经公证宣誓书的执业人员，声明其不从事住宅房地产经纪、管理或租赁业务，且在许可证期限内不会从事此类业务，无需完成公平住房培训；相反，他们必须接受有关其他适用联邦和州反歧视法律的培训。

• ✓需要经过公证的宣誓书才能获得公平住房继续教育豁免
• ✓豁免的执业人员必须改为接受有关其他联邦和州反歧视法律的培训

执业人员必须保留继续教育证明三年，并将其提交在委员会规定的表格上；未能提交可能导致不续期、处罚或两者兼有。在许可证到期前六个月内获得的超额继续教育学分可结转至下一个两年续期期间。作为执业人员的讲师可以因教学而获得继续教育学分。

• ✓执业人员必须保留继续教育证明三年
• ✓在许可证到期前六个月内获得的超额学分可结转至一个续期期间
• ✓未能提供继续教育文件可能导致不续期或处罚

在其他司法管辖区持有执照的销售人员必须完成8小时的培训，包括公平住房、法律更新/新兴趋势（洪泛区和NFIP）、职业道德、房地产代理和合同。他们可以用其他司法管辖区完成的教育替代剩余课时。经纪人必须完成16小时的培训，包括监督/管理（2小时经纪人监督）和相同的核心主题。

• ✓州外销售人员完成8小时必修核心课程；经纪人完成16小时
• ✓剩余课时可通过在其他司法管辖区完成的教育来满足

禁止因涉及道德沦丧的轻罪、性犯罪、非大麻毒品贩运或人身伤害而被定罪或认定有罪，或任何重罪而被定罪。暂不抗辩(nolo contendere)认罪等同于定罪。持证人在认罪/暂不抗辩或被定罪后30天内必须以书面形式通知委员会。

• ✓暂不抗辩(nolo contendere)认罪在纪律处分中视为定罪
• ✓持证人必须在符合条件的认罪/暂不抗辩或定罪后30天内以书面形式通知委员会

在任何司法管辖区因纪律处分而被吊销、撤销或交出执照是禁止的，必须在30天内向委员会报告。被发现违反《弗吉尼亚州公平住房法》《民权法第八编》《1866年民权法》等公平住房法律是禁止的行为。

• ✓任何司法管辖区的纪律处分必须在30天内书面向委员会报告
• ✓被认定违反弗吉尼亚州或联邦公平住房法律是禁止行为

禁止行为包括：经纪人未能确保对财务交易、托管账户和运营的监督；未能支付或保留托管文件；允许执照持有人使用非活跃执照执业；未能对所有账户拥有签署权；以及执照持有人使用过期执照执业或允许未经授权进入住宅。

• ✓经纪人必须对所有账户拥有签署权，并确保执照持有人持有有效执照
• ✓执照持有人不得使用非活跃或过期执照从事房地产业，也不得在未经授权的情况下允许无监督进入住宅

禁止的欺诈行为包括从公司转移佣金、伪造或篡改文件以误导他人、未经书面授权代表客户签署文件、未获授权将定金支票存入个人账户，以及虚假陈述房产所有权。

• ✓禁止以故意误导为目的伪造或篡改文件
• ✓禁止在未获得客户书面授权的情况下代表客户签署文件

禁止行为包括向委员会提供实质性不准确或不完整的信息、在弗吉尼亚州持有超过一个经纪人或销售人员许可证、目前持证销售人员或经纪人参加许可证考试，以及不当签署或拒绝签署经验验证表。

• ✓在弗吉尼亚州持有超过一个经纪人或销售人员许可证被禁止，除章节另有规定外
• ✓在没有直接监督或知识的情况下签署经验验证表，或无理由拒绝签署被禁止

持牌人必须在认罪或不抗辩（nolo contendere），或被判犯有特定罪行后的30天内，以书面形式通知委员会；并在任何司法管辖区受到纪律处分后的30天内通知委员会。法院或行政机关认定的公平住房法违规行为属于禁止性事由。

• ✓必须在符合资格的定罪后的30天内以书面形式通知委员会
• ✓必须在任何司法管辖区受到纪律处分后的30天内以书面形式通知委员会
• ✓公平住房法违规行为是纪律处分的依据

禁止：主要/监督经纪人未能确保对财务交易和托管进行监督；经纪人未能妥善支付托管资金或保留文件；经纪人未能确保持牌人持有有效执照；经纪人未能具备账户签字权；以及持牌人在执照非活跃/过期的情况下执业或经营无牌公司。

• ✓经纪人必须确保对财务交易和托管进行适当监督
• ✓经纪人必须确保持牌人在执业期间持有有效执照
• ✓持牌人不得在执照非活跃或过期的情况下执业，也不得经营无牌公司

禁止：将佣金从公司转给持牌人或无照的非当事方；伪造或篡改文件以误导他人；未经书面授权代客户签署文件；未经授权将定金（earnest money）开立为以自己为收款人；以及虚假陈述财产所有权。

• ✓不得以误导为目的伪造或篡改文件
• ✓未经书面授权不得代客户签署文件
• ✓不得将佣金从公司转给非当事方
• ✓未经书面授权不得将定金开立为以自己为收款人

禁止行为包括：向委员会提供不准确或不完整的信息；除另有规定外，持有一个以上的经纪人/销售人员执照；持牌销售人员/经纪人参加执照考试；在没有直接监督或知情的情况下签署经验证明表；以及被判定犯有特定罪行。

• ✓不得向委员会提供不准确或不完整的信息
• ✓除本章另有规定外，不得持有一个以上的执照
• ✓不得在没有直接监督或知情的情况下签署经验证明表

每个营业场所、分支办公室和房地产团队必须由提供合理充分监督的监管经纪人监督。经纪人可以委托，但不能逃避责任。

• ✓每个营业场所、分支办公室和房地产团队必须由监管经纪人监督
• ✓监管经纪人可以指定另一位经纪人协助，但对所有分配给该经纪人的持证人的监督仍然负责
• ✓合理充分的监督包括可随时查看和批准文件、确保培训和书面政策的实施，以及采取措施确保持证人持有有效的执业执照

监管经纪人必须确保书面程序涵盖关键领域，并在规定期限内维护记录。远程监管需要额外的认证。

• ✓书面政策必须涵盖：第三方托管账户处理、公平住房合规、广告/营销、合同谈判/起草、无执照助理的监督、代理/独立承包人关系、法律更新和房产状况披露
• ✓监管经纪人必须保存所需记录三年，并根据委员会代理人的要求提供这些记录
• ✓距离分支机构超过50英里的监管经纪人必须按照委员会表格每季度以书面形式证明合规性
• ✓在分支机构执照更新时，监管经纪人必须提供每个关联执照持有人的姓名和执照号码

每位常驻房地产经纪人必须在弗吉尼亚州内保持营业地址。

• ✓每位常驻房地产经纪人应在该州保持营业地址
• ✓特别适用于常驻经纪人

《原则与实践》课程涵盖25个主题领域，总课时不少于60个课时。经纪业务是必修的经纪人课程，至少45个课时。

• ✓原理课程必须包含所列全部25个主题领域，且不少于60课时（四个学期学分或六个学季学分）
• ✓经纪业务是必修的特定经纪人课程，为三个学期学分或六个学季学分，但不少于45课时
• ✓用于替代特定经纪人课程的经纪人相关课程不得超过45课时

房地产原理与实践课程必须涵盖25个必需主题领域，最少60个课堂小时（四个学期学分/六个季度学分）。

• ✓原理课程不得少于60个课堂小时（四个学期学分或六个季度学分）
• ✓必须包括全部25个必需主题领域（例如，合同、契约、抵押贷款、租赁、产权留置权、融资、代理、公平住房法规、房地产委员会条例）

经纪业务是必修的特定课程，相关科目可以替代有限时数以获得经纪人执照。

• ✓经纪业务是必修的特定课程，三个学期小时/六个季度小时，但不少于45个课堂小时
• ✓经纪人相关课程不超过45个课堂小时可被接受作为特定经纪人课程的替代
• ✓相关科目包括物业管理、土地规划/使用、商业法、房地产经济学和投资

界定了房地产实践中核心参与者和概念，包括经纪人、团队、监督经纪人和远程学习。

• ✓“房地产经纪人”指任何为获取报酬而代他人出售、购买、协商、租赁或出租房地产的人。
• ✓“房地产团队”指在同一经纪机构内作为一个单位共同工作的两名或两名以上个人，以单一单位名义对外代表自己，并使用虚构名称。
• ✓“监督经纪人”由主经纪人指定，负责监督分支机构或团队中的助理经纪人/销售人员。
• ✓“远程学习”指由经批准提供者通过非课堂媒介提供的教学。

弗吉尼亚州法典定义了核心行业术语，包括房地产经纪人、房地产经纪人、房地产团队、监督经纪人和远程学习，这些是考试的基础。

• ✓「房地产经纪人」是指任何个人或商业实体，为了获得报酬，代表他人买卖、谈判、租赁或出租房地产。
• ✓「房地产团队」是指两个或以上的个人（至少有一人持证）在同一经纪公司内作为一个单位一起工作，并以虚拟名称代表自己为一个单位。
• ✓「监督经纪人」是由主要经纪人指定，负责监督分支机构或团队中的关联经纪人或房地产经纪人。
• ✓「远程学习」是指由获批准的提供者通过课堂以外的媒介提供的教学。

营业场所是主要经纪人定期进行房地产业务并可接收及转接业务电话的办公室。设在住宅内的营业场所必须与居住区域分开且独立，拥有独立入口，并向公众开放。

• ✓营业场所必须是经纪人定期进行业务并接收电话的地方
• ✓设在住宅内的办公室必须独立，拥有独立入口并可公开进入

每位主经纪人必须在主办公室向公众随时提供公司执照、主经纪人执照以及每位活跃销售人员和经纪人的执照。分支机构办公室执照和指派持照人名单必须在每个分支机构办公室显眼张贴。

• ✓公司、主经纪人及所有活跃执照必须在主办公室可供查阅
• ✓分支机构办公室执照和名单必须在每个分支机构显眼张贴

向房地产经纪人支付或承诺支付款项或报酬，其本身并不在任何经纪人、卖方、出租人、买方或承租方之间建立经纪关系。

• ✓支付或承诺支付报酬并不建立经纪关系
• ✓适用于经纪人、卖方、出租人、买方和承租方之间

向房地产经纪人支付或承诺支付报酬本身不构成经纪关系。

• ✓向经纪人、卖方、房东、买方或租户支付或承诺支付报酬不构成经纪关系

在许可证到期日期之前，每位希望续期的许可证持有人必须退回续期申请表和相应费用。未收到委员会的通知不能免除许可证持有人的续期义务。

• ✓续期表格和费用必须在到期日期前提交
• ✓未收到委员会的续期通知不能作为免除续期义务的理由

经纪人可以审计其业务实践（通过第三方或自我审计），并进入自愿合规计划以纠正不合规情况，从而获得执法豁免权。

• ✓经纪人必须在发现不合规后的30天内通知委员会，并提交书面计划以使其业务实践符合规定
• ✓自愿合规必须在提交计划之日起90天内完成
• ✓经纪人或审计师的认证构成执法行动豁免权，除非不合规是故意的或由重大过失引起的

非居民申请人必须提交不可撤销的同意书，允许对其在弗吉尼亚州的诉讼通过向DPOR主任送达而进行。

• ✓每个非居民申请人必须提交不可撤销的同意书，允许通过向DPOR主任送达而在弗吉尼亚州进行诉讼
• ✓向主任的送达被视为有效且具有约束力，如同对申请人在弗吉尼亚州进行的送达一样
• ✓送达给主任的诉讼文书由挂号邮件转发至执照持有人在最后已知地址的主办事处